Znalecký posudek č. ZP-2876 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 301/42 s příslušenstvím v budově č.p. 301 na pozemku stavební parcele parc. č. 1848 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3797/85319 v kat. území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, zapsáno na LV 8623.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 5235/10
Podle stavu ke dni 2.11.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 15.11.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 301/42 s příslušenstvím v budově č.p. 301 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1848 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3797/85319 v kat. území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, zapsáno na LV 8623. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 301/42 Sladkovského 301 544 01 Dvůr Králové nad Labem Region: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Dvůr Králové nad Labem 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.11.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 2.7.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Pavel Horáček, Nové Kocbeře 59, 54464. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 2.11.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Horáček Pavel a Horáčková Dita, Nové Kocbeře 59, 544 64 Kocbeře, Sladkovského 301, 544 01 Dvůr Králové nad Labem. Věcné břemeno chůze a jízdy jedno i vícestopými vozidly o celkové hmotnosti max. 3,5 t v rozsahu vyznačeném v geom. plánu č. 3428 - 288/2005, stavba: bez čp/če na parc. St. 1499 Jednotka: 301/42 - oceňuji v částce 0,-- Kč. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 301/42 s příslušenstvím v budově č.p. 301 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1848 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3797/85319 v kat. území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, zapsáno na LV 8623. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Bytový dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Dům je napojen na veřejné inženýrsko energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 301/42 Příslušenství bytů a nebytových prostor
9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 301/42 Bytová jednotka č. 301/42 se nachází v bytovém zděném domě s jedním podzemním a 6 NP. Předmětný byt je součástí čtvrtého nadzemního patra. Byt je dispozičně rozdělen na 1+1. V domě neni výtah, okna jsou dřevěná zdvojená, teplá voda - karma, vytápění plynové. Souhrnný stav 4
nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 301/42 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží byt 1+1:
Zastavěná plocha 48,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Jednotkové množství: Jednotka: byt 1+1: (48)*(2,60)
=
124,80
Jednotkové množství – celkem:
=
124,80
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3. 4.
Název objektu 10 bytových jednotek Borohrádek 32 byt.jednotek Libušín 30 bytových jednotek Hradec Králové 24 byt.jednotek Jihlava
Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 5 252,02 5 252,02 4 883,89 4 883,89 5 194,57 5 194,57 5 440,85 5 440,85
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Váha 1,000 1,000 1,000 1,000
4 883,89 Kč/ 5 192,83 Kč/ 5 440,85 Kč/
Ocenění: Základní cena: 5 192,83 Kč/ 124,80 * 5 192,83 Kč/
=
Výpočet opotřebení lineární metodou 5
648 065,49 Kč
Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 %
-
388 839,29 Kč
Bytová jednotka č. 301/42 - výsledná cena
=
259 226,20 Kč
Bytová jednotka č. 301/42 - cena po zaokrouhlení
=
259 230,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 301/42
=
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
259 230,- Kč 259 230,- Kč
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
0,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Rekapitulace ocenění pozemků Cena pozemků činí celkem
0,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 301/42 Adresa Sladkovského 301, 544 01 Dvůr Králové nad Labem Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha samostatně stojící domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu špatný Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha 0 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep
Jednotkové množství oceňované nemovitosti 6
Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 m2 48,00 m2 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
*
1,00 1,00
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 1+1, Dvůr Králové nad Labem Adresa Spojených národů, 544 01 Dvůr Králové nad Labem Popis: Byt 1+1ve Dvoře Králové nad Labem, ulice Spojených národů, jedná se o byt ve třetím
(podkrovním - posledním) patře bez výtahu, přičemž místnosti mají zkosené stěny, jelikož je byt v podkroví. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící před rekonstrukcí 1 0 m2 Podkroví
ano
199 000,- Kč
realizovatelná cena v místě a čase
* /
1,10 1,10 180 909,09 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 37,00 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 5 378,38 Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 4 889,43 Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: byt 1+1, Dvůr Králové nad Labem Adresa Heydukova, 544 01 Dvůr Králové nad Labem Popis: Byt 1+1 v osobním vlastnictví v 1. patře zděného domu ve Dvoře Králové n.L. Za domem
je menší zahrada s možnosti posezení, grilování apod. a dřevěná kolna. Přípojky el. 230V, veř. vodovod a kanalizace, plyn, telefon, internet. Nutno zřídit koupelnu, WC. (bezproblémové napojení na vodovod i kanalizaci) Kompletní občanská vybavenost. 7
Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, plynovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 0 0 m2 Podkroví
ano
250 000,- Kč
realizovatelná cena v místě a čase
* /
1,10 1,10 227 272,73 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 40,00 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 6 250,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 5 681,82 Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 3 Název: byt 1+1, Dvůr Králové nad Labem Adresa 544 01 Dvůr Králové nad Labem Popis: Byt 1+1 v centru Dvora Králové n.L., přímo na pěší zóně u náměstí. V bytě je nutné
provést kompletní rekonstrukci. Byt se nachází v 2. patře staršího zděného bytového domu. Disp.: vchod z pavlače, velká obytná kuchyň, velký pokoj, předsíň, komora, WC a koupelna s vanou. Obě místnosti mají vysoké stropy, ideální ke zřízení mezonetu, lze zde vytvořit pěkné moderní bydlení. Podlahová plocha bytu je 62,74 m2, nyní topení lokální na plyn. V bytě je plynový sporák a el. bojler. K bytu náleží na spol.dvoře zděná kolna. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící před rekonstrukcí 0 0 m2 Podkroví
ano
399 000,- Kč
realizovatelná cena v místě a čase
* /
1,10 1,10 362 727,27 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu 8
Jednotkové ceny
Přepočtené jedn.
m3 m2 m2 63,00 m2 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
(JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 6 333,33 Kč/m2 0,- Kč/m2
ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 5 757,58 Kč/m2 0,- Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 4 889,43 0,00
1. byt 1+1, Dvůr Králové nad Labem 2. byt 1+1, Dvůr Králové nad 0,00 Labem 3. byt 1+1, Dvůr Králové nad 0,00 Labem SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná
0,00
0,00
5 681,82
0,00
0,00
0,00
5 757,58
0,00
5 443,00 5 443,00 48,00 261264 261 264,- Kč
Bytová jednotka č. 301/42 - výsledná cena
=
9
261 264,- Kč
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
259 230,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
259 230,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
261 260,- Kč
Obvyklá cena: 261 000,- Kč
slovy: dvěstěšedesátjednatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 301/42 s příslušenstvím v budově č.p. 301 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1848 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3797/85319 v kat. území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, zapsáno na LV 8623 v objektivní zaokrouhlené výši 261.000,00 Kč. V Praze, 15.11.2012 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
10
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-2876 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list
11
