ZNALECKÝ POSUDEK þ. ZP-6561 o cenČ obvyklé nemovité vČci - bytové jednotky þ. 509/3 v domČ þ.p. 509, ul. V Rybníþkách, Tluþná, vþetnČ ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7196/36869 na spoleþných þástech domu a na pozemku parc.þ. st. 909, vše zapsáno na LV þ. 1270 vedeném katastrálním úĜadem pro PlzeĖský kraj, Katastrální pracovištČ PlzeĖ – sever, pro obec Tluþná, k.ú. Tluþná
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Dalimil Mika, LL.M., soudní exekutor Exekutorský úĜad Klatovy Za Beránkem 836 339 01 Klatovy
Úþel znaleckého posudku:
Exekuþní Ĝízení sp.zn. 120 EX 37436/13
Podle stavu ke dni 12.07.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecká spoleþnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové MČsto Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu vþetnČ titulního listu a 6 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává v 1 vyhotovení. V Praze 14.07.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol PĜedmČtem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovité vČci – bytové jednotky þ. 509/3 v domČ þ.p. 509, ul. V Rybníþkách, Tluþná, vþetnČ ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7196/36869 na spoleþných þástech domu a na pozemku parc.þ. st. 909, vše zapsáno na LV þ. 1270 vedeném katastrálním úĜadem pro PlzeĖský kraj, Katastrální pracovištČ PlzeĖ – sever, pro obec Tluþná, k.ú. Tluþná
2. Základní informace Název pĜedmČtu ocenČní:
bytová jednotka þ. 509/3, vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu a na pozemku Adresa pĜedmČtu ocenČní: V Rybníþkách 509 330 26 Tluþná Kraj: PlzeĖský Okres: PlzeĖ – sever Obec: Tluþná Katastrální území: Tluþná Poþet obyvatel: 3 093 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 770,00 Kþ/m2
Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. HospodáĜsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Obþanská vybavenost v obci
þ. I I V I I I
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 1,00 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 351,12 Kþ/m2
3. Prohlídka a zamČĜení Prohlídka byla provedena dne 12.07.2014 bez pĜítomnosti povinného.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. poskytnuté objednatelem posudku: - usnesení soudního exekutora þ.j. 120 EX 37436/13-55 o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úĜadu pro PlzeĖský Kraj, Katastrální pracovištČ PlzeĖ – sever, LV 1270, katastrální území 767557 Tluþná, obec Tluþná 2. zajištČné znalcem: - fotodokumentace poĜízená pĜi prohlídce nemovitosti Ϯ
- kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - skuteþnosti zjištČné pĜi prohlídce nemovitosti - informace o nabídkách prodeje obdobných nemovitostí
5. Vlastnické a evidenþní údaje, práva a závady Vlastnické údaje viz výpis z KN, který je nedílnou souþástí tohoto znaleckého posudku. PĜedmČt ocenČní je zatížen naĜízením exekuce a zástavním právem exekutorským, viz výpis z KN, který je pĜílohou tohoto znaleckého posudku. Toto právo pĜi exekuþním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. PĜedmČt ocenČní je zatížen zástavním právem smluvním k zajištČní pohledávky vČĜitele Hypoteþní banka, a.s., Radlická 333/150, 150 00 Praha 5, Iý 13584324 dle smlouvy o zĜízení zástavního práva ze dne 05.04.2004 s právními úþinky vkladu ke dni 08.04.2004. Toto právo pĜi exekuþním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. Znalcem nebyla zjištČna žádná jiná práva a vady, jako napĜ. vČcná bĜemena, pĜedkupní práva, nájemní práva þi jiná zatížení.
