Znalecký posudek č. ZP-2092

Znalecký posudek č. ZP-2092 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 na - stavbě (budova) č.p. 64, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 154 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 155 ( zahrada ), pozemek parc.č. 156 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 696/5 ( orná půda ) v kat. území Záříčí, obec Záříčí, okres Kroměříž, zapsáno na LV 25.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 3634/11

Podle stavu ke dni 29.5.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 1.6.2012

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 na - stavbě (budova) č.p. 64, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 154 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 155 ( zahrada ), pozemek parc.č. 156 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 696/5 ( orná půda ) v kat. území Záříčí, obec Záříčí, okres Kroměříž, zapsáno na LV 25. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 4/6 768 11 Záříčí 64 Region: Zlínský Okres: Kroměříž Katastrální území: Záříčí 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.5.2012 za přítomnosti Pěvy Horákové. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 2.5.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Horáková Pěva, Záříčí 64, 768 11, Kroměříž. Nabídka realitních kanceláří. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 29.5.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3

Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Horák Jaroslav a Horáková Pěva, Záříčí 64, 768 11 Chropyně Horák Jaroslav, Záříčí 64, 768 11 Chropyně

podíl 4/6 podíl 2/6

Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 980.000,- Kč s příslušenstvím Reticulum a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 na - stavbě (budova) č.p. 64, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 154 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 155 ( zahrada ), pozemek parc.č. 156 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 696/5 ( orná půda ) v kat. území Záříčí, obec Záříčí, okres Kroměříž, zapsáno na LV 25. Obec Záříčí leží cca 12.0 km od města Kroměříž. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku rovinatého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, plynovod na hranici pozemku. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. Na dotaz znalce, zda na domě č.p. 64 v kat. území Záříčí váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo vlastníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedené nemovitosti. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 64 b) Pozemky b1) Pozemky b2) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků:

4

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 64 Podsklepená řadová vnitřní nemovitost s 1.N.P a střešní částí. V 1.N.P. je rozděleno na chodbu, kuchyň, spíž, koupelnu a dva obytné pokoje ve střešní části se nachází jeden obytný pokoj. Základy jsou z betonu, zdivo - zděné, střecha je dřevěná sedlová, krytina - pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky břízolité, vnější obklady - sokl, vnitřní obklady jsou standartní, schody jsou betonové, dveře - dřevěné, okna - dřevěná, podlahy obytných místností koberce, PVC podlahy ostatních místností - keramická dlažba, vytápění ústřední na tuhá paliva, zdroj teplé vody - el bojler. Souhrnný stav nemovitosti je průměrný. b) Pozemky b1) Pozemky b2) Pozemek

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 64 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 1 NP: střešní část:

9*13/2 9*13 9*13

Název podlaží sklep: 1 NP: střešní část:

= = = Zastavěná plocha 58,50 m2 117,00 m2 117,00 m2

58,50 m2 117,00 m2 117,00 m2 Konstrukční výška 2,40 m 2,60 m 2,50 m

Jednotkové množství: Jednotka: sklep: (9*13/2)*(2,40) 1 NP: (9*13)*(2,60) střešní část: (9*13)*(2,50)

= = =

140,40 304,20 292,50

Jednotkové množství – celkem:

=

737,10

Stanovení jednotkové ceny: 5

Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3. 4.

Název objektu

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 4 677,86 4 677,86 4 172,68 4 172,68 4 107,42 4 107,42 4 717,66 4 717,66

Rodinný dům Rodinný domek Řadové rodinné domky - 17 b.j. Plzeň Řadový rodinný domek Hlučín

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Váha 1,000 1,000 1,000 1,000

4 107,42 Kč/ 4 418,90 Kč/ 4 717,66 Kč/

Ocenění: Základní cena: 4 418,90 Kč/ 737,10 * 4 418,90 Kč/

=

3 257 173,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 70 = 67,143 %

-

2 186 963,95 Kč

Rodinný dům č.p. 64 - výsledná cena

=

1 070 209,47 Kč

=

1 070 210,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 64 Cena objektů činí celkem

1 070 210,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 325,00 35,00 157,00 35,00 781,00 35,00

154 155 156 6

Cena [Kč] 11 375,5 495,27 335,-

Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

44 205,0,9570 2,1550 91 165,52 91 165,52 Kč 4/6

* *

*

Pozemky - zjištěná cena

=

60 777,01 Kč

a2) Pozemek - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny:

40,00 % 40,00 %

Ocenění: Název orná půda

Parcelní číslo

BPEJ

696/5

35600 35900

Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 2867 13,75 40,00 1129 8,79 40,00 3996 Mezisoučet

UC [Kč/m2] 19,25 12,31

Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

*

Úprava ceny vlastnickým podílem:

69 087,74 Kč 4/6

*

Pozemek - zjištěná cena

Cena [Kč] 55 189,75 13 897,99 69 087,74 1,0000 69 087,74

=

46 058,49 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemky a2) Pozemek

= =

Cena pozemků činí celkem

60 780,- Kč 46 060,- Kč 106 840,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky

