Znalecký posudek č. ZP-2015

Znalecký posudek č. ZP-2015 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 12306/11

Podle stavu ke dni 4.5.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 7.5.2012

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 RD č.p. 274 s pozemky 544 72 Bílá Třemešná 274 Region: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Bílá Třemešná 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.5.2012 za přítomnosti Vladimíry Drbalové, spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 20.2.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Vladimíra Drbalová, Zboží 70, 544 01, Dvůr Králové nad Labem. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.5.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3

Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Drbalová Vladimíra, Zboží 70, 544 01 Dvůr Králové nad Labem Horáčková Zuzana, Bílá Třemešná 370, 544 72 Bílá Třemešná

podíl 1/2 podíl 1/2

1) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro stavba: Bílá Třemešná, č.p. 273, povinnost k parcele: 359/2 - 10.000,-- Kč 2) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro parcela: St. 328, povinnost k parcele: 359/2 - 10.000,-- Kč

a) Věcná břemena a1) Věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu. Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Poláčková Věra: Výměra: 100,00 m2 Jednotková cena: 800,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 100,00 m2 * 800,- Kč/m2/rok = 80 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100,00 % 80 000,- Kč/rok * 100,00 % = 80 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 80 000,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 80 000,- Kč * 5 let = 400 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem:

* 4

400 000,- Kč 1/2

Ocenění věcného břemene činí:

200 000,- Kč

7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61. Obec Bílá Třemešná leží cca 20.0 km od města Trutnov. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům řadový krajní postavený na pozemku rovinatého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 274 b) Pozemky b1) Spoluvlastnický podíl na pozemcích 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 274 Nepodsklepený rodinný dům, postavený v centrální části obce. Budova je řadová krajní postavena na oploceném pozemku rovinatého charakteru. Nemovitost se 2 NP a střešní částí v 1 NP - bytová jednotka 2+1 a společná koupelna pro celý objekt ve druhém nadzemním patře je bytová jednotka 2+1, půda je prázdná. Dům je napojen na veškeré IS, vytápěný plyn. kotlem, teplá voda pomocí el. bojleru. Rodinný dům je zděný, okna dřevěná zdvojená v 1 NP s roletami, fasádní omítky břízolité, střecha dřevěná, klempířské prvky z pozin. plechu, vnitřní omítky vápenné, na podlahách je PVC, koberce a keramická dlažba, dveře dřevěné prosklené, elektro 380 V. Na hlavní stavbu navazuje zděná garáž. Předmětná nemovitost s příslušenstvím je v dobrém technickém stavu.

b) Pozemky b1) Spoluvlastnický podíl na pozemcích

5

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 274 Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1 NP: 2 NP: střešní část:

Zastavěná plocha 100,00 m2 100,00 m2 100,00 m2

Konstrukční výška 2,60 m 2,60 m 2,00 m

Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (100)*(2,60) 2 NP: (100)*(2,60) střešní část: (100)*(2,00)

= = =

260,00 260,00 200,00

Jednotkové množství – celkem:

=

720,00

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3. 4. 5.

Název objektu Rodinný dům Rodinný domek Řadový rodinný dům Rýmařov 78/28/S Řadový rodinný domek Hlučín Rodinný domek Chlumec n.C.

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 4 677,86 4 677,86 4 172,68 4 172,68 6 066,78 6 066,78 4 717,66 4 717,66 4 747,90 4 747,90

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Váha 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

4 172,68 Kč/ 4 876,58 Kč/ 6 066,78 Kč/

Ocenění: Základní cena: 4 876,58 Kč/ 720,00 * 4 876,58 Kč/

= 6

3 511 134,03 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %

-

2 633 350,52 Kč

Rodinný dům č.p. 274 - výsledná cena

=

877 783,51 Kč

=

877 780,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 274 Cena objektů činí celkem

877 780,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Spoluvlastnický podíl na pozemcích - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 231,00 37,57

zastavěná plocha a nádvoří 96/2 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

Cena [Kč] 8 678,67 8 678,67 1,3840 2,1550 25 884,31

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 37,57 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 206,00 37,57

zahrada 359/2 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

* * *

*

Spoluvlastnický podíl na pozemcích - zjištěná cena 7

=

Cena [Kč] 7 739,42 7 739,42 0,4000 1,3840 2,1550 9 233,19 35 117,50 Kč 1/2 17 558,75 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Spoluvlastnický podíl na pozemcích