6. Popis metod ocenČní Pro ocenČní je v tomto pĜípadČ použita cena zjištČná, tj. cena stanovená dle platného cenového pĜedpisu, tj. zákona þ. 151/1997 Sb., a provádČcí vyhlášky þ. 441/2013 Sb., ve znČní pozdČjších právních pĜedpisĤ a cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem, tj. porovnáním trhu s obdobnými nemovitostmi. V daném pĜípadČ, tedy pĜi ocenČní bytové jednotky, je k dispozici dostateþné množství objektivních a aktuálních údajĤ o cenových úrovních obdobných nemovitostí, ze stejné lokality. Je proto možné stanovit cenu právČ na základČ tČchto cenových informací (tzn. metodou porovnání tržních cen). Porovnávací hodnota – je cena založená na porovnání oceĖované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž pĜevody se znalostí ceny pĜevodu, byly v nedávné dobČ realizovány, popĜípadČ s nemovitostmi nabízenými k prodeji.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Základní pojmy 2. Celkový popis nemovitosti 3. Aplikace metod ocenČní 3.1. Výpoþet zjištČné ceny (dle oceĖovacího pĜedpisu) 3.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (metoda porovnávací) 3.3. Rekapitulace
ϯ
B. Znalecký posudek 1. Základní pojmy VČcná hodnota – (þasová cena) je reprodukþní cena vČci, snížená o pĜimČĜené opotĜebení vČci stejného stáĜí a pĜimČĜené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožĖují okamžité užívání vČci. Cena poĜizovací – je cena, za kterou by bylo možno vČc poĜídit v dobČ (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dobČ jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpoþtu opotĜebení. Cena reprodukþní – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou vČc poĜídit v dobČ ocenČní, bez odpoþtu opotĜebení. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno pĜi stanovené úrokové sazbČ uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto þástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá þástka, za kterou by mČla být aktiva smČnČna v den ocenČní mezi dobrovolnČ kupujícím a dobrovolnČ prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obČ strany jednají na základČ znalostí, opatrnČ a z vlastní vĤle. Porovnávací hodnota – je cena založená na porovnání oceĖované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž pĜevody se znalostí ceny pĜevodu byly v nedávné dobČ realizovány. Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. ýistý roþní stabilizovaný výnos – jsou výnosy (pĜíjmy) po odpoþtu nákladĤ (výdajĤ), nebo také souþet provozního, finanþního zisku a zisku z mimoĜádných pĜíjmĤ (daĖový základ pro daĖ z pĜíjmĤ), stanovený jako prĤmČrná, nebo pravdČpodobnČ oþekávaná hodnota z þasové Ĝady.
2. Celkový popis nemovitosti PĜedmČtem ocenČní je bytová jednotka þ. 509/3 v domČ þ.p. 509, ul. V Rybníþkách, Tluþná, vþetnČ ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7196/36869 na spoleþných þástech domu a na pozemku parc.þ. st. 909, vše zapsáno na LV þ. 1270 vedeném katastrálním úĜadem pro PlzeĖský kraj, Katastrální pracovištČ PlzeĖ – sever, pro obec Tluþná, k.ú. Tluþná. Bytový dĤm þ.p. 509 se nachází v západní þásti obce, v ulici V Rybníþkách, v zástavbČ obdobných bytových domĤ. DĤm je umístČn v blízkosti fotbalového hĜištČ. PĜíjezd je zajištČn po zpevnČné veĜejné komunikaci. Zastávka autobusu MHD þ. 55 vzdálena cca 50 m. Obec Tluþná je mČstem s veškerou infrastrukturou a základní obþanskou vybaveností s dobrou dopravní dostupností. MČsto se nachází cca 10 km západnČ od PlznČ, na silnici II/180 ϰ
z PlznČ do NýĜan, jižnČ od obce se nachází dálnice D5 z Prahy do Norimberku. Obcí prochází železniþní traĢ PlzeĖ – Domažlice. Obþanská vybavenost v obci (napĜ. mateĜská škola, základní škola, obchody, pohostinství, pošta, obecní úĜad, koupalištČ, DĤm s peþovatelskou službou, sbČrný dvĤr, hĜištČ apod.) je dobrá. CelkovČ je daná lokalita hodnocena kladnČ. Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena bez pĜítomnosti povinného dne 12.07.2014. V pĜedmČtné bytové jednotce nebyl nikdo zastižen. PĜi vypracování tohoto posudku vycházel znalec tedy ze skuteþností zjištČných na místČ, sdČlených sousedy, dále z informací získaných z veĜejnČ dostupných zdrojĤ. Dle sdČlení sousedĤ byt užívá povinný. PĜedmČtný dĤm, v nČmž se oceĖovaná nemovitost nachází, je stavbou bytového domu, situovaného v západní þásti obce, v zástavbČ obdobných bytových domĤ pocházejících cca z poloviny minulého století. Jedná se o zdČný dĤm s jedním vchodem, podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a obytným podkrovím v sedlovém krovu. Celkem je v domČ 6 bytových jednotek, v každém podlaží po dvou. DĤm je udržovaný, v dobrém stavu, po rekonstrukci podkroví a stĜechy s novou taškovou krytinou (r. 2005). Do domu se vchází z veĜejné zpevnČné komunikace pĜes chodník s nezpevnČným povrchem. U domu je dostateþné množství parkovacích možností na pĜilehlé komunikaci. Z veĜejných inženýrských sítí se v budovČ nachází vodovod, plyn, kanalizace a elektĜina.
