ZNALECKÝ POSUDEK. č. ZP-5019

ZNALECKÝ POSUDEK č. ZP-5019 o ceně obvyklé nemovitostí – rozestavěné budovy stojící na pozemku parc. č. st. 540/4, rozestavěné budovy stojící na pozemku parc. č. st. 540/5, vše zapsáno na LV č. 638 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec a k.ú. Dalovice a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/4 o výměře 88 m2, zastavěná plocha a nádvoří, ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/5 o výměře 27 m2, zastavěná plocha a nádvoří, ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/3 o výměře 9 m2, zastavěná plocha a nádvoří, ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. 540/1 o výměře 265 m2, ostatní plocha, vše zapsáno na LV č. 211 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec a k.ú. Dalovice

Objednatel znaleckého posudku:

Ing. Vladimír Nechutný Insolvenční správce úpadce Alfréd Haga Soukenická 5 305 51 Plzeň

Účel znaleckého posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely prodeje

Podle stavu ke dni 25.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 18.12. 2013

1.

ÚVOD 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2.

Znalecký úkol Základní informace Prohlídka a zaměření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Popis metod ocenění Základní pojmy

NÁLEZ 2.1 2.2 2.3 2.4

2.5 2.6

Předmět ocenění Poloha a charakteristika předmětu ocenění Podrobný popis a stav nemovitostí Aplikace metod ocenění 2.4.1 Výpočet zjištěné ceny (dle oceňovacího předpisu) 2.4.2 Věcné břemeno chůze a jízdy 2.4.3 Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) Rekapitulace Silné a slabé stránky předmětu ocenění

3.

ZÁVĚR

4.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

5.

PŘÍLOHY

2

1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny nemovitostí: - rozestavěné budovy stojící na pozemku parc. č. st. 540/4, - rozestavěné budovy stojící na pozemku parc. č. st. 540/5, vše zapsáno na LV č. 638 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec a k.ú. Dalovice - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/4 o výměře 88 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/5 o výměře 27 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/3 o výměře 9 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. 540/1 o výměře 265 m2, ostatní plocha, vše zapsáno na LV č. 211 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec a k.ú. Dalovice

1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rozestavěný rodinný dům, včetně souvisejících pozemků Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Dalovice Katastrální území: Dalovice LV: č. 211 Počet obyvatel: 1 900 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 41,6726 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f): ZC = Cp * 3,0 = 125,02 Kč/m2

1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.11.2013 za přítomnosti insolvenčního správce Ing. Vladimíra Nechutného.

1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. poskytnuté objednatelem posudku: - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, LV č. 211, katastrální území Dalovice 624586, obec Dalovice - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, LV č. 638, katastrální území Dalovice 624586, obec Dalovice - kopie snímku katastrální mapy - souhlas s provedením ohlášené stavby sp.zn. SÚ/13910/07/Ko-330 ze dne 8.10.2007

3

- projektová dokumentace z 08/2006 (průvodní zpráva, technická zpráva, řezy, půdorysy, základy) 2. zajištěné znalcem: - fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitosti - mapa okolí - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti - informace sdělené objednatelem posudku - informace o nabídkách prodeje obdobných nemovitostí

1.5. Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Vlastnické údaje viz výpis z KN, který je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Předmět ocenění je zatížen nařízením exekuce a zástavním právem exekutorským, viz výpis z KN. Předmět ocenění je zatížen zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky věřitele Hypoteční banka, a.s, Radlická 333/150, Radlice, 15000 Praha, IČ 13584324, dle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 28.01.2008 s právními účinky vkladu ke dni 28.01.2008. Předmět ocenění, pozemek parc.č. 540/1, je dále zatížen věcným břemenem chůze a jízdy pro pozemek parc. č. st. 541, dle Smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.07.2006 s právními účinky vkladu ke dni 19.07.2006.

