Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny číslo 3190/35/2013 6
Bytová jednotka č. 1978/2 , není vymezena na základě zákona 72/94 Sb. není tedy zapsána na listu vlastnictví. Jedná se o ocenění členských práv a povinností k družstevnímu bytu, vztahující se zejména k nájmu tohoto bytu ve družstevním bytovém domě. Semanínská 1978, 560 02 Česká Třebová Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Česká Třebová, k.ú. Česká Třebová, LV: 436
NEMOVITOST:
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Vlastník budovy čp. 1978: Bytového družstva Pod Břízami 678, IČ:27522261, se sídlem Česká Třebová, Semanínská 1976 Bytového družstva Pod Břízami 678, IČ:27522261, se sídlem Česká Třebová, Semanínská 1976 Vlastník pozemků st. 3303/1 a st. 3304/2: Dražební kancelář Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 telefon:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
DIČ:
Ing. Petr Schwarzbach Tyršovo nám. 92, 560 02 Česká Třebová
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
IČ:
telefon: 777 123 753
DIČ:
fax:
Datum místního šetření: stran
e-mail:
[email protected]
Stanovení obvyklé ceny za odstupné za převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu č. 2, v družstevním obytném domě čp. 1978 v ulici Semanínská v České Třebové.
Současný stav 350 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran: 11
e-mail:
fax:
03.7. 2013
Budoucí stav
Datum zpracování :
03.7. 2013
Počet příloh:
4
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
celková
stavba dokončena v r. 1979 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna,
dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
5
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ
1978/2
1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová nesrostlá část města dobře udržovaná ústřední dálkové prodejná od 6 do 12 měsíců
z toho podzemní:
1
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
z toho nadzemní:
PP Balkon Terasa Zděný vlastního sklep bytu
4+1
rekonstrukce ostatní - stoupačky
4
Počet bytů/nebytů
8/0
Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
ks
m
79,45
1,85
0,00
9,00
0
0,00
Kč/m2
m
90,25
3 880,00
Kč/m2
(93,97)
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
sociální riziko
záplavová a zátopová oblast
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení
ano /
ostatní omezení ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
350 000 Kč Nehodnotí se 1 089 851,00 Kč 350 000 Kč
Obvyklá cena
-2-
evidence v KN
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Poloha nemovitosti
Informace z: MÚ, majetkový odbor, Česká Třebová, paní Hamplová – původní vlastník domu TEZA s.r.o. Česká, Jiří Kadavý – stavební technik – správce domu Roman Němec – právní zástupce Bytového družstva Pod Břízami 678, IČ:27522261, se sídlem Česká Třebová, Semanínská 1976, vlastník domu Snímek z katastrální mapy - internetové stránky cuzk.cz Prohlídka stavby ze dne 3.07.2013. Město Česká Třebová je významným městem regionu, leží při silnici č.I/14, která spojuje Českou Třebovou s městy Ústí nad Orlicí, Vamberk, Náchod a je důležitým železničním uzlem na hlavním koridoru Praha - Brno nebo Olomouc. Celková občanská vybavenost odpovídá jeho velikosti. Obchodní řetězce BILLA, TESCO, KAUFLAND, LIDL, 2 x zdravotní středisko, krytý plavecký bazén, kryté zimní kluziště, tenisové a volejbalové kurty, fotbalový stadión, sjezdovka s večerním lyžováním, upravované běžecké tratě – zima i léto, Zalesněné okolí města poskytuje výborné podmínky k aktivnímu odpočinku a relaxaci. Lokalita SEMANÍNSKÁ, ve které se nachází obytný dům, je nesrostlá samostatná část města. Jedná se o demograficky negativně zatíženou lokalitu. (Obytný dům se nachází v přední, relativně méně takto zatížené části). Z tohoto důvodu jsou byty (i rekonstruované) v této lokalitě těžce prodejné, obvyklá cena se pohubuje cca na jedné třetině ceny ve vlastním městě.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN
