ZNALECKÝ POSUDEK č. 122-3182 Odhad obvyklé ceny O ceně rekreační chaty č.ev. 15 s příslušenstvím v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ, včetně pozemku čísla parcel 368 a 458/3. Vlastník : Zika Roman ……… ½ Ziková Blanka ……… ½
………….. 620329/2007 ………….. 306017/018
Objednatel posudku:
Exekuční úřad Praha 2 , usnesení č.j. 071 EX 300/02-63/Pa Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb., podle stavu ke dni 20.7.2005 posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774 251 01 Říčany tel.: 323 604 617 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Říčanech 31.7.2005
-2-
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost může být omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Mohou to být faktory : - Změna v úrokových sazbách, zlepšení podmínek poskytování úvěrů, cenová politika peněžních tuzemských domů obecně – - Vstup do EU a následné změny tržního prostředí (zatím se důsledky výrazně neprojevují) – - Větší využívání nedobrovolných dražeb (banky) a tím nadbytek nemovitostí - Podstatně rozdílné skutečnosti ve vybavení, velikosti apd. než které jsou předpokládány v posudku – - Uplatnění předkupního práva spoluvlastníkem, případně obtížná dohoda o užívání nemovitosti apd. s tímto spoluvlastníkem -
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda srovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Znalcem nejsou zjištěna práva nebo závady (věcná břemena), která by byla spojena s nemovitostí. Pozn. Vliv spoluvlastnického práva k nemovitosti je zohledněn v závěru ocenění. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.
-3-
V tomto případě se jedná o rekreační chatu situovanou v okrajové části menší obce, v blízkém okolí Prahy. Chata je postavena na strmém pozemku, který nelze nijak využít (jen přístup a zeleň proti hluku). Je v ideálním spoluvlastnictví povinného a paní Blanky Zikové. Nemovitost nebyla přístupná, ani pro bližší venkovní obhlídku. Znalec vychází zejména z podkladů získaných v archivu SÚ Štěchovice. Takováto nemovitost bude velmi obtížně obchodovatelná. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, výnosová a zejména srovnávací. Informativně je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis stavby a zjištění nákladové ceny. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rekreační chaty ev.č. 15 s příslušenstvím a pozemkem čísla parcel 368 a 458/3 v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Důležité : Předmětem exekuce je jen ideální ½ nemovitosti (jen spoluvlastnický podíl).
1.3. Účel ocenění Exekuční úřad Praha 2 je pověřený k provedení exekuce na základě rozhodnutí OS pro Prahu 7 ze dne 10.9.2002, č.j. Nc 3229/2002. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zajišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 a další OSŘ). Nemovitý majetek se bude zpeněžovat formou prodeje (dražby) a proto je dále při odhadu přihlédnuto k § 13 zák. 26/2000 Sb. (odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé a dle dostupných podkladů). Dále je respektováno ustanovení § 66 odst. 5 exekučního řádu.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 20.7.2005.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 452/2003 Sb. ve znění 640/2004 Sb.(prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 1998, v 02/2000 a v 06/2002 - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Katalogy ÚRS Praha – průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku 2004 – 2005 -
-4-
- Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané ÚRS Praha v roce 2005 (tématická řada), zařazení dle JKSO – - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách – - Cenové zprávy vydávané ÚRS Praha (indexy cen stavebních prací, specifikace materiálu, aktuální cenové údaje a informace) – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2004 – 2005 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 20.7..2005 za účasti – osobně znalec. (Pouze venkovní obhlídka a šetření na OÚ a v archivu).
2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 367 pro katastrální území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ. V části A je zapsán vlastník – Zika Roman ………………… ½ Ziková Blanka ………………… ½ V části B – vlastnictví budovy individuální rekreace č.e. 15 a vlastnictví pozemků V části E – nabývací tituly
-5-
Podrobně – viz příloha ocenění. Pozn. Pro další řízení je třeba obstarat výpis z K.N. novějšího data.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3.
