ZNALECKÝ POSUDEK. Soudní exekutor Ječná Trutnov. Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k

ZNALECKÝ POSUDEK č. 34/821/2012 o ceně nemovitosti - budovy č.p. 1835 včetně součástí, příslušenství, vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů, věcného břemene, zastavěné plochy č. 2976, ostatních ploch č. 1848/20, č. 1848/21 v obci a katastrálním území Náchod

Objednatel znaleckého posudku:

JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov

Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k 12.7.2012

Spis:

Č.j. 158 EX 580/11-81

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 12.7.2012

Znalecký posudek vypracoval:

Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.

Posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L., 19.7.2012

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - budovy č.p. 1835 včetně součástí, příslušenství, vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů, věcného břemene, zastavěné plochy č. 2976, ostatních ploch č. 1848/20, č. 1848/21 v obci a katastrálním území Náchod.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :

Budova Wiesnerova 1835 547 01 Náchod Královéhradecký Náchod Náchod Náchod 20 688 400,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 12.7.2012 za přítomnosti zástupce objednatele posudku.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 580/11-81 ze dne 2.7.2012 na majetek povinného INEX CS, a.s., se sídlem Holečkova 219/121, Praha 5 výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.7.2012, LV 4972 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě

5. Vlastnické a evidenční údaje LV 4972 INEX CS, a.s., Wiesnerova 1835, 547 01 Náchod

6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - budova č.p. 1835 se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Náchod v ulici Wiesnerova. Tato byla užívána jako sídlo firmy INEX CS, a.s., kde jsou kancelářské, skladovací a dílenské prostory. Nemovitost postavena okolo roku 1985 na stp. č. 2976, přesné stáří nezjištěno. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. V současné době není nemovitost užívána.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Náchod. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný 2

vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod.

8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Budova 1.2. Příslušenství a.21) Přístřešek a.22) Přístřešek a.23) Opěrná zeď a.24) Opěrná zeď a.25) Schodiště a.26) Schodiště a.27) Zpevněné plochy a.28) Vrata a.29) Vrátka a.210) Oplocení a.211) Opěrná zeď a.212) Rampa a.213) Rampa b) Ocenění pozemků b1) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty d) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d1) Věcné břemeno

3

B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 25.2.2012, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu.

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: poměrně dobrý stav nemovitosti dobrá dopravní obslužnost – blízkost hraničního přechodu s Polskem možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí nízká poptávka po takovém to typu nemovitostí, nabídka převyšuje poptávku nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 4972) věcné břemeno váznoucí na pozemku č. 1848/21

4

Popisy objektů, výměra, hodnocení

a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Budova Popis: Výnosové ocenění bylo provedeno na základě zjištěných obvyklých cen nájemného u kancelářských, skladovacích a výrobních prostor v dané lokalitě. Kanceláře 1.200,- Kč/m2/rok, skladovací, výrobní a ostatní prostory 480,- Kč/m2/rok. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Budova Popis: Oceňovaná nemovitost - budova č.p. 1835 byla postavena dle zjištění znalce v roce 1985. Projektová dokumentace nepředložena, žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. V průběhu užívání byly prováděny drobné úpravy, které však nemají vliv na celkovou životnost stavby. Nemovitost bez podsklepení má dvě nadzemní podlaží. Dispoziční uspořádání: I.NP skladovací, kancelářské a dílenské prostory, II.NP kancelářské prostory. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z pálených cihel a plynosilikátových tvárnic o tl. zdiva 0,30 0,55m. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha plochá s krytinou z IPA, klempířské konstrukce z pozink. plechu jsou kompletní, bleskosvod je. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky vápenocementové hrubé, na některých místech značně opotřebené. Povrchy podlah: ker. dlažby, teraco, textilní krytiny a bet. mazanina. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře náplňové hladké a prosklené. Elektroinstalace světelná i motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední se stacionárními kotli na ZP, instalace plynu je. Rozvod teplé a studené vody standardní. Ohřev TUV přes el. bojlery a el. průtokové ohřívače vody na soc. zařízeních a ve sprchách. Domovní kanalizace svedena do veřejné. Hygienická vybavení jsou kompletní obsahují - sprchy, umyvadla a kombi splachovací záchody. Kuchyňka osazena linkou. Okna osazena mříženi a v objektu je instalován EZS. Výtah instalován - nefunkční (ve II.NP zazděný). Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 73 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

F. budovy budovy pro služby zděná 123

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha I.NP 17,54*18,94 I.NP 12,60*60,00 II.NP 17,54*18,94

= = =

5

[m2] 332,21 756,00 332,21

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 332,21 m2 756,00 m2 332,21 m2 1 420,42

Název I.NP I.NP II.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 3,50 m 1 162,73 4,57 m 3 454,92 4,41 m 1 465,05 6 082,70

