ZNALECKÝ POSUDEK č. 20/863/2013 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 867/63 včetně součástí, příslušenství, podílu na společných částech domu a zastavěné ploše č. 1636 v obci Hradec Králové a katastrálním území Slezské Předměstí
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov
Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k 16.5.2013
Spis:
Č.j. 158 EX 3/13-61
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.5.2013
Znalecký posudek vypracoval:
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce.
Ve Dvoře Králové n. L. 20.5.2013
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 867/63 včetně součástí, příslušenství, podílu na společných částech domu a zastavěné ploše č. 1636 v obci Hradec Králové a katastrálním území Slezské Předměstí.
2. Základní informace Bytová jednotka č. 867/63 Uhelná 867/1 500 03 Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Slezské Předměstí Počet obyvatel: 93 490 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m2
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka bytového domu provedena dne 16.5.2013, vlastník bytové jednotky neumožnil její prohlídku a zaměření.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 3/13-61 ze dne 24.4.2013 na majetek na povinného pana Milana Dytrycha výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.4.2013, LV 25527 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka ze dne 30.8.2006 skutečnosti zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 25527 Dytrych Milan, Uhelná 867/1, Slezské Předměstí, 500 03 Hradec Králové LV 20340 Dytrych Milan, Uhelná 867/1, Slezské Předměstí, 500 03 Hradec Králové, podíl 544/47487
6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 867/63 se nachází v bytovém domě s č.p 867 v zastavěné části obce Hradec Králové a katastrálního území Slezské Předměstí v ulici Uhelná. Nemovitost byla dle zjištění znalce postavena dle zjištění znalce v roce 1969. Na tuto bylo vydáno kolaudační rozhodnutí odborem výstavby v Hradci Králové čj. výst.1430/69/PU dne 28.12.1969. Nemovitost je postavena na stp. č. 1636.
2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka se nachází v bytovém typovém domě s č.p. 867, který byl dán do užívání v roce 1969. Nemovitost má celkem čtrnáct nadzemních podlaží. V I.NP podlaží se nacházejí společné prostory (vstupní hala, výtahové šachty, kolárny, sušárna, prádelna, mandlovna a sklepní kóje jednotlivých bytových jednotek. V každém podlaží od II.NP se nachází šest bytových jednotek. Základy betonové s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné z bet. dílců plošných. Střecha plochá s krytinou z IPA, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozink. plechu, hromosvod je. Stropní konstrukce - stropní panely, schodišťové dílce - prefabrikované typové. Vnější omítky - stěrkové šlechtěné hladké, vnitřní stěrkové. Keramické obklady jen z části v některých koupelnách, ostatní chybí. Schodiště jednoramenné teracové. Povrchy podlah v obytných místnostech - PVC, v I.NP betonová mazanina. Okna plastová jednoduchá s izolačním dvojsklem, dveře náplňové hladké a prosklené. Vytápění centrální přes výměník, ohřev TUV rovněž přes centrální výměník. Elektroinstalace světelná i motorová, výtah a plynovod je. Vybavení kuchyní standardní s plynovými a kombinovanými sporáky. Hygienická vybavení jednotlivých bytů obsahují vanu, umyvadlo a splachovací záchod v typizovaných bytových jádrech. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné komunikace a je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 867/63
3
B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 16.5.2013, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) dobrá dostupnost služeb, obchodů i zdravotní péče Záporné stránky oceňovaných nemovitostí Zástavní právo smluvní – Hypoteční banka, a.s. nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitostí (LV 25527)
4
