Znalecký posudek číslo 1961 - 47/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Byt č. 1357/22 s příslušenstvím ( dle zák.č. 72/1994 Sb); kraj: Středočeský, obec: Beroun, Košťálkova 1357, 266 01
Katastrální údaje:
0202 okres Beroun, 531057 obec Beroun, 602868 k.ú. Beroun, LV 7502
VLASTNÍK:
Bálková Jana, Košťálkova 1357/13, 26601 Beroun 1, r.č. 526105/029
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983
telefon +420 544 508 311
13
Fax +420 544 508 312
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
DIČ CZ5806031220
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 2373/10-30 ze dne 15.7. 2010 Brno, Veveří 125, 616 45
telefon 608735580
6.8.2010
Počet příloh:
3
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
7.8.2010 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
9/0
změna stavby rekonstrukce
1966
z toho podzemní:
1
udržovaná
z toho nadzemní:
8
neudržovaná Počet bytů:
64
Bytová jednotka Dům
Č. bytu
Typ
PP bytu
m
1357
1357/22
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
3+1/L
2
62,00
Balkon
m
2
0,00
Terasa
m
Sklad
2
m
0,00
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
Garáž
2
m
0,00
2
0,00
Zahrada
m
Celková plocha jednotky 2 m
2
0,00
Obecná cena
Kč/m
62,00
2
23 000
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti - bytu. Rizika nemovitosti: K nemovitosti - bytu - se vážou omezení vlastnického práva dle části C listu vlastnictví: zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Další jiná omezení nebo věcná břemena nezjištěna.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
1 426 000 686 203 1 426 000 24 950
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný byt 3 + 1, 62 m2 , 6. NP, sklep, balkon. Typový panelový obytný dům, standardně vybavený. Budova má dvě sekce, 8 NP a 1 PP, obytná zóna na západním okraji obce, Plzeňské předměstí. Solidní nemovitost. V roce 2009 provedeno zateplení štítů, plastová okna, oprava společných prostor. Na omezení vlastnických práv není při ocenění brán zřetel. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne 7.8.2010
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing. Ivan Rut
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - byt.č. 1357/22, velikost 3 + 1, včetně spoluvlastnického podílu v rozsahu 62/3592 na společných částech budovy č.p. 1356 a 1357 a stavebním pozemku st.p.č. 4377 - zast. plocha a nádvoří, o výměře 376 m2 a st.p.č. 4378 - zast. plocha a nádvoří, o výměře 450 m2 , ulice Košťálkova, k.ú. Beroun, obec Beroun, okres Beroun - jsou vedeny u KÚ pro Středočeský kraj, KP Beroun na listech vlastnictví LV č. 7502 (byt), LV č. 4797 ( byt. dům a pozemky). Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - byt. j. č. 1357/22 velikosti 3 + 1, je situována v 6. NP obytné budovy č.p. 1356, 1357. Jedná se o samostatný byt, zbudovaný cca v roce 1966. Jedná se o bytovou jednotku podle zák. č. 72/94 Sb. Během užívání byla prováděna běžná stavební údržba. V 90. letech oprava střechy, nové stoupačky. V roce 2009 zateplení štítů fasády a nový nástřik, plastová okna, oprava společných prostor aj. Budova je tvořena dvěma panelovými montovanými typovými řadovými sekcemi se samostatnými vstupy a č.p.1356 a 1357. V budově je ke dni ocenění vymezeno celkem 2 x 32 = 64 bytových jednotek a žádné nebytové prostory. Budova se nachází na západním okraji zastavěného území města, v ulici Košťálkově, k.ú. a obec Beroun, na terénně upraveném rovinném pozemku, v sídlištní lokalitě zástavby obytných domů, Plzeňské předměstí, západně od centra města. Přístup k lokalitě je zajištěn po zpevněné vnitroblokové komunikaci od veřejné obecní komunikace. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem centra města a dálnice D5. Ke dni ocenění je nemovitost - byt - běžně užíván a není pronajatý. Asi 300 m jižním směrem probíhá dálnice D5 Plzeňská. Pozemky -
st.p.č. 4377 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 1357, o výměře 376 m2. st.p.č. 4378 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 1356, o výměře 450 m2. Spoluvlastnický podíl jednotky 62/3592. Pozemek pravidelného tvaru zastavěný obytným domem č.p. 1356 a 1357 a malými předzahrádkami. Pozemky jsou rovinné, terénně upravené, přístupné ze zpevněné vnitroblokové obecní komunikace, od ul. Košťálkovi. V místě je napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace, plynu, dálkové vytápění.
