Znalecký posudek č. ZP-4122

Znalecký posudek č. ZP-4122 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 458/2 v budově č.p. 458 na pozemcích - stavebních parcelách parc. č. 852/5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č. 852/6 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 786/13174 v kat. území Hodkovičky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 906.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 12927/11

Podle stavu ke dni 8.8.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 9.8.2013 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 458/2 v budově č.p. 458 na pozemcích stavebních parcelách parc. č. 852/5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č. 852/6 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 786/13174 v kat. území Hodkovičky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 906. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 458/2 Na lysinách 458/24 147 00 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Katastrální území: Hodkovičky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.8.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 10.1.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kozderková Lenka, Na lysinách 458/24, Hodkovičky, 14700 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 8.8.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: Kozderková Lenka, Na lysinách 458/24, Hodkovičky, 14700 Praha. Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 2 450 000,- Kč a příslušenství Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 300.000,- Kč s příslušenství Raiffeisen stavební spořitelna a.s.

7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 458/2 v budově č.p. 458 na pozemcích stavebních parcelách parc. č. 852/5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č. 852/6 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 786/13174 v kat. území Hodkovičky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 906. Bytový dům s jedním podzemním a 4 NP postavený na pozemku mírně svažitého charakteru, oceňovaný byt je součástí 1.NP vlevo. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je využívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je velmi dobrý. 8. Obsah posudku:

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 458/2 Adresa Na lysinách 458/24, 14700 Praha Popis: Bytová jednotka č. 458/2 se nachází v panelovém bytovém domě v prvním nadzemním

patře. Dům má jedno podzemní podlaží a čtyři nadzemní. Byt je dispozičně rozdělen na vstupní chodbu, kuchyň, koupelnu, wc, tři obytné pokoje a balkon. Na podlahách je položena keramická dlažby a plovoucí podlahy, okna jsou plastová. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý.

Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Druh nemovitosti

řadový krajový

1 0 m2 Podkroví

ne

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 79,00 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 3+1, Daškova Adresa Daškova, Praha Popis: Byt 3+1/ se zasklenou Lodžií, v osobním vlastnictví, o rozloze 79m2, v prvním patře

panelového domu s výtahem, v Praze - Modřany, ul. Daškova. Byt je po částečné rekonstrukci, má kuchyň s jídelním koutem, tři samostatné pokoje, velkou chodbu, nová plastová okna, zděnou koupelnu se sprchovým koutem a samostatné WC, jinak je v původním velmi dobře udržovaném stavu. Dům prošel celkovou rekonstrukcí má novou střechu, zateplenou fasádu, stoupačky a odpady v plastu, bezpečnostní vchodové dveře. 5

Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 12 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní dobrý 0 0 m2 Podkroví

ne

2 600 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 2 363 636,36 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 79,00 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 32 911,39 Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 29 919,45 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: byt 3+1, Rytířova Adresa Rytířova, Praha Popis: Byt se nachází ve druhém patře kompletně zrekonstruovaného, zatepleného domu s

plastovými okny a novým výtahem. Dispozice bytu je velmi dobře vyřešena tak, že se jedná o neprůchozí pokoje. V prostorné chodbě byla vestavěna kvalitní a prostorná skříň, přestavbou koupelny vznikl prostor pro rohovou vanu. Kuchyňská linka taktéž novější s vestavěnou myčkou. Z obývacího poje je vstup na zasklenou lodžii. Na podlahách plovoucí podlaha, dlažba a koberce. Velmi kvalitní bezpečnostní dveře. K bytu náleží sklepní kóje. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový před rekonstrukcí 0 0 m2 Podkroví

ne

2 590 000,- Kč


* /

1,10 1,10 2 354 545,45 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu 6

Jednotkové ceny

Přepočtené jedn.

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 71,00 m2 m2

(JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 36 478,87 Kč/m2 0,- Kč/m2

ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 33 162,61 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: byt 3+1, Daškova Adresa Daškova, Praha Popis: Byt 3+1 s balkonem o rozloze 80 m2, 1.NP panelového domu, Praha 4 - Modřany, ul.