PVP = 6 082,70 / 1 420,42 = 4,28 m PZP = 1 420,42 / 3 = 473,47 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (17,54*18,94)*(3,50) I.NP (12,60*60,00)*(4,57) II.NP (17,54*18,94)*(4,41)

= = =

[m3] 1 162,73 m3 3 454,92 m3 1 465,04 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I.NP I.NP II.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30

6

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Obestavěný prostor 1 162,73 m3 3 454,92 m3 1 465,04 m3 6 082,69 m3

Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30

18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

S S S S X S P S X

3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00

3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 0,64 5,90 0,00 99,24

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

= * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 6 082,69 m * 4 364,54 Kč/m3

= =

4 364,54 26 548 143,81 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 73 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 100 = 27,000 %

-

7 167 998,83 Kč

Budova - zjištěná cena

=

19 380 144,98 Kč

Rekapitulace nákladových cen - stavby: Budova

=

19 380 144,98 Kč 19 380 144,98 Kč

Nákladové ceny - celkem:

=

19 380 144,98Kč

2 807,0,9390 0,9339 0,7907 0,9924 1,0500 2,1520

Ocenění výnosovým způsobem: Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16):

Nemovitosti pro obchod a administrativu 7,00 %

Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m2] kanceláře II.NP 193,31 sklady II.NP 9,84 soc. zařízení II.NP 9,84

Nájemné [Kč/m2] 1 200,480,480,-

7

Výnos [Kč] 231 972,4 723,20 4 723,20

chodby+schodiště II.NP chodba se schodištěm sklady dílny šatny soc. zařízení kotelna sklady dílny soc. zařízení chodby kanceláře Výnosy celkem

51,95 12,60 140,48 54,62 16,93 12,24 38,08 327,67 189,68 11,19 41,32 21,21

480,480,480,480,480,480,480,480,480,480,480,1 200,-

24 936,6 048,67 430,40 26 217,60 8 126,40 5 875,20 18 278,40 157 281,60 91 046,40 5 371,20 19 833,60 25 452,697 315,20

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

697 315,20 Kč

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 1 414 934,94 Kč Výměra stavebního pozemku: 1 102 m2 Skutečně zastavěná plocha: 1 088 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 1 396 959,36 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:

-

69 847,97 Kč

Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 697 315,20 * 40 % = 278 926,08 Odpočet nákladů procentem z nájemného: Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4:

=

278 926,08 Kč 348 541,15 Kč

Minimální nájemné dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 7,00 %

= /

348 657,60 Kč 7,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

4 980 822,90 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 19 380 144,98 Ocenění výnosovým způsobem CV = 4 980 822,90 Rozdíl R = 14 399 322,08 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu

8

=

6 420 755,11 Kč

=

6 420 755,11 Kč

1.2. Příslušenství a.21) Přístřešek Popis: Stavba přístřešku navazuje na budovu č.p. 1835 v přední části. Tento byl postaven dle zjištění znalce v roce 1985. Ocelová kostra s pultovou střechou a krytinou z pozink. trapéz. desek. Úpravy povrchů - nátěry, klempířské konstrukce chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 4,30*6,72 I.NP

=

[m2] 28,90

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,20 m 28,90 m2

Název I.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (4,30*6,72)*(3,20)

=

[m3] 92,47 m3


Typ

I.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

Hodnocení standardu S S X S S

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80

9

Část [%] 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Obestavěný prostor 92,47 m3 92,47 m3

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80

6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

C S X X X X X

4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 95,80

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 92,47 m3 * 1 075,68 Kč/m3

= =

1 075,68 99 468,13 Kč


-

67 140,99 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

32 327,14 Kč

750,0,9580 1,0500 2,1030 0,6780

a.22) Přístřešek Popis: Stavba přístřešku navazuje na budovu č.p. 1835 v zadní části, kde zakrývá rampu. Tento byl postaven dle zjištění znalce v roce 1985. Ocelová kostra s pultovou střechou a krytinou z pozink. trapéz. desek. Úpravy povrchů - nátěry, klempířské konstrukce chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 6,00*7,59 I.NP

=

10

[m2] 45,54

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,40 m 45,54 m2

Název I.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (6,00*7,59)*(3,40)

[m3] 154,84 m3

=


Typ

I.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy X 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce C 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře X 10. Okna X 11. Podlahy X 12. Elektroinstalace X Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 154,84 m3 * 1 075,68 Kč/m3

= =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků

11

Obestavěný prostor 154,84 m3 154,84 m3

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 95,80

750,0,9580 1,0500 2,1030 0,6780 1 075,68 166 558,29 Kč

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 %

-

112 426,85 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

54 131,44 Kč

a.23) Opěrná zeď Popis: Opěrná zeď z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985 Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu (5,80*1,10*0,30)+(8,80*0,30)*(1,10+0,30)/2 = 3,76 m3 obestavěného prostoru 242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 3,76 m3 * 2 100,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

