Znalecký posudek:
ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku:
5078 / 2015
Zadání:
Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění
Předmět ocenění:
- pozemek parc.č. 1021 – trvalý porost - pozemek parc.č. 1282 – orná půda - pozemek parc.č. 1463 – orná půda - pozemek parc.č. 1527 – orná půda vše zapsáno na listu vlastnictví č. 264, pro k.ú. Jasenice, obec Jasenice, okres Třebíč - pozemek parc.č. 1796 – orná půda - pozemek parc.č. 1798 – orná půda - pozemek parc.č. 1800 – orná půda - pozemek parc.č. 1826 – ostatní plocha – neplodná půda vše zapsáno na listu vlastnictví č. 220, pro k.ú. Naloučany, obec Naloučany, okres Třebíč
Objednatel:
Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ 400 01, IČ: 28741552
Vlastník:
RSBC Czech UNIT Trust III, s.r.o., Příběnická 972/16, 130 00 Praha 3
Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13
Způsob ocenění:
Ocenění je provedeno v souladu s §2 zákona 151/1997 Sb.
Znalec:
MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: 448 46 762 Sídlo: Hálova 34, 190 00 Praha 9
Datum vypracování: Počet vyhotovení:
12.05.2015 2
1
OBSAH OCENĚNÍ 1.
SITUACE ....................................................................................................................................................... 3
1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
PROHLÍDKA PŘEDMĚTU OCENĚNÍ: ................................................................................................................ 3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU: ................................................................................................... 3 ÚČEL OCENĚNÍ: ............................................................................................................................................. 3 OMEZENÍ VLASTNICKÝCH VZTAHŮ: ............................................................................................................. 3
2.
NÁLEZ ........................................................................................................................................................... 4
2.1. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ: .......................................................................................................................... 4 3.
POSUDEK ..................................................................................................................................................... 4
3.1. CENA POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU: ................................................................................................ 4 3.2. CENY NABÍDKOVÉ DLE REALITNÍCH SERVRŮ: .............................................................................................. 5 3.3. OBVYKLÁ CENA SE ZOHLEDNĚNÍM PACHTOVNÍ SMLOUVY: ........................................................................ 5 4.
ZÁVĚR ........................................................................................................................................................... 6
4.1. REKAPITULACE HODNOT: ............................................................................................................................. 6 4.2. ZÁVĚR ............................................................................................................................................................ 6 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................................................ 6
Počet listů celkem:
6
- z toho posudek: 6
-2-
- přílohy:
0
1.
SITUACE
1.1.
Prohlídka předmětu ocenění:
Provedeno bez místního šetření.
1.2. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
1.3.
Podklady pro vypracování posudku: Objednávka č.j. 58/015 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu dražby ze dne 27.04.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 220 pro k.ú. Naloučany, obec Naloučany, okres Třebíč ze dne 15.12.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 264 pro k.ú. Jasenice, obec Jasenice, okres Třebíč ze dne 15.12.2014 Kopie katastrální mapy pro k.ú Naloučany, obec Naloučany, okres Třebíč a k.ú. Jasenice, obec Jasenice, okres Třebíč , získané dálkovým přístupem prostřednictvím internetu Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. Smlouva o pachtu pozemků ze dne 03.11.2014
Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely.
1.4.
Omezení vlastnických vztahů:
1.4.1. Zástavní práva Na předložených listech vlastnictví není k oceňovaným pozemkům uvedeno žádné zástavní právo
1.4.2. Věcná břemena Na předložených listech vlastnictví není k oceňovaným pozemkům uvedeno žádné věcné břemeno
1.4.3. Ostatní omezení Na předložených listech vlastnictví není k oceňovaným pozemkům uvedeno žádné další omezení Byla předložena „Smlouva o pachtu pozemků“ ze dne 03.11.2014 Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. 1.4.4. Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže.
-3-
2.
NÁLEZ
2.1. Popis předmětu ocenění: Předmětné pozemky jsou vesměs využívány pro zemědělské účely, hospodářsky obdělávané. Pozemky v k.ú. Jasenice: - pozemek parc.č. 1021- trvalý travní porost 3121 m2 - pozemek parc.č. 1282- orná půda 17472 m2 - pozemek parc.č. 1463- orná půda 13691 m2 - pozemek parc.č. 1527- orná půda 1564 m2 Celkem 35.848 m2 Pozemky v k.ú. Naloučany: - pozemek parc.č 1796- orná půda - pozemek parc.č. 1798- orná půda - pozemek parc.č. 1800- orná půda - pozemek parc.č. 1826- ostatní plocha Celkem
4928 m2 8422 m2 2221 m2 161 m2 15.732 m2
Na všechny pozemky je uzavřena „Smlouva o pachtu pozemků“ dle které je nájemné (pachtovné) stanoveno ve výši
3.