3. Aplikace metod ocenČní 3.1. Výpoþet zjištČné ceny (dle oceĖovacího pĜedpisu) Popis: OceĖovaná bytová jednotka se nachází ve 2. NP bytového domu. Jedná se o byt s podlahovou plochou 71,96 m2 o pĤvodní dispozici 2 + 1, pĜedČlaný na 3 + 1. Byt sestává ze 3 pokojĤ (3x dvoukĜídlé okno), z kuchynČ (menší okno), z koupelny, z WC (menší okno), z komory (menší okno) a z pĜedsínČ. Vstup do bytu je pĜes pĜedsíĖ, z níž jsou pĜístupné všechny pokoje. Byt je v dobrém, udržovaném stavu, okna pĤvodní dĜevČná. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem. Povrchy podlah kobercové, PVC, v koupelnČ dlažba. Po stránce provedení a vybavení jde o byt ve standardním stavu. K bytu náleží 2 sklepní prostory v suterénu domu. VytápČní plynovým kotlem a ohĜev TÚV je zajištČn bojlerem.
3.1.1. OcenČní pĜíslušenství jednotky - pozemky: Výpoþet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivĤ pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice 2. Ztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 5. Geometrický tvar pozemku 6. Ostatní neuvedené
þ. I I I I I I
6
ϱ
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index omezujících vlivĤ
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - NezastavČný pozemek nebo pozemek, jehož souþástí je stavba (stejný vlastník) 3. ZmČny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Negativní - naĜízení exekuce 5. PovodĖové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpeþím výskytu záplav
þ. II
Pi -0,03
I
0,00
I II I
0,00 -0,02 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy pozemku Název znaku þ. 1. Druh a úþel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním I celku 2. PĜevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostĜedí I Rezidenþní zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na stĜed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítČ, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci nebo obec bez sítí 5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je I dostupná obþanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevnČná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V (MHD, pĜímČstské linky mČst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerþní využitelnosti - Bez možnosti I komerþního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 10. NezamČstnanost - PrĤmČrná nezamČstnanost I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ I
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,030 = 0,978 Stavební pozemek zastavČné plochy a nádvoĜí ocenČný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ ϲ
Zákl. cena [Kþ/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 351,12
ZatĜídČní
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní þíslo 909
zastavČná plocha a nádvoĜí Stavební pozemek zastavČné plochy a nádvoĜí - celkem - zjištČná cena
VýmČra [m2] 165,00
Index
Koef.
