Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny číslo 3348/17/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Vlastník bytové jednotky a spoluvlastník podílu ve výši 1013/100000, na spol. částech domu a pozemku p.č. st. 793 : OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Bytová jednotka č. 692/9, v obytném domě čp. 692, na st.p.č. 793, Podíl na společných částech domu čp. 692 a pozemku označeném jako p.č. st. 793 ve výši 1013/10000 Husova 692, 562 01 Ústí nad Orlicí Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, k.ú. Ústí nad Orlicí, LV: 4755 SJM Vencl Miroslav a Venclová Pavlína, oba bytem Husova 692, 562 01 Ústí nad Orlicí
Dražební kancelář Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 telefon: DIČ:
Ing. Petr Schwarzbach Tyršovo nám. 92, 560 02 Česká Třebová
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření = 9.04. 2015 Datum k němuž se ocenění provádí: 20 1
Telefon: 777 123 753 fax:
e-mail:
[email protected]
Provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA
Počet stran: Počet vyhotovení
e-mail:
fax:
Současný stav 700 000 Kč
Budoucí stav
Datum zpracování :
10.04. 2015
Z toho počet příloh:
12
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1922, nástavba II.NP včetně zastřešení 1969
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce:
zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení v současné době volný, vybydlený bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmysloá zóna ostatní nákupní zóna Přípojky nefunkční: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
3
Konstrukce: Využití: Okolí : Přípojky:
2
2+1
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Vnitřní zastavěná část navazující na centrum dobrý lokální plynové GAMATY dobrá do 6-ti měsíců
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
Bytová jednotka dle prohlášení vlastníka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP Balkon Terasa Sklepní Garáž. vlastního koje stání bytu 692/9
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
Půdní koje
m2
m2
m2
m2
ks
m
89,58
1,82
0,00
8,60
0
16,92
2
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
Počet bytů/nebytů
10/0
Podíl na Obvyklá cena společných přepočtená částech domu a (92,44 m2) pozemku Kč/m2
1013/10000
7 572
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
sociální riziko
záplavová a zátopová oblast
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení
ano /
ostatní omezení
evidence v KN
ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
700 000,00 Kč Nehodnotí se 776 496,00 Kč 700 000,00 Kč
Obvyklá cena
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Poloha nemovitosti
- Informace z MÚ, stavební odbor, Ústí nad Orlicí, paní Tothová. - Výpis z katastru nemovitostí LV 4755, ze dne 13.03.2015 k.ú. Ústí nad Orlicí. - Snímek z katastrální mapy - internetové stránky cuzk.cz Prohlídka stavby ze dne 9.04.2015. Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Bývalé okresní město je stále významným městem regionu, leží při silnici č.I/14, která spojuje Českou Třebovou s městy Ústí nad Orlicí, Vamberk, Náchod a dále na hlavní železniční trati Praha – Brno (Olomouc). Celková občanská vybavenost odpovídá jeho velikosti. Obchodní řetězce PENNY, TESCO, LIDL, nové obchodní centrum, krytý plavecký bazén, polokryté zimní kluziště, tenisové a volejbalové kurty, fotbalový stadión, koupaliště. V posledních letech probíhá příkladná investiční výstavba, modernizace a přístavba nemocnice, hudební škola, výstavba rodinných domů. Krajní řadový obytný dům se nachází ve vnitřní zastavěné části města, v ulici Husova, cca 20 m SV od divadla. Místo velmi atraktivní.
Popis omezení rizik nemovitostí Prohlídka a zaměření Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Pronájem jednotky
Evidence v KN
Prohlídka a zaměření jednotky ze dne 9.04.2015, za přítomnosti majitelů bytové jednotky. Riziko nezjištěno Dle databáze Pojišťovny KOOPERATIVA, a.s. se obytný dům nachází ve II. RZP. Dle zákresu záplavového území města Ústí nad Orlicí, (GIS mapy Pardubického kraje) se objekt nachází mimo záplavové území města. Přístup bezproblémový z ulice Husova na p.č. 2522/1 – ost. komunikace a přes, pozemek (před domem) označený jako p.č. 431/4 – ost. plocha. Pozemky ve vlastnictví Města Ústí nad Orlicí. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Na LV v oddíle „C“ jsou vyznačena následující omezení: 7 x nařízení exekuce, 6 x zástavní právo exekutorské, 1 x zástavní právo smluvní, 2 x rozhodnutí o úpadku a 3 x exekuční příkaz k prodeji. Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněny. Dle předloženého evidenčního listu č. 692/9, od 01/04/2010, v bytě bydlí : Vencl Miroslav, vlastník, trvale; Venclová Pavlína, vlastník, trvale; Vencl Miroslav, syn, trvale; Venclová Simona, dcera, trvale; Vencl David, syn, trvale; Venclová Anna, dcera, trvale; Jednotka je zapsána na LV č. 4755, k.ú.Ústí nad Orlicí, část obce Ústí nad Orlicí.