7

Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 650 000,2147 302,75 550 000,2582 213,01

st pozemek Záříčí st pozemek Záříčí

Kp

Váha

1,00 1,00

1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 155 zahrad p.č. 156

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 302,75 213,01 515,76 / 2,000 257,88 Kč/m2 213,01 Kč/m2 302,75 Kč/m2

p.č. 154 325 m2 2 157 m 781 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1263 m2 1 263,00 m2 á 257,88 Kč/m2 = 325 702,44 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

= =

325 702,44 Kč 325 702,44 Kč

a2) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název zemědělská Tovačov zemědělská Kroměříž

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč/m2] [Kč] [m2] půda 314 248,14284 22,00

Kp

Váha

0,80

1,00

půda

0,80

1,00

280 000,-

10600

26,42

21,13 38,73 / 2,000 19,37 Kč/m2 17,60 Kč/m2 21,13 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: orná půda p.č. 696/5

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 17,60

3996 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 3996 m2 3 996,00 m2 á 19,37 Kč/m2 = 77 402,52 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek - výsledná cena

= =

Rekapitulace ocenění pozemků 8

77 402,52 Kč 77 402,52 Kč

a) Pozemky a1) Pozemky a2) Pozemek

= =

325 700,- Kč 77 400,- Kč

Cena pozemků činí celkem

403 100,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 64 Adresa 768 11 Záříčí 64 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 47 roků Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 1263 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství

Poloha Stav objektu dobrý Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne

řadový vnitřní 1 117 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Lobodice Adresa 751 01 Lobodice Popis: Rodinný dům v Lobodicích, okr.Přerov. Jedná se o řadový, patrový dům se zahradou,

přístavky a garáží. V přízemí se nachází dva pokoje, kuchyně, soc.zařízení a prosklená veranda. V patře pak čtyři místnosti. Vytápění je v domě ústřední plynové + krb. Teplá voda- plyn.bojler. Střešní krytina- bet.taška a eternit. Cena 1.450.000,-- Kč.

Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu rok Počet nadz. podlaží 2 Výměra pozemku 344 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné

Poloha Stav objektu Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne 9

řadový vnitřní dobrý 0 150 m2 Podkroví

ano

Přípojky elektro, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

957 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 870 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Kojetín Adresa 752 01 Kojetín Popis: RD 4+1 (439 m2) s průjezdem, velkou zahradou (1.109 m2) a menší hospodářskou

budovou. Patrový RD je užíván k bydlení pouze v 1. patře, kde jsou veškeré rozvody plynu, elektřiny, odpady, napojení na kanalizaci. Dům má novou střechu z pálené tašky (r. 2011). Přízemí je nebydlené, slouží jako technické zázemí domu. Cena 1.200.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 1548 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod, kanalizaci Příslušenství hosp. budova Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní před rekonstrukcí 0 439 m2 Podkroví

ano

792 000,- Kč


* /

1,10 1,10 720 000,- Kč





Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Lobodice Adresa 751 01 Lobodice Popis: Rodinný dům v obci Lobodice, ihned k bydlení i podnikání. Dům je dispozičně řešen jako 10

dvoupodlažní o dvou samostatných jednotkách 2+1 s funkčním vybavením. Patru vévodí dřevem obložená terasa k odpočinku. Průjezdem je přístupná zahrada. K domu také náleží stolařská dílna s plným vybavením. Díky této dílně je dům vybaven dřevěným bytovým zařízením a doplňky. Otop je zabezpečen ústředním topením s kotlem na tuhá paliva a plyn. U domu je vytápěná garáž. Cena 1.290.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 560 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, plynovod, kanalizace Příslušenství dílna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní dobrý 0 285 m2 Podkroví

ano

851 400,- Kč


* /

1,10 1,10 774 000,- Kč





Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Kyselovice Adresa 768 11 Kyselovice Popis: RD o dispozici 8+1 v obci Kyselovice. V domě je započatá rekonstrukce a po menších

úpravách je možno se nastěhovat. Jsou zde nové rozvody vody, plynu, el., nová plastová okna, střecha. Je zde také nový plynový kotel radiátory. Celková výměra činí 333 m2. K domu také náleží i zahrada. Dům je z 1/3 podsklepen.Cena 1.500.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 523 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový před rekonstrukcí 1 182 m2 Podkroví


11

ano

990 000,- Kč

* /

1,10 1,10 900 000,- Kč




Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná


816 000,- Kč

Rodinný dům č.p. 64 - výsledná cena

=

12

816 000,- Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

106 840,- Kč 106 840,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

1 070 210,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 070 210,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

403 100,- Kč 816 000,- Kč

Obvyklá cena: 816 000,- Kč

slovy: osmsetšestnácttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 na - stavbě (budova) č.p. 64, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 154 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 155 ( zahrada ), pozemek parc.č. 156 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 696/5 ( orná půda ) v kat. území Záříčí, obec Záříčí, okres Kroměříž, zapsáno na LV 25 v objektivní zaokrouhlené výši 816.000,00 Kč. V Praze, 1.6.2012

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN 13

Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

14

Znalecký posudek č. ZP-2092

Recommend Documents