ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 982/2012 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 52 v městě Sulislav, na pozemku st. parc.č. 29/2 a pozemků st.parc.č. 29/2 o výměře 175m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a st.parc.č. 29/3 o výměře 20m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 159 pro obec Sulislav, katastrální území Sulislav u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 28.11.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 18 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 30.11.2012
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 52 v městě Sulislav, na pozemku st. parc.č. 29/2 a pozemků st.parc.č. 29/2 o výměře 175m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a st.parc.č. 29/3 o výměře 20m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 159 pro obec Sulislav, katastrální území Sulislav u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 159 pro k.ú. Sulislav ze dne 13.11. 2012 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 159 pro k.ú. Sulislav ze dne 26.11.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 26.11.2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Popisy a informace o nemovitosti vyplývají pouze z vnější obhlídky, měření na papachách z nahlížení do kn a dle posouzení znalce..
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: 3
délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 159 ze dne 26.11.2012 pro k.ú. Sulislav Serdžiková Magdalena, Sulislav 54, 349 01 Stříbro Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Sulislav čp. 52 Sulislav Sulislav Tachov LV č. 159
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 159 pro k.ú. Sulislav v příloze) - Zástavní právo smluvní – pohledávka a) 1.200.000,- Kč b) pro budoucí pohledávky dle smlouvy Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, 130 11 Praha 3, Vinohrady. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.08.2008.
4
Zástavní práva smluvní zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní, hlavní průtažné (trasa Plzeň – Stříbro), asfaltové komunikaci. Bezprostřední okolí je méně prostorné, rodinný dům je na hranici s chodníkem, v okolí jsou převážně rodinné domy a občanská vybavenost. Oceňovaný rodinný dům je řadový krajní, nepravidelného půdorysu, se vstupem na pozemek z místní komunikace přes chodník z jižní strany, bez vjezdu pro automobil a se vstupem do rodinného domu ze západní strany. Z vnější obhlídky nebylo možné zjistit skutečnost přípojek inž. sítí, lze předpokládat, že jsou společně se sousedním rodinným domem čp. 50 (bazar), nebo možná, vzhledem k rozestavěnosti rodinného domu nejsou provedeny vůbec. Z veřejných inž. sítí je k dispozici veřejný vodovod. Sulislav se nachází na území okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Sulislav se rozkládá asi třicetpět kilometrů východně od Tachova a šest kilometrů východně od města Stříbro. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 200 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Rozestavěný rodinný dům Rodinný je postaven na pozemku st.parc.č. 29/2, se vstupem do domu ze západní strany. Jedná se o rozestavěný rodinný dům, kdy z vnější obhlídky je patrné, že původně byl menší rodinný domek patrně cca 100 let starý, předpokládá se, že v průběhu cca 5 let byla provedena přístavba a nástavba, která není dokončena, předpokládá se, že je provedena tzv. „hrubá stavba“. Při vnější obhlídce nebyl na žádném viditelném místě „štítek“ příslušného stavebního úřadu o povolení přístavby a nástavby. Předpokládám, že rodinný dům není podsklepený, je s jedním nadzemním podlaží a podkrovím, zastřešený nepravidelnou sedlovou střechou různého sklonu. Vnitřní dispozici rodinného domu není možné z vnější obhlídky určit. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech, v části přístavby s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce původní smíšené, novější zděné z tvárnic, stropní konstrukce předpokládám s rovným podhledem, střešní krytina ze šablon, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, nedokončené, vnější omítky chybí, okna dřevěná EURO. Schodiště, vnitřní omítky, keramické obklady, sociální zařízení, WC, kuchyně, dveře, vytápění, rozvody vody, el. instalace apod. není možné zhodnotit, předpokládám, že není provedeno. Jedná se o rozestavěnou stavbu rodinného domu, předpokládám, že ve fázi „hrubé stavby“.
Venkovní úpravy, porosty Rodinný dům a pozemek bez venkovních úprav, bez porostů.