1.6. Popis metod ocenění Pro ocenění je v tomto případě použita cena zjištěná, tj. cena stanovená dle platného cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších právních předpisů a cena zjištěná porovnávacím způsobem, tj. porovnáním trhu s obdobnými nemovitostmi. V daném případě, tedy při ocenění rozestavěného rodinného domu, včetně pozemků, je k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenových úrovních obdobných nemovitostí, ze stejné lokality. Je proto možné stanovit cenu velmi přesně, právě na základě těchto cenových informací (tzn. metodou porovnání tržních cen). Porovnávací hodnota – je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu byly v nedávné době realizovány a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání je vhodné použít minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, které byly uskutečněny v časovém horizontu max. dvanácti měsíců, popřípadě též ceny nabídkové přiměřeně redukované s ohledem na cenu stanovenou jako očekávanou ze strany prodávajícího.

1.7. Základní pojmy Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena pořizovací – je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. 4

Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Porovnávací hodnota – je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu byly v nedávné době realizovány. Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.

5

2. NÁLEZ 2.1. Předmět ocenění 1. Rozestavěná budova stojící na pozemku parc. č. st. 540/4 2. Rozestavěná budova stojící na pozemku parc. č. st. 540/5 3. Pozemky - pozemek parc. č. st. 540/4 o výměře 88 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. st. 540/5 o výměře 27 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. st. 540/3 o výměře 9 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 540/1 o výměře 265 m2, ostatní plocha

2.2. Poloha a charakteristika předmětu ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti vyjmenované v bodě 1.1. tohoto znaleckého posudku. Nemovitosti se nacházejí v obci Dalovice, v její stejnojmenné části. Obec Dalovice leží v těsném sousedství lázeňského města Karlovy Vary, cca 3 km od jeho centra. Obec má tři části – Dalovice, Všeborovice a Vysoká. Obec leží na čtyřproudé silnici č. I/13 vedoucí z Karlových Varů směrem na Ostrov, Jáchymov a Boží Dar. Přes Dalovice (cca 1 km od centra obce) vede železniční trať č. 140 (Chomutov - Karlovy Vary - Cheb) a č. 141 (Karlovy Vary Merklín). Obec je obklopena zemědělskými pozemky a lesy. Obec Dalovice je městem se základní standardní infrastrukturou a občanskou vybaveností s dobrou dopravní dostupností vzhledem k přímé návaznosti na Karlovy Vary. V obci se nachází obecní úřad, Česká pošta, mateřská a základní škola, střední zemědělská škola, střední odborná logistická škola a střední odborné učiliště, lékárna, knihovna, botanická zahrada, sportovní hřiště, atd. V obci je jak vlaková stanice, tak i zastávky autobusové dopravy.

2.3. Podrobný popis a stav nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí na území obce Dalovice, v její stejnojmenné severozápadní části, v zastavěném okrajovém území obce. Nemovitosti leží na hranici katastrálního území s obcí Otovice. Nemovitosti se nacházejí při ulici Mostecká, v druhé řadě od komunikace a přístup k nim je zajištěn z pozemku parc.č. st. 109/2 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr, který je v majetku obce Otovice. Ve schváleném územním plánu obce jsou pozemky situovány v zastavitelném území s využitím smíšeným obytným – městského typu. Předmětem ocenění je rozestavěná budova rodinného domu a garáže a související stavební pozemky. Oceňovaná stavba rodinného domu je členitého půdorysného tvaru s jedním nadzemním podlažím a budoucím upraveným podkrovím v sedlové střeše s hlavním vstupem na severozápadní straně. Objekt je vystavěn v mírně svažitém terénu obráceném na severovýchod. Parkování je možné ve vlastní garáži situované v severozápadní části pozemku parc.č. 540/1. Budova není k datu ocenění stavebně technicky dokončena a zkolaudována. Podrobný popis konstrukcí a vybavení je zřejmý ze samotného ocenění. Základy jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce cihelné, stropy železobetonové, střecha sedlová, krov dřevěný, střešní krytina betonová taška, okna plastová, podlahy betonové, vnější dřevěný obklad z 90 % dokončený. Klempířské práce tvoří pouze okapy z plechu, okapy nejsou 6