–4– Klidná obytná lokalita v západním okraji města, západně od centra, zastavěné území, město Beroun. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků. Obec Beroun má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 18517 obyvatel a má statut okresního města. Obec se rozkládá asi 20 km na JZ od hlavního města Prahy u dálnice D5 nad řekou Berounkou. V místě komplexní občanská vybavenost a infrastruktura. Inženýrské sítě - vodovod, el., kanalizace, plynovod, telefon, dálkový rozvod tepla. Doprava : MHD, železnice, okresní silnice, dálnice D5. Dostupnost centra města cca 5 minut autem, Praha 10 minut. Nabídka pracovních možnost v místě. Příznivé životní prostředí, rekreační oblast povodí Berounky, Karlštejnsko, Křivoklátsko, Český Kras atd. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. 300 m jižně probíhá frekventovaná plzeňská dálnice D5. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán nemovitost je situována v okrajové části obce v zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení . Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiná omezení nezjištěna ani objednatelem doložena. Při ocenění nemovitosti není na uvedená omezení brán zřetel.
Obec -
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 6.8.2010 za přítomnosti znalce a asistenta znalce.
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g)
Výpis z katastru nemovitostí KP Beroun LV č. 7502 ze dne 15.7.2010 a informace z KN. Kopie kat. mapy k.ú. Beroun, ze dne 28.7.2010. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 616 45 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 2373/10-30 ze dne 15.7.2010. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem a obyvateli domu č.p. 1357. Informace získané z realitního trhu. Fotodokumentace. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
–5–
5. Vlastnické a evidenční údaje - jednotky: Byt.j. č. 1357/22 - v budově č.p. 1356, 1357, Beroun, okres Beroun - pozemky stavební a obytná budova: St.p.č. 4377 - zast. plocha a nádvoří, byt. dům č.p. 1357, o výměře ........ St.p.č. 4378 - zast. plocha a nádvoří, byt. dům č.p. 1358, o výměře.....
376 m2 450 m2
- v k.ú. Beroun, obec Beroun, jsou vedeny u KP Beroun na LV č. 7502 a 4797. Vlastníkem bytu a spoluvlastníkem budovy je : Bálková Jana, Košťálkova 1357/13, 266 01 Beroun 1, r.č. 526105/029 Spoluvlastnický podíl jednotky = 62/3592
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění obytné budovy č.p. 1356 a 1357 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 1356 a 1357 nebyla předložena k dispozici. Budova byla postavena v rámci výstavby sídliště na plzeňském předměstí v 60. letech 20. století, cca v roce 1966. Stáří původního objektu ke dni ocenění je 44 roků. Jedná se o typový panelový vícebytový obytný objekt s plochou střechou. Během užívání byla prováděna běžná nepravidelná stavební údržba. V roce 2009 zateplení štítů fasády s novým nástřikem, plastová okna, oprava společných prostor.
7. Celkový popis nemovitosti Obytná budova č.p. 1356, 1357 je samostatně stojící, podsklepená, s 8 NP, s plochou střechou. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Budova sestává ze dvou řadových sekcí se samostatnými vstupy a č.p. V domě je dle KN celkem vymezeno 2 x 32 = 64 bytových jednotek a žádné nebytové prostory. Čtyři byty na podlaží v sekci. Hodnocený byt č. 1357/22 velikosti 3 + 1 je situován v 6. NP domu č.p. 1357. Užitná plocha bytu je 62 m2 plus sklepní kóje. Jedná se o byt v osobním vlastnictví. Ke dni ocenění je jednotka běžně užívána, není pronajata.
