Znalecký posudek č. ZP-4180

Znalecký posudek č. ZP-4180 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 953/2 v budově č.p. 953 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 760/9889 v kat. území Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, zapsáno na LV 4259.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 16723/12

Podle stavu ke dni 15.8.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 23.8.2013 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 953/2 v budově č.p. 953 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 760/9889 v kat. území Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, zapsáno na LV 4259. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 953/2 U Škol 953 685 01 Bučovice Region: Jihomoravský Okres: Vyškov Katastrální území: Bučovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.8.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kříž Radek, Slovenská 613, 68501 Bučovice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 15.8.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3

Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: Kříž Radek, Slovenská 613, 68501 Bučovice. Zástavní právo smluvní ve výši 1 600 000,- Kč s příslušenstvím TRIFIN PLUS spol. s.r.o.

7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 953/2 v budově č.p. 953 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 760/9889 v kat. území Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, zapsáno na LV 4259. Bytový dům se 4NP postavený na pozemku mírně svažitého charakteru, oceňovaný byt je součástí 2NP vlevo. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je využívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý.

8. Obsah posudku:

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 953/2 Adresa U Škol 953, 68501 Bučovice Popis: Bytová jednotka č. 953/2 se nachází ve zděném bytovém domě v okrajové části obce s

přístupem z místní zpevněné komunikace. Dům má čtyři nadzemní patra, výše uvedený byt je součástí druhého nadzemního patra vlevo při výstupu ze schodiště v domě neni výtah. Dispozice bytu: chodba, komora, kuchyň, koupelna, tři obytné pokoje a balkón. Okna jsou plastová, na podlahách je položena plovoucí podlaha a parkety, dveře jsou prosklené. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý.

Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 0 m2 Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Druh nemovitosti

řadový krajový

0 0 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 71,00 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 3+1, Bučovice Adresa 685 01 Bučovice Popis: Cihlový byt 3+1 Bučovice, u centra-náměstí města. Byt je o výměře 65m2 a nachází se ve

2.patře cihlového domu bez výtahu. Byt má plastová okna a je ve velice dobrém, udržovaném 5

stavu. Dispozice: vstupní chodbička, zvlášť pokoj, koupelna s vanou, zvlášť WC, dále kuchyně a obývací pokoj s balkonem, který je průchozí do dalšího pokoje. K bytu náleží sklep. Bezproblémové parkování za domem a v blízkosti domu.

Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví

ano

1 370 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 1 245 454,55 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 65,00 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 21 076,92 Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 19 160,84 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: byt 3+1, Bučovice Adresa 685 01 Bučovice Popis: Byt o velikosti 3+1 v osobním vlastnictví cihlového domu. Nachází se v Bučovicích. K

bytu patří lodžie s výhledem do dvorní části a na město. Pokoje v bytě jsou neprůchozí, dále je zde komora, předsíň. V bytě je původní komín, možnost po úpravě využít ke krbovému vytápění. Byt je v udržovaném stavu, do uliční části jsou nová protihluková okna.

Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1:

řadový krajový velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví

realizovatelná cena v místě a čase 6

ano

1 500 000,- Kč

*

1,10

/

Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

1,10 1 363 636,36 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 76,00 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:



Objekt č.: 3 Název: byt 3+1, Bučovice Adresa Sokolovská, 685 01 Bučovice Popis: Cihlový byt s balkonem, v OV, 3+1 o CP 75m2, v 2. NP/3. NP. Dům je po celkové

revitalizaci – stupačky v plastu, nová plastová okna, zateplení a fasáda. Samotný byt prošel celkovou rekonstrukcí, původní dispozice bytu 2+1, byla upravena na 3+1. Byt má zděné bytové jádro, nový kotel a bojler, nové radiátory a nové podlahy – v pokojích plovoucí podlahy, v kuchyni a předsíni PVC, v koupelně dlažba. Dispozice bytu cca : 20m2 obývací pokoj, 20m2 ložnice, 10m2 pokoj, 10m2 jídelna , 8m2 kuchyně, předsíň a koupelna 7m2. V suterénu domu je sklep o ploše 15m2. K bytu přísluší velká udržovaná zahrada o ploše cca 350m2 s ohništěm, skalkou, okrasným jezírkem a zahradním domkem na nářadí. Zahrada je vzdálena asi 20m od bytu. V obci je kompletní občanská vybavenost.

Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 490 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 354 545,45 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 4

m3 m2 m2 75,00 m2 m2

Název: byt 3+1, Bučovice 7



Adresa 685 01 Bučovice Popis: Byt na ul. Sokolovské v Bučovicích. Byt se nachází ve zrevitalizovaném domě v 2/3 NP.

Byt je vybaven plastovými okny se žaluziemi, položena plovoucí podlaha, v kuchyni a předsíni lino. Vytápění bytu je řešeno vlastním plynovým kotlem. V kuchyni je nainstalována nová kuchyňská linka se spotřebiči. Z bytu je vstup na prostornou krytou lodžii, dále je zde možnost pronájmu garáže.

Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 550 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 409 090,91 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 74,00 m2 m2



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 3+1, Bučovice 0,00 0,00 0,00 19 160,84 0,00 2. byt 3+1, Bučovice 0,00 0,00 0,00 17 942,58 0,00 3. byt 3+1, Bučovice 0,00 0,00 0,00 18 060,61 0,00 4. byt 3+1, Bučovice 0,00 0,00 0,00 19 041,77 0,00 SJC – průměr 18 551,00 JCO = SJC * IO 18 551,00 Výměry oceňované stavby 71,00 CO: 1317121 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 317 121,- Kč Bytová jednotka č. 953/2 - výsledná cena

= 8

1 317 121,- Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

1 317 120,- Kč

Obvyklá cena: 1 317 000,- Kč

slovy: jedenmiliontřistasedmnácttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 953/2 v budově č.p. 953 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 760/9889 v kat. území Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, zapsáno na LV 4259 v objektivní zaokrouhlené výši 1.317.000,-- Kč. V Praze, 23.8.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

9

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4180 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

10

Znalecký posudek č. ZP-4180

Recommend Documents