svedeny. Bleskosvod chybí. Z veřejných inženýrských sítí dle projektové dokumentace je objekt napojen na rozvod elektřiny, veřejnou kanalizaci a vodovod a zemní plyn. Přípojka plynu však nebyla na místě v době prohlídky zjištěna. Dispozice objektu v 1. NP je pokoj s kuchyňským koutem, 1 pokoj, koupelna, WC, předsíň a špíz. Podkroví tvoří ve fázi rozestavěnosti dva pokoje (oproti projektové dokumentaci 3 pokoje, koupelna s WC). Schodiště chybí. Příslušenství objektu tvoří samostatná garáž a kotelna stavebně navazující na rodinný dům na severozápadní straně. Jedná se o přízemní zděný objekt se sedlovou střechou, střešní krytina betonová taška. Oproti projektové dokumentaci je na jihovýchodně straně s venkovní nezastřešenou terasou (nedokončená) přistavěna 1 místnost (zřejmě sklad) se samostatným vchodem z terasy. Předmětem ocenění je dále pozemek parc. č. st. 540/4 o výměře 88 m2, zastavěná plocha a nádvoří (zastavěn stavbou RD), pozemek parc. č. st. 540/5 o výměře 27 m2, zastavěná plocha a nádvoří (zastavěn stavbou garáže a kotelny), pozemek parc. č. st. 540/3 o výměře 9 m2, zastavěná plocha a nádvoří, ve skutečnosti nezastavěný pozemek a pozemek parc. č. 540/1 o výměře 265 m2, ostatní plocha, s nezpevněným povrchem (budoucí zahrada).

2.4. Aplikace metod ocenění 2.4.1. Výpočet zjištěné ceny (dle oceňovacího předpisu) Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný RD Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 88,00 m2 3,00 m

Název 1. NP 7

96,00 m2

Podkroví

2,05 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP 3*88 Podkroví 96*(2,05+2,9/2)

= =

[m3] 264,00 m3 336,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Obestavěný prostor 264,00 m3 336,00 m3 600,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm železobetonové krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný plech chybí dřevěný obklad chybí chybí chybí chybí plastová chybí chybí chybí světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda chybí chybí plastové potrubí chybí chybí chybí krb

Hodnocení standardu S S S S S S C N C C C C N C C C S C S C C S C C C S

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby 8

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 10,91 100,00 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 28,18 100,00 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 10,50 100,00 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 9,70 100,00 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 4,52 100,00 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 1,20 30,00 6. Klempířské konstrukce C 5,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 7. Vnitřní omítky N 2,80 100 1,54 4,31 5,73 10,00 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 9. Vnější obklady C 2,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 10. Vnitřní obklady C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 11. Schody C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 12. Dveře N 5,20 100 1,54 8,01 10,65 100,00 13. Okna C 2,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 14. Podlahy obytných místností C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 15. Podlahy ostatních místností C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 5,72 30,00 17. Elektroinstalace C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 4,25 20,00 19. Rozvod vody C 1,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 4,12 20,00 22. Kanalizace C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 23. Vybavení kuchyně C 4,10 100 0,00 0,00 0,00 100,00 24. Vnitřní vybavení C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 25. Záchod S 3,40 100 1,00 3,40 4,52 60,00 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: 75,22 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,7522 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):

= *

Dok [%] 10,91 28,18 10,50 9,70 4,52 0,36 0,00 0,57 0,00 0,00 0,00 0,00 10,65 0,00 0,00 0,00 1,72 0,00 0,85 0,00 0,00 0,82 0,00 0,00 0,00 2,71

81,49

2 290,1,

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * * =

1200 0,7522 0,8500 2,1460 1,2490 4 395,40

600,00 m3 * 4 395,40 Kč/m3

=

2 637 240,- Kč

* =

0,8149 2 149 218,74 Kč

Plná cena:

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

9

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 94 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 100 = 6,000 %

-

128 953,12 Kč

Rozestavěný RD - zjištěná cena

=

2 020 265,61 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,8*4,3+4,4*1,5 1.NP

[m2] 31,54

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 31,54 m2 2,50 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 2,5*31,54

=

[m3] 78,85 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 78,85 m3 78,85 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny

Provedení betonové pásy zděné 45 cm 10

Hodnocení standardu S N

Část [%] 100 100

3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

chybí

C X N S S C C S S S

betonová taška pozinkovaný plech dřevěný obklad chybí chybí dřevěná betonové světelná a motorová

