Znalecký posudek:
ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku:
Zadání:
5150 / 2015
Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění
Předmět ocenění: Pozemky parc.č. 501/5 a 501/10 vše na LV č. 504 pro k.ú. Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov Objednatel:
Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ 400 01, IČ: 28741552
Vlastník:
INLOBO s.r.o., č.p. 7, 75101 Lobodice, IČ: 25897284
Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13
Způsob ocenění:
Ocenění je provedeno v souladu s §2 zákona 151/1997 Sb.
Znalec:
MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: 448 46 762 Sídlo: Hálova 34, 190 00 Praha 9
Datum vypracování: Počet vyhotovení:
21.06.2015 2
1
OBSAH OCENĚNÍ 1.
SITUACE ....................................................................................................................................................... 3
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
PROHLÍDKA PŘEDMĚTU OCENĚNÍ: ................................................................................................................ 3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU: ................................................................................................... 3 ÚČEL OCENĚNÍ: ............................................................................................................................................. 3 OMEZENÍ VLASTNICKÝCH VZTAHŮ: ............................................................................................................. 3 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ: .......................................................................................................................... 3
2.
NÁLEZ ........................................................................................................................................................... 4
2.1. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ: .......................................................................................................................... 4 3.
POSUDEK ..................................................................................................................................................... 4
3.1. CENA POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU: ................................................................................................ 4 3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA .............................................................................................................................. 4 4.
ZÁVĚR ........................................................................................................................................................... 5
4.1. REKAPITULACE HODNOT: ............................................................................................................................. 5 4.2. ANALÝZA PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY .................................................................................................. 5 4.3. ZÁVĚR – STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY ........................................................................................................... 5 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................................................ 5
Počet listů celkem:
16
- z toho posudek: 5
-2-
- přílohy:
9
1.
SITUACE
1.1.
Prohlídka předmětu ocenění:
Místní šetření provedeno dne 18.06.2015 bez účasti zástupce vlastníka.
1.2. 1. 2. 3. 4.
1.3.
Podklady pro vypracování posudku: Objednávka č.j. 49/015 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu dražby ze dne 08.06.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 504 pro k.ú. Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov ze dne 26.03.2015 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov, získaná dálkovým přístupem prostřednictvím internetu Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely.
1.4.
Omezení vlastnických vztahů:
1.4.1. Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným pozemkům: - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 1.4.2. Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným pozemkům uvedeno žádné věcné břemeno 1.4.3. Ostatní omezení Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným pozemkům uvedeno: - Zahájení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku - Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. 1.4.4. Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže. 1.5. Popis předmětu ocenění: Předmětem ocenění je ovocný sad, nacházející se na pozemku parc.č. 501/5, osázený větším počtem ovocného stromoví (cca 230 ks) ve věku zralé plodnosti, avšak v neudržovaném a značně zuboženém stavu. K nemovitosti dále náleží pozemek parc.č. 501/10, vedený jako ostatní plocha-manipulační plocha, z hlediska obvyklé ceny bez zvláštního významu. Oceňované pozemky se nacházejí severně od obce Ivaň mezi zemědělsky obdělávanými pozemky (orná půda). Příjezdová komunikace je nezpevněná. Vede po pozemcích, jež jsou ve vlastnictví různých subjektů – fyzických osob. Pozemek je oplocen plotem z drátěného pletiva, včetně vjezdové brány z kovových profilů a drátěného pletiva. Oplocení je místy poškozené, neudržované, zkorodované.
-3-
2.
NÁLEZ
2.1. Popis předmětu ocenění: Na předloženém LV jsou uvedeny pozemky: Pozemek parc.č.: 501/5 501/10
Druh pozemku Ovocný sad Ostatní plocha
3.
POSUDEK
3.1.
Cena pozemků dle cenového předpisu:
Pozemek parc.č.: 501/5 501/10 Celkem
Způsob využití
Způsob ochrany Zemědělský půdní fond
Manipulační plocha
Výměra Jednotková Celková v m2 cena cena 10543 19 Kč 200.317 Kč 10543 15 Kč 158 145 Kč 64 40 Kč 2.560 Kč 59 574 361 022 Kč
Druh pozemku Ovocný sad Ovocné dřeviny Ostatní plocha
Orientační zjištěná cena dle cenového předpisu činí zaokrouhleně cca
361 000 Kč
3.2. Porovnávací hodnota Ceny nabídkové dle realitních servrů: V okrese Prostějov jsou pozemky s využitím jako zahrady nabízeny v cenových relacích od 50,- až do 450,Kč/m2. U nižších jednotkových cen se jedná o zahrady, které nejsou osázeny ovocným stromovím, případně jsou osázeny velice málo. Pozemky osázené, s charakterem „sad“ se cenově pohybují v horní části uvedeného rozpětí. V daném případě však je nutno cenu snížit vzhledem k dlouhodobě neošetřovaným trvalým porostům.
501/5 501/10 Celkem
Ovocný sad(vč. ovocných dřevin Ostatní plocha
Porovnávací hodnota pozemků celkem činí zaokrouhleně cca
-4-
Výměra Jednotková v m2 cena Celková cena 10543 100 Kč 1.054.300 Kč 64 40 Kč 2.560 Kč 59 574 1.056.860 Kč 1.050.000 Kč
4.
ZÁVĚR
4.1.
Rekapitulace hodnot:
Orientační zjištěná cena dle cenového předpisu Porovnávací hodnota
4.2.
Cca 361.000,- Kč Cca 1.050.000,- Kč
Analýza pro stanovení obvyklé ceny
Za standardních podmínek by bylo možno předpokládat prodejnost v relaci s porovnávací hodnotou. V daném případě však je třeba zohlednit: - velice zanedbaný stav ovocného stromoví, které má rozhodující vliv na cenu nemovitosti - právně nezajištěný přístup k oceňovaným pozemkům Z uvedených důvodů snižuji obvyklou cenu o cca 30%
4.3.
Závěr – stanovení obvyklé ceny
Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé pozemků:
Pozemky parc.č. 501/5 a 501/10 vše na LV č. 504 pro k.ú. Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot následovně:
Obvyklá cena
Cca 700.000,- Kč
Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle § 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle § 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo.
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5150/2015 znaleckého deníku. V Brně dne: Vypracoval:
21.06.2015 Znalecký ústav: Se sídlem: Statutární zástupce:
MONTEKALA, spol. s r.o. – znalecký ústav, IČ: 44846762 Hálova 34, 190 00 Praha 9 Ing. Jaroslav Karásek
-5-
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Fotodokumentace:
Vjezd na pozemek sadu ze severní strany
Ovocné dřeviny
- 15 -
Ovocné dřeviny
Celkový pohled na sad ze severovýchodu přes sousední pole
- 16 -
