Znalecký posudek č. ZP-4360

Znalecký posudek č. ZP-4360 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 3246.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 5412/11

Podle stavu ke dni 7.8.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 23.9.2013

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 3246. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 rd č.p. 970 s pozemky Vlaštovčí 970/6 466 01 Jablonec nad Nisou Region: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.8.2013 za přítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 21.7.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Eder Martin, Vlaštovčí 970/6, 46601 Jablonec nad Nisou. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 7.8.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: Eder Martin, Vlaštovčí 970/6, 46601 Jablonec nad Nisou Eder Otakar, Vlaštovčí 970/6, 46601 Jablonec nad Nisou Ederová Iva, Vlaštovčí 970/6, 46601 Jablonec nad Nisou

podíl 1/3 podíl 1/3 podíl 1/3

Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 3.650.000,- Kč s příslušenstvím, se splatností dne 25.7.2028 - budoucí pohledávky do celkové výše 1.131.000,- Kč, vzniklé do 25.7.2028 - budoucí pohledávky do celkové výše 735.475,- Kč, vzniklé do 25.7.2028 Komerční banka a.s.

7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 3246. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený nai pozemku mírně svažitého charakteru. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] st pozemek Jablonec 2 000 000,1418 1 410,44 nad Nisou st pozemek Jablonec 2 647 000,1713 1 545,24 nad Nisou st pozemek Jablonec 3 974 160,3426 1 160,00 nad Nisou

Kp

Váha

0,90

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 1 269,39

0,90

1,00

1 390,72

1,00

1,00

1 160,00 3 820,11 / 3,000 1 273,37 Kč/m2 1 160,00 Kč/m2 1 390,72 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 1893/1 zahrada p.č. 1908/2

p.č. 706 144 m2 2 165 m 60 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 369 m2 369,00 m2 á 1 273,37 Kč/m2 = 469 873,53 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Podíl na pozemcích - výsledná cena

=

469 873,53 Kč

=

469 873,53 Kč

=

469 870,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemcích Cena pozemků činí celkem

469 870,- Kč

5

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 970 Adresa Vlaštovčí 970, 46601 Jablonec nad Nisou Popis: Rodinný dům č.p. 970 je postavený na mírně svažitém pozemku s přístupem z místní

zpevněné komunikace. Spoluvlastník nemovitosti neumožnil vnitřní ohledání stavby mimo sklepa a bočního vstupu, dále nebyl možný pohyb po předmětných pozemcích. Podsklepená zděná budova s jedním nadzemním patrem a střešní částí, střecha je dřevěná sedlová se šablonami, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Příslušenství tvoří: inženýrské sítě, zpevněná plocha, travní porost, stromy, keře, vedlejší stavba. Souhrnný stavebně technický stav nemovitostí je průměrný. Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 50 roků Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 1107 m2 Garáž není Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství vedl. stavba

Poloha Stav objektu dobrý Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne

samostatně stojící 1 100 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Výměra

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Na Mýtině Adresa Na Mýtině, 466 01 Jablonec nad Nisou Popis: Dvougenerační RD s terasou, Jablonec nad Nisou, 780m2 Nabízíme Vám prodej

luxusního rodinného domu v blízkosti centra Jablonce nad Nisou. Dům je kompletně zateplený a veškeré materiály jak v interiéru tak i v exteriéru nejlepší kvality.V domě 2 samostatné vchody, garáž, 2x krb, schodišťový výtah, dřevěný balkon, plynový kotel pro vytápění i ohřev vody. U domu venkovní bazén s terasou a pergolou, altán s venkovním krbem, udržovaná zahrada s 6

jezírkem.Vše v perfektním stavu. Cena 3.589.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 780 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství bazén, pergola, altán Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 120 m2 Podkroví

ano

1 196 333,33 Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,00 1,00 1 196 333,33 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Jablonec nad Nisou Adresa 466 01 Jablonec nad Nisou Popis: Velmi prostorný, kompletně zrekonstruovaný rodinný dům v Jablonci nad Nisou. Dům