0,978 Jedn. cena [Kþ/m2] 343,40
Upr. cena [Kþ/m2] 343,40 Cena [Kþ] 56 661,56 661,-
=
56 661,- Kþ
=
56 661,- Kþ 56 661,- Kþ
=
56 661,- Kþ
Rekapitulace cen pĜíslušenství jednotky - pozemky
Cena pĜíslušenství - celkem 3.1.2. Vlastní ocenČní jednotky: ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 27): Podlahové plochy bytu podlahová plocha: Zapoþítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda PlzeĖský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 60 let 14 603,- Kþ/m2 koeficient 71,96 * 1,00 =
71,96 m2 71,96 m2
Výpoþet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku þ. 1. Typ stavby - Budova - zdČná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Spoleþné þásti domu - Kolárna, koþárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. PĜíslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. UmístČní bytu v domČ - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke svČtovým stranám - Ostatní svČtové II strany - þásteþný výhled 6. Základní pĜíslušenství bytu - PĜíslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) komora, sklep ϳ
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8. VytápČní bytu - Lokální na elektĜinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. StavebnČ - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáĜí upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, pĜístavbou þi rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáĜí 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,70 9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,70 = 0,756 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - NezastavČný pozemek nebo pozemek, jehož souþástí je stavba (stejný vlastník) 3. ZmČny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Negativní - naĜízení exekuce 5. PovodĖové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpeþím výskytu záplav
þ. II
Pi -0,03
I
0,00
I II I
0,00 -0,02 1,00
3
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy pozemku Název znaku þ. 1. Druh a úþel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním I celku 2. PĜevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostĜedí I Rezidenþní zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na stĜed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítČ, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci nebo obec bez sítí 5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je I dostupná obþanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevnČná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V (MHD, pĜímČstské linky mČst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerþní využitelnosti - Bez možnosti I komerþního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 10. NezamČstnanost - PrĤmČrná nezamČstnanost I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ I
ϴ
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
OcenČní Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 603,- Kþ/m2 * 0,756 = 11 039,87 Kþ/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 71,96 m2 * 11 039,87 Kþ/m2 * 0,950 * 1,030= 777 348,82 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem
=
777 348,82 Kþ
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pĜíslušenství a pozemku ZjištČná cena pozemku: 56 661,- Kþ Spoluvlastnický podíl: 7 196 / 36 869 Hodnota spoluvlastnického podílu: 56 661,- Kþ * 7 196 / 36 869 = 11 058,95 Kþ Spoluvlastnický podíl na pĜíslušenství a pozemku +
11 058,95 Kþ
Byt þ. 509/3 - zjištČná cena
=
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
788 407,77 Kþ 788 410,- Kþ
slovy: SedmsetosmdesátosmtisícþtyĜistadesetkorunþeských
3.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (metoda porovnávací) Tato metoda vychází z porovnání oceĖované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, resp. z vyhodnocení cen v nedávné dobČ nabízených nemovitostí na trhu realit nebo z vyhodnocení v nedávné dobČ realizovaných prodejĤ nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání je použito celkem 5 nabídkových cen realitních kanceláĜí obdobných nemovitostí, které jsou aktuálnČ nabízeny k prodeji a 1 nabídka prodeje obdobného bytu v rámci insolvenþního Ĝízení. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,90 (jedná se o pĜání prodávajícího, cena je stanovena vþetnČ provize realitní kanceláĜe a souþasný trh je charakterizován nižší poptávkou), s výjimkou bytu nabízeného k prodeji v insolvenþním Ĝízení. U nemovitostí obdobného typu, tj. bytové jednotky se standardním vybavením, v dané lokalitČ, pĜevažuje nabídka nad poptávkou. Ceny nabízených srovnatelných nemovitostí v dané lokalitČ jsou vyšší než cena zjištČná, tj. cena stanovená dle platného cenového pĜedpisu. Popisy porovnávaných nemovitostí: Byt þ. 1 Byt o dispozici 2+1 o celkové podlahové ploše 57,14 m2 v pĜízemí þtyĜpodlažního zdČného bytového domu situovaného v obci Tluþná, ul. V Rybníþkách (PlzeĖ-sever). Byt sestává z kuchynČ, 2 pokojĤ, pĜedsínČ, koupelny, WC a chodby. V bytČ osazena plastová okna. VytápČní a ohĜev teplé vody z centrální plynové kotelny umístČné v 1. podzemním podlaží bytového domu. K bytu náleží sklep o velikosti 4,77 m2, umístČný v 1. podzemním podlaží bytového domu. Zateplení bytového domu cca pĜed 6-ti lety. Prodej v insolvenþním Ĝízení.