Jedná se o demograficky negativně zatíženou lokalitu, ve které jsou soustředěni sociálně potřební občané města. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Přístup bezproblémový ze silnice na p.č. 3585/1 – silnice, přes pozemky označené jako p.č. 1774/3 – ttp, 1774/6 – ttp. a p.č. 1785/2 – st. plocha. Všechny tyto pozemky jsou ve vlastnictví Města Česká Třebová. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno List vlastnictví mně nebyl předložen, z nahlížení do katastru nemovitostí, informace o stavbě jsem zjistil, že na stavbě vázne věcné břemeno a zástavní právo smluvní. Domnívám se, že provedené rekonstrukce byly částečně financovány z úvěru, i když předseda družstva, se kterým jsem absolvoval venkovní prohlídku domu, mě informoval, že rekonstrukce byly hrazeny z naspořeného fondu oprav. Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna. Dům není rozdělen podle zákona 71/1994 Sb. na jednotky, v katastru nemovitostí je evidována pouze stavba čp.1978 na p.č. st. 3303/1 a st. 3304/2
Popis jednotlivých staveb Základy betonové, nosná konstrukce montovaná panelová, střecha rovná, krytina těžká Popis stavby a jednotky
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy
lepenka, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní úpravy povrchů jsou stěrkové, venkovní vymývaná fasáda. Vnitřní obklady keramické z roku 1995, schody prefabrikované betonové, okna plastová, dveře původní dřevěné do ocelové zárubně, vytápění a ohřev teplé užitkové vody dálkové, elektroinstalace 230 V, na plyn nelze napojit. Kuchyně je z největší pravděpodobností vybavena elektrickým sporákem, WC samostatné splachovací. Bytová jednotka 4 + 1 s příslušenstvím, které je tvořeno předsíní, koupelnou WC, balkonem a mimo jednotku v I. PP zděným sklepem. Jedná se nezateplený panelový dům čp. 1978, na st.p.č. 3303/1 a st. 3304/2 v k.ú. a obci Česká Třebová. Obytný dům postavený v roce 1979, v roce 1995 byla vyzděna nová bytová jádra, v roce 2010 provedena nová střešní krytina, v roce 2011 nová plastová okna v celém objektu, v roce 2012 nové stoupačky.
Popis Betonové panelové montované Panelové -3-
4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Rovná těžká lepenka pozinkovaný plech Stěrka vymývaná fasáda Keramické betonové prefabrikované hladké do ocelové zárubně nejsou osazena Plastová betonové s PVC ÚT dálkové 230 V je osazený rozvod teplé a studené vody, napojeno na městskou kanalizaci není proveden ohřev dálkový centrální kuchyňská linka, elektrický sporák obložená vana, umývadlo, WC samostatné není osazen recyklační odsávač par
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název obytná/hlavní místnost - kuchyně obytná/hlavní místnost - pokoj obytná/hlavní místnost - pokoj obytná/hlavní místnost - pokoj obytná/hlavní místnost - pokoj obytná/hlavní místnost - WC obytná/hlavní místnost - koupelna obytná/hlavní místnost - předsíň obytná/hlavní místnost - balkon sklep (mimo vlastní jednotku) – sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha Byt 8,70 m2 8,70 m2 8,70 m2 2 2 Byt 18,40 m 18,40 m 18,40 m2 2 2 Byt 12,05 m 12,05 m 12,05 m2 2 2 Byt 16,30 m 16,30 m 16,30 m2 Byt 12,05 m2 12,05 m2 12,05 m2 Byt 0,90 m2 0,90 m2 0,90 m2 Byt 3,50 m2 3,50 m2 3,50 m2 Byt 7,50 m2 7,50 m2 7,50 m2 2 Byt 1,85 m 0,31 m2 2 Byt 9,00 m 7,20 m2 2 2 90,25 m 79,40 m 86,91 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha - přepočtená Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 86,91 22 000 1 912 020,00 100,00 34 46 43,00 1 089 851,00
-4-
Budoucí stav
Porovnávací hodnota 1) Byt 3+1, 91 m², Česká Třebová – Semanínská – nabídka RK Byt v družstevním vlastnictví, se nachází ve 1. patře čtyřpodlažního domu, který je osazen novými plastovými okny s izolačními skly. Byt je po rekonstrukci vybaven plovoucími podlahami a zděným jádrem. Bytová jednotka je velmi prostorná, světlá a proporčně dobře řešená. Z rozměrné předsíně se vstupuje samostatně do všech místností, na WC, do koupelny, kuchyně, obývacího pokoje s lodžií, a dále do obou pokojů. K bytu patří sklep. Vytápění a ohřev teplé užitkové vody ústřední dálkové. V bytě je zavedena kabelová televize a internet. Umístění v okrajové stavebně nesrostlé části města, v blízkosti autobusová zastávka, dětské hřiště, obchod, restaurace. Nabídková cena 499 000,00 Kč, 2 jednotková nabídková cena 5 480,00 Kč/m . Nabízeno minimálně dva roky bez odezvy. (bytová jednotka se nachází ve stejném obytném domě ale čp. 1976) 2) Byt 2 + 1, Česká Třebová, Semanínská ulice – nabídka RK.