Pozemky K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 29/2 o výměře 175m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná převážně rodinným domem, nezastavěná část tvoří menší pozemek před rodinným domem, neudržovaný, se zbytky stavebního materiálu, prorostlý travou a dále pak pozemek parc.č. 29/3 o výměře 20m2 (zastavěná plocha a nádvoří), který by se měl nacházet severně za rodinným domem, jedná se o malý trojúhelníkový pozemek a z vnější obhlídky nebyl viditelný, nelze popsat jeho stav. 5
Podlahová plocha 180 m2
Zastavěná plocha RD 115 m2
Plocha pozemků celkem 195 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rozestavěného rodinného domu v pravděpodobně v „hrubé stavbě“, který je neobyvatelný a vyžaduje investic na dokončení stavby. Stupeň rozestavěnosti je odhadován na 57%.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby: Název Popis Přístavba Přístavba Nástavba Nástavba Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 50,00 1.NP (přízemí) 1.NP (přízemí) 65,00 podkroví 50,00+65,00
6
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
= = =
[m2] 50,00 65,00 115,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název
Přístavby
1.NP (přízemí) 1.NP (přízemí) podkroví
Původní část Přístavba Nástavba
Zastavěná. Konstr. výška plocha 50,00m2 2,60 m 65,00m2 2,60 m 115,00m2 2,60 m
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor nadzemní část 50,00*4,25 nadzemní část 65,00*4,25 zastřešení 115,00*1,75/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
= = =
Název
Přístavby
Typ
nadzemní část nadzemní část zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Původní část Přístavba Nástavba
NP NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové pasy smíšené s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné, štukové chybí běžné keramické obklady dřevěné náplňové EURO standardní keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler chybí litinové potrubí chybí umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
7
[m3] 212,50 m3 276,25 m3 100,62 m3 Obestavěný prostor 212,50 m3 276,25 m3 100,62 m3 589,38 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S S S S S C S C S S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně C 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní C Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,62 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 22,29 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,31 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,68 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,58 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,95 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 6,10 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,94 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,42 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,05 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,36 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,47 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,31 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,05 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,47 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,52 8
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,00 4,10 0,30 0,00 95,10
Roz Dok [%] [%] 100,00 8,62 100,00 22,29 100,00 8,31 100,00 7,68 100,00 3,58 25,00 0,24 20,00 1,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 5,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně C 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní C Součet upravených objemových podílů:
0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,00 4,10 0,30 0,00 95,10
0,63 0,00 0,00 3,36 0,00 0,00 2,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,31 0,00 0,00 0,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Rozestavěnost: 57,41
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 50,00 4,10 4,10 100 160 62,50 1. Základy S 8,20 50,00 4,10 4,10 5 160 3,13 2. Zdivo S 21,20 50,00 10,60 10,60 100 160 62,50 2. Zdivo S 21,20 50,00 10,60 10,60 5 160 3,13 3. Stropy S 7,90 50,00 3,95 3,95 100 160 62,50 3. Stropy S 7,90 50,00 3,95 3,95 5 160 3,13 4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 7,30 5 130 3,85 5. Krytina S 3,40 100,00 3,40 3,40 5 40 12,50 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 0,90 0,90 5 40 12,50 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 5,80 5,80 5 50 10,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 2,80 2,80 20 40 50,00 9. Vnější obklady C 0,50 100,00 0,50 0,50 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2,30 20 30 66,67 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 5 80 6,25 12. Dveře S 3,20 100,00 3,20 3,20 20 50 40,00 13. Okna S 5,20 100,00 5,20 5,20 5 50 10,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 2,20 2,20 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 20 30 66,67 16. Vytápění S 5,20 100,00 5,20 5,20 7 20 35,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 4,30 20 30 66,67 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 0,60 20 40 50,00 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 3,20 20 30 66,67 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,90 1,90 8 20 40,00 21. Instalace plynu C 0,50 100,00 0,50 0,50 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 3,10 20 40 50,00 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100,00 0,50 0,50 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 4,10 4,10 20 30 66,67 25. Záchod S 0,30 100,00 0,30 0,30 20 30 66,67 26. Ostatní C 3,40 100,00 3,40 3,40 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): 9
