Znalecký posudek č. ZP-2934

Znalecký posudek č. ZP-2934 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 2631, způsob využití: obč.vyb. s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 3131/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 3863.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 13237/10

Podle stavu ke dni 23.11.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 27.11.2012 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 2631, způsob využití: obč.vyb. s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 3131/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 3863. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: budova obč.vyb. č.p. 2631 440 01 Louny 2631 Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Louny 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.11.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného VITOS CROUP a.s., Koněvova 1194/85, Praha 3, Žižkov, 130 00 Praha 3. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 23.11.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 3

Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: VITOS CROUP a.s., Koněvova 1194/85, Praha 3, Žižkov, 130 00 Praha 3. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 2631, způsob využití: obč.vyb. s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 3131/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 3863. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Budova je postavena v okrajové části města na pozemku rovinatého charakteru. Budova dům je napojena na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. V Lounech je kompletní občanská vybavenost, školy, školky, lékaři, nemocnice, úřady a obchody. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 2631 b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 2631 Podsklepená nemovitost s jedním nadzemním patrem, svislé konstrukce jsou zděné, střecha pultová, okna jsou dřevěná, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky břízolité. Přístup ke stavbě je z místní zpevněné komunikace. V nemovitosti se nachází restaurace ( v době ohledání neužívána), masna, ostatní obchodní prostory v prvním nadzemním patře jsou prázdné. K předmětnému objektu přísluší stavební pozemek ( 854 m2 ). Příslušenství oceňovaných nemovitostí tvoří přípojky vše je zohledněno ve stanovené ceně obvyklé. Objekt je v podprůměrném stavebně technickém stavu. b) Pozemky b1) Pozemek

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 2631 Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1 PP: 1 NP:

Zastavěná plocha 500,00 m2 854,00 m2

Konstrukční výška 3,00 m 3,20 m

Jednotkové množství: Jednotka: 1 PP: (500)*(3,00) 1 NP: (854)*(3,20)

= =

1 500,00 2 732,80

Jednotkové množství – celkem:

=

4 232,80

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3. 4.

Název objektu

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 2 941,2 941,6 549,89 6 549,89 3 595,58 3 595,58 6 684,83 6 684,83

Obchod z potravinami Prodejna potravin P 150 Prodejna potravin - Bolehošť Nákupní středisko + restaurace

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Váha 1,000 1,000 1,000 1,000

2 941,00 Kč/ 4 942,83 Kč/ 6 684,83 Kč/

Ocenění: Základní cena: 4 942,83 Kč/ 4 232,80 * 4 942,83 Kč/

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků 5

20 921 997,18 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 %

-

15 691 497,89 Kč

Budova č.p. 2631 - výsledná cena

=

5 230 499,29 Kč

=

5 230 500,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova č.p. 2631 Cena objektů činí celkem

5 230 500,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 854,00 400,00

zastavěná plocha a nádvoří 3131/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 341 600,341 600,-

42 % 42 % + * *

Pozemek - zjištěná cena

=

143 472,485 072,1,3090 2,1550 1 368 337,18 1 368 337,18 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek

=

Cena pozemků činí celkem

1 368 340,- Kč 1 368 340,- Kč

6

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název st pozemek Louny st pozemek Louny st pozemek Louny

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 540 000,769 702,21 1 113 030,747 1 490,00 2 960 000,3700 800,00

Kp

Váha

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 702,21 1 490,00 800,00 2 992,21 / 3,000 997,40 Kč/m2 702,21 Kč/m2 1 490,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří

p.č.

3131/2854 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 854 m2 854,00 m2 á 997,40 Kč/m2 = 851 779,60 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek - výsledná cena

=

851 779,60 Kč

=

851 779,60 Kč

=

851 780,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem

851 780,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: budova č.p. 2631 Adresa Louny Popis: Druh nemovitosti Objekty pro obchod a společné Poloha stravování Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 854 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství 7

samostatně stojící

1 854 m2 Podkroví

ne

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: obchodní prostor Litvínov Adresa Přátelství, 436 01 Litvínov Popis: Komerční objekt - obchodních a skladovacích prostor o výměře cca 2.400 m2 v Litvínově

