ZNALECKÝ POSUDEK č. 41/828/2012 o ceně nemovitosti - zemědělské budovy bez čp., včetně součástí, příslušenství, zastavěné plochy č. 54/3, ostatních ploch č. 265/3, č. 294/1, pozemkových parcel č. 247/4, č. 266 v obci Broumov a katastrálním území Velká Ves u Broumova
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov
Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k 14.9.2012
Spis:
Č.j. 158 EX 314/12-54
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 14.9.2012
Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce.
Ve Dvoře Králové n. L., 17.9.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - zemědělské budovy bez čp., včetně součástí, příslušenství, zastavěné plochy č. 54/3, ostatních ploch č. 265/3, č. 294/1, pozemkových parcel č. 247/4, č. 266 v obci Broumov a katastrálním území Velká Ves u Broumova
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Zemědělská budova - stodola třída Osvobození 550 01 Broumov Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Broumov Katastrální území: Velká Ves u Broumova Počet obyvatel: 7 902 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 86,1714 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 86,17 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 14.9.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 314/12-54 ze dne 27.8. na majetek na povinných paní Heleny Sukové a pana Vratislava Suka výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.8.2012, LV 579 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 579 Suk Vratislav, třída Osvobození 74, Velká Ves, 550 01 Broumov
6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost byla podle sdělení vlastníka nemovitosti postavena cca před 100 lety. Nedochovala se žádná projektová dokumentace. Údržba podprůměrná, celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. Dále bylo provedeno ocenění ostatních ploch č. 265/3, č. 294/1, pozemkových parcel č. 247/4, č. 266. Tyto jsou dle platného územního plánu Města Broumov určeny k zastavění, přípustná zástavba ( bydlení v rodinných domech).
2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova. Přístup je po nezpevněné komunikaci jiného vlastníka, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Stodola b) Ocenění pozemků b1) Pozemek b2) Pozemky b3) Pozemek
3
B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.9.2012, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: Pozemky dle platného územního plánu určené k zastavění dobrá dopravní obslužnost možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí nízká poptávka po takovém to typu nemovitostí, nabídka převyšuje poptávku nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 579) přístup po pozemcích jiného vlastníka
4
Popisy objektů, výměra, hodnocení
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Stodola Popis: Oceňovaná nemovitost - zemědělská budova - stodola bez č.p. byla postavena dle zjištění znalce cca před 100 lety. Nedochovala se žádná projektová dokumentace. Nemovitost bez podsklepení má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Základy kamenné bez izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tl. zdiva 0,60m (cihelné pilíře, mezi nimi dřevěná výplň). Stropní konstrukce - klasický dřevěný strop trámový se záklopem a viditelnými trámy. Střecha sedlová s krytinou z osinkocementových vlnitých desek na dřevění bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce z pozink. plechu, bleskosvod - chybí. Vnitřní a vnější omítky chybí. Okna jednoduchá, vrata a dveře dřevěné svlakové. Elektroinstalace chybí, povrchy podlah bet. mazanina. Ostatní konstrukce chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha I.NP 9,00*17,93 Zastřešení 9,00*17,93
= =
[m2] 161,37 161,37
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 161,37 m2 161,37 m2 322,74
Název I.NP Zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,40 m 4,17 m
Součin 548,66 672,91 1 221,57
PVP = 1 221,57 / 322,74 = 3,78 m PZP = 322,74 / 2 = 161,37 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (9,00*17,93)*(3,40) Zastřešení (9,00*17,93)*(4,17)/2
= =
5
[m3] 548,66 m3 336,46 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů C 8. Úprava vnějších povrchů C 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody S 11. Dveře P 12. Vrata S 13. Okna S 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace C 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod C 19. Vnitřní kanalizace C 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody C 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vybavení C 24. Výtahy X 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Základní cena upravená
[Kč/m3]
6
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
Obestavěný prostor 548,66 m3 336,46 m3 885,12 m3
Upravený obj. podíl 4,97 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 0,00 0,00 0,00 2,30 1,10 1,80 4,30 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65,37
= * * * * * * *
2 695,0,9390 0,9609 0,8556 0,6537 1,0000 2,1830 0,4840
=
1 436,98
Plná cena:
885,12 m3 * 1 436,98 Kč/m3
=
1 271 899,74 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 1 912 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 1 920 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 912 / 1 920 = 99,583 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %
-
1 081 114,78 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
