Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny. ¼ nemovitosti

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1874/149/2015 6

¼ rodinného domu, č.p. 542 Raisova 542, Lysá nad Labem Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Lysá nad Labem, k.ú. Lysá nad Labem, kód k.ú. 689505, LV 3679

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

st. 660/2, 221/47 Jaroslava Baudyšová, Raisova 542/20, 289 22 Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Kateřina Baudyšová, Raisova 542/20, 289 22 Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Lucie Baudyšová, Raisova 542/20, 289 22 Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Michaela Baudyšová, Brňany 140, 412 01 Brňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslava Baudyšová, Raisova 542/20, 289 22 Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Kateřina Baudyšová, Raisova 542/20, 289 22 Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Lucie Baudyšová, Raisova 542/20, 289 22 Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Michaela Baudyšová, Brňany 140, 412 01 Brňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 4

Vlastník pozemku:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

e-mail: [email protected]

Č.j. 916/2015-D Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ:

telefon: 605858917

DIČ:

fax:

e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě  výstavba  změna stavby  rekonstrukce  leasing  jiné

Celá nemovitost 1 200 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

9 stran

České Lípě, dne 3.11.2015

3.11.2015

¼ nemovitosti 200 000 Kč

Datum zpracování :

3.11.2015

Počet příloh:

3

Otisk razítka

Ing. Miroslav Bažant

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI  stavba dokončena v r. 1900  změna stavby v r. Rekonstrukce:

celková

 dílčí

 střecha

 fasáda, zateplení

 okna, dveře

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:

 rekonstrukce v r.  ostatní

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD 9 113 (růst) neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců

 autobus  silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

1+1, 4+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks

m2 347

KUPNÍ CENA

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 615

m2 135

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

OP

m2 347

ZP

m3 615

m2 135

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 1 208 829 Kč 0 Kč 1 425 373 Kč 1 200 000 Kč 520 500 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

x 0 Kč 2 986 084 Kč 2 986 084 Kč 0 Kč

x

0 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Pro obvyklou cenu je závažné, že část objektu je neobyvatelná a v obyvatelné části bydlí dvě spolumajitelky a draží se pouze 1/4 nemovitosti.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 3679 Kopie katastrální mapy Lysá nad Labem je obec s 9113 obyvateli s odpovídající infrastrukturou. Obec je umístěna cca 12 km západně od okresního města Nymburk. Stavba je v širším centru města v Raisově ulici v zástavbě rodinných domů.

RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady nejsou obsaženy v ceně, protože dražbou zaniknou.

RIZIKO NE

Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady

Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům s 1.NP a přístavba s 1.NP a podkrovím. Dům byl postaven cca v roce 1900. RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu. Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Rodinný dům 1+1 v původním domě, 4+1 v přístavbě Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného a hliníkového plechu. Fasáda je částečně břizolitová, částečně vápenná u původní stavby, u přístavby je částečně zateplená bez vrchní stěrky a převážně chybí, okna jsou dřevěná špaletová v přístavbě plastová. vnitřní vybavení - v původní stavbě chybí v přístavbě 2x koupelna a 2x WC, studená i teplá voda, TUV elektrický boiler, v kuchyni rozbitý sklokeramický sporák v původní stavbě chybí, vytápění ústřední s plynovým kotlem v přístavbě v původní stavbě chybí, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody v původní stavbě chybí, v přístavbě dřevění strmé mlynářské. Podlahy v původní stavbě betonové v přístavbě dlažba a koberce na betonové mazanině. Původní stavba není schopna užívání, přístavba interiér v dobrém stavu, exteriér vyžaduje stavební úpravy. Venkovní úpravy, pozemky p.č. st. 660/2 a p.č. 221/47 Popis Bez izolace proti zemní vlhkosti zděné tl. 45 cm rovný podhled krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný a hliníkový plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné, břizolitové chybí chybí -3-

10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

běžné keramické obklady dřevěné foliované špaletová a plastová dlažba a PVC betonová mazanina keramická dlažba kamna na tuhá paliva třífázová chybí studená i teplá bojler chybí standardní elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. st. 660/2 o velikosti 183m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 221/47 o velikosti 164m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemky jsou rovinaté.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků

Cena pozemků se v okolí pohybuje od 1000,- Kč/m2 do 2000,- Kč/m2. Vzhledem k umístění a okolnostem odhaduji cenu pozemku na 1500Kč/m2. Parcela č. st. 660/2 221/47

Výměra m2 183 164 347

Jednotková cena Kč/m2 1 500 1 500 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 274 500 246 000 520 500

Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného a hliníkového plechu. Fasáda je částečně břizolitová, částečně vápenná u původní stavby, u přístavby je částečně zateplená bez vrchní stěrky a převážně chybí, okna jsou dřevěná špaletová v přístavbě plastová. vnitřní vybavení - v původní stavbě chybí v přístavbě 2x koupelna a 2x WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni rozbitý sklokeramický sporák v původní stavbě chybí, vytápění ústřední s plynovým kotlem v přístavbě v původní stavbě chybí, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody v původní stavbě chybí, v přístavbě dřevění strmé mlynářské. Podlahy v původní stavbě betonové v přístavbě dlažba a koberce na betonové mazanině. Původní stavba není schopna užívání, přístavba interiér v dobrém stavu, exteriér vyžaduje stavební úpravy.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby -4-

Seznam podlaží Název podlaží 1.NP

Zastavěná plocha 135,47 m2 64,24 m2

Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název Vrchní stavba Zastřešení



6,90x9,44x3,60+1,22x5,00x2,45+14,50x4,43x2,40 = 6,90x9,44x3,20÷2+1,22x5,00x0,45÷2+14,50x4,43x = 3,30÷2 =

Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 200 615,18 4 854 100,00 2 986 000 115 50 69,70 905 000

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Obestavěný prostor 403,60 m3 211,58 m3 615,18 m3 Budoucí stav

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný prostor

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Lysá nad Labem, Sojovická 508,00 400

Kč 720 000

Upravená cena

Kč/m3 1 417

KC 1,39

Foto Kč/m3 1 971

2 968

0,66

1 969

3 437

0,57

1 954

Zděný RD, 1.NP, stáří cca 100 let, před rekonstrukcí, pozemek 400m 2.

Lysá nad Labem, Poděbradova

994,00

235

2 950 000

RD 4+kk, 1.NP, pozemek 235m2, 2.NP + 1.PP, po celkové rekonstrukci.

Lysá nad Labem 594,00 132 2 041 739 Samostatný RD, 1.NP, novostavba, 4+kk. Pozemek 132m2..

Variační koeficient před úpravami: 33,11 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

Variační koeficient po úpravách:

Výpočet výnosové hodnoty

-5-

0,39 % 3 1 965 Kč/m 3 615,18 m 1 208 829 Kč

Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota

Nj Nj x PP Nh

m2 Kč

0 0

Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok

0 95 % 0

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč

0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0

0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2

Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:

Seznam příloh:

520 500Kč 679 500Kč 2 0,00m 2 679 500Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1

Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:

0,00 %

1 200 000Kč 0Kč 0Kč

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.

-6-

-7-

-8-

-9-