Znalecký posudek č. ZP-4251

Znalecký posudek č. ZP-4251 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 1274/6 v budově č.p. 1274 na pozemku st. parc. č. 5508 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7157/167603 v kat. území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 17873.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 9100/12

Podle stavu ke dni 2.9.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 3.9.2013

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 1274/6 v budově č.p. 1274 na pozemku st. parc. č. 5508 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7157/167603 v kat. území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 17873. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 1274/6 Mládežnická 1274 293 01 Mladá Boleslav Region: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 19.10.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Jurková Ana, Mládežnická 1274, Mladá Boleslav II, 29301 Mladá Boleslav. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 2.9.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: Jurková Ana, Mládežnická 1274, Mladá Boleslav II, 29301 Mladá Boleslav. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 2.050.000,- Kč s příslušenstvím Hypoteční banka a.s.

7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 1274/6 v budově č.p. 1274 na pozemku st. parc. č. 5508 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7157/167603 v kat. území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 17873. Samostatně stojící podsklepený bytový dům s 8 NP postavený na pozemku rovinného charakteru, oceňovaný byt je součástí třetího nadzemního patra vpravo při výstupu ze schodiště. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý.

8. Obsah posudku:

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 1274/6 Adresa Mládežnická 1274, 293 01 Mladá Boleslav Popis: Bytová jednotka č. 1274/6 se nachází ve třetím nadzemním patře v samostatně stojícím

panelovém bytovém domě. Byt je dispozičně rozdělen na vstupní chodbu, , wc, koupelnu, kuchyň, čtyři obytné pokoje a balkón. Bytové jádro je původní umakartové, na podlahách je položeno PVC, koberce, okna jsou dřevěná zdvojená. Příslušenství bytu tvoří sklep v prvním podzemním patře. Souhrnný stavebně technický stav je dobrý.

Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 0 m2 Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Druh nemovitosti

samostatně stojící

1 72 m2 Podkroví

ne

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 72,00 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 4+1, Erbenova Adresa Erbenova, 293 01 Mladá Boleslav Popis: Byt 4+1 v 2.NP panelového domu o celkové užitné ploše 82 m2. Jednotka je v původním

stavu (umakartové jádro, PVC, dlažba, okna), napojena na rozvod plynu, elektřiny, teplé a 5

studené vody, kanalizaci a teplovod. V domě nový výtah, vstup do domu, včetně zvonků a schránek. V docházkové vzdálenosti Škoda Auto a.s., vlakové a autobusové nádraží, gymnázium a obchodní centrum. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový dobrý 1 82 m2 Podkroví

ne

1 250 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 1 136 363,64 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 82,00 m2 m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 13 858,09 Kč/m2 0,- Kč/m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 15 243,90 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: byt 3+1, Mladá Boleslav Adresa 293 01 Mladá Boleslav Popis: Byt s dispozicí 3+1 o celkové výměře 71 m2 v 7. patře panelového domu. K bytu je

bezbariérový přístup. Dispozice: samostatná kuchyň, obývací pokoj se vstupem z chodby, 2 samostatné neprůchozí pokoje. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, v udržovaném stavu, pouze s malými úpravami. Na podlahách je původní linoleum. Byt je ihned volný. Financování kupní ceny včetně zafinancování případné rekonstrukce zajistíme. Dům postupně prochází celkovou rekonstrukcí. V současné době je již provedeno zateplení, vyměněn výtah, opravena střecha. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1:

samostatně stojící velmi dobrý 0 71 m2 Podkroví

realizovatelná cena v místě a čase 6

ne

1 465 000,- Kč

*

1,10

/

Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

1,10 1 331 818,18 Kč


m3 m2 m2 71,00 m2 m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 18 758,- Kč/m2 0,- Kč/m2


Objekt č.: 3 Název: byt 3+1, U stadionu Adresa U stadionu, 293 01 Mladá Boleslav Popis: Byt 3+1, 84 m2v obci Mladá Boleslav, U stadionu 894-6 Byt se nachází v typovém

panelovém bytovém domu. Objekt je vybaven osobním výtahem. V roce 2011 proběhla kompletní revitalizace bytového domu (provedení kontaktního fasádního zateplovacího systému včetně výměny původních oken za nová plastová zdvojená a dále byl nově proveden bleskosvod). K bytové jednotce dále přísluší lodžie a sklepní kóje. Sociální zázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění jednotky je ústřední s dálkovým zdrojem. Celkový technický stav a údržbu ke dni ocenění uvažujeme jako průměrnou. Druh nemovitosti


řadový krajový velmi dobrý 0 84 m2 Podkroví

ne

1 468 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 334 545,45 Kč


m3 m2 m2 84,00 m2 m2



Objekt č.: 4 Název: byt 3+1, U stadionu Adresa U stadionu, 293 01 Mladá Boleslav Popis: Byt 3+1 s lodžií, celková podlahová plocha 78,46m2. Původní udržovaný stav - plastová

okna orientována na V stranu, na podlahách PVC a keramická dlažba, původní jádro, koupelna s vanou, samostatná toaleta. Nutná rekonstrukce rozvodů elektřiny. Standardní kuchyňská linka s 7

kombinovaným sporákem. Zateplený dům, nová fasáda, výtah, vchodové dveře, plastová okna ve společných prostorech, rekonstruované lodžie (dlažba a zábradlí). Druh nemovitosti


řadový krajový velmi dobrý 0 79 m2 Podkroví

ne

1 500 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 363 636,36 Kč


m3 m2 m2 79,00 m2 m2



Objekt č.: 5 Název: byt 3+1, U stadionu Adresa U stadionu, 293 01 Mladá Boleslav Popis: Byt 3+1 79 m2 v osobním vlastnictví v Mladé Boleslavi. Byt je velmi pěkný a prostorný -

plastová okna, zatepleno, nová fasáda, nový výtah, nové stoupačky. Velmi pěkný a prostorný byt v ulici U Stadionu. Velmi dobrá lokalita, možnost parkování u domu. Druh nemovitosti


samostatně stojící velmi dobrý 0 79 m2 Podkroví

ne

1 450 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 318 181,82 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu 8

Jednotkové ceny

Přepočtené jedn.

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 79,00 m2 m2

(JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 18 354,43 Kč/m2 0,- Kč/m2

ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 16 685,85 Kč/m2 0,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 4+1, Erbenova 0,00 0,00 0,00 13 858,09 0,00 2. byt 3+1, Mladá Boleslav 0,00 0,00 0,00 18 758,00 0,00 3. byt 3+1, U stadionu 0,00 0,00 0,00 15 887,45 0,00 4. byt 3+1, U stadionu 0,00 0,00 0,00 17 261,22 0,00 5. byt 3+1, U stadionu 0,00 0,00 0,00 16 685,85 0,00 SJC – průměr 16 490,00 JCO = SJC * IO 16 490,00 Výměry oceňované stavby 72,00 CO: 1187280 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 187 280,- Kč Bytová jednotka č. 1274/6 - výsledná cena

=

9

1 187 280,- Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

1 187 280,- Kč

Obvyklá cena: 1 188 000,- Kč

slovy: jedenmilionjednostoosmdesátosmtisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 1274/6 v budově č.p. 1274 na pozemku st. parc. č. 5508 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7157/167603 v kat. území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 17873 v objektivní zaokrouhlené výši 1.188.000,-- Kč.

V Praze, 3.9.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

10

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4251 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

11

Znalecký posudek č. ZP-4251

Recommend Documents