190 784,96 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek Popis: Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova, která je součástí CHKO. Zastavěná plocha č. 54/3 je zastavěna stavbou stodoly. Přístup je po nezpevněném pozemku jiného vlastníka. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -3 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4840 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1830 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 86,17 1,00 2,1830 0,4840 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 54/3
Výměra [m2] 166,00
Úprava [%] -3,00
Jedn. cena [Kč/m2] 88,31
Upr. cena [Kč/m2] 88,31 Cena [Kč] 14 659,46 14 659,46
Pozemek - zjištěná cena
=
7
14 659,46 Kč
b2) Pozemky Popis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova, která je součástí CHKO. Pozemkové parcely č. 247/4, č. 266 mají dle výpisu z katastru nemovitostí přiděleno BPEJ. Tyto jsou dle platného územního plánu Města Broumov určeny k zastavění, přípustná zástavba ( bydlení v rodinných domech), proto bylo ocenění provedeno dle §32 odst.1. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -3 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 o. 2) 86,17 0,30 2,1550 1,0000 -3,00 54,04 Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 orná půda o. 2) § 32 odst. 1 (§28 trvalý travní porost o. 2) § 32 odst. 1 (§28 ostatní plocha o. 2) Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 247/4
Výměra [m2] 3 000,00
Jedn. cena [Kč/m2] 54,04
266
1 270,00
54,04
68 630,80
102,00
54,04
5 512,08
265/3
Cena [Kč] 162 120,-
236 262,88
Pozemky - zjištěná cena
=
236 262,88 Kč
b3) Pozemek Popis: Oceňovaná nemovitost ostatní plocha č. 294/1 - ostatní komunikace s nachází v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova, která je součástí CHKO. Tato je užívána, jako komunikace se zpevněným prašným povrchem. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. 8
Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Úprava ceny - příloha č. 21: 3.4. pozemek oceňovaný podle odstavce 6 (pozemní komunikace) se zpevněným, avšak prašným povrchem Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
-45 % -45 % 0,3910 2,2740
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná § 28 odst. 6 a) nezp. pr. 86,17 1,00 2,2740 0,3910 -45 42,14 Typ
Název
§ 28 odst. 6 a) ostatní plocha nezp. pr. ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 294/1
Výměra [m2] 260,00
Jedn. cena [Kč/m2] 42,14
Cena [Kč] 10 956,40 10 956,40
Pozemek - zjištěná cena
=
9
10 956,40 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Stodola
1 271 899,70 Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 271 899,70 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek b2) Pozemky b3) Pozemek
14 659,50 Kč 236 262,90 Kč 10 956,40 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
261 878,80 Kč
Celkem
1 533 778,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 533 778,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Stodola
190 785,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
190 785,- Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek b2) Pozemky b3) Pozemek
14 659,50 Kč 236 262,90 Kč 10 956,40 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
261 878,80 Kč
Celkem
452 663,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
452 663,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistapadesátdvatisícšestsetšedesát Kč
10
452 660,- Kč
Srovnávací hodnota Obvyklé ceny obdobných nemovitostí mají na trhu stagnující, až klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období nejsou na trhu nabízeny, dle průzkumu trhu obdobné budovy Dle sdělení Realitní kanceláře TANA Dvůr Králové nad Labem se v dané lokalitě výše uvedené nemovitosti tj. zemědělské budovy obdobného typu a stáří prodávají v rozmezí od 200.000,- Kč do 280.000,- Kč. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitosti – zemědělské budovy včetně stp. č. 54/3 činí: 240.000,- Kč
Pozemky č. 247/4, č. 265/3, 266 jsou dle platného plánu určeny k zastavění: •
Broumov – pozemek určený k zastavění 1.372 m2, možnost připojení na veškeré inž. sítě, nabídková cena 430.000,- Kč.
•
Broumov – pozemek určený k zastavění 3000 m2, možnost připojení na veškeré inž. sítě, nabídková cena 1.000.000,- Kč.
•
Broumov – pozemek určený k zastavění 1581 m2, možnost připojení na veškeré inž. sítě, nabídková cena 530.000,- Kč. Typ
Prodejní cena
m2
I.
4300.000,- Kč
1372
313,-Kč
II.
1.000.000,- Kč
3000
333,-Kč
III.
530.000,- Kč
1581
335,- Kč
CELKEM
Srovnávací hodnota : 891,- Kč/ 3
Kč/m2
891,- Kč
=
327,- Kč/m2 x 4372 m2 = 1.429.644,- Kč
Srovnávací hodnota ostatní plocha č. 294/1 – ostatní komunikace : 891,- Kč/ 3 = 327,- Kč/m2 x 260 m2 x 1/2 = 42.510,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena pozemků zapsaných na LV 579 činí: 1.472.154,- Kč
11
Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 579 činí
1.712.154,- Kč
Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 579 podle odborného odhadu činí 1.712.150,- Kč
slovy: Jedenmilionsedmsetdvanácttisícjednostopadesát Kč Ve Dvoře Králové n. L., 17.9.2012
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 41/828/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42/2012.
12
E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.8.2012, LV 579 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí
13
