Znalecký posudek č. ZP-4119 o ceně obvyklé na pozemcích st. parc. č. 108/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 43/25 ( orná půda ), pozemek parc.č. 43/32 ( zahrada ), pozemek parc.č. 43/33 ( zahrada ) v kat. území Zlonín, obec Zlonín, okres Praha - východ, zapsáno na LV 186.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 1177/09
Podle stavu ke dni 6.8.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 8.8.2013
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na pozemcích st. parc. č. 108/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 43/25 ( orná půda ), pozemek parc.č. 43/32 ( zahrada ), pozemek parc.č. 43/33 ( zahrada ) v kat. území Zlonín, obec Zlonín, okres Praha - východ, zapsáno na LV 186. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky parc.č. 108/1, 43/25, 43/32, 43/33 250 64 Zlonín Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Zlonín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.8.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 5.6.2009 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného S.E.P. INVEST a.s., Františka Kadlece 16/572, 18000, Praha 8. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 6.8.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002
3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.
6. Vlastnické a evidenční údaje: S.E.P. INVEST a.s., Františka Kadlece 16/572, 18000, Praha 8. Věcné břemeno vedení podzemního plynovodu Oprávnění pro parcelu: 43/25, povinnost k parcele 41/3 oceňuji v částce 0,-- Kč Věcné břemeno vedení podzemního plynovodu Oprávnění pro parcelu: 43/25, povinnost k parcele 396 oceňuji v částce 0,-- Kč
7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na pozemcích st. parc. č. 108/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 43/25 ( orná půda ), pozemek parc.č. 43/32 ( zahrada ), pozemek parc.č. 43/33 ( zahrada ) v kat. území Zlonín, obec Zlonín, okres Praha - východ, zapsáno na LV 186. Obec Zlonín leží cca 6.0 km severně od Prahy. Pozemky parc.č. 108/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 43/32 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 43/33 ( zahrada ) tvoří jeden celek u pozemku parc.č. 43/2, který je užíván jako zahrada u domu č.p. 67, pozemky jsou částečně zastaveny vedlejší stavbou. Pozemek parc.č. 43/25 ( orná půda ) tvoří hranici mezi domy s pozemky č.p. 133 a 228. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky
4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] st pozemek Tišice 900 000,1630 552,15 st pozemek Chrást 945 000,1203 785,54 st pozemek Korycany 1 060 000,1500 706,67 st pozemek Kostelec 1 200 000,1481 810,26 nad Labem st pozemek Chrást 1 865 000,2406 775,15
Kp
Váha
0,80 0,80 0,80 0,80
1,00 1,00 1,00 1,00
0,80
1,00
620,12 2 903,81 / 5,000 580,76 Kč/m2 441,72 Kč/m2 648,21 Kč/m2
=
28 457,24 Kč
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří orná půda p.č. 43/25 zahrada p.č. 43/32 zahrada p.č. 43/33
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 441,72 628,43 565,33 648,21
p.č. 108/1 7 m2 5 m2 32 m2 5 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 49 m2 2 2 49,00 m á 580,76 Kč/m = 28 457,24 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
=
28 457,24 Kč
=
28 460,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
28 460,- Kč
5
C. Rekapitulace
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
28 460,- Kč 28 460,- Kč
Obvyklá cena: 30 000,- Kč
slovy: třicettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na pozemcích st. parc. č. 108/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 43/25 ( orná půda ), pozemek parc.č. 43/32 ( zahrada ), pozemek parc.č. 43/33 ( zahrada ) v kat. území Zlonín, obec Zlonín, okres Praha východ, zapsáno na LV 186 v objektivní zaokrouhlené výši 30.000,-- Kč.
Věcná břemena uvedená na předmětném LV oceňujeme v částce 0,-- Kč. V Praze, 8.8.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
6
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4119 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list
7