má vlastní okrasnou zahradu. V suterénu prostory s možností komerčního využití - dílna, autodílna, drobná výroba. Velmi prostorný, kompletně zrekonstruovaný rodinný dům v Jablonci nad Nisou. Dům má vlastní okrasnou zahradu. V suterénu prostory s možností komerčního využití - dílna, autodílna, drobná výroba. Dispozice: Suterén: vstup do domu, prostorná předsíň, chodba, dílna, sklep s vlastní studnou, velká garáž s dílnou cca 80m2, 3,4m světlá výška. 1. nadzemní podlaží: hala se schodištěm, chodba, velká kuchyň s jídelnou, obývací pokoj se vstupem na terasu, koupelna, komora, WC. 2. nadzemní podlaží: hala nad schodištěm, chodba, dvě samostatné ložnice s vlastní koupelnou se sprchovým koutem a WC, pokoj, pokoj s šatnou, šatna, WC, vstup na půdu. Dům je po kompletní rekonstrukci, koladuace 2002 - nová okna, zateplená fasáda, kompletně nové podlahy - dlažby, parkety, koberce, rozvody všech inženýrských sítí. El.230/400V, voda a kanalizace obecní, vytápění ústřední plynové, teplá voda el. bojler. Celková plocha pozemku: 449m2. Cena 3.900.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 449 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 7


ano

1 300 000,- Kč

Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


* /

1,00 1,00 1 300 000,- Kč


m3 m2 m2 m2 m2



Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Lovecká Adresa Lovecká, 466 01 Jablonec nad Nisou Popis: Dvougenerační rodinný dům, zast. plocha 164 m2, se dvěmi bytovými jednotkami v

Jablonci nad Nisou, ul. Lovecká. Dispozice: 1. PP - dvě samostatné garáže, sklepní prostory. 1.NP - bytová jednotka 3+1, cca 100 m2, s balkónem a vstupem na zahradu. 2. NP - bytová jednotka 3+1, cca 100 m2, s krbovými kamny. U každého bytu spíž. Bytové jednotky mají samostatný vstup ze společné chodby a samostatné měřící zařízení vody, el. a plynu. 3. NP půdní prostory vhodné k vestavbě. Obě bytové jednotky mají prostornou vstupní chodbu. Na domě částečné rekonstrukce - výměna některých oken za plastová, rekonstrukce koupelen, nové kuchyňské linky, nové rozvody plynu. Cena 3.390.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 796 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 130 000,- Kč


* /

1,00 1,00 1 130 000,- Kč


m3 m2 m2 m2 m2



Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Panenská Adresa Panenská, 466 01 Jablonec nad Nisou Popis: Zděný rodinný dům . Dům je dvougenerační s prostornou garáží a třemi bytovými 8

jednotkami. V suterénu domu je garáž a bytová jednotka. V bytě je kuchyňka a koupelna se sprchovým koutem, kotelna na TP, studna, sklep a uhelna. V 2.NP je ložnice, 2x pokoj, komora, koupelna s vanou a WC zvlášť. V podkroví domu je též byt s kuchyňkou a jídelnou, obývací pokoj, 2 pokoje, koupelna s vanou, šatna, balkón, vestavné skříně a vchod na půdu. Kolem domu je udržovaná zahrada, kde soukromí je zajištěno. Vjezd z hlavní silnice. Cena 3.450.000,-Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 630 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 150 000,- Kč


* /

1,00 1,00 1 150 000,- Kč


m3 m2 m2 m2 m2



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. rodinný dům Na Mýtině 2. rodinný dům Jablonec nad Nisou 3. rodinný dům Lovecká 0,00 4. rodinný dům Panenská 0,00 SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

1 194 083,33 Kč

Rodinný dům č.p. 970 - výsledná cena

=

9

1 194 083,33 Kč

C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

469 870,- Kč 1 194 080,- Kč

Obvyklá cena: 1 194 000,- Kč

slovy: jedenmilionjednostodevadesátčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 3246 v objektivní zaokrouhlené výši 1.194.000,-- Kč.

Příslušenství tvoří: inženýrské sítě, zpevněná plocha, travní porost, stromy, keře, vedlejší stavba, nájemní smlouvy nezjištěny, věcná břemena nezjištěna.

V Praze, 23.9.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město 10

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4360 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

11

Znalecký posudek č. ZP-4360

Recommend Documents