= * * *
Opotř. z celku 2,5625 0,1283 6,6250 0,3318 2,4688 0,1236 0,2811 0,4250 0,1125 0,5800 1,4000 0,0000 1,5334 0,0625 1,2800 0,5200 0,0000 0,6667 1,8200 2,8668 0,3000 2,1334 0,7600 0,0000 1,5500 0,0000 2,7335 0,2000 0,0000 31,4649
2 290,1, 1200 0,9510 0,8500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 589,38 m3 * 4 177,46 Kč/m3
= =
4 177,46 2 462 111,37 Kč
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,5741 1 413 436,58 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 31,4649 % Úprava ceny za opotřebení
-
444 736,41 Kč
Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena
=
968 700,18 Kč
2,1550 0,9350
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9350 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1550 0,9350 -7,00 65,59 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1550 0,9350 -7,00 26,23 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 29/2 29/3
Pozemky - zjištěná cena
10
Výměra [m2] 175,00 20,00
Jedn. cena [Kč/m2] 65,59 26,23
Cena [Kč] 11 478,25 524,60 12 002,85
=
12 002,85 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům
968 700,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
968 700,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
12 002,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
12 002,90 Kč 980 703,10 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 980 000,00 Kč Slovy: devětsetosmdesát tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Hracholusky, okr. Plzeň sever
Nabídková cena
1 500 000
Nabízíme k prodeji prostorný cihlový rodinný dům ve výstavbě určený původně k dostavbě jako penzion se sedmi pokoji v obci Hracholusky u Hracholuské přehrady. Jedná se o patrový nepodsklepený objekt s velkým půdním prostorem vhodným pro vestavbu dalších pokojů. Nemovitost má nový krov i střešní krytinu .Tento objekt využívá vlastní studnu u pozemku. Kanalizace je svedena do septiku.Vytápění kotlem na tuhá paliva. Vnitřní dispozici tvoří v přízemní části vstupní hala, kuchyně, toalety dámské a pánské. V prvním patře domu kam se dostaneme po betonovém schodišti je velký prostor pro výstavbu pokojů nebo pro vytvoření druhé bytové jednotky.Nabízený objekt se nachází na velmi pěkném a klidném místě na okraji obce a je vhodný jak pro trvalé bydlení, tak i pro využití rekreační, je zde možno využít stávajícího projektu k dostavbě penzionu nebo objekt upravit jako dvougenerační bydlení..Plocha pozemku: 720m2, Užitná plocha: 300 m2
Kč/m2 5.000,-
K1 0,80
K2 1,00
K3 0,85
K4 1,00
K5 0,90
Kladruby, okr. Tachov
K6 0,90
K7 0,80
Uprav.jedn.cena 2.203,- Kč/m2 Nabídková cena
990 000
Zrekonstruovaný dům v krásném klidném městečku Kladruby. Dům má finančně nejnákladnější rekonstrukční prvky zhotoveny. Dům má novou střechu, plastová okna, nové radiátory, vedení topení je kompletně měděné + kotel na tuhá paliva + plynová přípojka. Nové rozvody vody, na hranici pozemku se nachází plynová přípojka. Dům je dvougenerační, 3+1 a 2+1. Část trámů v podkroví je zrekonstruována, část je původní. V polovině domu je položena nová dlažba. Plocha pozemku: 250 m2, Užitná plocha: 246 m2
Kč/m2 4.024,Tlučná okr. Plzeň sever
K1 0,80
K2 1,00
K3 0,85
K4 1,00
K5 0,90 1 490 000
K6 1,00
K7 0,80
Uprav.jedn.cena 1.970,- Kč/m2 Nabídková cena
Jedná se o samostatně stojící přízemní dům s obytným podkrovím, v přízemí se nachází obyvák, kuchyně, koupelna se sprchovým koutem a WC, předsíň, technické zázemí a garáž. V podkroví pak 2 ložnice (2 x 20 m2), komora, koupelna s vanou a WC. Přes celou zadní fasádu domu vede balkon (15 m2). Dům je částečně podsklepen (6 m2). Od roku 2009 zde probíhá
11
rekonstrukce, dům je částečně zrekonstruován. Odhad nákladů na dokončení je přibližně 500 tisíc Kč. Součástí prodeje je veškerá technická dokumentace k dokončení stavby. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě: vodu, elektřinu (220V, 380V, NN 3 x 25 A), plyn a kanalizaci. (jen 10 minut autem z centra Plzně). Plocha pozemku: 755 m2, Užitná plocha: 115 m2
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 12.956 0,80 0,90 0,75 1,00 0,80 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 0,90
K7 0,80
Uprav.jedn.cena 4.030,- Kč/m2 4.030,-Kč/m2 1.970-Kč/m2 2.734,-Kč/m2 120m2 328.080,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 330 000,00 Kč Slovy: třistatřicet tisíc korun českých
12
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
980 000,00 Kč slovy: devětsetosmdesát tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
330 000,00 Kč slovy: třistatřicet tisíc korun českých
Jedná se o objekt rozestavěného rodinného domu, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení, ev. k bydlení s podnikáním. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – větší část nověji postavená Slabé stránky – nedokončená stavba, rušnější poloha, pravděpodobně společné přípojky se sousedním objektem čp. 50 nebo bez přípojek, nutnost investic, poptávka po nedokončených nemovitostech žádná. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 28.11.2012.
ve výši: 330 000,00 Kč Slovy: třistatřicet tisíc korun českých V Plzni, 30.11.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 982/2012 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách.
13
2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
14
pohled západní
pohled jihovýchodní
pohled jihozápadní
pozemek před domem
15
5.3. Doklady
16
17
18
