Znalecký posudek:
ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku:
Zadání:
4450 / 2013
Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění
Předmět ocenění: Pozemky parc.č. 5394 a 5700 - spoluvlastnický podíl 1/4 k.ú. Žarošice, obec Žarošice, okres Hodonín, LV č. 518 Objednatel:
Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ 400 01, IČ: 28741552
Vlastník:
Václav Vetr, Amforová 1930/17, 155 00 Praha 5 - Stodůlky
Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13
Způsob ocenění:
Ocenění je provedeno metodou analýzy věcné a porovnávací hodnoty.
Znalec:
MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: 448 46 762 Sídlo: Hálova 34, 190 00 Praha 9
Datum vypracování: Počet vyhotovení:
03.11.2013 2
1
OBSAH OCENĚNÍ 1.
SITUACE ....................................................................................................................................................... 3
1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
PROHLÍDKA PŘEDMĚTU OCENĚNÍ: ................................................................................................................ 3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU: ................................................................................................... 3 ÚČEL OCENĚNÍ: ............................................................................................................................................. 3 OMEZENÍ VLASTNICKÝCH VZTAHŮ: ............................................................................................................. 3
2.
NÁLEZ ........................................................................................................................................................... 4
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE: ............................................................................................................... 4 VYHODNOCENÍ SOULADU PRÁVNÍHO STAVU SE SKUTEČNOSTÍ: ................................................................... 4 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST:................................................................................................................... 4 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ: .......................................................................................................................... 4 2.4.1. Obecná situace ................................................................................................................................ 4
3.
POSUDEK ..................................................................................................................................................... 5
3.1. VĚCNÁ HODNOTA: ......................................................................................................................................... 5 3.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA:................................................................................................................................... 5 3.3. POROVNÁVACÍ HODNOTA: ............................................................................................................................. 6 4.
ZÁVĚR ........................................................................................................................................................... 7
4.1. ANALÝZA VÝSLEDKŮ ..................................................................................................................................... 7 4.2. ZÁVĚR ............................................................................................................................................................ 8 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA .................................................................................................................................... 8
6. PŘÍLOHY 6.1. Informace o nemovitostech na LV č. 518……………………………………………………………... 6.2. Kopie katastrální mapy ....................…..………………………………………………........................ 6.3. Mapy............................ ....................…..………………………………………………........................
Počet listů celkem:
12
- z toho posudek: 8
-2-
- přílohy:
1 A4 2 A4 1 A4
4
1.
SITUACE
1.1.
Prohlídka předmětu ocenění:
Vlastník nemovitosti byl o termínu prohlídky nemovitosti písemně informován zadavatelem ocenění. V daném termínu nebyl vlastník přítomen a prohlídka nemovitosti nebyla umožněna z důvodu nenalezení přesné lokalizace oceňovaných pozemků. Proto veškeré údaje, uvedené v tomto ocenění vycházejí pouze z dostupných informací a nebyly ověřeny vizuálně či měřením.
1.2. 1. 2. 3. 4. 5.
1.3.
Podklady pro vypracování posudku: Objednávka č.j. 148/013 na vyhotovení znaleckého posudku – provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby ze dne 21.10.2013 Informace o nemovitostech vedených na LV č. 518 pro k.ú. Žarošice, obec Žarošice, okres Hodonín získané dálkovým přístupem z KN - z Internetu Kopie katastrální many pro k.ú. Žarošice, obec Žarošice, okres Hodonín - získané dálkovým přístupem z KN - z Internetu Znalecký posudek č. 2182/27-2012 zpracovaný Ing. Jaroslavem Kubátem dne 25.4.2012 Mapa lokality, získaná z internetu, včetně leteckého snímku.
Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely.
1.4.
Omezení vlastnických vztahů:
1.4.1. Zástavní práva Dle náhledu do evidence KN dálkovým přístupem bylo zjištěno, že k oceňovaným pozemkům je zřízeno zástavní právo soudcovské a exekutorské. Dále je zde uvedeno: nařízení exekuce k vlastníku Václavovi Vetrovi a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. 1.4.2. Věcná břemena Dle dostupných informací z KN neváznou na oceňovaných pozemcích žádná věcná břemena. 1.4.3. Ostatní omezení Dle dostupných informací z KN neváznou na oceňovaných pozemcích žádná jiná omezení. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. 1.4.4. Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitosti vázly ekologické zátěže.