Daškova. Byt je v družstevním vlastnictví, již bylo provedeno zaměření pro vypracování Prohlášení vlastníka, takže byty se budou převádět do OV. Byt po částečné rekonstrukci. Podlahové krytiny tvoří plovoucí podlaha a dlažba. Je zde velmi pěkná kuchyňská linka s myčkou, kombinovaný sporák (plyn-elektřina). Dům pěkný na klidném místě, po kompletní rekonstrukci. K bytu náleží sklep cca 3 m2. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 0 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví

ne

2 650 000,- Kč


* /

1,10 1,10 2 409 090,91 Kč


m3 m2 m2 80,00 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 33 125,- Kč/m2 0,- Kč/m2


Objekt č.: 4 Název: byt 3+1, Růženínská Adresa Růženínská, Praha Popis: Byt 3+1 s lodžií v 10.patře zatepleného panelového domu s novým výtahem. Neprůchozí

pokoje, původní jádro, koupelna s vanou, samostatné WC, v bytě komora. Na podlaze korková dlažba a PVC. Kuchyňská linka s plynovou varnou deskou. Nová plastová okna. Dům je po celkové rekonstrukci. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech rok Stav objektu 13 Počet podzemních podlaží 7

řadový krajový dobrý 1

Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

0 m2 Podkroví

ne

2 590 000,- Kč


* /

1,10 1,10 2 354 545,45 Kč


m3 m2 m2 71,00 m2 m2



Objekt č.: 5 Název: byt 3+1, Zárubova Adresa Zárubova, Praha Popis: Byt o dispozici 3+1/L, situován v 5. NP panelového domu s výtahem. Původní výstavba

pochází z 80. l. min. st., v posledních letech byly provedeny na domě úpravy: výměna stoupaček, nová fasáda, zateplení, oprava výtahu, nové vstupní dveře. Dům je situován v příjemném prostředí, v okolí je park, dostupnost občanského vybavení - obchody, škola, školka, MHD v dosahu. Byt je nyní volný, po částečné renovaci koupelny a kuchyňské linky, jinak v původním udržovaném stavu. Vstup do každé místnosti samostatný z prostoru chodby, kuchyň s jídelnou je propojena s obývacím pokojem i s chodbou. K bytu náleží sklepní kóje. Druh nemovitosti


řadový vnitřní dobrý 0 0 m2 Podkroví

ne

2 690 000,- Kč


* /

1,10 1,10 2 445 454,55 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: 8

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2

Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m2 83,00 m2 m2

0,- Kč/m2 32 409,64 Kč/m2 0,- Kč/m2

0,- Kč/m2 29 463,31 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 6 Název: byt 3+1, Rytířova Adresa Rytířova, Praha Popis: Byt 3+1/L, 67 m2, Praha 4 - Kamýk, ul. Rytířova. Byt s lodžií se nachází v 3. patře

sedmipatrového panelového domu po kompletní rekonstrukci (výtah, střecha, zateplená fasáda, elektrické rozvody, stoupačky, vchody). Byt je po rekonstrukci ( malby, štuky, elektřina, plastová okna, topení, plovoucí podlahy, koupelna, WC). Byt má obývací pokoj s lodžií a okny na západ a jih, kuchyň s linkou, která má okno na západ a dvě samostatné ložnice s plastovými okny na východ. V předsíni je velká vestavěná skříň, zděná koupelna s vanou a samostatné WC. Topení ústřední dálkové, podlahy plovoucí a dlažba. K bytu patří sklepní kóje. Druh nemovitosti


řadový krajový velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví

ne

2 700 000,- Kč


* /

1,10 1,10 2 454 545,45 Kč


m3 m2 m2 67,00 m2 m2



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. byt 3+1, Daškova 2. byt 3+1, Rytířova 3. byt 3+1, Daškova 4. byt 3+1, Růženínská 5. byt 3+1, Zárubova 6. byt 3+1, Rytířova SJC – průměr JCO = SJC * IO

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 29 919,45 0,00 0,00 0,00 0,00 33 162,61 0,00 0,00 0,00 0,00 30 113,64 0,00 0,00 0,00 0,00 33 162,61 0,00 0,00 0,00 0,00 29 463,31 0,00 0,00 0,00 0,00 36 635,01 0,00 32 076,00 32 076,00 9

Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

79,00 2534004 2 534 004,- Kč

Bytová jednotka č. 458/2 - výsledná cena

=

2 534 004,- Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

2 534 000,- Kč

Obvyklá cena: 2 535 000,- Kč

slovy: dvamilionypětsettřicetpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 458/2 v budově č.p. 458 na pozemcích - stavebních parcelách parc. č. 852/5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), parc.č. 852/6 ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 786/13174 v kat. území Hodkovičky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 906 v objektivní zaokrouhlené výši 2.535.000,-- Kč.

V Praze, 9.8.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město 10

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4122 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

11

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 52192108-28040-130924180449, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 11 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne 24.09.2013

52192108-28040-130924180449

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

Znalecký posudek č. ZP-4122

Recommend Documents