Popis jednotlivých staveb Obytný dům postaven v roce 1922 jako podsklepený jednopodlažní, v roce 1969 Popis stavby
Popis jednotky
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
nastavěno II. NP, ve kterém je umístěna oceňovaná jednotka. Jedná se o koncový řadový obytný dům, s celoplošným podsklepením, dvěmi nadzemními podlažími a vysokou sedlovou střechou. Svislé nosné konstrukce a příčky jsou zděné, stropy dřevěné s rákosovým podhledem. Objekt napojen na přípojky elektriky, vody, kanalizace a plynu. Bytová jednotka 692/9 se nachází ve II. NP, vlevo od schodiště a je tvořena bytem 2 + 1 s příslušenstvím. Jednotka v podstatě v původním stavu z roku 1969. V roce 2010 osazen nový plynový boiler a dle prohlášení majitelky provedena výměna stoupaček. 2 2 Bytová jednotka 2 + 1 je tvořena: předsíní – chodbou - 19,86 m , kuchyní – 21,21 m , 2 2 2 2 pokojem – 18,35 m , ložnicí - 21,60 m , koupelnou - 3,90 m , WC - 1,12 m , spíží – 2 2 1,14 m a balkonem – 1,82 m . Dle evidenčního listu vlastníka, s jednotkou je dále 2 2 užívána dřevěná sklepní kóje - 8,60 m a dřevěná půdní kóje – 16,92 m . Obytný dům i jednotka jsou v původním stavu s průběžně prováděnou základní běžnou údržbou. Základní jednopodlažní, celoplošně podsklepený objekt byl postaven v roce 1922, v roce 1969 byla provedena nástavba II. NP a nové zastřešení sedlovou střechou včetně položení střešní krytiny a klempířských konstrukcí.
-3-
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy
Popis Betonové Zděné ve skladebné tl. 450 mm Dřevěné s rákosovým podhledem Sedlová Eternitové šablony Pozinkovaný plech Štuková omítka Břízolitová omítka Keramické Betonové s terasem, na půdu betonové Sololitové do ocelové zárubně Nejsou osazena Dřevěná zdvojená Dřevěné, případně keramická dlažba Lokální Gamaty 230 V Je osazený Rozvod studené a teplé vody Napojeno na městskou kanalizaci Je proveden Plynový boiler Kombinovaný sporák obložená vana, umývadlo, WC neobložené, samostatné není osazen
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název obytná/hlavní místnost – chodba obytná/hlavní místnost – kuchyně obytná/hlavní místnost – pokoj 1 obytná/hlavní místnost – pokoj 2 obytná/hlavní místnost – koupelna obytná/hlavní místnost - WC obytná/hlavní místnost - spíž obytná/hlavní místnost – balkon Sklepní kóje Půdní kóje
Typ výměry Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt
Celková podlahová plocha
Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha 19,86 m2 19,86 m2 19,86 m2 21,21 m2 21,21 m2 21,21 m2 18,35 m2 18,35 m2 18,35 m2 2 2 21,60 m 21,60 m 21,60 m2 2 2 3,90 m 3,90 m 3,90 m2 2 2 1,12 m 1,12 m 1,12 m2 2 2 1,14 m 1,14 m 1,14 m2 1,82 m2 0,31 m2 8,60 m2 0,86 m2 16,92 m2 1,69 m2 116,92 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Přepočtená podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří přepočtené Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 92,44 20 000 1 848 800,00 100,00 70 50 58,00 776 496,00
-4-
89,58 m2
92,44 m2
Porovnávací hodnota Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2
Bytová jednotka 3 + 1
Ústí nad Orlicí.