7 896,- Kč 1,0500 2,3390 0,6780 13 147,90 Kč


-

8 874,83 Kč

Opěrná zeď - zjištěná cena

=

4 273,07Kč

a.24) Opěrná zeď Popis: Opěrná zeď z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985 Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu (22,90*0,30)*(2,00+0,60)/2 = 8,93 m3 obestavěného prostoru 242

12


= * * * =

18 753,- Kč 1,0500 2,3390 0,6780 31 226,26 Kč


-

21 077,73 Kč


=

10 148,53Kč

a.25) Schodiště Popis: Schodiště z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

12.4. Schodiště betonové 4,00 m 242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 m * 225,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

900,- Kč 1,0500 2,3390 0,6780 1 498,62 Kč


-

1 011,57 Kč

Schodiště - zjištěná cena

=

487,05Kč

13

a.26) Schodiště Popis: Schodiště betonové s terasem, před vchodem do budovy na parcele č. 1848/20 postavené v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

12.5. Schodiště betonové s teracem na terén 1,50 m 242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,50 m * 295,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

442,50 Kč 1,0500 2,3390 0,6780 736,82 Kč


-

568,41 Kč

Schodiště - zjištěná cena

=

168,41Kč

a.27) Zpevněné plochy Popis: Zpevněné plochy z bet. monolitického na parcelách č. 1848/20, č. 1848/21 postavené v roce 1985 Celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8.2.2. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 15 cm 466,00 m2 211

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 466,00 m2 * 290,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

14

= * * * =

135 140,- Kč 1,0500 2,2740 0,6780 218 772,82 Kč


-

168 767,92 Kč

Zpevněné plochy - zjištěná cena

=

50 004,90Kč

a.28) Vrata Popis: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva na ocel. sloupky postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2,00 ks 123

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 ks * 3 420,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

6 840,- Kč 1,0500 2,1520 0,6780 10 478,94 Kč


-

8 083,77 Kč

Vrata - zjištěná cena

=

2 395,17Kč

a.29) Vrátka Popis: Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva na ocel. sloupky postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10:

14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 15

Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1,00 ks 123

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

1 450,- Kč 1,0500 2,1520 0,6780 2 221,41 Kč


-

1 713,66 Kč

Vrátka - zjištěná cena

=

507,75Kč

a.210) Oplocení Popis: Oplocení z kari sítí na ocelové sloupky postavené v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 6 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.3. Plot z ocel. plotových rámů na zděné nebo betonové sloupky do betonových patek 82,00 m2 pohledové plochy 123

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 82,00 m2 * 720,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

59 040,- Kč 1,0500 2,1520 0,6780 90 449,80 Kč


-

74 004,22 Kč

Oplocení - zjištěná cena

=

16 445,58Kč

16

a.211) Opěrná zeď Popis: Opěrná zeď z bet. monolitického na parcele č. 1848/21 postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu 10,80 m3 obestavěného prostoru 242


= * * * =

22 680,- Kč 1,0500 2,3390 0,6780 37 765,24 Kč


-

25 491,54 Kč


=

12 273,70Kč

a.212) Rampa Popis: Rampa z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

33.6. Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na dvou řadách pilířů 10,16 m 242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,16 m * 5 970,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

17

= * * * =

60 655,20 Kč 1,0500 2,3390 0,6780 100 999,04 Kč


-

68 174,35 Kč

Rampa - zjištěná cena

=

32 824,69Kč

a.213) Rampa Popis: Rampa z bet. monolitického na parcele č. 1848/21 pod přístřeškem postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

33.2. Rampa lehká, šířka do 1.5 m na dvou zdech 11,20 m 242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 11,20 m * 4 480,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

50 176,- Kč 1,0500 2,3390 0,6780 83 549,77 Kč


-

56 396,09 Kč

Rampa - zjištěná cena

=

27 153,68Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky Popis: Oceňovaná zastavěná plocha č. 2976 se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Náchod v ulici Wiesnerova. Tato je zastavěna stavbou budovy s č.p. 1835. Dále bylo provedeno ocenění ostatních ploch č. 1848/20 a č. 1848/21. Tyto tvoří funkční celek se zastavěnou plochou, proto bylo ocenění provedeno dle §28 odst. 5. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitost je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.

