Znalecký posudek č. ZP-3046

Znalecký posudek č. ZP-3046 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2191/29 s příslušenstvím v budově č.p. 2191 na pozemku stavební parcele parc. č. 3601 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1166/24024 v kat. území Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 7611.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 4561/12

Podle stavu ke dni 10.12.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 21.12.2012 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2191/29 s příslušenstvím v budově č.p. 2191 na pozemku - stavební parcele parc. č. 3601 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1166/24024 v kat. území Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 7611. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 2191/29 Slezská 2191/134 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 2 Katastrální území: Vinohrady 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.12.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 23.8.2012 pod č.j. 085 EX 4561/12 - 83. Exekuční příkaz, který vydal dne 9.5.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Klír Josef, Slezská 2191/134, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 10.11.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3

Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Klír Josef, Slezská 2191/134, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3. Zástavní právo smluvní pro pohledávku na výši 5 533 500. -Kč a příslušenství Hypoteční banka a.s.

7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 2191/29 s příslušenstvím v budově č.p. 2191 na pozemku - stavební parcele parc. č. 3601 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1166/24024 v kat. území Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 7611. Předmětná bytová jednotka se nachází v řadovém krajním domě v ulici Slezská. Vícebytový dům se 7.NP postavený na pozemku mírně svažitého charakteru, oceňovaný byt je součástí 7.NP vpravo od výstupu ze schodiště. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je úměrný stáří stavby.

8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2191/29 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Podíl na pozemku 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 4

1) Bytová jednotka č. 2191/29 Oceňovaná bytová jednotka č. 2191/29 se nachází v 7 NP v cihlovém řadovém bytovém domě. Byt je rozdělen na dvě části ve spodní části bytu je vstupní chodba, koupelna, kuchyň s jídelnou a obývací pokoj, v horní části je ložnice, koupelna a chodba se vstupem na terasu V obytných pokojích je položena plovoucí podlaha v ostatních místnostech je položena keramická dlažba, okna jsou plastová, dveře dřevěné. Byt je vytápěn pomocí vlastního plynového kotle. Byt je napojen na veškeré inženýrské sítě je v dobrém technickém stavu. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Podíl na pozemku

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 2191/29 Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží byt:

Zastavěná plocha 117,00 m2

Konstrukční výška 2,50 m

Jednotkové množství: Jednotka: byt: (117)*(2,50)

=

292,50

Jednotkové množství – celkem:

=

292,50

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3. 4.

Název objektu 30 bytových jednotek Hradec Králové 64 byt.jednotek Žďár nad Sázavou 36 byt.jednotek Třebíč 24 byt.jednotek Jihlava 5

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 5 194,57 5 194,57 4 768,03 4 768,03 4 412,47 4 412,47 5 440,85 5 440,85

Váha 1,000 1,000 1,000 1,000

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

4 412,47 Kč/ 4 953,98 Kč/ 5 440,85 Kč/

Ocenění: Základní cena: 4 953,98 Kč/ 292,50 * 4 953,98 Kč/

=

1 449 039,15 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 %

-

1 014 327,40 Kč

Bytová jednotka č. 2191/29 - výsledná cena

=

434 711,75 Kč

Bytová jednotka č. 2191/29 - cena po zaokrouhlení

=

434 710,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 2191/29

=

434 710,- Kč

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

434 710,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2191/29 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

J. domy vícebytové (typové) 3+kk zděná 1122

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: chodba: 2,7*5,35+5*1,2 koupelna: 2,17*2,18 kuchyň + jídelna: 6,24*3,44+2,59*2,44 pokoj: 4,73*7,56 ložnice: 5,17*3,48 chodba: 1*3,7 6

= = = = = =

20,45 m2 4,73 m2 27,79 m2 35,76 m2 17,99 m2 3,70 m2

=

2,34 m2

Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

=

112,76 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: terasa: 3,6*7,4

=

26,64 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

=

26,64 m2

Započítaná podlahová plocha jednotky: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 26,64 m2 * 0,17

= =

112,76 m2 4,53 m2

Podlahové plochy - celkem:

=

117,29 m2

koupelna:

1,3*1,8

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

betonové pasy zděné železobetonové dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem dřevěné

11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

plastová dlažba, plovoucí podlaha ústřední 220 V bleskosvod proveden provedena rozvod zemního plynu plynový kotel skloker. deska WC, umyvadla, vana osobní výtah kuchyňská linka zděné jádro

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S X S S S S S S S S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech:

Hodnocení standardu S S S S S

Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 7

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20 1,00 8,40 1,00 4,90 1,00 2,30

