Znalecký posudek č. ZP-4224

Znalecký posudek č. ZP-4224 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 116/4 v budově č.p. 116 na pozemku - stavební parcele parc. č. 289 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 261/6613 v kat. území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4472.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 980/11

Podle stavu ke dni 28.8.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 29.8.2013 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 116/4 v budově č.p. 116 na pozemku stavební parcele parc. č. 289 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 261/6613 v kat. území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4472. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 116/4 Za Papírnou 116/5 17000 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 7 Katastrální území: Holešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.8.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 21.4.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Keil Josef Ing., Za Papírnou 116/5, Holešovice, 17000 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 28.8.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: Keil Josef Ing., Za Papírnou 116/5, Holešovice, 17000 Praha. Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 1 086 000.- Kč s příslušenstvím Česká spořitelna a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 116/4 v budově č.p. 116 na pozemku stavební parcele parc. č. 289 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 261/6613 v kat. území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4472. Bytový dům se 4 NP postavený na pozemku rovinného charakteru, oceňovaný byt je součástí 2.NP vlevo od výstupu ze schodiště. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku:

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 116/4 Adresa Za Papírnou 116/5, 17000 Praha - Holešovice Popis: Bytová jednotka č. 116/4 se nachází v řadovém zděném bytovém domě. Byt je součástí

druhého nadzemního patra vlevo při výstupu ze schodiště. Dispozičně rozdělen na: obytný pokoj s kuchyňskou linkou ( 20,1 m2 ), předsíň ( 2,7 m2 ), WC s koupelnou ( 3,3 m2 ), příslušenství bytu tvoří sklepní kóje ( 1,2 m2 ). Celková výměra podlahové plochy výše uvedeného bytu je 26,1 m2. Na podlahách je položeno PVC, okno je plastové, teplá voda - el. bojler. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý. Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 0 m2 Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep Druh nemovitosti

řadový vnitřní

0 0 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 26,00 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 1+kk Jateční Adresa Jateční, 17000 Praha Popis: Byt se nachází ve zvýšeném přízemí udržovaného cihlového domu. Byt je v původním

stavu, nová plastová okna s mříží a žaluziemi. V místnosti se nachází vestavěné patro a kuchyňský kout. Koupelana se sprchovým koutem a WC se nachází na chodbě. V bytě je 5

zavedený internet. Tramvajová zastávka 5 min. chůzí. Stanice metra 5 min. MHD. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví

ano

1 140 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 1 036 363,64 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 27,00 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 42 222,22 Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 38 383,84 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: byt 1+kk Dělnická Adresa Dělnická, 17000 Praha Popis: Byt je v prvním patře, samostatné WC, koupelna s vanou a malou kuchyňkou. Tu lze

jednoduše přesunout do pokoje. OP je cca 18 m2, zde je plastové okno s výhledem do rozšířené části ulice se stromy. Vynikající spojení do centra i na metro Vltavská. V docházkové vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní dobrý 0 0 m2 Podkroví

ano

1 390 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 263 636,36 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu 6

Jednotkové ceny

Přepočtené jedn.

m3 m2 m2 24,00 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

(JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 57 916,67 Kč/m2 0,- Kč/m2

ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 52 651,52 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: byt 1+kk Dělnická Adresa Dělnická, 17000 Praha Popis: Byt 1+kk o rozloze 32,4 m2 v osobním vlastnictví v Praze-Holešovicích, ulice Dělnická.

Byt se nachází ve 2. patře cihlového domu. Byt má okna do dvora, vysoké stropy, původní vestavěné skříně a parkety. V domě je výtah. Spojení - Tramvaj 1, 3, 12, 25. Bus 156. 4 zastávky tramvaj metro C stanice Vltavská. Společný balkon. Schválena výměna oken na chodbách a vstupních dveří. V plánu rovněž zateplení celé budovy. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 400 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 272 727,27 Kč


m3 m2 m2 33,00 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 42 424,24 Kč/m2 0,- Kč/m2


Objekt č.: 4 Název: byt 1+kk Tusarova Adresa Tusarova, 17000 Praha Popis: Byt 1+kk o celkové ploše 30,3 m2 v přízemí cihlového domu v Praze 7 - Holešovicích.

Byt je v původním udržovaném stavu, má plastová okna. K bytu náleží sklep (7 m2). Umístění bytu v přízemí a malá vzdálenost od vchodu domu umožňuje snadné zřízení bezbariérového přístupu, případně umístění sídla firmy apod. Dům je po celkové rekonstrukci (fasáda, nové stoupačky, rozvody plynu). Parkování možné před domem. Anuita splacena, lze převést do OV. Plná občanská vybavenost a výborná dopravní dostupnost (zastávka bus cca 2 min. od domu). Druh nemovitosti Stáří objektu

Byty a nebytové prostory v obytných domech rok Stav objektu

Poloha

řadový vnitřní dobrý

7

Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

0 0 m2 Podkroví

ano

1 470 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 336 363,64 Kč


m3 m2 m2 30,00 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 49 000,- Kč/m2 0,- Kč/m2


Objekt č.: 5 Název: byt 1+kk Poupětova Adresa Poupětova, 17000 Praha Popis: Byt po kompletní rekonstrukci ve 3. patře cihlového domu s výtahem. Součástí bytu je

kuchyňská linka, pračka i nábytek, v koupelně je sprchový kout a toaleta. Samotný pokoj má 20 m2. V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost, stanice metra C Nádraží Holešovice 1 zastávku tramvají. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 500 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 363 636,36 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha:

m3 m2 m2 25,00 m2 8

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 60 000,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 54 545,45 Kč/m2

m2

Čistá užitná plocha:

0,- Kč/m2

0,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 1+kk Jateční 0,00 0,00 0,00 38 383,84 0,00 2. byt 1+kk Dělnická 0,00 0,00 0,00 52 651,52 0,00 3. byt 1+kk Dělnická 0,00 0,00 0,00 38 567,49 0,00 4. byt 1+kk Tusarova 0,00 0,00 0,00 44 545,45 0,00 5. byt 1+kk Poupětova 0,00 0,00 0,00 54 545,45 0,00 SJC – průměr 45 739,00 JCO = SJC * IO 45 739,00 Výměry oceňované stavby 26,00 CO: 1189214 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 189 214,- Kč Bytová jednotka č. 116/4 - výsledná cena

=

9

1 189 214,- Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

1 189 210,- Kč

Obvyklá cena: 1 191 000,- Kč

slovy: jedenmilionjednostodevadesátjednatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 116/4 v budově č.p. 116 na pozemku - stavební parcele parc. č. 289 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 261/6613 v kat. území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4472 v objektivní zaokrouhlené výši 1.191.000,00- Kč. V Praze, 29.8.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

10

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4224 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

11

Znalecký posudek č. ZP-4224

Recommend Documents