18

Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Použita přirážka 100%, okrajová část obce a katastrálního území Náchod. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6780 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1520 0,6780 120,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1520 0,6780 120,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Upr. cena [Kč/m2] 1 283,97 513,59

Parcelní číslo 2976

Výměra [m2] 1 102,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 283,97

Cena [Kč] 1 414 934,94

1848/20 1848/21

718,00 237,00

513,59 513,59

368 757,62 121 720,83 1 905 413,39

Pozemky - zjištěná cena

=

1 905 413,39 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / [roků] Výměra Jehličnaté keře I (zerav 27 1,00 ks západní) Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14)

Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč [Kč / jedn.] [%] / jedn.] 1 660,1 660,-

Cena [Kč] 1 660,-

1 660,* *

19

0,750 1,050

Koeficient prodejnosti KP Celkem - okrasné dřeviny

* =

Porosty - zjištěná cena

1,000 1 307,30 Kč 1 307,30 Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d1) Věcné břemeno Popis: Na základě výpisu z KN bylo provedeno ocenění věcného břemene spočívajícího v právu vedení kanalizace pod povrchem p.p. č. 1848/21 a s právem vstupu a vjezdu na tuto pozemkovou parcelu za účelem provedení oprav této kanalizace ve prospěch každého vlastníka tohoto podzemního vedení. Hodnotu věcného břemene stanovuji částkou 10.000,- Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí:

=

20

10 000,- Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Budova 1.2. Příslušenství a.21) Přístřešek a.22) Přístřešek a.23) Opěrná zeď a.24) Opěrná zeď a.25) Schodiště a.26) Schodiště a.27) Zpevněné plochy a.28) Vrata a.29) Vrátka a.210) Oplocení a.211) Opěrná zeď a.212) Rampa a.213) Rampa

6 420 755,10 Kč 99 468,10 Kč 166 558,30 Kč 13 147,90 Kč 31 226,30 Kč 1 498,60 Kč 736,80 Kč 218 772,80 Kč 10 478,90 Kč 2 221,40 Kč 90 449,80 Kč 37 765,20 Kč 100 999,- Kč 83 549,80 Kč

a) Ocenění staveb celkem

7 277 628,- Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

1 905 413,40 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

1 905 413,40 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty

1 307,30 Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem

1 307,30 Kč

Celkem

9 184 348,70 Kč

Věcná břemena d) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

10 000,- Kč 10 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

21

9 174 348,70 Kč

9 174 348,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Budova 1.2. Příslušenství a.21) Přístřešek a.22) Přístřešek a.23) Opěrná zeď a.24) Opěrná zeď a.25) Schodiště a.26) Schodiště a.27) Zpevněné plochy a.28) Vrata a.29) Vrátka a.210) Oplocení a.211) Opěrná zeď a.212) Rampa a.213) Rampa

6 420 755,10 Kč 32 327,10 Kč 54 131,40 Kč 4 273,10 Kč 10 148,50 Kč 487,10 Kč 168,40 Kč 50 004,90 Kč 2 395,20 Kč 507,80 Kč 16 445,60 Kč 12 273,70 Kč 32 824,70 Kč 27 153,70 Kč

a) Ocenění staveb celkem

6 663 896,30 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

1 905 413,40 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

1 905 413,40 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) Porosty

1 307,30 Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem

1 307,30 Kč

Celkem

8 570 617,- Kč

Věcná břemena d) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

10 000,- Kč 10 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

8 560 617,- Kč

8 560 617,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmmilionůpětsetšedesáttisícšestsetdvacet Kč

22

8 560 620,- Kč

Srovnávací hodnota Obvyklé ceny obdobných nemovitostí mají na trhu stagnující, až klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné budovy: •

Náchod – budova s kancelářskými, skladovacími a prostory, nabídková cena 12.500.000,Kč. Vybavení statandardní, po rekonstrukci.

•

Náchod – budova s kancelářskými, skladovacími a prostory, nabídková cena 10.000.000,Kč. Vybavení statandardní, po rekonstrukci.

•

Jaroměř – budova s kancelářskými, skladovacími a prostory, nabídková cena 10.500.000,Kč. Vybavení statandardní, po rekonstrukci.

Typ

Prodejní cena

Koef. vybavení

Koef. polohy

I.

12.500.000,- Kč

0,80

1,00

10.000.000,- Kč

II.

10.00.000,- Kč

0,80

1,00

8.000.000,- Kč

III.

10.500.000,- Kč

0,80

1,00

8.400.000,- Kč

CELKEM

Srovnatelná cena

26.400.000,- Kč

Srovnávací hodnota : 26.400.000,- Kč/ 3

=

8.800.000,- Kč

Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 4972 včetně součástí, příslušenství činí: 8.800.000,- Kč Výsledná cena nemovitosti zapsané na LV 4972 činí

8.800.000,- Kč

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 4972 podle odborného odhadu činí 8.800.000,- Kč

slovy: Osmmilionůosmsetosmdesáttisíc Kč

23

Ve Dvoře Králové n. L., 19.7.2012

Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 34/821/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 35/2012.

24

E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.7.2012, LV 4972 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí

25

ZNALECKÝ POSUDEK. Soudní exekutor Ječná Trutnov. Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k

Recommend Documents