=

17 560,- Kč

Cena pozemků činí celkem

17 560,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Spoluvlastnický podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název St. pozemek Třemešná St. pozemek Třemešná

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] Bílá 330 000,1441 229,01

Kp

Váha

1,00

1,00

Bílá

1,00

1,00

602 800,-

2740

220,00

220,00 449,01 / 2,000 224,50 Kč/m2 220,00 Kč/m2 229,01 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 359/2

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 229,01

p.č. 96/2 116 m2 2 103 m

Výměra oceňovaných pozemků: 219 m2 2 2 218,50 m á 224,50 Kč/m = 49 053,25 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Spoluvlastnický podíl na pozemcích - výsledná cena

=

49 053,25 Kč

=

49 053,25 Kč

=

49 050,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Spoluvlastnický podíl na pozemcích Cena pozemků činí celkem

49 050,- Kč

8

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 274 Adresa 544 72 Bílá Třemešná 274 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 60 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 437 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství

řadový krajový 0 100 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Velehrádek Adresa 544 51 Velehrádek Popis: Dvoupodlažní rodinný dům 4+1, s užitnou plochou 130 m2 a pozemkem 1 150 m2. Tento

domek se nachází ve Velehrádku, 1,5 km od obce Doubravice, okr. Trutnov, v okrajové části vsi. Kolaudace této nemovitosti proběhla v roce 1988. Podlahy a schodiště domu, jsou betonové. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Na pozemku veškeré inženýrské sítě. Z pozemku vede přímí vstup do lesa. Cena 890.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 24 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1150 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0 100 m2 Podkroví

realizovatelná cena v místě a čase

9

ne

445 000,- Kč

* /

1,10 1,10 404 545,45 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 m2 m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Bílá Třemešná Adresa 544 72 Bílá Třemešná Popis: Dvougenerační dům v centru obce Bílá Třemešná.Dům má vlastní studnu, z větší části je

podsklepený, čož je využito jako garáž, dílna, kotelna a sklad paliva.V domě jsou dva byty o velikosti 3+1, v prvním patře lze upravit na 4+1 s balkonem.Dům je v dobrém stavu, má novou střechu, vhodný i jako investice.Plynová přípojka je na pozemku, lze připojit obecní vodovod. Cena 999.999,00 Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 350 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 1 115 m2 Podkroví

ano

499 999,50 Kč


* /

1,10 1,10 454 545,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 m2 m2



Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Řečice Adresa 544 01 Řečice Popis: RD, 4+1, o zastavěné ploše 110m2, zahrada 1590 m2. Dům je částečně v udržovaném

stavu. Garáž samostatně stojící na pozemku. Koupelna s vanou,WC je oddělené. V patře je druhá koupelna a WC, nedokončené. Dům se nachází v klidné části obce. Dům je vhodný k trvalému bydlení, i k rekreaci. Plyn je na hranici pozemku. Cena 896.000,-- Kč. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží

Rodinné domy Poloha rok Stav objektu 1 Počet podzemních podlaží 10

samostatně stojící dobrý 0

Výměra pozemku 2076 m2 Zastavěná plocha Garáž mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

110 m2 Podkroví

ano

448 000,- Kč


* /

1,10 1,10 407 272,73 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. rodinný dům Velehrádek 2. rodinný dům Bílá Třemešná 3. rodinný dům Řečice 0,00 SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

0,00

0,00

0,00

0,00

422 121,06 Kč

Rodinný dům č.p. 274 - výsledná cena

=

11

422 121,06 Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

17 560,- Kč 17 560,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

877 780,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

877 780,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

49 050,- Kč 422 120,- Kč

Obvyklá cena: 420 000,- Kč

slovy: čtyřistadvacettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61 v objektivní zaokrouhlené výši 420.000,00 Kč. 1) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro stavba: Bílá Třemešná, č.p. 273, povinnost k parcele: 359/2 - 10.000,-- Kč. 2) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro parcela: St. 328, povinnost k parcele: 359/2 - 10.000,00 Kč 12

Věcné břemeno užívání pro Poláčkovou Věru - 200.000,00 Kč. V Praze, 7.5.2012

D. Znalecká doložka: E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

13

Znalecký posudek č. ZP-2015

Recommend Documents