Znalecký posudek č. ZP-3448

Znalecký posudek č. ZP-3448 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.e. 43, způsob využití: les. hosp s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS, vedlejší stavby, zpevněná plocha ) na pozemku st. parc. č. 1291 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba ( budova ) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1326 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 3645/3 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4260/1 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4262/4 ( ostatní plocha ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 1421/4 v kat. území Halenkov, obec Halenkov, okres Vsetín, zapsáno na LV 2022.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 6266/11

Podle stavu ke dni 4.3.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 21.3.2013 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.e. 43, způsob využití: les. hosp s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS, vedlejší stavby, zpevněná plocha ) na pozemku st. parc. č. 1291 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba ( budova ) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1326 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 3645/3 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4260/1 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4262/4 ( ostatní plocha ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 1421/4 v kat. území Halenkov, obec Halenkov, okres Vsetín, zapsáno na LV 2022. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve 2

stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: budova č.e. 43, budova bez čp/če s pozemky 756 03 Halenkov Region: Zlínský Okres: Vsetín Katastrální území: Halenkov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.3.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 7.7.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kovář František, č.p. 365, 75623 Jablůnka. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.3.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství 3

CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: Kovář František, č.p. 365, 75623 Jablůnka. Zástavní právo smluvní ve výši 1.336.500,-- Kč na dobu existence zajišťované pohledávky Česká spořitelna a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.e. 43, způsob využití: les. hosp s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS, vedlejší stavby, zpevněná plocha ) na pozemku st. parc. č. 1291 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba ( budova ) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1326 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 3645/3 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4260/1 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4262/4 ( ostatní plocha ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 1421/4 v kat. území Halenkov, obec Halenkov, okres Vsetín, zapsáno na LV 2022. Obec Halenkov leží cca 10.0 km od města Vsetín. Přístup k nemovitostem je z místní nezpevněné komunikace. Předmětné nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce.

8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky a2) Pozemky

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název stavební Halenkov stavební Halenkov

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] pozemek 1 202 836,3623 332,00 803 935,-

pozemek

3421

235,00

Kp

Váha

0,90

1,00

0,90

1,00

211,50 510,30 / 2,000 255,15 Kč/m2 211,50 Kč/m2 298,80 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 298,80

p.č. p.č.

1291176 m2 1326297 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 473 m2 2 2 473,00 m á 255,15 Kč/m = 120 685,95 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

= =

120 685,95 Kč 120 685,95 Kč

a2) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Halenkov pozemek Huslenky pozemek Karolinka

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 980 796,8836 111,00 462 550,9251 50,00 352 108,18532 19,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: 5

Kp

Váha

0,90 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 99,90 50,00 19,00 168,90 / 3,000 56,30 Kč/m2 19,00 Kč/m2

99,90 Kč/m2

Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: ostatní plocha p.č. 3645/3 ostatní plocha p.č. 4260/1 ostatní plocha p.č. 4262/4 pozemek p.č. 1421/4

623 m2 2517 m2 1065 m2 1676 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 5881 m2 5 881,00 m2 á 56,30 Kč/m2 = 331 100,30 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

=

Pozemky - výsledná cena

331 100,30 Kč

=

331 100,30 Kč

= =

120 690,- Kč 331 100,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemky a2) Pozemky Cena pozemků činí celkem

451 790,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: budova č.e. 43, budova bez čpúče Adresa Halenkov Popis: Budova č.e. 43 je zděná s jedním nadzemním patrem a střešní částí, dříve užívána jako

stáje. Stavba je dispozičně rozdělena na čtyři místnosti, sociálku bez WC, komoru a garáž. Nemovitost je napojena na elektro sítě, kanalizace svedena do jímky. Budova bez čp/če se skládá z jednoho nadzemního patra a podkrovní části, v prvním patře je dispozičně rozdělena na nebytový prostor užívaný jako dílna a dále na kuchyň a pokoj v podkrovní části jsou dvě místnosti. Vytápění na tuhá paliva, teplá voda pomocí el. bojleru, kanalizace svedena do jímky. Souhrnný stavebně technický stav všech nemovitostí je podprůměrný.

Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 50 roků Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 6354 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství vedl. stavby

Poloha Stav objektu špatný Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne

samostatně stojící 0 473 m2 Podkroví

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem

Zkratka OP ZP

Výměra m3 m2 6

ano

Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

m2 m2 m2

PP PUH PUČ

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Sehradice Adresa 763 23 Sehradice Popis: Dům v Sehradicích je před celkovou rekonstrukcí, s historií spadající , dříve mlýn,

kovářství. Součástí 6 pokojů, v přízemí 3 místnosti a v 1NP 3 místnosti s výstupem na velkou terasu. U domu přilehlá stavení a velká zahrada cca 2.000m2 s ovocnými stromy. Obec Sehradice se nachází cca 6km od lázeňského města Luhačovice. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 2711 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící před rekonstrukcí 0 1121 m2 Podkroví

ano

750 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,00 1,00 750 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Lidečko Adresa 756 12 Lidečko Popis: Vícegenerační dům v obci Lidečko. Dům se nachází na klidném slunném místě s krásným

výhledem do okolí včetně místních skal. K domu vede celoročně udržovaná asfaltová komunikace. V domě z 50. let započala rekonstrukce, nové rozvody vody v patře, zateplení stropů. Dispozičně řešen: přízemí 4+1+půda a technické místnosti, patro 3+1. Kombinované ústřední vytápění (tuhá paliva +plynový kotel). Druh nemovitosti Stáří objektu

Rodinné domy rok Stav objektu

Poloha 7

samostatně stojící dobrý

Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 5000 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

0 153 m2 Podkroví

ano

1 200 000,- Kč


* /

1,00 1,00 1 200 000,- Kč





Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Lešná Adresa 756 41 Lešná Popis: Rodinný dům v obci Lešná u Valašského Meziříčí. Dům je dispozičně řešen jako 3+kk.

Při vchodu do domu se nacházíme v prostorném chodbě, která vede napříč domem. Z chodby je po levé straně vchod na půdu, která se rozkládá nad celým domem, dále je z chodby vstup po levé straně do dětského pokoje a po pravé straně je vstup do kuchyně s jídelním koutem a do obývacího pokoje. Za kuchyní je umístěna koupelna se sociálním zařízením. Na konci chodby je vstup na zahradu. Dům je částečně podsklepený. V domě jsou nové rozvody vody, elektrika 220,380, kanalizace, plyn na hranici pozemku. Na rodinný dům navazuje prosluněná zahrada se vzrostlými stromy o výměře cca 2.000 m2 . Na zahradě je dále umístěna stodola a přístřešky. Dům je určený k částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 2298 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství stodola Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

890 000,- Kč


* /

1,00 1,00 890 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3

Obestavěný prostor: 8

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3

m2 m2 m2 m2

Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Dolní Bečva Adresa 756 55 Dolní Bečva Popis: RD Dolní Bečva 3+1+ hospodářská budova, zastavěná plocha 245m2, zahrada 2154m2,

el. 220-380, vl. studna, odpadní jímka na vyvážení, topení na tuhá paliva, v kuchyni kachlová kamna, přízemí ob. pokoj, kuchyň, koupelna, wc, komora, veranda, podkroví dva pokoje. Krásné prostředí v CHKO Beskydy, do 15km Ráztoka- Pustevny, Vhodné k rekreaci i bydlení. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 2399 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství hosp. budova Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

890 000,- Kč


* /

1,00 1,00 890 000,- Kč





Objekt č.: 5 Název: rodinný dům Polom Adresa 753 64 Polom Popis: RD s hospodářskou budovou a s pozemkem 3850 m2. V 1.NP se nachází chodba, obývací

pokoj, kuchyň, spíž, koupelna a WC, pokoj připravený k rekonstrukci, technická místnost, ve 2.NP se nachází chodba, dva pokoje a další místnost. IS: el., voda obecní a z vl. studny, kanalizace do septiku. Vytápění prostřednictvím dva roky starého kotle na tuhá paliva s rozvodem do ÚT. Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu rok Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 4050 m2 Garáž není Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro

Poloha Stav objektu Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne

9

samostatně stojící dobrý 0 150 m2 Podkroví

ano

Příslušenství hosp. budova Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

900 000,- Kč


* /

1,00 1,00 900 000,- Kč





Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. rodinný dům Sehradice 2. rodinný dům Lidečko 3. rodinný dům Lešná 4. rodinný dům Dolní Bečva 5. rodinný dům Polom SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

926 000,- Kč

Budova č.e. 43, budova bez čpúče - výsledná cena

10

=

926 000,- Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

451 790,- Kč 926 000,- Kč

Obvyklá cena: 930 000,- Kč

slovy: devětsettřicettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností navrhujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.e. 43, způsob využití: les. hosp s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS, vedlejší stavby, zpevněná plocha ) na pozemku st. parc. č. 1291 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba ( budova ) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1326 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 3645/3 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4260/1 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4262/4 ( ostatní plocha ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 1421/4 v kat. území Halenkov, obec Halenkov, okres Vsetín, zapsáno na LV 2022 v objektivní zaokrouhlené výši 930.000,-- Kč. V Praze, 21.3.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

11

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3448 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

12

Znalecký posudek č. ZP-3448

Recommend Documents