ϵ
Byt þ. 2 Nabízíme Vám k prodeji byt o celkové výmČĜe 64m2 v obci Tluþná. Byt se nachází v pĜízemí cihlového domu v centru obce. DĤm je 6 let starý (zateplení, fasáda, plastová okna). V bytČ, který se skládá z kuchynČ, 2 pokojĤ, koupelny a samostatného WC, je položena dlažba, v pokojích koberce. Z oken je výhled do zelenČ a okolní zástavby. VytápČní je Ĝešeno ústĜedním plynovým topením. K bytu náleží sklep a parkovací stání. Souþástí spoleþných prostor je kolárna, koþárkárna a sušárna. Byt þ. 3 Slunný byt v novostavbČ o dispozici 2+1+B o užitné rozloze 66 m2 v prvním patĜe cihlového domu v obci Tluþná. V cenČ bytových jednotek bude standardnČ dlažba v pĜedsíni, koupelnČ a WC, keramické obklady v koupelnČ a WC (do výše 210 cm), sprchový kout, baterie, dveĜe, zárubnČ, zásuvky, pĜívod automatické praþky, myþky. VytápČní bytu je Ĝešeno ústĜedním topením s centrálním kotlem na plyn v domČ. K bytu náleží sklep. Byt þ. 4 Byt o velikosti 2+1 nacházející se ve 2. NP cihlového domu v Dukelské ulici ve Vejprnicích. Byt o celkové výmČĜe 76 m2 sestává z kuchynČ, 2 pokojĤ, pĜedsínČ, komory, koupelny, WC a sklepa. Byt je dispoziþnČ dobĜe Ĝešen, pokoje nejsou prĤchozí. PĜi rekonstrukci by bylo možné rozdČlit obývací pokoj o výmČĜe 23 m2, na 2 þásti, popĜ. propojit s kuchyní a byt by tak mohl mít dispozici 3+1 , 3+KK nebo prostorný 2+KK. V kuchyni, ve velkém pokoji a v pĜedsíni jsou nové omítky, jinak je byt v pĤvodním udržovaném stavu. OhĜev vody el. bojler, topení ústĜední - kotel na TP ve sklepČ. Plyn je pĜiveden do domu - možné zavést do bytu . Byt þ. 5 Byt 3+kk v centru mČsta NýĜany, Revoluþní ulice. Bytová jednotka se nachází ve 3. NP cihlového domu, celková podlahová plocha je 82 m2. Byt se sestává z pĜedsínČ, obývacího pokoje s kuchyĖským koutem, ložnice, dČtského pokoje, chodby, komory a dvou koupelen (sprcha, vana, umyvadlo) s WC. VytápČní bytu je ústĜední, plynovým kotlem. Souþástí prodeje bytu je kuchyĖská linka se spotĜebiþi, vestavČná skĜíĖ v chodbČ a vybavená ložnice. Byt je po celkové rekonstrukci. Srovnatelné nemovitosti Název: Byt þ. 1 Lokalita Tluþná, V Rybníþkách Budova cihlová Stav objektu velmi dobrý Podlaží poþet 4 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení bytu K5 Celkový stav objektu K6 PĜíslušenství K7 Podlaží
1,00 1,02 1,00 0,98 0,97 1,00 1,03 Celkový koef. KC 1,00 ϭϬ
Upravená j. cena Kþ/m2 17 521
Užitná plocha 57,00 m2
VýmČra pozemku. 0 m2
Název: Byt þ. 2 Lokalita Tluþná, U Špejcharu Budova cihlová Stav objektu výborný Podlaží poþet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení bytu K5 Celkový stav objektu K6 PĜíslušenství K7 Podlaží
Užitná plocha 64,00 m2
VýmČra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,71 17 393 Celková cena Jednotková cena 1 560 500 Kþ 24 383 Kþ/m2
0,90 1,00 1,00 0,90 0,90 0,97 1,03
VýmČra pozemku. 0 m2
Název: Byt þ. 4 Lokalita Vejprnice, Dukelská Budova cihlová Stav objektu velmi dobrý Podlaží poþet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
Celkový Upravená j. cena Kþ/m2 koef. KC 0,73 18 926 Celková cena Jednotková cena 1 715 000 Kþ 25 985 Kþ/m2
0,90 1,00 ϭϭ
Jednotková cena 17 544 Kþ/m2