-3-
2.
NÁLEZ
2.1.
Vlastnické a evidenční údaje
Pozemky dle LV č. :
518
Vlastník:
Lipoldová Marie, Jarmily Glazarové 340/7, Hejčín, 799 00 Olomouc Stehlík Petr, Kostelecká 183, 250 63 Mratín Stehlíková Kateřina, Kostelecká 183, 250 63 Mratín Vetr Václa, Amforová 1930/17, Stodůlky, 155 00 Praha 5
Parc.č.:
Výměra Druh pozemku [m²] 490 Zahrada 3.052 Orná půda 3.542
5394 5700 Celkem 2.2.
Způsob využití
¼ ¼ ¼ ¼
Způsob ochrany
Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností: Z dostupných podkladů nebyly zjištěny žádné zásadní nesrovnalosti.
2.3.
Dokumentace a skutečnost: Předpokládá se, že užívání nemovitosti je správné bez zásadních rozdílů oproti skutečnosti.
2.4.
Popis předmětu ocenění:
2.4.1.
Obecná situace
Obec/město: Lokalita: Situování nemovitostí:
Občanská vybavenost:
2.4.2.
Žarošice ( 1.051 obyvatel) Obec se nachází severně od okresního města Hodonína (30 km), při komunikaci č. 54 vedoucí z Brna do Veselí nad Moravou Oceňované pozemky se nacházejí v odloučené části obce Silničná, která se nachází severně od obce při místní komunikaci odbočující ve vzdálenosti cca 2 km od obce Žarošice z komunikace č. 54 ve směru na Silničnou a Zdravou vodu. Pozemek parc.č. 5394 je vedený jako zahrada a nachází se západně od komunikace vedoucí do Zdravé vody. Pozemek je využíván jako zahrada s ovocnými stromy, v jeho okolí se nacházejí další obdobné pozemky, některé i s jinými stavbami zřejmě využívané jako zahrádkářské nebo rekreační chaty. Pozemek parc.č. 5700 je vedený jako orná půda, nachází se východně od části obce Zdravá Voda, je součástí většího celku využívaného jako pole. Obec má základní vybavenost, širší možnosti jsou ve městě Kyjově ve vzdálenosti cca 14 km.
Popis nemovitosti Pozemek parc.č. 5394 je vedený jako zahrada, je využíván jako zahrada s ovocnými stromy, v jeho okolí se nacházejí další obdobné pozemky, některé i s jinými stavbami zřejmě využívané jako zahrádkářské nebo rekreační chaty. Pozemek parc.č. 5700 je vedený jako orná půda, je součástí většího celku využívaného jako pole.
-4-
3.
POSUDEK
3.1.
Administrativní cena:
Úprava ceny pozemku Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%)
20%
Výpočet ceny zeměděl.pozemku parc.č. 5394 (§ 29 vyhlášky) _________________________________________________________________________________________ Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=24177) = Kč 1,12 Cena za celou výměru 361.00 m2 = Kč 404,32 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 485,18 Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=21911) = Kč 8,56 Cena za celou výměru 129.00 m2 = Kč 1.104,24 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.325,09 _________________________________________________________________________________________ Pozemek parc.č. 5394 Cena celkem Kč 1.810 Výpočet ceny zeměděl.pozemku parc.č. 5700 (§ 29 vyhlášky) _________________________________________________________________________________________ Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=21911) = Kč 8,56 Cena za celou výměru 3.052.00 m2 = Kč 26.125,12 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 31.350,14 _________________________________________________________________________________________ Pozemek parc.č. 5700 Cena celkem Kč 31.350,-
VÝSLEDNÉ CENY 1) Pozemek parc.č. 5394 Kč 1.810,2) Pozemek parc.č. 5700 Kč 31.350,_________________________________________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena Kč 33.160,-
3.2.
Výnosová hodnota:
Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem zemědělských pozemků však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu.
-5-
3.3.
