Znalecký posudek č. ZP-2064 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p. 2238 na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 6197.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 13718/10
Podle stavu ke dni 22.5.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 23.5.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p. 2238 na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 6197. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 2238/4 Kpt. Nálepky 2238 440 01 Louny Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Louny 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.5.2012 bez přítomnosti vlastníka oceňované jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 18.1.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Sedlák Jaroslav, Kpt. Nálepky 2238, Louny, 440 01 Louny 1. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 22.5.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Sedlák Jaroslav, Kpt. Nálepky 2238, Louny, 440 01 Louny 1. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky a budoucí pohledávky včetně příslušenství ve výši 500.000, - Kč pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p. 2238 na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 6197. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Bytový dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod ( v bytě plyn neni ). Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. V Lounech je kompletní občanská vybavenost, školy, školky, lékaři, nemocnice, úřady a obchody. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2238/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Podíl na pozemku 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2238/4 Byt o dispozici 1+1 a celkové výměře 38,19 m2, který se nachází v klidné lokalitě města Louny 4
ul. Kpt. Nálepky. Bytová jednotka je umístěna ve čtyřpodlažním panelovém domě. Byt se sestává z menší předsíňky, kuchyně, jednoho pokoje, koupelny a toalety. K bytu náleží balkon v mezipatře a klasická sklepní kóje. Parkování před domem. Budova je napojena na veškeré IS, souhrnný stav nemovitosti je dobrý. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Podíl na pozemku
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 2238/4 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží byt 1+1:
Zastavěná plocha 38,00 m2
Konstrukční výška 2,40 m
Jednotkové množství: Jednotka: byt 1+1: (38)*(2,40)
=
91,20
Jednotkové množství – celkem:
=
91,20
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3. 4.
Název objektu 30 bytových jednotek Hradec Králové 6 bytových jednotek - Káranice 24 bytových jednotek - Praha 36 byt.jednotek Třebíč
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena:
Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 5 194,57 5 194,57 3 856,86 3 856,86 4 175,48 4 175,48 4 412,47 4 412,47
Váha 1,000 1,000 1,000 1,000
3 856,86 Kč/ 4 409,85 Kč/ 5
Maximální jednotková cena:
5 194,57 Kč/
Ocenění: Základní cena: 4 409,85 Kč/ 91,20 * 4 409,85 Kč/
=
402 177,90 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 %
-
241 306,74 Kč
Bytová jednotka č. 2238/4 - výsledná cena
=
160 871,16 Kč
Bytová jednotka č. 2238/4 - cena po zaokrouhlení
=
160 870,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 2238/4
=
160 870,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
160 870,- Kč
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
0,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Podíl na pozemku - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 211,00 400,00
zastavěná plocha a nádvoří 3175/45 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 6
42 %
Cena [Kč] 84 400,84 400,-
Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
42 % +
Úprava ceny vlastnickým podílem:
35 448,119 848,* 1,3090 * 2,1550 338 078,62 338 078,62 Kč 3 819 / 63 931
*
Podíl na pozemku - zjištěná cena
=
20 195,56 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemku
=
20 200,- Kč
Cena pozemků činí celkem
20 200,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 2238/4 Adresa Kpt. Nálepky 2238, 440 01 Louny Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 0 m2 Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep
řadový krajový
1 0 m2 Podkroví
ne
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 m2 m2 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa
Název: byt 1+1, Slovenského povstání Slovenského národního povstání, 440 01 Louny 7
*
1,00 1,00
Popis: Byt je v klidné části města na ulici SNP, v prvním NP, slunný a prostorný s plastovými okny a žaluziemi. Byt je v původním stavu. Nedaleko jsou obchody, autobusová zastávka, pošta. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 0 0 m2 Podkroví
ne
475 000,- Kč
realizovatelná cena v místě a čase
* /
1,10 1,10 431 818,18 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: byt 1+1, Petra Obrovce Adresa Petra Obrovce, 440 01 Louny Popis: Byt 1+1 v původním avšak udržovaném stavu,má plastová okna a dům je zateplen. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví
ne
460 000,- Kč
realizovatelná cena v místě a čase
* /
1,10 1,10 418 181,82 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3
Obestavěný prostor: 8
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3
m2 m2 m2 m2
Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 3 Název: byt 1+1, Slovenského národního povstání Adresa Slovenského národního povstání, 440 01 Louny Popis: Byt 1+1 s lodžií, v osobním vlastnictví, o ploše 42m2, situovaný ve zvýšeném přízemí
panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu domu. Parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v místě. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
řadový krajový velmi dobrý 0 0 m2 Podkroví
ne
550 000,- Kč
realizovatelná cena v místě a čase
* /
1,10 1,10 500 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
450 000,- Kč
Bytová jednotka č. 2238/4 - výsledná cena
=
9
450 000,- Kč
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
160 870,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
160 870,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
450 000,- Kč
Obvyklá cena: 450 000,- Kč
slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p. 2238 na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 6197 v objektivní zaokrouhlené výši 450.000,00 Kč. V Praze, 23.5.2012
D. Znalecká doložka: E. Seznam příloh: 10
Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list
11