Prostorný byt 2+1 (64 m2) umístěný ve třetím NP nezatepleného panelového domu. V Bytě započala rekonstrukce a je nabízen včetně nezpracovaného materiálu. Z předsíně se velice prakticky vstupuje samostatně do všech místností a také do komory. Původní bytové jádro bylo vybouráno a nahrazeno nedokončenou konstrukcí ze sádrokartonu. K bytu patří zděný sklep. Vytápění ústřední dálkové, ohřev vody také. V bytě je zavedena kabelová televize a internet. Nabídková cena 260 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 4 063,00 Kč/m2.
3) Byt 2+1, v osobním vlastnictví, Česká Třebová – Semanínská. Byt v osobním vlastnictví 2+1 s lodžií v mezipatře o podlahové ploše 68 m² se nachází v 3. nadzemním podlaží panelového domu v České Třebové na ulici Semanínská . V původním jádře je jeden rok stará kuchyňská linka včetně digestoře a sporáku. Koupelna je po renovaci, okna jsou původní dřevěná. V domě jsou nové vstupní dveře včetně schránek, na topeních jsou termostatické hlavice a odpočtová měřidla. K bytu náleží 1 sklepní koje. Prodejní cena 290 2 000,00 Kč, jednotková cena 4 264 Kč/m , realizace léto 2012.
Oceňovaná jednotka se nachází ve stejné městské lokalitě jako porovnávané byty, jedná se o větší byt o které je z důvodu vyšších provozních nákladů menší zájem, vzhledem k tomu, že se jedná o družstevní byt, nelze jej zastavit z důvodu poskytnutí půjčky. Porovnávací hodnota odpovídá 350 000,00 Kč.
-5-
Stanovení obecné ceny Prohlídka byla provedena pouze zvenčí, za přítomnosti předsedy bytového družstva (pan Pěnčik) jako zástupce majitele domu. Do vlastního bytu jsme neměli přístup, proto jsem čerpal informace o bytové jednotce pouze zprostředkovaně. Lokalita SEMANÍNSKÁ, ve které se nachází obytný dům, ve kterém je umístěna oceňovaná jednotka v I. NP je nesrostlá samostatná část města Česká Třebová. Jedná se o demograficky negativně zatíženou lokalitu. (Obytný dům se nachází v přední, relativně méně takto zatížené části). Z tohoto důvodu jsou byty (i rekonstruované) v této lokalitě těžce prodejné, obvyklá cena se pohubuje cca na jedné třetině ceny ve vlastním městě. Výhody : v roce 1995 bylo vyzděno nové bytové jádra, v roce 2010 provedena nová střešní krytina, v roce 2011 nová plastová okna v celém objektu, v roce 2012 nové stoupačky. Nevýhody : nejpodstatnější nevýhoda je lokalita, ve které se obytný dům nachází. Jednotky zde jsou velmi těžce prodejné. Nezateplený panelový dům bez výtahu, přístup po předsazeném schodišti.
Na základě výše uvedených skutečností s zejména s ohledem k jejímu umístění a současnému stavu odhaduji obecnou cenu za odstupné za převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu ve výši: 350 000,00 Kč Slovy: Třistapadesáttisíckorunčeských.
V České Třebové dne 03.7. 2013
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Seznam příloh: Informace o stavbě, získané z internetových stránek CZK.cz Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
-6-
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 09.11.1990, č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3190/35/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla.
V České Třebové dne 03.7. 2013
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
-7-
-8-