6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

6 630,- Kč/m2 0,9390 1,0000 1,2000 2,1390

Základní cena upravená

=

15 979,79 Kč/m2

117,29 m2 * 15 979,79 Kč/m2

=

1 874 269,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 %

-

1 311 988,70 Kč

Plná cena:

Bytová jednotka č. 2191/29 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství 280,87 Kč

= 562

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 417 317,14 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 166 / 24 024 Hodnota spoluvlast. podílu: 417 317,14 Kč * 1 166 / 24 024 = + 20 254,40 Kč Bytová jednotka č. 2191/29 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství 535,27 Kč Bytová jednotka č. 2191/29 - cena po zaokrouhlení 8

=

= 582

582 540,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 2191/29

=

582 540,- Kč

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

582 540,- Kč

Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor

Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem

0,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem

0,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Podíl na pozemku - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 472,00 2 250,00

zastavěná plocha a nádvoří 3601 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

Podíl na pozemku - zjištěná cena

Cena [Kč] 1 062 000,1 062 000,* 3,7570 * 2,1550 8 598 307,77 8 598 307,77 Kč 1 166 / 24 024 =

417 317,14 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemku

= 9

417 320,- Kč

Cena pozemků činí celkem

417 320,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Podíl na pozemku Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha a nádvoří 1 502 151,46 Kč

p.č.

360123 m2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem

=

Podíl na pozemku - výsledná cena

65 560,- Kč/m2 =

á

1 502 151,46 Kč

=

1 502 151,46 Kč

=

1 502 150,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemku Cena pozemků činí celkem

1 502 150,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 2191/29 Adresa Slezská 2191/134, 130 00 Praha - Vinohrady Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 0 m2 Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství

řadový krajový

0 0 m2 Podkroví

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 117,00 m2 m2 10

ano

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 2+1, Slezská Adresa Slezská, 130 00 Praha - Vinohrady Popis: Luxusní mezonet s výhledem na Prahu. Nabízíme zajímavou příležitost k investici do

neobvyklého bydlení na pražských Vinohradech. Byt s dispozicí 2+1, 119 m2, v 5 a 6 podlaží činžovního domu. Ve spodní části bytu je připravena ložnice s francouzským oknem, obývací pokoj a sociální zařízení, v horní části kuchyň s propojením na prostornou terasu (26 m2). Jedná se o atypické nadstandardní bydlení v centru. Půdní byt ve výstavbě s použitím nadstandardních prvků, zakázková výroba oken, prosklená střecha, všechny byty mají terasu s orientací na jih do klidného vnitrobloku. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství balkon, terasa Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící výborný 0 0 m2 Podkroví

ano

9 900 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 9 000 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 120,00 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 82 500,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 75 000,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: byt 3+kk, Blodkova Adresa Blodkova, Praha - Žižkov Popis: Byt se nachází ve vyhledávané lokalitě na rozhraní Vinohrad a Žižkova, přímo u metra

Jiřího z Poděbrad. Jedná se o velice klidnou lokalitu s výbornou dopravní dostupnosti a veškerou infrastrukturou. Nově vybudovaný byt v 6 a 7 NP domu s prostorným obývacím pokojem se vstupem na terasou s krásným, otevřeným výhledem na Prahu. Dům je po kompletní rekonstrukci - nová střecha, fasáda, stoupačky, společné částí domu, výtah. Plně vybavená kuchyňská linka se spotřebiči, dřevěné dubové parkety, vestavěné skříně. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v

Poloha 11

samostatně stojící

obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství terasa Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

dobrý 0 0 m2 Podkroví

ano

9 800 000,- Kč


* /

1,10 1,10 8 909 090,91 Kč


m3 m2 m2 116,00 m2 m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 76 802,51 Kč/m2 0,- Kč/m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 84 482,76 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: byt 3+kk, Varšavská Adresa Varšavská, 13000 Praha - Vinohrady Popis: Cihlový byt 3+kk 130,4 m2 v OV, s lodžií, se šatnou - tech. místn., 5.NP cihlového domu

po rekonstrukci v ul. Varšavská v srdci Vinohrad Praha 2. Metro A Nám. Míru 3 min chůze. Součástí bytu je obývací pokoj 50,2 m2 s kuchyň. koutem, dvě ložnice 20,8 a 13,85 m2, dvě koupelny 6,6 m2 a 3,7 m2, šatna - tech. místnost 3,4 m2. Tři chodby s úložnými prostory. K bytu náleží lodžie 6,7 m2 orientovaná do vnitrobloku. Dokončení prosinec 2012 - možné klientské změny: Sprchové kouty - Huppe, přední výrobce, německá kvalita a design. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 0 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství lodžie Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0 0 m2 Podkroví

ano

8 999 000,- Kč


* /

1,10 1,10 8 180 909,09 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu 12

Jednotkové ceny (JCSi)

