Znalecký posudek č. ZP-2919 o ceně obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV 2131.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 6/06
Podle stavu ke dni 22.11.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 26.11.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV 2131. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, 2
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 696 62 Strážnice Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Strážnice na Moravě 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.11.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 085 EX 6/06 - 57. Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem spoluvlastnického podílu povinného Břeský Milan, U Prachovny 842, 696 62 Strážnice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 22.11.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 3
Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007
6. Vlastnické a evidenční údaje: Břeský Milan, U Prachovny 842, 696 62 Strážnice Břeský Zdeněk, Dvorského 857, 696 62 Strážnice
podíl 1/2 podíl 1/2
7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV 2131. Obec Strážnice se nachází cca 15.0 km od města Hodonín, přičemž vlastní pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Pozemky jsou v čase zjištění ceny zemědělského charakteru. Přístup k pozemkům je z místních nezpevněných cest. Pozemky jsou svažitého charakteru bez možnosti připojení na inženýrské sítě. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích a2) Podíl na pozemcích a3) Podíl na pozemcích
4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. Cena [m2] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Cena [%] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč] ostatní plocha 3849/52 72,00 70,26 2,2740 0,2960 0 47,29 3 404,88 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 a) s povrchem 3 404,88 nezpevněným a nebo prašným - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území Celková úprava ceny:
80,00 % 80,00 %
Ocenění: Název zahrada orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda
Parcelní číslo 4428/3 4431/1 4431/3 4433/3 4433/5 4436/3
BPEJ 32051 32014 32014 32014 32014 32051 32014 32051 32014
JC Výměra Úprava [Kč/m2] [m2] [%] 236 6,35 80,00 29 5,14 80,00 189 5,14 80,00 21 5,14 80,00 21 5,14 80,00 1348 6,35 80,00 748 5,14 80,00 728 6,35 80,00 3 5,14 80,00 3323 Mezisoučet
orná půda 4436/116 orná půda 4746/12 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 11,43 9,25 9,25 9,25 9,25 11,43 9,25 11,43 9,25 *
Cena [Kč] 2 697,48 268,25 1 748,25 194,25 194,25 15 407,64 6 919,00 8 321,04 27,75 35 777,91 1,0000 35 777,91
Pozemek oceněný dle § 29 odst. 4. Název ostatní plocha
Parcelní číslo 4435/2
Výměra [m2] 155
JC [Kč/m2]
70,26 5
Koef.
0,06
Srážka [%]
UC [Kč/m2] 0 4,22
Cena [Kč] 654,10
Součet Úprava ceny dle § 29 odst. 4: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Pozemek oceněný dle § 29 odst. 4 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
654,10 0,65 1,0000 425,17 39 607,96 Kč 1/2
* *
*
Podíl na pozemcích - zjištěná cena
=
19 803,98 Kč
a2) Podíl na pozemcích - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území Celková úprava ceny:
80,00 % 80,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 268 5,14 80,00 188 5,14 80,00 219 5,14 80,00 675 Mezisoučet
vinice 4432/1 32014 vinice 4433/1 32014 vinice 4434/2 32014 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 9,25 9,25 9,25 *
Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 2 479,00 1 739,00 2 025,75 6 243,75 1,0000 6 243,75
6 243,75 Kč 1/2
*
Podíl na pozemcích - zjištěná cena
=
3 121,88 Kč
a3) Podíl na pozemcích - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území Celková úprava ceny:
80,00 % 80,00 %
Ocenění: Název trvalý travní porost trvalý travní porost Výměra celkem
Parcelní číslo
BPEJ
4432/2
32014
4432/3
32014
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 49 5,14 80,00 46
5,14
95 Mezisoučet 6
80,00
UC [Kč/m2] 9,25
Cena [Kč] 453,25
9,25
425,50 878,75
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
*
Úprava ceny vlastnickým podílem:
878,75 Kč 1/2
*
Podíl na pozemcích - zjištěná cena
1,0000 878,75
=
439,38 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích a2) Podíl na pozemcích a3) Podíl na pozemcích
= = =
19 800,- Kč 3 120,- Kč 440,- Kč
Cena pozemků činí celkem
23 360,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název zem. Medlovice zem. Hovorany zem. Hodonín
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] pozemek 58 300,3692 15,79
Kp
Váha
0,80
1,00
pozemek
60 000,-
3475
17,27
0,80
1,00
13,81
pozemek
70 000,-
2425
28,87
0,80
1,00
23,09 49,54 / 3,000 16,51 Kč/m2 12,63 Kč/m2 23,09 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: ostatní plocha p.č. 3849/52 zahrada p.č. 4428/3 orná půda p.č. 4431/1 orná půda p.č. 4431/3 orná půda p.č. 4433/3 orná půda p.č. 4433/5 ostatní plocha p.č. 4435/2 orná půda p.č. 4436/3
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 12,63
36 m2 118 m2 15 m2 95 m2 11 m2 11 m2 78 m2 1048 m2 7
orná půda orná půda
p.č. 4436/116 p.č. 4746/12
364 m2 2 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 1775 m2 2 2 1 775,00 m á 16,51 Kč/m = 29 305,25 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Podíl na pozemcích - výsledná cena
= =
29 305,25 Kč 29 305,25 Kč
a2) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 160 000,4543 35,22 600 000,5630 106,57
vinice Petrov vinice Vracov
Kp
Váha
0,80 0,80
1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: vinice p.č. 4432/1 vinice p.č. 4433/1 vinice p.č. 4434/2
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 28,18 85,26 113,43 / 2,000 56,72 Kč/m2 28,18 Kč/m2 85,26 Kč/m2
134 m2 94 m2 110 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 338 m2 2 2 337,50 m á 56,72 Kč/m = 19 143,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Podíl na pozemcích - výsledná cena
= =
19 143,- Kč 19 143,- Kč
a3) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název trvalý travní Stříbrnice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč/m2] [Kč] [m2] porost 527 384,23972 22,00
Kp
Váha
0,80
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 17,60 17,60 / 1,000 17,60 Kč/m2 17,60 Kč/m2 17,60 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: 8
trvalý travní porost trvalý travní porost
p.č. p.č.
4432/2 25 m2 4432/3 23 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 48 m2 2 2 47,50 m á 17,60 Kč/m = 836,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Podíl na pozemcích - výsledná cena
=
836,- Kč
=
836,- Kč
= = =
29 310,- Kč 19 140,- Kč 840,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích a2) Podíl na pozemcích a3) Podíl na pozemcích Cena pozemků činí celkem
49 290,- Kč
9
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
23 370,- Kč 23 370,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
49 280,- Kč 49 280,- Kč
Obvyklá cena: 51 000,- Kč
slovy: padesátjednatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV 2131 v objektivní zaokrouhlené výši 51.000,00 Kč. V Praze, 26.11.2012 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město 10
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-2919 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list
11