Porovnávací hodnota:
Dle cenového předpisu se jednotková cena oceňované zahrady (parc.č. 5394) pohybuje kolem 4,- Kč/m2 a u orné půdy (parc.č. 5700), která je součástí většího celku, cca 10,- Kč/m2. Zemědělské pozemky se v této lokalitě nabízejí k prodeji nebo obchodují v cenových relacích 10,- až 20,- Kč/m2. Pozemky využívané jako zahrady v cenových relacích 100,- až 300,- Kč/m². U oceňovaných pozemků je vzhledem k jejich velikosti a umístění uvažována u orné půdy jednotková cena ve výši 15,- Kč/m2 a u pozemku zahrady 100,- Kč/m². Hodnota pozemků vedených na LV č. 518 Parc.č. 5394 490*100,- Kč/m2 Parc.č. 5700 3.052*14,- Kč/m2 Celkem zaokrouhleně
49.000,- Kč 42.728,- Kč 92.000,- Kč
-6-
4.
ZÁVĚR
4.1.
Analýza výsledků
Rekapitulace hodnot: Administrativní cena pozemků Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena pozemků celkem (zaokrouhleně)
33 160,00 Kč Neuvažuje se 92 000,00 Kč 90.000,00 Kč
Závěrečný komentář: Silné stránky: Nezjištěny Slabé stránky: Pozemky se nacházejí mimo zastavěnou část obce, orná půda je součástí většího celku Závady a rizika: Dle náhledu do evidence KN jsou k oceňovaným pozemkům vedena zástavní práva soudcovská a exekutorská.
Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedená skutečnost může podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. Jelikož však není znám její aktuální právní stav a znalci nepřísluší jej zjišťovat, není v ocenění při stanovení obvyklé ceny zohledněna. Ve výsledku je třeba vyhodnotit její aktuální stav a právní dopad na obvyklou cenu nemovitosti a tento odečíst od obvyklé ceny, stanovené tímto znaleckým posudkem. Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. V případě prodeje v tísni se nejedná o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena může i výrazně klesnout. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod.
Obvyklá cena celkem Obvyklá cena ve výši spoluvlastnického podílu 1/4
90.000,00 Kč 10.000,00 Kč
-7-
4.2.
Závěr
Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitostí, kterými jsou:
Pozemky parc.č. 5394 a 5700 - spoluvlastnický podíl 1/4 k.ú. Žarošice, obec Žarošice, okres Hodonín, LV č. 518 Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot.
Obvyklá cena nemovitostí vedených na LV č. 518 ve výši spoluvlastnického podílu ¼ :
10.000,- Kč Slovy: Desettisíc korun českých
Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle § 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle § 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo. Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 4.
5. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení §21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4450/2013 znaleckého deníku. V Brně dne:
03.11.2013
Vypracoval:
Znalecký ústav: Se sídlem: Statutární zástupce:
MONTEKALA, spol. s r.o. – znalecký ústav IČ: 44846762 Hálova 34, 190 00 Praha 9 Ing. Jaroslav Karásek
-8-
6.
Přílohy
6.1.
Seznam nemovitostí na LV
Číslo LV: Katastrální území:
518 Žarošice [794627]
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Lipoldová Marie Stehlík Petr Stehlíková Kateřina Vetr Václav
Adresa Jarmily Glazarové 340/7, Hejčín, 77900 Olomouc Kostelecká 183, 25063 Mratín Kostelecká 183, 25063 Mratín Amforová 1930/17, Stodůlky, 15500 Praha
Parcely Parcelní číslo 5394 5700 Stavby Na LV nejsou zapsány žádné stavby.
Informace o parcele Parcelní číslo: Obec: Katastrální území: Číslo LV: Výměra [m2]: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku:
5394 Žarošice [586790] Žarošice [794627] 518 490 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zahrada
Parcelní číslo: Obec: Katastrální území: Číslo LV: Výměra [m2]: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku:
5700 Žarošice [586790] Žarošice [794627] 518 3052 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK orná půda
Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vetr Václav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské
-9-
Podíl 1/4 1/4 1/4 1/4
6.2.
Snímek z katastrální mapy
- 10 -
- 11 -
6.2.
Mapy
- 12 -
