ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 918/2012 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 256 v obci Mýto na pozemku st. parc.č. 302 a pozemků st.parc.č. 302 o výměře 215m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 52/1 o výměře 286m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 572 pro obec Mýto, katastrální území Mýto v Čechách u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 26.09.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 23 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 27.09.2012
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 256 v obci Mýto na pozemku st. parc.č. 302 a pozemků st.parc.č. 302 o výměře 215m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 52/1 o výměře 286m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 572 pro obec Mýto, katastrální území Mýto v Čechách u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 572 pro k.ú. Mýto v Čechách ze dne 11.09. 2012 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 572 pro k.ú. Mýto v Čechách ze dne 26.09.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 26.09.2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení při prohlídce a dle posouzení znalce, z údajů získaných z nahlížení do KN.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
3
1.
METODY OCEŇOVÁNÍ
2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Použité koeficienty: 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 572 ze dne 26.09.2012 pro k.ú. Mýto v Čechách Šašková Marie, Koželužská 239, Mýto, 338 05 1/2 Zýková Iveta, Náměstí 8.Května 270, Hrádek, Nová Huť, 338 42 1/2 Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce:
Dlouhá třída čp. 256 Mýto v Čechách Mýto 4
Název okresu: List vlastnictví:
Rokycany LV č. 572
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 572 pro k.ú. Mýto v Čechách a Smlouva darovací a o zříz.věc. břemene v příloze) Věcné břemeno užívání ze dne 20.11.1998 pro Krotká Marie, nar. 23.02.1926, Dlouhá Třída 256, 338 05 Mýto v Čechách. Listina Smlouva o věcném břemeni V3 1685/1998 – zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby ovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože s přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezaniká. Zástavní právo smluvní – k zajištění pohledávek v celkové výši 1 000 000,- Kč s příslušenstvím, k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1 000 000,Kč. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 04.08.2008 - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci, v centrální části obce Mýto. Bezprostřední okolí je méně prostorné, v okolí jsou převážně obdobné rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je řadový vnitřní, půdorysu obdélníkového, se vstupem do domu průjezdem přímo z místní komunikace a chodníku a to ze severní strany. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně pouze částečné do trativodu, pitná voda z vlastní studny, elektroinstalace světelná i motorová, plyn na hranici. Jižně od rodinného domu navazuje zahrada, na jejímž jižním konci se nachází garáž s vjezdem ze spodní komunikace, garáž stojí svojí větší polovinou na městském pozemku a není zkolaudována. Mýto patří územně do okresu Rokycany a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rokycany. Obec Mýto se rozkládá asi třináct kilometrů severovýchodně od Rokycan. Území tohoto malého města trvale obývá asi 1440 obyvatel. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Mýto má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Rodinný dům Rodinný je postaven na severní hranici pozemku, se vstupem do domu průjezdem ze severní strany. Rodinný dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Rodinný dům je zastřešení sedlovou střechou s vikýřem a s krytinou taškovou. Dispozičně v suterénu pravděpodobně dva sklepy, v přízemí pravděpodobně průjezd domem, z průjezdu pravděpodobně vchod do bytu kde se nachází chodba a dvě místnosti (kuchyně a pokoj s umyvadlem), schody do podkroví, kde se nachází pravděpodobně tři pokoje. Celkem pravděpodobně 4+1 bez sociálního zařízení. Na podlahách pravděpodobně v průjezdu beton, na chodbách pravděpodobně keramická dlažba, v pokojích pravděpodobně koberce nebo PVC.