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi)

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 123,00 m2 m2

0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 73 162,60 Kč/m2 0,- Kč/m2

0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 66 511,46 Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 4 Název: byt 3+kk, Vinohradská Adresa Vinohradská, 130 00 Praha - Vinohrady Popis: Mezonetový byt 3 + kk (lze jako 4 + kk) s terasou 7,5 m2 o celkové rozloze 125 m2, v 5.

a 6. patře cihlového domu s výtahem, v osobním vlastnictví. Jedná se o novou půdní vestavbu z r. 2004. V bytě pěkná rohová kuchyňská linka se spotřebiči, 2x koupelna a 2x WC, velmi kvalitní dřevěné podlahy a dlažba. Vestavěné skříně. Vlastní plynové etážové topení. Kabelová TV. Terasa s markýzou orientovaná do klidného vnitrobloku. Dům ve výborném stavu, nová fasáda, střecha, stoupačky, výtah. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství terasa Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0 0 m2 Podkroví

ano

7 480 000,- Kč


* /

1,10 1,10 6 800 000,- Kč


m3 m2 m2 126,00 m2 m2



Objekt č.: 5 Název: byt 3+kk, Slezská Adresa Slezská, 130 00 Praha - Vinohrady Popis: Luxusní střešní apartmán 3+kk, o ploše 119 m2, který se nachází v kompletně

zrekonstruovaném domě na Praze 2 - Vinohrady. Jedná se o světlý, vzdušný, atypický mezonet s terasou 26 m2, jehož dominantou jsou velká prosklená okna, která dodávají bytu jedinečné výhledy, jak na Pražský hrad, park či výhledy do klidných a upravených sadů Sv. Čecha. Byt je řešen zajímavou dispozicí s galerií a celoplošným proskleným oknem. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech rok Stav objektu 6 Počet podzemních podlaží 13

samostatně stojící velmi dobrý 0

Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

0 m2 Podkroví

ano

9 900 000,- Kč


* /

1,10 1,10 9 000 000,- Kč


m3 m2 m2 145,00 m2 m2



Objekt č.: 6 Název: byt 4+kk, Řipská Adresa Řipská, 130 00 Praha - Vinohrady Popis: Novostavba 4+kk s prostornou terasou a galerií v atraktivní lokalitě Vinohrad. Moderní

mezonetový byt je situován v 5. NP půdní nástavby cihlového domu s výtahem. Kompl. občanská vybavenost v místě. Praktická dispozice a nadstandardní kvalitní zařizovací materiály (koupelna, podlahy, bezpečnostní dveře) umožňují komfortní bydlení s výbornou dostupností. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví

ano

8 772 259,- Kč


* /

1,10 1,10 7 974 780,91 Kč


m3 m2 m2 134,00 m2 m2 14



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 2+1, Slezská 0,00 0,00 0,00 75 000,00 0,00 2. byt 3+kk, Blodkova 0,00 0,00 0,00 76 802,51 0,00 3. byt 3+kk, Varšavská 0,00 0,00 0,00 66 511,46 0,00 4. byt 3+kk, Vinohradská 0,00 0,00 0,00 53 968,25 0,00 5. byt 3+kk, Slezská 0,00 0,00 0,00 62 068,97 0,00 6. byt 4+kk, Řipská 0,00 0,00 0,00 59 513,29 0,00 SJC – průměr 65 644,00 JCO = SJC * IO 65 644,00 Výměry oceňované stavby 117,00 CO: 7680348 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 7 680 348,- Kč Bytová jednotka č. 2191/29 - výsledná cena

=

C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Věcná hodnota podle vyhlášky:

434 710,- Kč 582 540,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

562 280,- Kč

Věcná hodnota pozemků:

1 502 150,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

2 064 430,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

7 680 350,- Kč

Obvyklá cena: 7 680 000,- Kč

15

7 680 348,- Kč

slovy: sedmmilionůšestsetosmdesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 2191/29 s příslušenstvím v budově č.p. 2191 na pozemku - stavební parcele parc. č. 3601 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 1166/24024 v kat. území Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 7611 v objektivní zaokrouhlené výši 7.680.000,00 Kč. V Praze, 21.12.2012 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3046 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace.

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 16

Znalecký posudek č. ZP-3046

Recommend Documents