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 6,20 100 1,00 6,20 6,96 100,00 1. Základy N 30,10 100 1,54 46,35 52,06 100,00 2. Obvodové stěny C 26,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 4. Krov N 5,70 100 1,54 8,78 9,86 100,00 5. Krytina S 2,90 100 1,00 2,90 3,26 10,00 6. Klempířské konstrukce S 4,80 100 1,00 4,80 5,39 50,00 7. Úpravy povrchů C 2,70 100 0,00 0,00 0,00 100,00 8. Dveře C 1,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 9. Okna S 6,80 100 1,00 6,80 7,64 100,00 10. Vrata S 7,20 100 1,00 7,20 8,09 100,00 11. Podlahy S 6,00 100 1,00 6,00 6,74 100,00 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: 89,03 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,8903

Dok [%] 6,96 52,06 0,00 0,00 9,86 0,33 2,70 0,00 0,00 7,64 8,09 6,74

94,37

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * =

1 375,0,8903 0,8500 2,0930 1,2490 2 720,13

78,85 m3 * 2 720,13 Kč/m3

=

214 482,25 Kč

* =

0,9437 202 409,04 Kč

Plná cena:

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 94 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků 11

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 100 = 6,000 %

-

12 144,54 Kč

Rozestavěná garáž - zjištěná cena

=

190 264,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -10 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -10 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -10% + 10% * (100 % + -10%) -1,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: poloha v průmyslové oblasti, smíšená výstavba Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2490 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 125,02 1,00 2,1460 1,2490 -1,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 125,02 0,40 2,1460 1,2490 -1,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 540/4

Upr. cena [Kč/m2] 331,75 132,70

Výměra [m2] 88,00

Jedn. cena [Kč/m2] 331,75

540/5

27,00

331,75

8 957,25

540/3

9,00

331,75

2 985,75

540/1

265,00

132,70

35 165,50 76 302,50

Pozemky - zjištěná cena

=

Výpočet vlastnického podílu 12

Cena [Kč] 29 194,-

76 302,50 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky - zjištěná cena

=

Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1/2 38 151,25 Kč

2 248 680,- Kč

slovy: Dvamilionydvěstěčtyřicetosmtisícšestsetosmdesát Kč

2.4.2. Věcná břemena oceňovaná samostatně Dle ust. § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších právních předpisů, se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří-li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se roční užitek ve výši ročního obvyklého nájemného za užívání bytu. Popis: Jedná se o ocenění práva odpovídající věcnému břemeni chůze a jízdy, kterým je zatížen pozemek parc.č. 540/1 ve prospěch pozemku parc. č. st. 541, na kterém se nachází garáž ve vlastnictví jiného vlastníka. Věcné břemeno bylo zřízeno Smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne 10.07.2006 s právními účinky vkladu ke dni 19.07.2006. Jedná se o věcné břemeno odpovídající právu bezplatného přístupu ke garáži umístěné na pozemku parc.č. st. 541, a to po vymezené části (56 m2) pozemku parc.č. 540/1. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: věcné břemeno: Výměra: 56,00 m2 Jednotková cena: 55,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 56,00 m2 * 55,- Kč/m2/rok = 3 080,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 3 080,- Kč/rok * 100 % = 3 080,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 080,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 3 080,- Kč * 5 let = 15 400,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