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Romana Ziky, na základě exekučního příkazu ve věci oprávněného : Česká pojišťovna, a.s. odbor správy rizikových aktiv, Praha 4. Předmětem ocenění je rekreační chata pro individuální rekreaci, situovaná v zóně zeleně a pro rekreaci , okraj Štěchovic, s odstupem do strmého svahu nad hlavní silnicí procházející obcí a dále na Slapy. Zejména z důvodů spoluvlastnictví k nemovitosti (1/2) bude nemovitost obtížně obchodovatelná.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a zejména srovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a údajů získaných v místě. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č.640/2004 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). V tomto konkrétním případě je pro stanovení věcné hodnoty použita metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v ČS a.s. (platná od 1.7.2000 a 06/02). Tj.výsledná zjištěná cena staveb dle administrativního předpisu se krátí koeficientem prodejnosti. Tím se dostává na průměrnou současnou hodnotu cen stavebních prací včetně specifikace materiálu. (Vyhláška č. 640/04 Sb. představuje cenovou hladinu I/2005). Tímto výpočtem se stanoví výsledné reprodukční ceny, které nejvíce odpovídají skutečnosti ( reálným nákladům k datu ocenění ).
-6-
3.3. Zjištění administrativní ceny Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně rekreační chaty č.ev. 15 s příslušenstvím v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec - Štěchovice okr. Praha západ, včetně pozemku čísla parcel 368 a 458/3 Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti na základě exekučního příkazu. Dle § 66 odst. 5 zák. č. 120/2001 Sb. ( exekuční řád ), resp. dle zákona č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů stanoví, že pro provedení exekuce ( dražbu ) musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé podle zvláštního předpisu. Dále uvedené zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Při ocenění znalec vychází z dostupných podkladů a údajů, které exekutor ( znalec ) získal ve smyslu zák. č. 26/2000 Sb. § 13, odst. 3. ( Nemovitost nebyla, přes písemnou doporučenou výzvu, zpřístupněna ! Celý pozemek okolo chaty je strmý, oplocen, zarostlý vzrostlými stromy a křovím, takže nebyla možná ani bližší vizuélní prohlídka. Znalec tedy vychází zejména z podkladů které jsou v archivu OÚ a z informací získaných v místě. Na základě podkladů dodaných exekučním úřadem a dalších podkladů získaných znalcem, nejsou zjištěny žádné závady na nemovitosti, které by případně vydražitel převzal bez započtení ( resp. se započtením ) na nejvyšší podání. Závady, ( práva ) s nemovitostí spojená ( § 336a odst. 3 o.s.ř. a § 66 ex. řádu ), taktéž nejsou zjištěna. Jedná se o odhad obvyklé ceny celé nemovitosti. Event. drobné stavby - venkovní úpravy apd. závěry odhadu výrazně neovlivní a proto nejsou v posudku podrobně posuzovány. Dále je uveden jejich stručný výčet. Dle podkladů z archivu SÚ je stavba chaty doplněna příslušenstvím a to zejména : - kopaná studna, - žumpa - přípojka elektro, vodovod - venkovní schodiště a oplocení - terasa a opěrná zeď a event. další venkovní úpravy Jedná se o ocenění ideální 1/2 nemovitostí !
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Hlavní 15 252 07 Štěchovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Štěchovice Katastrální území: Štěchovice u Prahy
-7-
Počet obyvatel: 1 377 Základní cena : 37,80 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.7.2005 za přítomnosti - osobně znalec a jednáno na OÚ. 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, pro katastrální úřad Praha západ ze dne 7.10.2002, číslo listu vlastnictví 367, katastrální území Štěchovice u Prahy - Snímek katastrální mapy vyhotovený Katastrálním pracovištěm pro okr. Praha západ ze dne 4.7.2005 - Fotodokumentace lokality pořízená při místním šetření - Usnesení exekučního úřadu Praha 2 č.j. 071 EX 300/02-63/Pa - Exekuční příkaz vydaný Exekučním úřadem Praha 2 ze dne 7.10.2002, č.j. EX 300/02-16/Pa ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaný do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu s nemovitostmi v regionu a v místě - ( Internet ), místní šetření - Archiv OÚ a osobní šetření znalce - Dopis na policii ČR ohledně stavebních úprav na rekr. chatě ev.č. 015 - Výzva na doplnění žádosti o dodatečné povolení přístavby r. chaty č.j. 753/97/Š ze dne 31.10.1997 - ( přístavba cca 5,0*3,0 m ) - Kupní smlouva ze dne 27.3.1979 reg. pod č. 354/79 STN Praha západ - Stavební povolení na kopanou studnu č.j. 700/88 MNV Štěchovice ze dne 25.7.1988 - Karta rekreačního zařízení z roku 1945, ev.č. 015, pro Stehlík Antonín, Praha 5, zast. plocha chatou 25,0 m2 - Pasport ( kolaudace ) ze dne 15.4.1987 č.j. 332/6 - 1679/87 M, ONV Praha západ ( povoleno roku 1940, dřevěné provedení, přízemní, bez sklepu ) - Souhlas s užíváním přístavby chaty č.j. 408/98/Š ze dne 16.6.1998, SÚ Štěchovice - Zjednodušený projekt ( pasport ) na přístavbu chaty vyhotovený Ing. Oto Zeman, Hradiš'tko ( nová zast. plocha 54,0 m2, sedlová střecha, bonský šindel, OP rekonstr. části 90,0 m3, lokální vytápění, žumpa, studna, elektro ). - Zast. plocha 9,40*5,70, venkovní schodiště, přístavba 5,70*3,45 ( původní část 25 m2 ), původní : 2 x obíjená dřevěná kostra, přístavba : zděná 30 cm, dispozice - kuchyň, koupelna, WC, ložnice,
-8-
pokoj, chodba. - Pasport potvrzený SÚ Štěchovice ze dne 16.6.1998, č.j. 408/98/5/St.