Zděný obytný dům z roku 1974, se nachází ve vnitřní zastavěné části města, cca 100 m jižně od supermarketu LIDL. Dům je napojen na přípojky: vodovodní, kanalizační, elektro a plynovou. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Samostatně stojící zděný šestipodlažní obytný dům s novým výtahem. Bytová jednotka se nachází ve III. NP. jako vnitřní byt. Před deseti lety byla provedena rekonstrukce, vyzděna koupelna a samostatné WC a vyměněny původní okna za plastová. Vytápění je ústřední centrální s ocelovými radiátory, ohřev teplé užitkové vody vlastní plynovou karmou. V současné době je odstraněna kuchyňská linka a probíhá oprava podlahy v jednom pokoji. Přepočtená podlahová plocha 76 m2. Prodejní cena 1 000 000,00 Kč. Realizace prosinec 2013. Součástí prodeje byla nedaleko stojící vnitřní řadová garáž, obvyklou cenu garáže odhaduji na 150 000,00 Kč. Cena bez garáže odpovídá 850 000,00 Kč, jednotková cena 11 184 Kč/m2. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost bytu - menší podlahová plocha, ale byt 3 + 1 koeficient 0,85; Provedení a vybavení - lepší po rekonstrukci v roce 2005 - koeficient 0,90; Celkový stav - lépe udržovaný - koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena; Lokalita srovnatelná; Velikost bytu - menší podlahová plocha, ale byt 3 + 1; Provedení a vybavení lepší po rekonstrukci v roce 2005; Celkový stav – lépe udržovaný; Vliv pozemku - bez vlivu;
zděná stavba
76,00
III. NP
3+1
850 000
11 184
Byt 2 + 1
0,69
7 717
Ústí nad Orlicí
Bytová jednotka 2+1 v osobním vlastnictví v obci Ústí nad Orlicí, ul. Špindlerova. Byt je situován v I. nadzemním podlaží cihlového domu. Bytový dům je po revitalizaci. Dispozice bytu: vstupní chodba, prostorná kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj a ložnice. Koupelna s vanou, samostatná toaleta. Byt prošel rekonstrukcí - zděné jádro, nová dlažba v kuchyni a chodbě, elektřina v mědi, plastová okna. UT plynové - vlastní plynový kotel, el. 230 V, vodovod městský. K bytu přísluší sklep v I. PP. Přepočtená podlahová plocha 68 m2. Prodejní cena 899 000,- Kč, realizace v prosinci 2014, jednotková cena 13 220 Kč/m2.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší podlahová plocha - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena; Lokalita srovnatelná; Velikost objektu - menší podlahová plocha; Provedení a vybavení lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu;
zděný
68,00
I.NP
2+1
899 000
Družstevní byt 3 + 1
13 221
0,58 Ústí nad Orlicí
-5-
7 668
Jedná se o bytovou jednotku 3 + 1 (podl. plocha 84,83 m2) umístěnou v panelovém, podsklepeném osmipodlažním domě, tvořeném třemi sekcemi. Dům nezateplený, v původním stavu, kromě nové krytiny a nového bezbariérového výtahu. Vnitřní bytová jednotka umístěná v VI. NP je s původním umakartovým jádrem, koupelna obložena keramickým obkladem v roce 2005. V roce 2011 osazena plastová okna, zasklená dvojsklem a opatřená vnitřními žaluziemi, v témže roce osazen sporák s elektrickou troubou a sklokeramickou deskou. Stavebnětechnický stav jednotky velmi dobrý. Přepočtená podl. plocha 81,71 m2, prodejní cena 857 000,00 Kč, realizace duben 2015.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší podlahová plocha, ale byt 3 + 1 koeficient 0,90; Provedení a vybavení - udržovaný panelový dům s plastovými okny koeficient 0,90; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena; Lokalita srovnatelná; Velikost objektu - menší podlahová plocha, ale byt 3 + 1; Provedení a vybavení - udržovaný panelový dům s plastovými okny; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu;
Panelová nezateplená
81,71
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
VI. NP
3+1 9,97 %
857 000
10 488
0,73
Variační koeficient po úpravách: 92,45 m2 7 656 Kč/m2 Minimální cena: 2 7 680 Kč/m Průměrná cena: 7 717 Kč/m2 Maximální cena: 7 700 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
Porovnávací hodnotu odhaduji na ……………………………………. 700 000,00 Kč
-6-
7 656 0,34 % 707 797 Kč 710 016 Kč 713 437 Kč 711 865 Kč
Stanovení obecné ceny Obvyklá cena ve smyslu zákona 151/197 Sb. je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného případně obdobného majetku nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku. Vychází se z uskutečněných prodejů případně z nabídek podobných srovnatelných bytových jednotek. V našem případě se jedná o bytovou jednotku 2 + 1, (podlahovou plochou odpovídající velkému bytu 3 + 1) umístěnou ve II. NP dvojpodlažního obytného domu se sedlovou střechou.
Výhody : Bytový dům umístění v zastavěné části města, nedaleko centra, vedle divadla. Vnitřní nadstandardně velký byt 2 + 1, s vlastním lokálním plynovým topením a ohřevem teplé vody v plynovém boileru. Mimo vlastní jednotku (ve sklepě a na půdě) jsou umístěny s jednotkou užívané kóje, využívané jako skladiště. S tichým souhlasem města, je vlastníky BJ v domě, užívám obecní pozemek za domem jako zahrada. Nevýhody : Jednotka v podstatě v původním stavu, z roku 1969, kdy bylo nastavěnou II. NP, ve kterém je jednotka umístěna. Nad rámec základní běžné údržby byl v roce 2010 osazen plynový boiler. Není zajištěn bezbariérový vstup. Obývací pokoj je přístupný pouze přes kuchyni. Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu ve výši ……….. 700 000,00 Kč. slovy : Sedmsettisíckorunčeských
V České Třebové dne 10.04. 2015
Vypracoval:
-7-
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 09.11.1990, č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3348/17/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla.
V České Třebové dne 10.04. 2015
Vypracoval:
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí č. 4755, ze dne 13.03.2015 – oceňovaný byt Snímek katastrální mapy Evidenční list vlastníka jednotky Fotodokumentace nemovitosti Záplavové území města GIS mapy Pardubického kraje + databáze pojišťovny Kooperativa Mapa oblasti.
-8-
počet stran A4 v příloze: 6 1 1 2 1 1
-9-