13

15 400,- Kč

2.4.3. Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) Tato metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, resp. z vyhodnocení cen v nedávné době nabízených nemovitostí na trhu realit nebo z vyhodnocení v nedávné době realizovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem a lokalitou. Pro porovnání jsou použity celkem 4 nabídkové ceny realitních kanceláří obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,85 (jedná se o přání prodávajícího, cena je stanovena včetně provize realitní kanceláře a současný trh je charakterizován nižší poptávkou). Ceny byly dále upraveny následujícími koeficienty: velikost objektu, poloha (obč. vybavenost, dostupnost, okolí), provedení a vybavení nemovitosti, celkový stav (stavebně technický stav, stáří, rekonstrukce), pozemek (výměra, využitelnost, venkovní úpravy), případně ostatní skutečnosti výše neuvedené jako omezení spočívající v zatížení věcným břemenem, podílové spoluvlastnictví pozemku a úvaha zpracovatele posudku. Cena byla dále redukována s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost je stavbou z hlediska stavebnětechnického nedokončenou a nezkolaudovanou (použit stupeň rozestavěnosti z ocenění dle cenového předpisu). Popisy porovnávaných nemovitostí: RD č. 1 Novostavba rodinného domu se zahradou na dokonalém místě v Dalovicích u K.Var. Bydlení v přírodě, přesto kousek do města, výborné dopravní spojení. Okouzlující prostředí, jen jeden soused, absolutní klid a soukromí. Praktická dispozice vel. 5+1 se dvěma koupelnami + garsonka. Bez zařízení. Z oken a zahrady je uklidňující a romantický výhled do zeleně a na rybník „Mexiko“. Komfortní parkování – dvougaráž. Útulná zahrada s příjemnými zákoutími (část zahrady je v nájmu). Z IS-el., vodovod, plyn. Vytápění plynové. Zastavěná plocha 91 m2, podlahová plocha 140 m2, pozemek 521 m2. Dům je částečně podsklepen, sklep 37 m2. RD č. 2 Dvougenerační rodinný dům - novostavba v Dalovicích - Všeborovicích na pozemku o celkové velikosti 937 m2. V přízemí domu se nachází byt 2+kk s vlastní koupelnou a WC, dále je zde technická místnost a přímý vstup na terasu s grilem a garáž pro jedno vozidlo. V obývacím pokoji jsou krbová kamna, v kuchyni kuchyňská linka na míru včetně vestavěných spotřebičů. V prvním patře je to pak byt 4+kk s balkonem, rovněž s vlastní koupelnou s WC a kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a vestavěná skříň v předsíni. Je zde i připraveno místo na vybudování krbových kamen. Z prvního patro je možné po sklápěcích schůdcích vylézt na půdu, kde je odkládací prostor. Dům je vytápěn radiátory napojené na kombinovaný plynový kotel. Dům byl zkolaudován cca před 4 lety. Zastavěná plocha 94m2 a podlahová plocha 188 m2. RD č. 3 Rodinný dům Dalovice-Vysoká, na celkové ploše pozemku 1000m2, dispozičně řešeného jako 6+2 s nadstandardním zpracováním a výbavou, komfortní bydlení, 80m2 přízemí a 65 m2 podkroví, kolaudace 2009. Přízemí: hala, koupelna, WC, pokoj, obýv. pokoj, ložnice a terasa do zahrady. Podkroví: chodba, koupelna + WC, kuchyně, obýv. pokoj, ložnice, 2x balkon a sauna (elektrická). Ve dvou pokojích je zabudovaná klimatizace a v obývacím pokoji lihový krb, v domě alarm. Topení a ohřev vody plynovým kotlem, nízké provozní náklady. V přízemí podlahové topení. U domu dřevěná kolna 23m2, automatická vrata pro vjezd na

14

dlážděnou park. plochu pro 3 auta, oplocená plocha (kotec) pro psa 7x3m s velkou boudou. Okolo domu zahrada 882 m2 s již vzrostlými ovocnými stromy. RD č. 4 RD 5+kk+2 koupelny, užitná plocha 311m2 se zahradou v Karlových Varech - Dalovicích – Vysoké. Dům je po kompletní rekonstrukci všeho, navíc je energeticky soběstačný a výdělečný (na střeše jsou umístěny fotovoltaické panely napojené do distribuční sítě). Vytápění je řešeno kotlem na pelety značky viadrus s automatickým podavačem pelet.. Pro komfortní vytápění bez nutnosti obsluhy je zde poté plynový kotel. Velikost 5 + kk se dvěma koupelnami, velkým obyvatelným podkrovím a čtyřmi sklepními místnostmi ze kterých je východ na prostornou zahradu dává dostatek prostoru pro příjemné bydlení. Dům je umístěn v klidné a příjemné lokalitě Dalovice – Vysoká s blízkou přírodou všude kolem. V současné době probíhá finální úprava zahrady na které po té najdete sezení s ohništěm a přírodní jezírko ze kterého se dá později vybudovat bazén. Zahrada má celkovou výměru i se zástavbou domu 937 m2. Na pozemek jsou dva vjezdy a umožňují pohodlné zaparkování na pozemku, či případné dobudování krytého stání či garáže. Srovnatelné nemovitosti Název: RD č. 1 Lokalita: Dalovice-Vysoká, Sedmidomky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha nemovitosti K4 Provedení a vybavení nemovitosti K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Ostatní skutečnosti