8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Byt č. 1357/22 c) Ocenění porovnávací metodou
–6–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměry, hodnocení a ocenění
Popisy objektů Byt
a) Byt 1) Byt č. 1357/22 Popis společných konstrukcí budovy : Základy tvoří betonové pasy s izolacemi. Svislé konstrukce jsou montované z betonových celostěnových dílců. Stropy montované betonové panelové s rovným podhledem. Střecha je plochá, dvouplášťová. Krytina je z živičných pásů, vícevrstvá. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda s barevným nástřikem, zateplení štítů. Schody společné betonové typové se zábradlím. Elektroinstalace světelná i motorová. Bleskosvod s uzemněním. Vnitřní vodovod studené i teplé vody. Vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů do veřejného řadu. Vnitřní plynovod zemního plynu. Výtah osobní. Popis konstrukcí a vybavení jednotky : Vnitřní povrchy tvoří omítky vápenné štukové, malby. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Dveře typové, náplňové, plné i prosklené, kovové zárubně. Okna plastová, izol. dvojskla. Podlahy PVC. Vytápění ústřední teplovodní, dálkový přívod, radiátory. Ohřev TUV s dálkovým přívodem. Vybavení kuchyně plynový sporák, linka. Vnitřní hygienické vybavení - vana, umyvadlo, WC splachovací. Ostatní - rozvod TV, odvětrání, dom. telefon, zvonek. Soupis místností bytu :
kuchyně, 3 pokoje, předsíň, koupelna,WC, balkon, sklepní kóje
Vybavení náležející k bytu : vana, umyvadlo, WC, topná tělesa, vodoměry, listovní schránka, domácí zvonek a el. vrátný Technický stav : odpovídá stáří a průměrné stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti jsou zachovalé. Zjištěné závady :
nebyly zjištěny zásadní závady. Stáří bytu ke dni ocenění : 44 roků. Celková předpokládaná životnost : 100 roků.
–7–
Ocenění Pozemek
a) Pozemky a.1) Porovnávací hodnota a.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.reality.cz a seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Beroun bylo nalezeno ke dni ocenění 19 nabídek k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení, s nabídkovými cenami od cca 1.495,-- (Beroun, Na Homolce, navazuje na novou zástavbu RD, dle ÚP k zastavění RD, sítě na okraji pozemku, nutno zavést) až do 2.600,-- Kč/m2 (nová etapa zástavby RD na pomezí Berouna a Králova Dvora, IS vč. komunikací, pěkná poloha, dopravní dostupnost, komplexní řešení celého areálu). Nižší ceny u pozemků v okrajových nových lokalitách s neúplným zainvestování inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k centru města, či v lukrativních lokalitách. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace o prodejnosti pozemků, ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený stavební pozemek má celkovou výměru 826 m2 (zast. plochy s domy č.p. 1356 a 1357), IS - voda, el., plyn, kanalizace, dálkové vytápění, zpevněné komunikace, možnost parkování u domu, bez omezení vlastnického práva, situování v okrajové části zastavěného území obce, sídlištní zástavba, Plzeňské předměstí. Občanská vybavenost v místě. Spoluvlastnický podíl bytu ke stav. pozemku činí 62/3592. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Beroun - Na Homolce, stavební pozemek 1525 m2, v žádané lokalitě města Berouna, nezasíťovaný (sítě na okraji pozemku), svažitý a navazuje na zástavbu RD. Dle vyjádření stavebního odboru města Berouna je určen ke stavbě RD - maximálně 2 nadzemní podlaží s využitelným podkrovím. Nabídková cena. Nabídková cena: 2 279 875,– Kč Výměra: 1 525,00 m2 Jednotková cena: 1 495,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 1 345,50 Kč/m2 Váha: 1,00 Beroun - stavební pozemek 891 m2, nová etapa bydlení v atraktivní lokalitě na rozhraní Berouna a Králova Dvora. Luxusní lokalita na okraji lesa, vysoko nad oběma městy s nádherným výhledem na Koněprusy. Výstavba 29 řadových domů, 4 dvojdomy a 39 stavebních parcel. Lokalita v dosahu veškeré občanské vybavenosti. Napojení na MHD,
