Znalecký posudek č. ZP-1205

Znalecký posudek č. ZP-1205 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 3134/09

Podle stavu ke dni 5.11.2011 posudek vypracoval:

Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 15.11.2011

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 237 696 83 Domanín 237 Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Domanín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.11.2011 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 20.11.2009 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Pištěk Petr, Patočkova 2787/3, Hodonín, 695 01 Hodonín. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 5.11.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování 3

majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Pištěk Petr, Patočkova 2787/3, Hodonín, 695 01 Hodonín. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 750.000,-- Kč pro Českou spořitelnou a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916. Obec Domanín leží cca 30.0 km od Hodonína. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku svažitého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko energetické sítě, plynovod. Souhrnný stavebně-technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 237 b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 237 Řadový vnitřní dům postavený na svažitém pozemku v centrální části obce Domanín. Budova je postavena v zástavbě domů stejného rozsahu a charakteru. Nemovitost je zděná s jedním nadzemním patrem, dřevěnou střechou s krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu. V přední části domu je nové plastové okno. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný.

4

b) Pozemky b1) Pozemek

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 237 Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1 NP: střešní část:

Zastavěná plocha 120,00 m2 120,00 m2

Konstrukční výška 2,60 m 2,00 m

Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (120)*(2,60) střešní část: (120)*(2,00)

= =

312,00 240,00

Jednotkové množství – celkem:

=

552,00

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3.

Název objektu

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 4 172,68 4 172,68 4 677,86 4 677,86 4 559,28 4 559,28

Rodinný domek Rodinný dům Rodinný domek

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Váha 1,000 1,000 1,000

4 172,68 Kč/ 4 469,94 Kč/ 4 677,86 Kč/

Ocenění: Základní cena: 4 469,94 Kč/ 5

552,00 * 4 469,94 Kč/

=

2 467 405,64 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 %

-

1 898 002,44 Kč

Rodinný dům č.p. 237 - výsledná cena

=

569 403,20 Kč

=

569 400,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 237 Cena objektů činí celkem

569 400,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 211,00 35,02

zastavěná plocha a nádvoří 184 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

Pozemek - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 7 389,22 7 389,22 0,8280 2,1690 13 270,54 13 270,54 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek

=

Cena pozemků činí celkem

13 270,- Kč 13 270,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky 6

a1) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] st pozemek Moravský 1203 232,75 280 000,Písek st pozemek Těmice 490 000,3500 140,00

Kp

Váha

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 232,75 140,00 372,75 / 2,000 186,38 Kč/m2 140,00 Kč/m2 232,75 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří

p.č.

184 211 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 211 m2 211,00 m2 á 186,38 Kč/m2 = 39 326,18 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

=

Pozemek - výsledná cena

39 326,18 Kč

=

39 326,18 Kč

=

39 330,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem

39 330,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 237 Adresa Domanín 237 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 50 roků Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 211 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství

Poloha Stav objektu dobrý Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne

řadový vnitřní 0 120 m2 Podkroví

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem

Zkratka OP ZP PP

Výměra m3 m2 m2 7

ano

Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

m2 m2

PUH PUČ

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Těmice Adresa 696 84 Těmice Popis: přízemní řadový dům 3+1 v obci Těmice, která je vzdálená od Bzence jen 3 Km. Dům je

v původním stavu, určený k modernizaci. Vytápění domu je ústřední elektrické. Dům je napojen na veřejný vodovod a místní kanalizaci. Na dvoře je i studna. Plyn je u domu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 696 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový dobrý 0 200 m2 Podkroví

ano

450 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 409 090,91 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Važany Adresa Važany Popis: RD 4+1 ve Vážanech u Uherského Hradiště. Obytná plocha cihlového domu je 130 m2.

Dům je velmi dobře prostorově řešený. Kupelna i WC má keramický obklad. Napojen na všechny IS, vlastní studna. Za dvorem s garáží je udržovaná zahrada o rozloze 1164 m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu rok Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 1603 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné

Poloha Stav objektu Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne 8

řadový krajový dobrý 1 450 m2 Podkroví

ano

Přípojky elektro, kanalizace, vodovod, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

700 000,- Kč


* /

1,10 1,10 636 363,64 Kč





Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Domanín Adresa 696 83 Domanín Popis: Dům stojí v klidné ulici, z venku má novou fasádu, plastová okna, nově udělaná sedlová

střecha. Dům je o velikosti 3+1 s komorami v zadní části domu, částečně podsklepen. Možnost dalšího rozšíření, jak do zahrady, tak do podkroví. V domě rozvedena voda z vlastní studny, veřejný vodovod přípojka před domem, plyn i elektřina 220 i 380 zavedena. Parkování, před domem i ve vlastní garáži. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 485 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0 245 m2 Podkroví

ano

650 000,- Kč


* /

1,10 1,10 590 909,09 Kč


Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 4 Adresa

Název: rodinný dům Domanín 696 83 Domanín 9



Popis: Řadový rodinný dům 3+1 o velikosti 520m2 v klidné části obce Domanín u Bzence.Dům

je starší, obyvatelný a vhodný k rekonstrukci. V přední části domu jsou dvě nová plastová okna, ostatní jsou dřevěná, v dobrém stavu. Podlahu pokrývají parkety, na verandě a v kuchyni lino. Koupelnu je nuntno celkově zrekonstruovat, WC je samostatné. Ohřev vody a topení je pomocí plynového kotle umístěného v technické místnosti. Součástí domu je technická místnost, dřevníky, komory. Pod domem jsou dva velké sklepy. Elektřina 220V a 380V,plynová přípojka, odpad. Voda z vlastní studny, před domem je vodovodní řád s možností připojení. V domě je garáž,dvůr, dílna, za domem zahrada o výměře 250m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 800 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství dílna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní před rekonstrukcí 0 520 m2 Podkroví

ano

649 000,- Kč


* /

1,10 1,10 590 000,- Kč





Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. rodinný dům Těmice 2. rodinný dům Važany 3. rodinný dům Domanín 4. rodinný dům Domanín SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

556 590,91 Kč

Rodinný dům č.p. 237 - výsledná cena

=

10

556 590,91 Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

13 270,- Kč 13 270,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

569 400,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

569 400,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

39 330,- Kč 556 590,- Kč

Obvyklá cena: 555 000,- Kč

slovy: pětsetpadesátpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916 v objektivní zaokrouhlené výši 555.000,- Kč. V Praze, 15.11.2011

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-1205 znaleckého deníku. 11

Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace.

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

12

Znalecký posudek č. ZP-1205

Recommend Documents