Obest. prostor 0,00 m3

0,85 1,00 0,90 0,95 0,98 0,90 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,58 2 013 361 Celková cena Jednotková cena 3 490 000 Kč 3 490 000 Kč/ks

Výměra pozemku 521 m2

Název: RD č. 2 Lokalita: Dalovice-Všeborovice, Modřínová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha nemovitosti K4 Provedení a vybavení nemovitosti K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Ostatní skutečnosti

Obest. prostor

0,85 0,95 0,75 0,90 0,97 0,80 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,38 2 664 321 Celková cena Jednotková cena

Výměra pozemku 15

0,00 m3

937 m2

6 999 000 Kč

Název: RD č. 3 Lokalita: Dalovyce-Vysoká, Rovná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha nemovitosti K4 Provedení a vybavení nemovitosti K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Ostatní skutečnosti



Výměra pozemku 1 000 m2

Název: RD č. 4 Lokalita: Dalovice-Vysoká, Borská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha nemovitosti K4 Provedení a vybavení nemovitosti K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Ostatní skutečnosti


6 999 000 Kč/ks


Výměra pozemku 0 m2

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 013 361 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 311 694 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 664 321 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 311 694 Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny rozestavěnost * 0,82 = 1 895 589,08 Výsledná porovnávací hodnota 1 895 589 Kč

16

2.5. Rekapitulace Cena zjištěná po zaokrouhlení celkem:

2 248 680,- Kč

slovy: dvamilionydvěstěčtyřicetosmtisícšestsetosmdesátkorunčeských Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem: 1 895 000,- Kč slovy: jedenmilionosmsetdevadesátpěttisíckorunčeských Cena věcného břemene po zaokrouhlení celkem: 15 400,- Kč slovy: patnácttisíckorunčeskýchkorunčeských

2.6. Silné a slabé stránky předmětu ocenění Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky předmětu ocenění: -

dobrá dopravní dostupnost přístup po zpevněné veřejné komunikaci kompletní inženýrské sítě v místě možnost parkování v garáži

Slabé stránky předmětu ocenění: -

nedokončená a nezkolaudovaná nemovitost okrajová lokalita obce, průmyslový charakter, méně vhodná k trvalému bydlení menší velikost pozemku věcné břemeno vztahující se k části pozemku (budoucí zahrady) podílové spoluvlastnictví pozemků probíhající exekuční řízení

3. Závěr 3.1. Obvyklá cena nemovitosti Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti rozestavěné budovy stojící na pozemku parc. č. st. 540/4, rozestavěné budovy stojící na pozemku parc. č. st. 540/5, vše zapsáno na LV č. 638 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec a k.ú. Dalovice a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/4 o výměře 88 m2, zastavěná plocha a nádvoří, ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/5 o výměře 27 m2, zastavěná plocha a nádvoří, ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. st. 540/3 o výměře 9 m2, zastavěná plocha a nádvoří, ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ pozemku parc. č. 540/1 o výměře 265 m2, ostatní 17

plocha, vše zapsáno na LV č. 211 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec a k.ú. Dalovice, ke dni 25.11.2013, ve výši:

1 890 000,- Kč (slovy: jedenmilionosmsetdevadesátkorunčeských)

3.2. Věcné břemeno Na nemovitosti, konkrétně na pozemku parc.č. 540/1, vázne věcné břemeno chůze a jízdy zřízené ve prospěch pozemku parc. č. st. 241, a to dle Smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.07.2006 s právními účinky vkladu ke dni 19.07.2006. Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu práv odpovídajících věcnému břemeni chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 540/1 vše zapsáno na LV č. 211 vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Karlovy Vary, pro obec a k.ú. Dalovice, ke dni 25.11.2013, ve výši:

15 400,- Kč (slovy: patnácttisíckorunčeskýchkorunčeských)

V Praze 18.12.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město

18

4. Znalecká doložka Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. Zp-5019 znaleckého deníku.

5. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální 7 pracoviště Karlovy Vary, LV č. 211 ze dne 22.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální 5 pracoviště Karlovy Vary, LV č. 638 ze dne 22.11.2013 Kopie snímku katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti pořízená při prohlídce Mapa oblasti

19

3 1

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

ZNALECKÝ POSUDEK. č. ZP-5019

Recommend Documents