Znalecký posudek č. ZP-1094

Znalecký posudek č. ZP-1094 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 19000 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 4400/09

Podle stavu ke dni 14.10.2011 posudek vypracoval:

Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 18.10.2011

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na RD č.p. 160 s pozemky 471 55 Kunratice u Cvikova 160 Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Kunratice u Cvikova 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.10.2011 bez přítomnosti spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 21.4.2008 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Arnošt Kubát, Sluneční nám. 2580/13, 15500, Praha 5 - Stodůlky. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 14.10.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3

Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Kubát Arnošt a Kubátová Soňa, Sluneční náměstí 2580/13, Praha 13, podíl 1/2 Stodůlky, 158 00 Praha Kubát Petr Ing., Revoluční 1840/17, Pokratice, 412 01 Litoměřice

podíl 1/2

Zástavní právo smluvní ve výši 442.033,-- Kč pro Finanční úřad pro Prahu 5. Zástavní právo smluvní ve výši 450.000,-- Kč pro Hypoteční banku a.s. Zástavní právo smluvní ve výši 7.128,-- Kč pro Finanční úřad pro Prahu 10. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161. Obec Kunratice u Cvikova se nachází cca 15.00 km od města Česká Lípa. Předmětná nemovitost je v zástavbě domů obdobného rozsahu a charakteru. Přístup k rodinnému domu je po místní zpevněné komunikaci. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě a vodovodní řád. Souhrnný stavebně-technický stav rodinného domu s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. b) Pozemky b1) Pozemky

4

9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. Samostatně stojící nepodsklepená nemovitost, postavena na rovinatém oploceném pozemku. Dům je zděný s jedním nadzemním patrem a střešní částí. Střecha je dřevěná, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské prvky provedeny z pozin. plechu, vytápění na tuhá paliva, teplá voda pomocí el. bojleru. Dispozičně je dům v prvním nadzemním patře rozložen na chodbu, kuchyň, dva obytné pokoje a koupelnu v podkrovní části se nacházejí dva obytné pokoje. Na pozemku se nachází dřevník užíván jako sklad na tuhá paliva. Nemovitost s příslušenstvím je v udržovaném průměrném technickém stavu. b) Pozemky b1) Pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1 NP: střešní část:

Zastavěná plocha 150,00 m2 100,00 m2

Konstrukční výška 2,60 m 2,60 m

Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (150)*(2,60) střešní část: (100)*(2,60)

= =

390,00 260,00

Jednotkové množství – celkem:

=

650,00

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu

Katalogová 5

Upravená

Váha

íslo 1. 2. 3.

cena [Kč] cena [Kč] 4 172,68 4 172,68 4 677,86 4 677,86 4 559,28 4 559,28

Rodinný domek Rodinný dům Rodinný domek

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

1,000 1,000 1,000

4 172,68 Kč/ 4 469,94 Kč/ 4 677,86 Kč/

Ocenění: Základní cena: 4 469,94 Kč/ 650,00 * 4 469,94 Kč/

=

2 905 459,54 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 90 = 77,778 %

-

2 259 808,32 Kč

Rodinný dům č.p. - výsledná cena

=

645 651,22 Kč

=

645 650,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. Cena objektů činí celkem

645 650,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [Kč/m2] [m ] 167,00 35,00

zastavěná plocha a nádvoří 33 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. 6

* *

Cena [Kč] 5 845,5 845,1,3040 2,1690 16 531,86

Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 409,00 35,00 86,00 35,00 93,00 35,00

zahrada 113 trvalý travní porost 112/1 trvalý travní porost 112/2 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

* * *

*

Pozemky - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 14 315,3 010,3 255,20 580,0,4000 1,3040 2,1690 23 283,19 39 815,05 Kč 1/2 19 907,53 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

=

19 910,- Kč

Cena pozemků činí celkem

19 910,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] st pozemek Kunratice 280 000,2760 101,45 u Cvikova st pozemek Svor 300 000,1194 251,26 st pozemek Radvanec 475 000,1716 276,81

Kp

Váha

1,00

1,00

0,90 0,90

1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 113 trvalý travní porost p.č. trvalý travní porost p.č.