5
Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem pravděpodobně klenbová, ostatní dřevěné trámové, konstrukce krovu dřevěná vaznicová, schodiště dřevěné, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, vnější povrchy (fasáda) vápenná, keramické obklady pouze za umyvadlem v pokoji přízemí, okna dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, pravděpodobně bez zavedené vody, sociální zařízení není, pouze umyvadlo v pokoji přízemí a suché WC venku, rozvod pravděpodobně pouze studené vody do umyvadla v přízemí, vytápění akumulačnímu el. kamny a kamny na tuhá paliva pravděpodobně pouze v místnostech přízemí, el. instalace pravděpodobně světelná a motorová. Stáří rodinného domu odhadnuto na 100 let, převážně v původním stavu, opravy a údržba nejsou prováděny, předpokládá se dle vnější obhlídky špatný stavebně technický stav s nutnou rekonstrukcí a to i prvků dlouhodobé životnosti (pravděpodobně dodatečná izolace proti vlhkosti, opravy pravděpodobně vlhkostí narušených omítek, pravděpodobně podlahové krytiny vč. betonů či prken pod nimi, výměna oken, dveří, zhodnocení stropní konstrukce – předpokládám vlivem zatékání pravděpodobnost porušení zhlaví trámů, v podkroví místnosti neobyvatelné, dožilé klempířské prvky, předpoklad zatékání střešní krytinou a zhoršené dřevěné prvky krovu, komín dožilý, objekt bez sociálního zařízení, předpokládám celkovou rozsáhlou rekonstrukci). Rodinný dům je trvale užíván k bydlení paní Krotkou Marií na základě doživotní smlouvy o věcném břemeni.
Garáž V jižní části pozemku se nachází garáž, s příjezdem ze spodní nezpevněné cesty. Garáž stojí z větší části na pozemky města, stejně jako spodní oplocení a také stejně jako oplocení sousedních nemovitostí a garáž na sousedním pozemku. Garáž je přízemní, s pultovou střechou, nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěná trámová, krov dřevěný pultový, střešní krytina pravděpodobně plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlaha pravděpodobně betonová, omítky vápenné, el. instalace pravděpodobně světelná, okna luxferová, dveře plechové, ostatní není. Stáří objektu je odhadováno na cca 50 let, opravy a údržba již nejsou delší dobu prováděny, garáž není využívána, ve zhoršeném stavebně technickém stavu (viditelné trhliny ve zdivu). Garáž není zapsána v Katastru nemovitostí, předpokládám teda, že nebyla příslušným stavebním úřadem dána kolaudačním rozhodnutím do užívání.
Vedlejší stavby Jedná se o kolny při západní hranici pozemky. Tyto kolny jsou dřevěné, řadu let bez oprav a bez údržby, rozpadají se, nemají žádnou hodnotu a nejsou zahrnuty do ocenění.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí a zpevněné plochy okolo domu, oplocení zahrady (převážně strojové pletivo do ocelových sloupků, částečně dřevěné plaňkové, s vjezdovými pletivovými vraty ve spodní. jižní části pozemku, vedle garáže, oplocené již dožilé).
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 302 o výměře 215m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem, nádvoří z jižní strany rodinného domu je pravděpodobně částečně zpevněné, pravděpodobně se zde nachází suché WC, studna a kolny, částečně je nádvoří pravděpodobně zatravněné a navazuje na něj ve funkčním celku pozemek pozemek parc.č. 52/1 o výměře 286m2 (zahrada), užívaný jako zahrada. Jedná se o mírně jižně svažitý pozemek, zatravněný, udržovaný, oplocení, s garáží při své jižní hranici a s vjezdem vedle garáže. 6
Předpokládané výměry Podlahová plocha 100 m2
Zastavěná plocha RD 70 m2 Garáž 25m2
Plocha pozemků celkem 501 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení, převážně v původním stavu, bez sociálního zařízení, v morálně zastaralém, nevyhovujícím stavu, předpokládá se celková rekonstrukce.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Plzeňský kraj, do 2 000 obyvatel 100 let 3 487 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP (suterén: 3,50x10,00 1.NP (přízemí): 7,00x10,00 Název podlaží 1.PP (suterén: 1.NP (přízemí):
= =
Zastavěná plocha 35,00 m2 70,00 m2
Obestavěný prostor: 1.PP (suterén): 3,50x10,00x2,00 1.NP (přízemí): 7,00x10,00x4,00 zastřešení: 7,00x10,00x4,20÷2 Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 1,70 m 2,60 m
= = = = 7
35,00 m2 70,00 m2
70,00 m3 280,00 m3 147,00 m3 497,00 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,50
70,00 m2 105,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