- Janově. K dispozici skladovací, kancelářské a prodejní prostory, včetně chladicích boxů (cca 60 palet) a mrazících boxů (cca 6 palet). Uzavřená nakládací rampa. Druh nemovitosti

Objekty pro obchod a společné Poloha stravování Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 2400 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 1 0 m2 Podkroví

ano

4 300 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 3 909 090,91 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: obchodní prostory Slaný Adresa Lacinova, 274 01 Slaný Popis: Komerční objekt-samoobsluhy s výrobnou potravin. Velká prodejní plocha, ze 2/3

prodejny je podsklepeno - prostorné sklepy a skladové prostory, sauna, 1x koupelna - stavebně připraveno až na 3, nové odpady, 3x WC - stavebně připraveno až na 6. Zimní zahrada - může 8

se použít také na prodejnu. Nová střecha, žlaby, nová vrata do prostor garáže - prostor na dvě auta. Dostatečný příkon el. energie i na drobnou výrobu. Druh nemovitosti

Objekty pro obchod a společné Poloha stravování Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 389 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 1 389 m2 Podkroví

ne

4 500 000,- Kč


* /

1,10 1,10 4 090 909,09 Kč





Objekt č.: 3 Název: obchodní prostory Chomutov Adresa 430 01 Chomutov Popis: Chomutov - prodejna smíšeného zboží, zast.pl. 519 m2. Přízemní nepodsklepený objekt

se železobetonovým skeletem a vyzděným obvodovým pláštěm; postaven a zkolaudován jako prodejna potravin; střecha rovná, střešní krytina živičná; okna hliníková; 2x kotel na zemní plyn pro vytápění a ohřev TUV; v čele objektu je k dispozici nakládací rampa pro příjem zboží. Pozemky celkem 976 m2. Druh nemovitosti

Objekty pro obchod a společné Poloha stravování Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 976 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 519 m2 Podkroví


9

ne

5 300 000,- Kč

* /

1,10 1,10 4 818 181,82 Kč





Objekt č.: 4 Název: restaurace Louny Adresa Benedikta Rejta, 440 01 Louny Popis: Restaurace Na Široké Louny, nám. Benedikta Rejta. Objekt o celkové výměře 474 m2 se

nachází uprostřed sídliště v západní části města. Je zde restaurace, herna a bar. Celý objekt je podsklepen, možné jej využít k různým komerčním účelům, nejen jako restauraci. Druh nemovitosti

Objekty pro obchod a společné Poloha stravování Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 474 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 1 474 m2 Podkroví

ne

3 800 000,- Kč


* /

1,10 1,10 3 454 545,45 Kč





Objekt č.: 5 Název: obchodní prostor Jirkov Adresa Palackého, 431 11 Jirkov Popis: Komerčního objekt v centru města se základní podlahovou plochou 800 m2 a

univerzálním využitím k jakékoliv výrobě, skladování, prodeji, velkoobchodní činnosti nebo jako kancelářské prostory. V objektu je nákladní výtah s nosností 500 kg. Prostory je možné stavebně upravit podle přání budoucího nájemce. Haly jsou suché a připravené ihned k užívání. Možno využít parkovací místa u objektu. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží

Objekty pro obchod a společné Poloha stravování rok Stav objektu 1 Počet podzemních podlaží 10

samostatně stojící dobrý 1

Výměra pozemku 1280 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

800 m2 Podkroví

ne

5 499 000,- Kč


* /

1,10 1,10 4 999 090,91 Kč





Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. obchodní prostor Litvínov 2. obchodní prostory Slaný 3. obchodní prostory Chomutov 4. restaurace Louny 0,00 5. obchodní prostor Jirkov 0,00 SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

4 254 363,64 Kč

Budova č.p. 2631 - výsledná cena

=

11

4 254 363,64 Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 368 340,- Kč 1 368 340,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

5 230 500,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

5 230 500,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

851 780,- Kč 4 254 360,- Kč

Obvyklá cena: 4 254 000,- Kč

slovy: čtyřimilionydvěstěpadesátčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 2631, způsob využití: obč.vyb. s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 3131/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 3863 v objektivní zaokrouhlené výši 4.254.000,00 Kč. V Praze, 27.11.2012 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město 12

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-2934 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace.

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

13

Znalecký posudek č. ZP-2934

Recommend Documents