Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1941/036/2016 6
1/2 pozemku p.č.st. 96/1 s 1/2 rodinného domu č.p. 68, 1/2 pozemku p.č. st. 96/2 s 1/2 zemědělské stavby a 1/2 pozemků p.č. 626/1 a p.č. 626/3 Bílý Potok 68 Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Bílý Potok, k.ú. Bílý Potok pod Smrkem, kód k.ú. 604658, LV 179 kolna st. 96/1, st. 96/2, 626/1, , 626/3 SJM Pavel Stárek, Bílý Potok 68, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 SJM Radka Stárková, Bílý Potok 68, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 SJM Petr Stárek, Sídliště 537, Hejnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 SJM Dana Stárková, Sídliště 537, Hejnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 SJM Pavel Stárek, Bílý Potok 68, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 SJM Radka Stárková, Bílý Potok 68, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 SJM Petr Stárek, Sídliště 537, Hejnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 SJM Dana Stárková, Sídliště 537, Hejnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 109/2016-N Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Datum místního šetření: 9 stran
České Lípě, dne 25.2.2016
změna stavby
Celá nemovitost 1 000 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
25.2.2016
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
½ nemovitosti 400.000
Datum zpracování :
25.2.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1916 změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
střecha
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 708 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+2
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 3 965
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 318
m2 188
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 3 965
OP
ZP
m3 0
m2 0
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 004 415 Kč 0 Kč 1 040 913 Kč 1 000 000 Kč 64 825 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 6 083 910 Kč 5 758 910 Kč 325 000 Kč
x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva a exekuce, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu a umístění v regionu s velmi nízkou koupěschopností a minimálními pracovními příležitostmi.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 179 Kopie katastrální mapy Bílý Potok je malá obec s 708 obyvateli ve frýdlantském výběžku na hranicích s Polskem s minimální infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou. Stavba RD je na okraji obce v samém podhůří Jizerských hor v Chráněné krajinné oblasti Jizerské hory u místní zpevněné komunikace. Jedná se o lokalitu s velmi omezenou prodejností nemovitostí.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ANO Poloha nemovitosti v chráněném území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Uvedená rizika nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu neužívané ANO Stavby kapacitně předimenzované
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.PP, 1.NP a podkrovím. Dům byl postaven v roce 1916. Dům je napojen na veřejný vodovod. Kanalizace je vlastní do jímky, veřejná neexistuje. dále je dům napojen na veřejnou elektrickou distribuční síť. RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Rodinný dům. Dům obsahuje vícegenerační byt 7+2, tři koupelny a WC, garáž pro 1 vozidlo. 7+2 Základy jsou kamenné. Svislé nadzemní konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s plechovou krytinou s bleskosvodem, klempířské prvky z hliníkového plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva. WC standardní, koupelny tři. vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrické boilery, podlahy betonová mazanina, dlažba, teraco, dřevotřískové desky, Dům byl rekonstruován, ale je již dva roky opuštěn a podléhá zkáze. Byla provedena zateplená fasáda, ovšem dům nemá izolaci proti zemní vlhkosti a ta byla zateplením uzavřena ve zdivu a hojně vzlíná do interiéru domu v 1.NP. kolna, venkovní úpravy.
Popis Bez izolace proti zemní vlhkosti smíšené zdivo rovný podhled krov dřevěný, vázaný plechová plast dvouvrstvé vápenné omítky zateplená sokl -3-
10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
běžné keramické obklady dřevěné náplňové plastová beton, teraco, dlažba, dřevotříska keramická dlažba ústřední topení třífázová bleskosvod studená i teplá bojler chybí standardní chybí umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 96/1 o velikosti 343m2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. st. 96/2 o velikosti 145m2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 626/1 o velikosti 2932m2 zapsaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 626/3 o velikosti 545m2 zapsaný v druhu pozemku zahrada. Pozemky jsou mírně až strmě sklonité k severu k vodoteči.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada trvalý travní porost Celková výměra pozemků
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 150,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze odhadnuta ve výši 50,-Kč/m2. Pozemek nad výměru 1000m2 byl odhadnut na 5,- Kč/m2. Parcela č. st. 96/1 st. 96/2 626/1 626/1 626/3
Výměra m2 343 145 512 2 420 545 3 965
Jednotková cena Kč/m2 50 50 50 5 5 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 17 150 7 250 25 600 12 100 2 725 64 825
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné. Svislé nadzemní konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s plechovou krytinou s bleskosvodem, klempířské prvky z hliníkového plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva. WC standardní, koupelny tři. vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrické boilery, podlahy betonová mazanina, dlažba, teraco, dřevotřískové desky, Dům byl rekonstruován, ale je již dva roky opuštěn a podléhá zkáze. Byla provedena zateplená fasáda, ovšem dům nemá izolaci proti zemní vlhkosti a ta byla zateplením uzavřena ve zdivu a hojně vzlíná do interiéru domu v 1.NP.
-4-
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP
Zastavěná plocha 24,54 m2 187,55 m2 187,55 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2
24,54x1,68 (3,82x0,50+15,28x9,22)x5,87+9,90x4,52x6,00 (3,82x0,50+15,28x8,22)x2,67÷2
= = = =
Současný stav 400 1 318,13 4 369 100,00 5 759 000 100 20 83,33 960 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 41,23 m3 1 106,67 m3 170,23 m3 1 318,13 m3 Budoucí stav
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo kolna původní zděný objekt st. 96/2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 325,00 m3
JC 1 000 Kč/m3
RC Opotřebení 325 000 Kč 95 %
VH 16 250 Kč 16 250 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Nové Město pod Smrkem 1 308,00 880
Kč 994 000
Kč/m3 760
KC 1,00
Upravená cena Foto Kč/m3 758
Zděný dům se sedlovou střechou stáří cca 70 let, 1.PP, 2.NP Dobrý technický stav
Raspenava 751,00 907 460 500 613 1,26 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, stáří cca 100 let. Velmi špatný stav
772
Lázně Libverda 692,00 536 1 132 000 1 636 0,46 Samostatný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, stáří cca 70 let, velmi dobrý technický stav
755
Variační koeficient před úpravami: 45,03 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-5-
0,97 % 3 762 Kč/m 3 1 318,13 m 1 004 415 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
nájem [Kč/rok]
Celkový výnos za rok:
0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh
m2 Kč
0 0
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
64 825Kč 935 175Kč 2 0,00m 2 935 175Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
0,00 %
1 000 000Kč 0Kč 0Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