–8– linkové spojení do Prahy, exit č.18 dálnice D5 vzdálen 1,2km , supermarkety a čerpací stanice vzdáleny do 500m. IS kompletní v místě. Nabídková cena. Nabídková cena: 2 093 850,– Kč Výměra: 891,00 m2 Jednotková cena: 2 350,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 2 115,– Kč/m2 Váha: 1,00 2 Beroun - stavební pozemek 969 m , v nové zástavbě RD. Pozemek je částečně oplocený v mírném jižním svahu s krásným výhledem do okolí. Přístupová komunikace je zpevněná.Z IS je k dispozici voda,kanalizace a elektřina přímo na pozemku. Občanská vybavenost v dosahu. Nabídková cena. Nabídková cena: 1 930 000,– Kč Výměra: 969,00 m2 Jednotková cena: 1 991,74 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 1 792,57 Kč/m2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha, dům č.p.1357 Zastavěná plocha, dům č.p.1356 Výměra – celkem (V):
1 345,50 1 751,02 2 115,– 1 750,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
p.č. 4377
Výměra 376,00 m2
4378
450,00 m2 826,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 826,00 m2 × 1 750,– Kč/m2
=
1 445 500,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
62 / 3 592 24 950,17 Kč
Pozemky – zjištěná cena:
24 950,17 Kč
–9– Byt
b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. b.1.1) Byt č. 1357/22 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Byt v budově Budova: J1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Podlahové plochy bytu: Název Koef. Byt č. 1357/22 1,00 Sklepní kóje 0,10 Podlahové plochy bytu – celkem:
Plocha 62,00 m2 + 1,50 m2 = 63,50 m2
Celková započítaná podlahová plocha:
=
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – beton. pasy izolované 5,40 % 2. Svislé konstrukce – Montované z ŽB stěnových panelů 18,20 % 3. Stropy – betonové, panelové s rovným podhledem 8,40 % 4,90 % 4. Krov, střecha – plochá střecha 5. Krytiny střech – živičné pásy vícevrstvé 2,30 % 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové, nátěry, malby 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – nástřik, probarvená stěrka, se 2,90 % zateplením štítů 9. Vnitřní obklady keramické – keramické v koupelně, kuchyni 1,30 % 10. Schody – betonové se zábradlím 2,90 % 11. Dveře – typové voštinové hladké, plné i prosklené, ocel. 3,30 % zárubně 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová bílá, izol. dvojskla 5,30 % 14. Povrchy podlah – PVC, parkety 3,00 % 15. Vytápění – dálkové teplovodní, radiátory 4,80 % 5,10 % 16. Elektroinstalace – světelná i motorová 17. Bleskosvod – s uzemněním 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – studené i teplé vody 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace – od všech hyg. zařízení do veřejného řadu 3,10 % 0,40 % 20. Vnitřní plynovod – zemní plyn 21. Ohřev vody – dálkový přívod z výměníku 2,20 %
62,15 m2
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
– 10 – Název, popis 22. Vybavení kuchyní – plynový sporák, linka 23. Vnitřní hygienické vybavení – vana , umyvadlo , wc splachovací 24. Výtahy – osobní 25. Ostatní – rozvod TV antény, slaboproud, telefon, odvětrání, zvonek, sklep 26. Instalační prefabrikovaná jádra – instalační šachty
Obj. podíl Hodnocení 1,90 % Standardní 3,90 % Standardní 1,30 % Standardní 5,70 % Standardní 3,70 % Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 × 2,90 % 13. Okna 0,54 × 5,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 + 0,0157 + 0,0286 = 1,0443
Ocenění: Základní jednotková cena: 8 020,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 1,0370 × 1,0443 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1620 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,0000 Základní jednotková cena upravená: = 19 716,21 Kč Základní cena upravená: 62,15 m2 × 19 716,21 Kč Základní cena bytu:
= =
1 225 362,45 Kč 1 225 362,45 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 44 roků Předpokládaná další životnost: 56 roků Opotřebení: 100 × 44 / (44 + 56) = 44,000 % Odpočet opotřebení: 1 225 362,45 Kč × 44,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
539 159,48 Kč 686 202,97 Kč
Byt č. 1357/22 – zjištěná cena:
686 202,97 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti, tedy přímo v obci Beroun. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz v současné době. Bylo nalezeno celkem 58 nabídek k prodeji bytů velikosti 50 až 100 m2 v osobním vlastnictví. Nabídkové ceny od 1.149.000,-- Kč (Nový byt 2+1, 50 m2 , zvýšený suterén, OV, zděný dům, IS v místě, včetně zařízené kuchyně) až do 6.406.000,-- Kč (Nový byt 3+KK, 100 m2, osobní vlastnictví, cihlový dům, Rezidence Golf Beroun, Na Veselce, uzavřený areál, se sklepem a gar. stáním ).