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou vedeny na listu vlastnictví číslo 367 pro katastrální území Štěchovice u Prahy, okr. Praha západ. Pozn. Pro další řízení je třeba obstarat výpis z katastru nemovitostí novějšího data ! 6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází pouze z existujících podkladů ( zejména projektová dokumentace ) a z informací získaných v místě a na OÚ, ve smyslu § 13, zák. č. 26/2000 Sb. ( dražby ). Při odhadu takovéto málo identifikované nemovitosti, je proto dodržen větší míra bezpečnosti. Nemovitost nebyla, přes písemnou výzvu znalci zpřístupněna. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území obce, jihozápadní, okrajová část. Poslední nemovitost při okresní silnici směr Slapy, levá strana při výjezdu ze Štěchovic. Do centra obce cca 0,7 km. Nemovitost je situována s menším odstupem od uvedené silnice, na velmi strmém pozemku, který je zarostlý smíšenými stromy a křovím z náletu. Plynule přechází v lesní pozemek. Ve spodní části pozemku u komunikace je menší vodoteč, která dále ústí do Kocáby. Okolní zástavba - koncová zástavba obce - rodinné domy a rekreační chalupy a dále již les. Nemovitost sestává z rekreační chaty pro individuální rekreaci, s příslušenstvím a z přináležejícího pozemku. Dle podkladů je původní chata z období cca 1940. Od roku 1998 je užívána přístavba chaty. Stavba chaty je zaklenuta do svahu, přístup po venkovním lomeném schodišti. Před chatou je řešena terasa. Chata je napojena na elektrický proud, zásobování vodou ze studny, odkanalizování do žumpy. Lokální vytápění. Pozemek sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek, vlastnicky náležející stejným právním subjektům, jako stavby. Nepravidelný tvar, velmi strmý charakter, přikloněn k severozápadu. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Přináležející zahrada nelze prakticky nijak využít, je jen přístupem k chatě a trvalým porostem zčásti brání hluku z frekventované silnice. Štěchovice jsou ostatní obcí okresu Praha západ, s počtem obyvatel cca 1 400. Tento počet se zejména v letní sezóně výrazně zvýší o chataře podél Kocáby a další. V obci je základní občanská vybavenost, vyhledávaná lokalita hlavně pro rekreační účely. Rychle dostupná Praha po silnici podél Vltavy. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata č.e. 15 b) Pozemky b1) Pozemek -
-9-
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata č.e. 15 - § 6 Chata je situována na st. číslo 368. Původní poválečná chata měla jen malý půdorys ( 25 m 2 ) a byla provedena převážně dřevěná. Postavena s větším odstupem do hodně sklonitého pozemku. V roce 1998 byla stavba chaty půdorysně rozšířena a současně upravena i stávající část původní chaty. Přístavba chaty je provedena zděná tl. stěn 30 cm. Převážná část uváděných údajů je převzata z podkladů zjištěných v archivu SÚ. Stavba je přízemní, bez podsklepení, v podkroví úložný prostor. Vnitřní dispozice : kuchyň, koupelna, WC, chodba, ložnice, pokoj. Vybaveno a uspořádáno jako stavba pro individuální rekreaci - rekreační chata v krajině. Vybavení je dále uvažováno většinou standardní ( to, které nebylo zjištěno z podkladů ). Sedlová střecha, krytina bonský šindel, běžné klempířské prvky. Stavba chaty je zaklenuta do svahu, v přední části k silnici je situována terasa. S ohledem na přístavbu a předpokládanou rekonstrukci i původní části stavby, je stavebně technický stav kvalifikován, jako dobrý. Znehodnocení opotřebením je stanoveno odborným odhadem. Konstrukce a vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze číslo 7 cenové vyhlášky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód standardní klasifikace produkce:
typ A zděná v tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 46.21.11.4
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP:
9,40*5,70
Název podlaží 1. NP: Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 53,58*2,80 Zastřešení: 53,58*2,0/2,0 Obestavěný prostor – celkem:
= Zastavěná plocha 53,58 m2
53,58 m2 Konstrukční výška 2,55 m
= = =
150,02 m3 53,58 m3 203,60 m3
- 10 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy:
základové pasy
2. Podezdívka:
odhad z 1/2 standardní