POSUDEK
3.1. Cena pozemků dle cenového předpisu: Dle BPEJ se jednotková cena pozemků pohybuje kolem 10,- Kč/m2. Pozemky v k.ú. Jasenice: - pozemek parc.č. 1021- trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1282- orná půda - pozemek parc.č. 1463- orná půda - pozemek parc.č. 1527- orná půda Celkem
3121 m2 17472 m2 13691 m2 1564 m2 35.848 m2
31.210,- Kč 174.720,- Kč 136.910,- Kč 15.640,- Kč 358.480,- Kč
Pozemky v k.ú. Naloučany: - pozemek parc.č 1796- orná půda - pozemek parc.č. 1798- orná půda - pozemek parc.č. 1800- orná půda - pozemek parc.č. 1826- ostatní plocha Celkem
4928 m2 8422 m2 2221 m2 161 m2 15.732 m2
49.280,- Kč 84.222,- Kč 22.210,- Kč 1.610,- Kč 157.320,- Kč
Zjištěná cena všech pozemku na obou LV dohromady
51.580 m2
515.800,- Kč
-4-
3.2. Ceny nabídkové dle realitních servrů: V lokalitě jsou zemědělské pozemky nabízeny ve velice širokých cenových relacích od 17,- až do 60,- Kč/m2. U vyšších jednotkových cen vstupují další vlivy (např. výhled komerčního využití), tyto nabídky nejsou brány jako směrodatné. Pro daný účel ocenění je uvažováno s jednotkovou cenou při dolní hranici uvedeného rozpětí, a to 20,- Kč/m2. Pozemky v k.ú. Jasenice: - pozemek parc.č. 1021- trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1282- orná půda - pozemek parc.č. 1463- orná půda - pozemek parc.č. 1527- orná půda Celkem
3121 m2 17472 m2 13691 m2 1564 m2 35.848 m2
62.420,- Kč 349.440,- Kč 273.820,- Kč 31.280,- Kč 716.960,- Kč
Pozemky v k.ú. Naloučany: - pozemek parc.č 1796- orná půda - pozemek parc.č. 1798- orná půda - pozemek parc.č. 1800- orná půda - pozemek parc.č. 1826- ostatní plocha Celkem
4928 m2 8422 m2 2221 m2 161 m2 15.732 m2
98.560,- Kč 168.444,- Kč 44.420,- Kč 3.220,- Kč 314.640,- Kč
Cena všech pozemku na obou LV dohromady
51.580 m2
1.031.600,- Kč
Obvyklá cena všech pozemku na obou LV dohromady bez zohlednění existence pachtovní smlouvy zaokrouhleně
1.000.000,- Kč
3.3. Obvyklá cena se zohledněním pachtovní smlouvy: Pachtovní smlouva je uzavřena na dobu určitou 10 roků. Cena je stanovena ve výši 1.000,- Kč za každý hektar, což při celkové výměře 5,158 ha činí 5.128,- Kč/rok. Při kapitalizaci 6% činí obvyklá cena pozemků jako celku 85.000,- Kč Obvyklá cena všech pozemku na obou LV dohromady se zohledněním existence pachtovní smlouvy zaokrouhleně
-5-
85.000,- Kč
4.
ZÁVĚR
4.1.
Rekapitulace hodnot:
Orientační zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena bez zohlednění pachtovní smlouvy Obvyklá cena se zohledněním pachtovní smlouvy
4.2.
Cca 516.000,- Kč Cca 1.000.000,- Kč Cca 85.000,- Kč
Závěr
Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé pozemků:
pozemek parc.č. 1021 – trvalý porost pozemek parc.č. 1282 – orná půda pozemek parc.č. 1463 – orná půda pozemek parc.č. 1527 – orná půda vše zapsáno na listu vlastnictví č. 264, pro k.ú. Jasenice, obec Jasenice, okres Třebíč pozemek parc.č. 1796 – orná půda pozemek parc.č. 1798 – orná půda pozemek parc.č. 1800 – orná půda pozemek parc.č. 1826 – ostatní plocha – neplodná půda vše zapsáno na listu vlastnictví č. 220, pro k.ú. Naloučany, obec Naloučany, okr.Třebíč -
Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot následovně.
Obvyklá cena bez zohlednění pachtovní smlouvy Obvyklá cena se zohledněním pachtovní smlouvy
Cca 1.000.000,- Kč Cca 85.000,- Kč
Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle § 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle § 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo.
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5078/2015 znaleckého deníku. V Brně dne: Vypracoval:
12.05.2015 Znalecký ústav: Se sídlem: Statutární zástupce:
MONTEKALA, spol. s r.o. – znalecký ústav, IČ: 44846762 Hálova 34, 190 00 Praha 9 Ing. Jaroslav Karásek
-6-
