Znalecký posudek č. ZP-4523

Znalecký posudek č. ZP-4523 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 45, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 71/3 ( zahrada ) v kat. území Spálené Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň-jih, zapsáno na LV 1173.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 427/10

Podle stavu ke dni 15.10.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 17.10.2013 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 45, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 71/3 ( zahrada ) v kat. území Spálené Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň-jih, zapsáno na LV 1173. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 rd č.p. 45 s pozemky Plzeňská 45 335 61 Spálené Poříčí Region: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Katastrální území: Spálené Poříčí 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.10.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 13.7.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Martin Mareš, Plzeňská 45, 335 61 Spálené Poříčí. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 15.10.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: Martin Mareš, Plzeňská 45, 335 61 Spálené Poříčí Marta Marešová, Plzeňská 45, 335 61 Spálené Poříčí

podíl 1/2 podíl 1/2

Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 2 500 000,- Kč budoucí pohledávky do výše 3 250 000,- Kč eBanka a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 45, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 71/3 ( zahrada ) v kat. území Spálené Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň-jih, zapsáno na LV 1173. Obec Spálené Poříčí leží cca 15.0 km od města Plzeň. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku mírně svažitého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, vodovod, kanalizaci, vodovod. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název st pozemek Poříčí st pozemek Poříčí

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] Spálené 490 000,2961 165,48 Spálené

825 000,-

1100

750,00

Kp

Váha

1,00

1,00

1,00

1,00

750,00 915,48 / 2,000 457,74 Kč/m2 165,48 Kč/m2 750,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 71/3

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 165,48

p.č. 118 355 m2 2 736 m

Výměra oceňovaných pozemků: 1091 m2 2 2 1 091,00 m á 457,74 Kč/m = 499 394,34 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

499 394,34 Kč

=

499 394,34 Kč

=

499 390,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

499 390,- Kč

5

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Adresa Popis:

rodinný dům č.p. 45 Plzeňská 45, 335 61 Spálené Poříčí

Rodinný dům č.p. 45 je postavený na oploceném mírně svažitém pozemku v centrální části obce s přístupem z místní zpevněné komunikace, napojený na elektro sítě, vodovod, kanalizaci, plynovod. Dům se 2 NP a podkrovní částí, který byl v roce 2007 zrekonstruován. Stavba je dispozičně rozdělena na 5+1 s dvojgaráží. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná s pálenou taškou, klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen, euro okna, v podkrovní části jsou okna Velux. Dispozice domu: 1 NP - 116 m2: dílna, garáž, dva sklepy, sklad, chodba 2 NP - 88 m2: ložnice, hala, kuchyně s jídelním koutem, koupelny, obývací pokoj, chodba, šatny, komora, terasa ( 73 m2 ) podkroví - 98 m2: chodba, tři obytné pokoje, šatna Nemovitost je delší dobu neobydlena bez celkové údržby. Souhrnný stavebně technický stav nemovitostí je průměrný.

Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 1091 m2 Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství

samostatně stojící 0 116 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

Přehled porovnatelných nemovitostí 6

*

1,00 1,00

Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Spálené Poříčí Adresa Štítovská, 335 61 Spálené Poříčí Popis: Rodinnéý dům ve Spáleném Poříčí, okr. Plzeň-jih o zastavěné ploše 112 m˛, se zahradou

511 m˛. V suterénu domu je prostorná garáž pro dvě auta, prádelna, kotelna, sklepní vinotéka, sušárna a dvě komory. V přízemí se nachází chodba, kuchyně s jídelnou a kuchyňskou linkou, obývací pokoj, WC. V patře jsou tří samostatné pokoje, koupelna se sedací vanou a samostatné WC. V Domě jsou nová plastová okna, podlahy jsou dřevěné, dlažba a linoleum. Topení zajišťuje kotel na tuhá paliva + plyn, kanalizace je veřejná, vodu zajišťuje vodovod + vlastní studna. K domu náleží zahradní domek s udírnou, krbem, pergolou, skleník. Cena 3.200.000,-Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 623 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 1 112 m2 Podkroví

ano

1 600 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,00 1,00 1 600 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Nové Mitrovice Adresa 335 63 Nové Mitrovice Popis: Celková dispozice je 12+3. V první části dvojdomku je byt 4+1 s koupelnou a

samostatným WC. Z tohoto bytu je přístup do podkroví kde jsou 4 místnosti, zatím používané jen k letnímu bydlení. Druhá část dvojdomku má dispozici 2+kk se samostatným WC a sprchovým koutem. Každý byt má svůj vlastní vchod a svojí halu. Oba byty jsou vytápěné akumulačními kamny. Dvojdomek má zcela novou střechu Bramac. Proti tomuto dvojdomku přes nádvoří stojí další domek, kde je v suterénu vybavená vinárna s krbem, v přízemí je sauna s bazénkem a v podkroví dvě místnosti oddělené sádrokartonem. Na nádvoří stojí ještě dřevěná kůlna s dílnou. Kolem celé usedlosti je udržovaná svažující se zahrada se vzrostlými stromy, díky kterým není na pozemek vidět a její obyvatelé mají plné soukromí. Vodu čerpá celá usedlost čerpadlem z vlastní studny. Přípojky vodovodu a plynu jsou vyvedeny až k domu a je snadné se na tyto sítě připojit. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží

Rodinné domy Poloha rok Stav objektu 1 Počet podzemních podlaží 7

samostatně stojící velmi dobrý 1

Výměra pozemku 2272 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství kůlna, dílna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

730 m2 Podkroví

ano

1 900 000,- Kč


* /

1,00 1,00 1 900 000,- Kč





Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Zhůř Adresa 336 01 Zhůř Popis: Rodinný dům v obci Zhůř u Chocenic, na prostorném pozemku s krásným výhledem do

kraje. Rodinný dům je po rozsáhlé rekonstrukci a přístavbě z roku 1993, ve výborném, udržovaném stavu. V přízemí se nachází předsíň, komora, WC, koupelna, obývací pokoj, chodba, kuchyně, druhý obývací pokoj, schody do podkroví, v podkroví tři pokoje, z chodby terasa s výhledem. Jeden sklep. Celkem 5+1. Vytápění ústřední elektrokotlem (možnost plynu, který je připojen), pitná voda z vlastního vrtu hl. 15m, ohřev el. bojlerem. Na prostorné, udržované zahradě zpevněné plochy, vzrostlé stromy, garáž a sklad nářadí, vše ve výborném stavu. Cena 2.950.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1295 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství sklad Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 1 120 m2 Podkroví

ano

1 475 000,- Kč


* /

1,00 1,00 1 475 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: 8

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2

m2 m2 m2

Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Kamenný Újezd Adresa 337 01 Kamenný Újezd Popis: Rodinný dvougenerační dům stojícího na pozemku o celkové výměře 793 m2. V 1. NP je

dispozice bytu 3+1 a v 2. NP je dispozice bytu 2+1. Dům je po částečné rekonstrukci ( plastová okna, střecha ). Vytápění - plynový kotel, kanalizace - septik, voda - obecní. K domu náleží garáž, dílna a zahradní domek. Cena 2.890.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 793 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství dílna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 1 150 m2 Podkroví

ano

1 445 000,- Kč


* /

1,00 1,00 1 445 000,- Kč





Objekt č.: 5 Název: rodinný dům Starý Plzenec Adresa Václava Kratochvíla, 332 02 Starý Plzenec Popis: RD se zahradou ve vyhledávané lokalitě Starý Plzenec, okres Plzeň město. Kompletně

podsklepený dům o zastavěné ploše 114 m2 je dispozičně řešen dvěma bytovými jednotkami 3+1 se samostatným vstupem a půdou. Přízemní jednotka je po částečné rekonstrukci ( nová kuchyň včetně spotřebičů BOSCH, plovoucí podlahy, dlažby,...) Dále jsou v celém domě nová PVC okna včetně vchodových dveří. V suterénu je garáž, kotelna, prádelna a další technické místnosti. Vše je velice světlé a prostorné. Topení zajišťuje plynový kotel a kotel na pevná paliva, teplou vodu el. bojler. Dům je napojen na elekřinu, plyn a městský vodovodní řad. Kanalizace je svedena do septiku. ( v současné době probíhá výstavba nové kanalizace). Zahrada o výměře 555 m2 s kolnou je udržovaná a komletně oplocená. Cena 3.490.000,-- Kč. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží Výměra pozemku

Rodinné domy Poloha rok Stav objektu 1 Počet podzemních podlaží 555 m2 Zastavěná plocha 9

samostatně stojící velmi dobrý 1 114 m2

Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, plynovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

Podkroví

ano

1 745 000,- Kč


* /

1,00 1,00 1 745 000,- Kč





Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. rodinný dům Spálené Poříčí 2. rodinný dům Nové 0,00 Mitrovice 3. rodinný dům Zhůř 0,00 4. rodinný dům Kamenný 0,00 Újezd 5. rodinný dům Starý Plzenec 0,00 SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1 633 000,- Kč

Rodinný dům č.p. 45 - výsledná cena

=

10

1 633 000,- Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

499 390,- Kč 1 633 000,- Kč

Obvyklá cena: 1 650 000,- Kč

slovy: jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 45, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 71/3 ( zahrada ) v kat. území Spálené Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň-jih, zapsáno na LV 1173 v objektivní zaokrouhlené výši 1.650.000,-- Kč. Příslušenství tvoří oplocení, nájemní smlouvy nezjištěny, věcná břemena nezjištěna. V Praze, 17.10.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

11

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4523 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

12

Znalecký posudek č. ZP-4523

Recommend Documents