Znalecký posudek č. ZP-3318 o ceně obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc.č. 1055 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/1 ( lení pozemek ), pozemek parc.č. 1103/2 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/4 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/6 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/9 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/11 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1104 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1106 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1109 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1110 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 2140 ( orná půda ), pozemek parc.č. 2149 ( orná půda ) v kat. území Jestřebice u Kokořína, obec Dobřeň, okres Mělník, zapsáno na LV 230.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 503/05
Podle stavu ke dni 5.2.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 28 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 25.2.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc.č. 1055 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/1 ( lení pozemek ), pozemek parc.č. 1103/2 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/4 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/6 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/9 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/11 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1104 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1106 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1109 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1110 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 2140 ( orná půda ), pozemek parc.č. 2149 ( orná půda ) v kat. území Jestřebice u Kokořína, obec Dobřeň, okres Mělník, zapsáno na LV 230. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, 2
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích 277 21 Dobřeň Region: Středočeský Okres: Mělník Katastrální území: Jestřebice u Kokořína 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.2.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 19.4.2005 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Jana Datlová, U Národního výboru 62, 25268 Kněževes. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 5.2.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a 3
doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.
6. Vlastnické a evidenční údaje: Datel Václav, Střednice 50, 27724 Vysoká Datlová Jana, U Národního výboru 62, 25268 Kněževes
podíl 1/2 podíl 1/2
7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc.č. 1055 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/1 ( lení pozemek ), pozemek parc.č. 1103/2 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/4 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/6 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/9 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/11 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1104 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1106 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1109 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1110 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 2140 ( orná půda ), pozemek parc.č. 2149 ( orná půda ) v kat. území Jestřebice u Kokořína, obec Dobřeň, okres Mělník, zapsáno na LV 230. Kat.území Jestřebice u Kokořína se nachází cca 15.0 km severně od města Mělník, přičemž vlastní pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Pozemky jsou v čase zjištění ceny užívané jako orná půda a lesní pozemky. Stav pozemků hodnotím jako špatný, v čase zjištění nelze předpokládat, že pozemky budou využity k jiným účelům, než k zemědělské činnosti.
8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích a2) Podíl na pozemcích 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název les Březovice les Bakov nad Jizerou les Valkeřice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 380 000,88961 4,27 750 000,66000 11,36 381 474,42386 9,00
Kp
Váha
1,00 0,80 0,80
1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: lesní pozemek p.č. 1055 lesní pozemek p.č. 1103/1 lesní pozemek p.č. 1103/2 lesní pozemek p.č. 1103/4 lesní pozemek p.č. 1103/9 lesní pozemek p.č. 1103/11 lesní pozemek p.č. 1104 lesní pozemek p.č. 1106 lesní pozemek p.č. 1110
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 4,27 9,09 7,20 20,56 / 3,000 6,85 Kč/m2 4,27 Kč/m2 9,09 Kč/m2
126 m2 166 m2 1729 m2 1136 m2 449 m2 242 m2 1229 m2 361 m2 402 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 5838 m2 5 837,50 m2 á 6,85 Kč/m2 = 39 986,88 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Podíl na pozemcích - výsledná cena
= =
39 986,88 Kč 39 986,88 Kč
a2) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena [Kč]
Výměra [m2]
Jedn.cena [Kč/m2] 5
Kp
Váha
Upravená jedn. cena [Kč/m2]
zemědělská půda Radouň zemědělská půda Želízy zemědělská půda
419 549,-
32273
13,00
0,70
1,00
9,10
150 000,-
15637
9,59
0,70
1,00
6,71
105 406,-
7529
14,00
0,70
1,00
9,80 25,61 / 3,000 8,54 Kč/m2 6,71 Kč/m2 9,80 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: ostatní plocha p.č. 1103/6 ostatní plocha p.č. 1103/10 ostatní plocha p.č. 1109 orná půda p.č. 2140 orná půda p.č. 2149
412 m2 51 m2 156 m2 8366 m2 20466 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 29451 m2 29 450,50 m2 á 8,54 Kč/m2 = 251 507,27 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Podíl na pozemcích - výsledná cena
=
251 507,27 Kč
=
251 507,27 Kč
= =
39 990,- Kč 251 510,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích a2) Podíl na pozemcích Cena pozemků činí celkem
291 500,- Kč
6
C. Rekapitulace
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
291 490,- Kč 291 490,- Kč
Obvyklá cena: 291 000,- Kč
slovy: dvěstědevadesátjednatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností navrhujeme cenu obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc.č. 1055 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/1 ( lení pozemek ), pozemek parc.č. 1103/2 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/4 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/6 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/9 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1103/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1103/11 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1104 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1106 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1109 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1110 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 2140 ( orná půda ), pozemek parc.č. 2149 ( orná půda ) v kat. území Jestřebice u Kokořína, obec Dobřeň, okres Mělník, zapsáno na LV 230 v objektivní zaokrouhlené výši 291.000,-- Kč. V Praze, 25.2.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
7
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3318 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list
8
