Znalecký posudek č. ZP-1429

Znalecký posudek č. ZP-1429 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 46, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 124 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 272/5 ( ostatní plocha ) v kat. území Malešovice, obec Malešovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 60.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 4281/10

Podle stavu ke dni 11.1.2012 posudek vypracoval:

Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 16.1.2012

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 46, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 124 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 272/5 ( ostatní plocha ) v kat. území Malešovice, obec Malešovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 60. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 46 664 65 Malešovice 46 Region: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Katastrální území: Malešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.1.2012 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 8.9.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Dvořáček Karel, Malešovice 46, 664 65 Malešovice. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 11.1.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování 3

majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dvořáček Karel, Malešovice 46, 664 65 Malešovice. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 46, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 124 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 272/5 ( ostatní plocha ) v kat. území Malešovice, obec Malešovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 60. Obec Malešovice leží cca 20.0 km jižně od Brna. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku rovinatého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a1) Pozemky 1)Stavební pozemek v obci Malešovice o výměře 703 m2. Uliční šíře 21 m, druhý rozměr cca 35 m. Všechny sítě na pozemku (elektřina, plyn, voda, kanalizace). Pozemek se nachází v nově zasíťovaném území, na sousedních pozemcích probíhá výstavba. Po dokončení výstavby bude k pozemku na náklady obce vybudována asfaltová komunikace. 2)Stavební pozemek pro samostatně stojící rodinný dům v Odrovicích u Pohořelic - 1106 m2. V ceně pozemku je pěkný klenutý sklep čtvercového půdorysu, chladný, ve velmi dobrém stavu, bez prasklin (16,5 m2). IS jsou u pozemku (elektřina, voda, tlaková kanalizace, plyn). Obec se nachází 23 km jižně od Brna, 3 km severně od města Pohořelice. Parcela má tvar obdélníku, uliční šíře je necelých 18 metrů. Pozemek je situovaný v rovině a je k němu zadní přístup po obecní komunikaci. 3)Stavební pozemek pro samostatně stojící rodinný dům v Odrovicích u Pohořelic - 2255 m2. V ceně pozemku je prostorný klenutý sklep čtvercového půdorysu, chladný, ve velmi dobrém stavu, 4

bez prasklin (16,5 m2). IS jsou u pozemku (elektřina, voda, tlaková kanalizace, plyn). Na pozemku lze postavit jeden nebo dva samostatně stojícího rodinné domy nebo dvojdům. Obec se nachází 23 km jižně od Brna, 3 km severně od města Pohořelice. Parcela má tvar obdélníku, uliční šíře je 35 metrů, délka 64 metrů. Pozemek je situovaný v rovině a je k němu zadní přístup po obecní komunikaci.

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč/m2] [Kč] [m2] st pozemek Malešovice 690 000,703 981,51 st pozemek Odrovice 663 600,1106 600,00 st pozemek Odrovice 1 285 350,2255 570,00 Název

Kp

Váha

0,80 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha p.č. 272/5

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 785,21 600,00 570,00 1 955,21 / 3,000 651,74 Kč/m2 570,00 Kč/m2 785,21 Kč/m2

p.č. 124 667 m2 395 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1062 m2 1 062,00 m2 á 651,74 Kč/m2 = 692 147,88 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

692 147,88 Kč

=

692 147,88 Kč

=

692 150,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

692 150,- Kč 5

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům Malešovice Adresa 664 65 Malešovice 46 Popis: Zděný řadový vnitřní rodinný dům, postavený na obdelníkovém rovinatém pozemku.