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 867/63 Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 867/63 (2+1) se nachází v VI.NP. Dispozice bytu: kuchyň, dva pokoje, předsíň, koupelna, WC, komora a sklepní kóje v I.NP. Vytápění a ohřev TUV přes centrální výměník. Okna plastová jednoduchá s izolačním dvojsklem, dveře náplňové hladké a prosklené, povrchy podlah standardní. Vybavení kuchyně standardní se sporákem. Hygienické vybavení obsahuje vanu, umyvadlo a splachovací záchod. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Popis Oceňovaná zastavěná plocha č. 1636 je zastavěna stavbou bytového domu, nachází se v zastavěné části obce Hradec Králové a katastrálního území Slezské Předměstí v ulici Uhelná. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné komunikace a je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5010 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,5010 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1636
Výměra [m2] 539,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
2 814,80
Jedn. cena [Kč/m2] 2 814,80
Cena [Kč] 1 517 177,20 1 517 177,20
5
Pozemek - zjištěná cena
=
1 517 177,20 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek
=
1 517 177,20 Kč 1 517 177,20 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
1 517 177,20 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Hradec Králové 44 let 31 097,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: komora: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
7,85 m2 19,83 m2 13,37 m2 7,21 m2 2,37 m2 2,77 m2 0,95 m2 54,35 m2
=
1,01 m2 1,01 m2
1,01 m2 * 0,10
= = =
54,35 m2 0,10 m2 54,45 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled III 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 6
Vi -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 44 let: 0,80
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
č. III II III III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,02
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,790 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,020 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,790 * 1,020 * 1,000 = 0,806 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 31 097,- Kč/m2 * 0,806 = 25 064,18 Kč/m2 CP = CU * PP = 25 064,18 Kč/m2 * 54,45 m2 = 1 364 744,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 517 177,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 544 / 47 487 Hodnota spoluvlastnického podílu:
7
1 364 744,60 Kč
1 517 177,20 Kč * 544 / 47 487 = 17 380,43 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
17 380,43 Kč
Bytová jednotka č. 867/63 - zjištěná cena
=
1 382 125,03 Kč
Bytová jednotka č. 867/63 - zjištěná cena po zaokrouhlení slovy: Jedenmiliontřistaosmdesátdvatisícjednostodvacetpět Kč
8
=
1 382 125,-Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 867/63
1 382 125,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 382 125,- Kč
Celkem
1 382 125,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 382 125,- Kč
Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 867/63
1 382 125,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 382 125,- Kč
Celkem
1 382 125,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 382 125,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliontřistaosmdesátdvatisícjednostotřicet Kč
9
1 382 130,- Kč
Srovnávací hodnota Obvyklé ceny bytů mají na trhu stagnující, či mírně klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné bytové jednotky:
Bytová jednotka č. 802/10 (2+1) •
Hradec Králové (Uhelná ulice) – bytová jednotka (2+1), 54,00 m2, nabídková cena 1.400.000,- Kč. Vybavení standardní, po rekonstrukci.
•
Hradec Králové (Uhelná ulice) – bytová jednotka (2+1), 69,00 m2, nabídková cena 1.485.000,- Kč. Vybavení standardní, po rekonstrukci.
•
Hradec Králové (Uhelná ulice) – bytová jednotka (2+1), 54,00 m2, nabídková cena 1.400.000,- Kč. Vybavení standardní, po rekonstrukci.
Typ
Prodejní cena
Koef. vybavení
Koef. polohy
I.
1.400.000,- Kč
1,00
1,00
1.400.000,- Kč
II.
1.485.000,- Kč
1,00
1,00
1.485.000,- Kč
III.
1.400.000,- Kč
1,00
1,00
1.400.000,- Kč
CELKEM
Srovnatelná cena
4.285.000,- Kč
Srovnávací hodnota : 4.285.000,- Kč/ 3
=
1.428.333,- Kč
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitosti - bytové jednotky č. 867/63 (2+1) zapsané na LV 25527 včetně součástí, příslušenství a podílu na LV 20340 činí: 1.428.300,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV 25527 a podíl na LV 20340 podle odborného odhadu činí 1.428.300,- Kč
slovy: Jedenmiliónčtyřistadvacetosmtisíctřista Kč
10
Ve Dvoře Králové n. L. 20.5.2013
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 20/863/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19/2013.
11
E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.4.2013, LV 25527 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí
12