3. Obvodové stěny:
cca 1/2 zděné a 2 x obíjená kostra
4. Stropy: 5. Zastřešení: 6. Krytina: 7. Klempířské konstrukce: 8. Úprava povrchů:
trámkové sedlová střecha asfalt. šindel běžný pozink nátěry a omítky ?
9. Schodiště: 10. Dveře: 11. Okna: 12. Podlahy: 13. Vytápění: 14. Elektroinstalace: 15. Rozvod vody: 16. Zdroj teplé vody: 17. Rozvod propan-butanu: 18. Kanalizace: 19. Záchod: 20. Okenice: 21. Vnitřní vybavení: 22. Ostatní:
není standardní standardní standardní lokální 220/380 V studená není ? neuvažován do jímky splachovací standardní ? standardní není
Hodnocení standardu P S C S P S S S S S P S C S S S S S S C C S S S S C
Část [%] 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Podezdívka: 3. Obvodové stěny: 4. Stropy: 5. Zastřešení: 6. Krytina: 7. Klempířské konstrukce: 8. Úprava povrchů: 9. Schodiště: 10. Dveře: 11. Okna: 12. Podlahy: 13. Vytápění:
Hodnocení standardu P S C S P S S S S S P S C S S S S
Obj. podíl [%] 5,60 5,60 3,60 3,60 25,30 25,30 9,40 9,20 4,10 0,80 9,20 9,20 2,10 3,10 5,20 4,10 3,20
Část [%] 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 1,29 2,80 0,00 1,80 5,82 12,65 9,40 9,20 4,10 0,80 2,12 4,60 0,00 3,10 5,20 4,10 3,20
- 11 -
14. Elektroinstalace: 15. Rozvod vody: 16. Zdroj teplé vody: 17. Rozvod propan-butanu: 18. Kanalizace: 19. Záchod: 20. Okenice: 21. Vnitřní vybavení: 22. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S C C S S S S C
3,10 2,20 0,90 0,20 2,10 0,40 1,90 2,30 2,00
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
3,10 2,20 0,00 0,00 2,10 0,40 1,90 2,30 0,00 82,18 0,8218
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 750,- Kč/m3 0,8218 0,8500 1,8280 2,7230
Základní cena upravená
=
6 084,81 Kč/m3
Plná cena:
203,60 m3 * 6 084,81 Kč/m3
=
1 238 867,32 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 65 roků Opotřebení: 40,000 %
-
495 546,93 Kč
Rekreační chata č.e. 15 - zjištěná cena
=
743 320,39 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - - § 27 - § 31 Zahrada se zastavěnou plochou tvoří jednotný funkční celek vlastnicky náležející stejnému právnímu subjektu jako stavby. Nepravidelný tvar, hodně sklonitý ( strmý ) charakter. Pro dané území není vydaná cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení základní ceny pozemku - viz dále. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 6: Základní cena = cena dle § 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,75 (max. 500 Kč/m2) = 37,80 * 0,75 = 28,35 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
zast. plocha 368 Součet Úprava ceny - příloha č. 18 - tabulka 2: Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ: Ztížené základové podmínky - svažitost terénu:
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 25,00 28,35
-3 % -5 %
Cena [Kč] 708,75 708,75
- 12 -
Úprava ceny celkem -8 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 – dle obce a účelu užití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP hlavní stavby): * Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 - celkem
56,70 652,05 2,7230 1,8280 3 245,67
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 8. Základní cena = cena dle § 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,75 (max. 500 Kč/m2) = 37,80 * 0,75 = 28,35 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 413,00 28,35
zahrada 458/3 Součet Úprava ceny - příloha č. 18 - tabulka 2: Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ: -3 % Ztížené základové podmínky - svažitost terénu: -5 % Úprava ceny celkem -8 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 8: * Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP hlavní stavby): * Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 8 - celkem Pozemek - - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 11 708,55 11 708,55
936,68 10 771,87 0,4000 2,7230 1,8280 21 447,41 24 693,08 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rekreační chata č.e. 15 b) Pozemek -
= =
743 320,39 Kč 24 693,08 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
768 013,47 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí
768 010,- Kč
slovy: sedmsetšedesátosmtisícdeset Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena.