Dům je jednopatrový se střešní částí, střecha je dřevěná sedlová s krytinou z pálené tašky, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu. Nemovitost s příslušenstvím je v podprůměrném technickém stavu. Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 60 roků Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 1062 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství

Poloha Stav objektu špatný Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne

řadový vnitřní 0 200 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Malešovice Adresa 664 65 Malešovice Popis: RD 4+1 v Malešovicích okr. Brno-venkov. Jedná se o řadový cihlový rodinný dům na

okraji obce s dvorkem a přilehlou zahradou o výměře 1618 m2. Zastavěná plocha je s nádvořím 610m2, sedlová střecha s možností půdní vestavby. V roce 2010 nová plastová okna a vstupní dveře. Součástí je vjezd s parkováním dvou osobních vozidel. Za kuchyní je prosklená veranda, na dvorku několik hospodářských stavení, chlévy, prádelna po rekonstrukci, dílna. RD má svoji studnu i když je přípojka na městský vodovod před domem. Topení ústřední plynové. Samostatný vstup do každého pokoje. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 610 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství hosp. stavení, chlévy, prádelna, dílna 6

řadový vnitřní špatný 0 340 m2 Podkroví

ano

Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

1 850 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 1 681 818,18 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Pravlov Adresa 664 64 Pravlov Popis: RD 4+1 Pravlov, volný, ihned obyvatelný. CP 456 m2, veškeré IS, topení plynovým

kotlem, ohřev vody boiler, voda obecní i možnost využití vlastní studny. Část domu je podsklepena, ve dvoře velmi dobře přístupná garáž, u domu předzahrádka a za domem zahrada s vjezdem. K domu je možné dokoupit další garáž 7x4 m cca 20 m od domu a pozemky - polnosti 312 m2 a 988 m2 v okolí obce. Obec Pravlov se nachází 20 km jihozápadně od Brna s dobrou dostupností - IDS. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 456 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní dobrý 0 120 m2 Podkroví

ano

1 300 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 181 818,18 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 m2 m2



Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Ledce Adresa 664 62 Ledce Popis: Řadový rodinný dům 3+1 v obci Ledce. Dům je přízemní, částečně podsklepený. V domě 7

je započata rekonstrukce, možnost dokončení finálních úprav dle přání a požadavků nového majitele. V domě jsou nové rozvody elektřiny, je třeba dokončit napojení na obecní kanalizaci, vytápění, rozvody vody, vnitřní omítky a sanitu. Dům je kvalitně podřezán technologií HW-systém. Dům má vlastní studnu, do domu je přiveden obecní vodovod, přípojka plynu je před domem. Celková plocha pozemku je 1.051 m2, zastavěná plocha 129 m2. Za domem je zahrada s přístavkem. Vzdálenost k okraji Brna 10 km, do centra Brna 20 km, Židlochovice 5 km. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1051 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovod, elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 490 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 354 545,45 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:



Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Cvrčovice Adresa 691 23 Cvrčovice Popis: Řadový rodinný dům (264m2) se stodolou, zahradou a navazující parcelou (1434m2) v

rybářském ráji, Cvrčovice u Pohořelic Klasický cihlový řadový domek, dispozice 2 pokoje, kuchyně, koupelna, veranda, sklepy, technická místnost a stodola, venkovní posezení na zahradě, navazující rozsáhlý pozemek (1434m2), v novém územním plánu se pravděpodobně bude jednat o změnách stautu pozemku na stavební(nový územní plán cca 06/2012).Dům je ihned obytný, ale vhodná rekonstrukce a revitalizace stavby, kuchyně i koupelna funkční, nová plastová okna, obytná část je podsklepena, k dispozici půda. Na hranici pozemku je plyn, v domě zaveden není, vytápění el. přímotopy, voda obecní i vlastní studna na zahradě. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1698 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství stodola 8


ano

Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

1 600 000,- Kč


* /

1,10 1,10 1 454 545,45 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. rodinný dům Malešovice 2. rodinný dům Pravlov 3. rodinný dům Ledce 4. rodinný dům Cvrčovice SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

1 418 181,82 Kč

Rodinný dům Malešovice - výsledná cena

=

9

1 418 181,82 Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

692 150,- Kč 1 418 180,- Kč

Obvyklá cena: 1 419 000,- Kč

slovy: jedenmiliončtyřistadevatenácttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 46, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 124 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 272/5 ( ostatní plocha ) v kat. území Malešovice, obec Malešovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 60 v objektivní zaokrouhlené výši 1.419.000,-- Kč. V Praze, 16.1.2012 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

10

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí

11

Znalecký posudek č. ZP-1429

Recommend Documents