p.č. 33 84 m2 2 205 m 112/1 43 m2 112/2 47 m2 7

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 101,45 226,13 249,13 576,71 / 3,000 192,24 Kč/m2 101,45 Kč/m2 249,13 Kč/m2

Výměra oceňovaných pozemků: 378 m2 2 2 377,50 m á 192,24 Kč/m = 72 570,60 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

=

Pozemky - výsledná cena

72 570,60 Kč

=

72 570,60 Kč

=

72 570,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

72 570,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 160 Adresa Kunratice u Cvikova 160 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 70 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 755 m2 Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství dřevník

samostatně stojící 0 150 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Mařenice Adresa 471 56 Mařenice Popis: Zděný domek v Mařenicích v Lužických horách nedaleko známého ranče Malevil.

Domek se nachází na pozemku o velikosti 630m2 a dále k domu patří přilehlý pozemek – zahrada, o velikosti 3.527m2. Krásná klidná lokalita s výhledem do okolí. Celková obytná plocha domu je cca 90m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, obývací místnost, kuchyně, koupelna a sklep. Ve druhém podlaží je chodba, dvě obytné místnosti a tři podkrovní prostory, 8

ze kterých je možno rovněž vybudovat obytné místnosti. Vytápění domu kamny na pevná paliva, voda z řádu, odpad do jímky, suchý záchod. V domě je nová elektroinstalace, nová střešní krytina, okapy a střešní okna. Cena 890.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 4157 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0 100 m2 Podkroví

ano

445 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,20 1,20 370 833,33 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Kunratice u Cvikova Adresa 471 55 Kunratice u Cvikova Popis: Rodinný dům v Kunraticích u Cvikova. Samostatně stojící dům, stavební materiál kámen,

cihla , dispozice 3+1, půda, velká stodola. V domě je nové ústřední topení, kombi kotel na plyn a boiler, vše 3roky staré. V přízemí 2+1, koupelna, suché WC, spíž, uhelna. V podkroví pokoj a půda. Udržovaný původní stav. Střecha eternitová v dobrém stavu. Zastavěná plocha 185m2 , zahrada 1152m2, vzrostlé stromy, okrasné keře, květiny. Je možné ještě přikoupit vedlejší pozemek 1092m2. Cena 960.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1090 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce jiné Přípojky elektro Příslušenství stodola Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:



9

ano

480 000,- Kč

* /

1,20 1,20 400 000,- Kč





Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Jablonné v Podještědí Adresa 471 25 Jablonné v Podještědí Popis: RD 3+kk v obci Heřmanice v Podještědí spadající pod město Jablonné v Podještědí.

Zastavěná plocha domu včetně nádvoří činí 518 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel v letech 2008 až 2009 rekonstrukcí, mimo jiné nové rozvody vody, střecha nebo nová koupelna (dokončena z 90%). Další rekonstrukce by byla vhodná. V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, koupelna s toaletou a dílna. V patře prostor určený k rekonstrukci na další obytnou plochu (cca tři pokoje). O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží hospodářská budova, kůlna, sklad a pěkná udržovaná zahrada o rozloze 536 m2. Cena 1.349.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 1054 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství kůlna, sklad, hosp. budova Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

674 500,- Kč


* /

1,20 1,20 562 083,33 Kč





Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. rodinný dům Mařenice 2. rodinný dům Kunratice u

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10

Cvikova 3. rodinný dům Jablonné v 0,00 Podještědí SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

0,00

0,00

0,00

0,00

444 305,55 Kč

Rodinný dům č.p. 160 - výsledná cena

=

444 305,55 Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

19 910,- Kč 19 910,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

645 650,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

645 650,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

72 570,- Kč 444 310,- Kč

Obvyklá cena: 444 000,- Kč

slovy: čtyřistačtyřicetčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení 11

ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Současně je vzata v úvahu skutečnost, že spoluvlastnické podíly mají výrazně omezenou a sníženou obchodovatelnost. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161 v objektivní zaokrouhlené výši 444.000,- Kč. Cena obvyklá ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161 v objektivní zaokrouhlené výši 210.000,- Kč. V Praze, 18.10.2011

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

12

Znalecký posudek č. ZP-1094

Recommend Documents