0,90 1,00 1,00 0,90 0,90 0,95 1,03
Název: Byt þ. 3 Lokalita Tluþná, Pod Krmichem Budova cihlová Stav objektu výborný Podlaží poþet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení bytu K5 Celkový stav objektu K6 PĜíslušenství K7 Podlaží
Užitná plocha 66,00 m2
Celková cena 1 000 000 Kþ
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení bytu K5 Celkový stav objektu K6 PĜíslušenství K7 Podlaží
Užitná plocha 76,00 m2
0,95 1,02 1,02 1,00 1,00
VýmČra pozemku. 0 m2
Název: Byt þ. 5 Lokalita NýĜany, Revoluþní Budova cihlová Stav objektu velmi dobrý Podlaží poþet 3 koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení bytu K5 Celkový stav objektu K6 PĜíslušenství K7 Podlaží
Užitná plocha 82,00 m2
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kþ/m2 0,89 13 226 Celková cena Jednotková cena 1 130 000 Kþ 14 868 Kþ/m2
0,90 1,03 1,00 0,90 1,00 1,03 1,00
VýmČra pozemku. 0 m2
Upravená j. cena Celkový Kþ/m2 koef. KC 0,86 15 143 Celková cena Jednotková cena 1 445 000 Kþ 17 622 Kþ/m2
Výpoþet porovnávací hodnoty nemovitosti na základČ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí PrĤmČrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceĖované nemovitosti Celková užitná plocha oceĖované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
13 226 Kþ/m2 16 442 Kþ/m2 18 926 Kþ/m2 16 442 Kþ/m2 72,00 m2 1 183 824 Kþ
3.3. Rekapitulace Cena zjištČná po zaokrouhlení celkem:
788 410,- Kþ
slovy: SedmsetosmdesátosmtisícþtyĜistadesetkorunþeských ϭϮ
Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem:
1 184 000,- Kþ
slovy: JedenmiliónjednostoosmdesátþtyĜitisíckorunþeských
C. ZávČr Na základČ zjištČných informací, provedených propoþtĤ se zvážením všech stránek pĜedmČtu ocenČní, a s úvahou souþasného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovité vČci bytové jednotky þ. 509/3 v domČ þ.p. 509, ul. V Rybníþkách, Tluþná, vþetnČ ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7196/36869 na spoleþných þástech domu a na pozemku parc.þ. st. 909, vše zapsáno na LV þ. 1270 vedeném katastrálním úĜadem pro PlzeĖský kraj, Katastrální pracovištČ PlzeĖ – sever, pro obec Tluþná, k.ú. Tluþná, ke dni 12.07.2014 ve výši:
1 180 000,- Kþ (slovy: Jedenmiliónjednostoosmdesáttisíckorunþeských)
V Praze 14.07.2014 Znalecká spoleþnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové MČsto
ϭϯ
D. Znalecká doložka Posudek podává Znalecká spoleþnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové MČsto, Palackého 715/15, PSý 110 00, Iý 29042054, zapsaná MSpr ýR þ.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. þ. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. ý. 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, do prvého oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. ZP-6561 znaleckého deníku. § 22 zákona o znalcích a tlumoþnících JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
E. Seznam pĜíloh poþet stran A4 v pĜíloze: Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úĜadu pro PlzeĖský kraj, katastrální 3 pracovištČ PlzeĖ-sever, LV þ. 1270, ze dne 17.06.2014 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1
ϭϰ
ϭϴ
ϭϵ
ϮϬ