- 13 -
Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity výsledky zjištěné ceny dle platného cenového předpisu (vyhl. č. 640/04 Sb.), které při úpravě (pokrácení koeficientem Kp) se nejvíce blíží reálné reprodukční ceně stavby. Takto stanovené ceny jsou ještě informativně porovnány s cenovými ukazateli ÚRS a.s. (I/2005).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rekreační chata č.e. 15 -----------------------------------------3.4.2. Pozemek
3.4.1. Rekreační chata ev.č. 15 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - 204,0 m3 ZCU – základní cena upravená – dle vyhl.č. 640/04 Sb. K5 (koeficient místa) není pro tuto oblast adekvátní (není použit) 6.085,- Kč / 2,723 / 0,85 = 2.629,- Kč / m3 OP Reprodukční cena – 204,0 m3 OP * 2.629,- Kč 536.316,- Kč Znehodnocení opotřebením - 40% - 214.526,- Kč Věcná hodnota rekreační chaty ev.č. 15 ke dni ocenění
321.790,- Kč
3.4.2. Pozemek Pozemek sestává ze 2 parcel, zast.plocha a zahrada, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Bližší – viz administrativní cena. Hodnotu pozemku lze zjistit několika různými metodami – Sammetova, indexová, metoda W.Naegeliho, srovnávací. Dále použita nejvíce objektivní metoda – srovnávací. Na základě informací v místě, nabídek na Internetu a vlastní databáze cen nemovitostí uvažuji hodnotu pozemku v rozmezí 80,- Kč – 160,- Kč/m2. (rekreační pozemek ve strmém svahu, jen elektro bez reálné možnosti doplňujícího využití). Dále stanovuji hodnotu : 100,- Kč Výměra : Parcela číslo 368 zast.plocha ………………. 25,0 m2 Parcela číslo 458/3 zahrada …………………. 413,0 m2 -----------------------------------------------------------------------------Výměra celkem …………………………… 438,0 m2 Ocenění - 438,0 m2 * 100,- Kč
43.800,- Kč
Věcná hodnota pozemku činí ke dni ocenění
43.800,- Kč
- 14 -
3.4. Věcná hodnota rekapitulace 3.4.1. Rekreační chata ev.č.15 3.4.2. Pozemek
321.790,- Kč 43.800,- Kč
Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění
365.590,- Kč
Tj. slovy : Třistašedesátpěttisícpětsetdevadesát Kč
(Z toho ½ ……………..
182.795,- Kč).
3.5. Stanovení výnosové hodnoty
(informativně)
Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmů je nutno uvažovat zejména : - daň z nemovitosti - pojištění stavby (2,3%.) - průměrné roční výdaje na opravy a údržbu (0,5 – 1,5% z reprod.ceny) (- výdaje na úklid, osvětlení apd.společných prostor) (- náklady na správu nemovitosti) (- odpisy (amortizaci) staveb) Pozn. Nájemce si hradí energii, stočné, vodné apd. ve vlastní režii. Za výše uvedených předpokladů potom platí : - vztah pro věčnou rentu výnos =
zisk (čistý příjem) z nemovitosti (Kč/rok) -------------------------------------------------- * 100% = úroková míra (%)
Kapitalizační úroková míra je stanovena ve výši 8 % (v souladu s MF ČR) Hrubý roční příjem z teoretického pronájmu celé nemovitosti (uvažováno jen reálných 7 měsíců) : 3.000,- Kč * 7 21.000,- Kč
- 15 -
Z uvedeného propočtu záporná).
je zřejmé, že případná výnosová hodnota je velmi nízká (resp.
