Znalecký posudek č. ZP-1917 o ceně obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 40/10
Podle stavu ke dni 5.4.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 16.4.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 391 43 Šebířov Region: Jihočeský Okres: Tábor Katastrální území: Šebířov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.4.2012 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 085 EX 40/10 - 175. Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Bartůněk Pavel, Zahradní 300, 391 43 Mladá Vožice. Kopie katastrálních map. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 5.4.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008
3
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007
6. Vlastnické a evidenční údaje: Bartůněk Pavel, Zahradní 300, 391 43 3/4 Petrusová Eva, Levského 3222/3, Praha 12, Modřany, 143 00 Praha
Mladá
Vožice 1/4
7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280. Obec Šebířov se nachází cca 20.0 km od města Tábor přičemž vlastní pozemky jsou situovány v okrajové části. Pozemky jsou v čase zjištění ceny využívány jako zem. půda a trvalý travní porost. Pozemky jsou svažitého charakteru nacházející se v extravilánu obce. Přístup k předmětným pozemkům je z nezpevněných cest a přes pozemky jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemek a2) Pozemky
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny:
20,00 % 20,00 % 4
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
JC Výměra Úprava [Kč/m2] [m2] [%] 1833 1,84 20,00
trvalý travní 899/5 77101 porost Výměra celkem 1833 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 4 050,93
UC [Kč/m2] 2,21
*
4 050,93 1,0000 4 050,93
4 050,93 Kč 3/4
*
Pozemek - zjištěná cena
=
3 038,20 Kč
a2) Pozemky - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny:
20,00 % 20,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava 2 2 [m ] [Kč/m ] [%] 953 3,52 20,00 2769 3,52 20,00 3345 3,52 20,00 2579 3,52 20,00 169 3,52 20,00 265 3,52 20,00 2264 3,52 20,00 14902 4,62 20,00 27246 Mezisoučet
pozemek 980 75011 pozemek 981 75011 pozemek 1059 75011 pozemek 1060 75011 pozemek 1061 75011 pozemek 1062/2 75011 pozemek 1063/2 75011 pozemek 1098/16 72904 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 4,22 4,22 4,22 4,22 4,22 4,22 4,22 5,54
Cena [Kč] 4 021,66 11 685,18 14 115,90 10 883,38 713,18 1 118,30 9 554,08 82 557,08 134 648,76 * 1,0000 134 648,76
Pozemek oceněný dle § 29 odst. 4. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 623
JC [Kč/m2]
Koef.
pozemek 1064/2 35,00 0,06 Součet Úprava ceny dle § 29 odst. 4: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Pozemek oceněný dle § 29 odst. 4 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Srážka [%]
UC [Kč/m2] 0 2,10 * *
*
5
Cena [Kč] 1 308,30 1 308,30 0,65 1,0000 850,40 135 499,16 Kč 3/4
Pozemky - zjištěná cena
=
101 624,37 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemek a2) Pozemky
= =
3 040,- Kč 101 620,- Kč
Cena pozemků činí celkem
104 660,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název trvalý travní Šebířov trvalý travní Bořkovice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] porost 1 200 000,- 147887 8,11
Kp
Váha
0,90
1,00
porost
0,90
1,00
12 000,-
1381
8,69
7,82 15,12 / 2,000 7,56 Kč/m2 7,30 Kč/m2 7,82 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: trvalý travní porost p.č.
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 7,30
899/5 1375 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 1375 m2 1 374,75 m2 á 7,56 Kč/m2 = 10 393,11 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek - výsledná cena
= =
10 393,11 Kč 10 393,11 Kč
a2) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Zvěstov
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 70 000,6006 11,66 6
Kp
Váha
0,90
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 10,49
pozemek Louňovice pod Blaníkem pozemek Libouň
120 000,-
10104
11,88
0,90
1,00
10,69
120 000,-
10092
11,89
0,90
1,00
10,70 31,88 / 3,000 10,63 Kč/m2 10,49 Kč/m2 10,70 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: pozemek p.č. 980 pozemek p.č. 981 pozemek p.č. 1059 pozemek p.č. 1060 pozemek p.č. 1061 pozemek p.č. 1062/2 pozemek p.č. 1063/2 pozemek p.č. 1064/2 pozemek p.č. 1098/16
715 m2 2077 m2 2509 m2 1934 m2 127 m2 199 m2 1698 m2 467 m2 11177 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 20902 m2 20 901,75 m2 á 10,63 Kč/m2 = 222 185,60 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
=
222 185,60 Kč
=
222 185,60 Kč
= =
10 390,- Kč 222 190,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemek a2) Pozemky Cena pozemků činí celkem
232 580,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
104 660,- Kč 104 660,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
232 580,- Kč 232 580,- Kč
7
Obvyklá cena: 234 000,- Kč
slovy: dvěstětřicetčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280 v objektivní zaokrouhlené výši 234.000,- Kč. V Praze, 16.4.2012
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-1917 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Matriční list
8