– 11 – Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 25 % nižší než nabídková cena. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - byt v osobním vlastnictví, samostatný byt 3 + 1, má obytnou plochu 62,0 m2 + sklepní kóje, standardní vybavení, hyg. zařízení, dálkový přívod ÚT, klidné situování, pozemky rovinné, udržované, IS voda, el., kanalizace, plyn, dálkové vytápění. Dům po zateplení štítů s novými plastovými okny, nové stoupačky, opravená střecha a společné prostory. Celkově dobrý technický stav. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Beroun - Košťálkova ul., Byt 3 + 1, 78 m2, světlý byt, okraj Berouna směr Králův Dvůr. Byt se nachází v 6. patře panelového 12. podlažního domu se 2 výtahy, orientace oken na východ a západ. V OP je dřevěná podlaha, dále PVC a koberce. V chodbě původní vest. skříň, kuchyň s jídelnou, prostorná lodžie s východní orientací. V domě jsou nová plastová okna, fasáda, zateplení, rozvody vody, odečty topení. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 950 000,– Kč Množství (M): 78,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 1,00 Kzdroj info: 0,80 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 20 000,– Kč Váha (V): 1,0 Beroun – byt 2 + 1, 56 m2, balkon, po rekonstrukci, panelový dům 8 NP a 1 PP, byt 7. NP. V bytě jsou nová pl. okna, um. jádro s keramickým obkladem, kuch. linka, plovoucí podlahy, dlažba. K bytu náleží sklep na patře. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Výborná dopravní dostupnost do Prahy. Volný. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 580 000,– Kč Množství (M): 56,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 1,00 Kzdroj info: 0,85 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 23 982,14 Kč Váha (V): 1,0
– 12 – Beroun - byt 3 + 1, 68 m2, s lodžií, nedaleko centra Berouna, 2. patro/5, s výtahem. K bytu náleží komora na patře a sklepní kóje. Lodžie s výhledem do zeleně. Nová plastová okna, původní udržované jádro. Byt je ihned volný k nastěhování. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborná dopravní dostupnost. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 2 450 000,– Kč Množství (M): 68,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 1,00 Kzdroj info: 0,70 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 25 220,59 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy:
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
20 000,– Kč 23 067,58 Kč 25 220,59 Kč
23 000,– Kč × 62,00 m2 už. plochy = 1 426 000,– Kč
– 13 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Na omezení vlastnických práv není při ocenění brán zřetel. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty nemovitosti, neboť tato hodnota se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle porovnávací metody
24 950,17 Kč
Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem
686 200,– Kč 1 426 000,– Kč
Obvyklá cena nemovitosti – bytu č. 1357/22 s příslušenstvím, k.ú. a obec Beroun – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
1 426 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistadvacetšesttisíc Kč
V Úvalech dne 7.8.2010
V Úvalech dne 7.8.2010 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