Pozn. V lokalitě se nepořizují nemovitosti (chaty, chalupy) za účelem většího zisku z pronájmu. Na internetu není zjištěn ani jeden reálný nájem obdobné nemovitosti ! V tomto případě, kdy je nemovitost ve spoluvlastnictví další fyzické osoby, je reálný pronájem prakticky nerealizovatelný.
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Srovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) srovnatelných (resp.vypovídajících o trhu s obdobnými nemovitostmi) nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí srovnávacích hodnot pro blízké okolí Štěchovic stažené z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 30%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě omezeno nedostatkem informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. Trh s tímto druhem nemovitosti je ale již stabilizován a případné srovnávací nemovitosti lze objektivně vyhodnotit. Dále jsou zohledněny informace z místních šetření a na OÚ Štěchovice, při kterém je zjišťován zájem o nemovitost a celková situace na trhu. Konstatuji, že takováto nemovitost je v daném místě špatně obchodovatelná, (a to hlavně pro polohu u hlavní silnice a z důvodu dalšího spoluvlastnictví), i když trh s obdobnými nemovitostmi je rozšířen. Při porovnávacím způsobu ocenění je nutné zvažovat skutečnost, že inzerované nabídky a údaje se týkají vesměs uvolněných nemovitostí. Nemovitost nebyla zpřístupněna, ani nebyla možná venkovní obhlídka chaty. Chata je situována na strmém pozemku nad hlavní silnicí na Slapy. Z těchto důvodů odhaduji OC nemovitosti na výrazně nižší hodnotě. Z těchto důvodů je při srovnávací metodě ocenění uvažovaná hodnota na spodní hranici cenového rozpětí. Srovnávací hodnota celé nemovitosti, prosté práv třetích osob, je odhadována v rozpětí :
200.tis. Kč - 400.tis. Kč Pozn. Větší cenové rozpětí je z důvodů, že nemovitost nebyla zpřístupněna !
- 16 -
Rekapitulace kategorií ocenění -
Administrativní cena (celá nemovitost) Věcná hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti Srovnávací hodnota (nemovitost jako celek)
768.010,- Kč 365.590,- Kč se nestanovuje 200.tis.Kč – 400.tis.Kč
4. Závěr Závěrečné hodnocení nemovitosti a rozboru trhu Jedná se o ocenění rekreační chaty jednoduchého provedení a vybavení (dle podkladů dřevěná kostra 2x obíjená, přístavba zděná), situována v okrajové části obce. Nemovitost nebyla zpřístupněna, ani nebyla možná bližší venkovní obhlídka. Odhad OC předmětné nemovitosti je proveden převážně na základě informací z místa a dle zjištěných podkladů. Přímo v místě je trh s rekreačními stavbami a pozemky menší a tak jsou informativně použity i inzerce z bližšího okolí. Jako největší „závada“ pro obchodování s předmětnou nemovitostí je ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti v rozsahu ½ další fyzické osoby. Potencionální zájemce bude skoro jistě spekulovat, bude dělat vše pro to, aby dostal lacino i druhou polovinu. V každém případě jsem názoru, že okruh případných kupců bude velmi malý, ne-li žádný. Negativní vliv na případný zájem o nemovitost má také její situování ve strmém pozemku a hlavně pak přímé sousedství s frekventovanou silnicí. Na základě výše uvedeného rozboru je obvyklá cena ½ (poloviny) předmětné nemovitosti odhadována mírně pod spodní hranicí cenového rozpětí.
Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. V tomto případě je zohledněn § 13, odst.3 zákona č. 26/2000 Sb. o dražbách „pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu, nebo prohlídky předmětu dražby, lze provést odhad na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici“. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – ½ (polovina) rekreační chaty ev.č.15 s příslušenstvím v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ, včetně ½ pozemku čísla parcel 368 a 458/3, ve výši (při dodržení principu opatrnosti) – zaokrouhleně:
80.000,- Kč
- 17 -
Tj. slovy : Osmdesátttisíc Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech, 31.7.2005 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774 251 01 Říčany tel.: 323 604 617 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 122-3182 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122-3182.
- 18 -
Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 367 - Snímek katastrální mapy - Situace nemovitosti - širší vztahy - Fotodokumentace nemovitosti - Reprezent. nabídky - inzerce