č. I
Vi typ A
II III II II II
-0,01 0,00 0,00 0,01 -0,05
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III V
0,00 0,40
č. I III II III
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03
III III
0,03 0,03
II II I III II
0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V13 x 0,60 = 0,178 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,040 i=1
8
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,178 x 1,040 x 0,900 = 0,167 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 487 Kč/m3 x 0,167 = 582,33 Kč/m3 CP = CU x OP = 582,33 Kč/m3 x 497,00 m3 = 289 418,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
289 418,01 Kč
1.1.2. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Plzeňský kraj, do 2 000 obyvatel 50 let 1 812 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: Název podlaží přízemí:
= Zastavěná plocha 25,00 m2
25,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor: celkem: Obestavěný prostor - celkem:
= =
90,00 m3 90,00 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 5
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V6 x 0,80 = 0,504 9
č. II
Vi typ B
II II II II III IV
0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,65
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II
Pi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
I II
-0,05 0,00
5
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,504 x 1,000 x 0,850 = 0,428 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 1 812 Kč/m3 x 0,428 = 775,54 Kč/m3 CP = CU x OP = 775,54 Kč/m3 x 90,00 m3 = 69 798,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
69 798,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3300 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 10
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 Typ
38,29
Název
§ 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. § 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 302 52/1
1,00 2,1550 Výměra [m2] 215,00 286,00
Pozemky - zjištěná cena
1,3300
10,00
120,72
Jedn. cena [Kč/m2] 120,72 120,72
Cena [Kč] 25 954,80 34 525,92 60 480,72
=
60 480,72 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. celkem: Výměra: 100,00 m2 Jednotková cena: 350 Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 100,00 m2 x 350 Kč/m2/rok = 35 000 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 65 % 35 000 Kč/rok x 65 % = 22 750 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 22 750 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 22 750 Kč x 10 let = 227 500 Kč Ocenění věcného břemene činí:
=
227 500 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž
289 418 Kč 69 798,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
359 216,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
60 480,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
60 480,70 Kč 419 697,30 Kč
Celkem Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 11
1.1. Věcné břemeno užívání Hodnota věcného břemene činí:
227 500 Kč 227 500 Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
192 197,30 Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 190 000,00 Kč Slovy: stodevadesát tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Zbiroh, Jablečno, okr. Rokycany
290 000
Nabídková cena
Domek se skládá ze tří částí, jedna obsahuje původní stodolu, dnes garáž, druhá obsahuje původní hospodářský prostor s klenbovým stropem, dnes dílnu a třetí je obytná. Ta obsahuje kuchyni, obývací pokoj a ložnici. Domek je z části podsklepen, v jedné části půdního prostoru lze provést další zástavbu. Celá budova je v relativně dobrém stavu včetně krovů, není zde výskyt vlhkosti či plísně. Domek nemá zahradu, předzahrádka je na obecním pozemku. Plocha parcely je 127 m2. Do domku je přivedena a rozvedena elektřina 220/380 V, je třeba vybudovat koupelnu, WC, jímku a provést studniční vrt. Plocha pozemku: 127 m2, Užitná plocha: 120 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 2.417 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 Břasy, okr. Rokycany
Uprav.jedn.cena 2.030,- Kč/m2 Nabídková cena
400 000
Rodinný dům k celkové rekonstrukci. Dům se nachází v klidné části kousek od centra obce Břasy u Rokycan. Dům je částečně podsklepený. V přízemí se nachází dva pokoje a kuchyně. Sociální zařízení. El. Energie rozvedena. Voda s obecního vodovodního řádu. Plyn na hranici pozemku. Při rychlém jednání sleva. Plocha pozemku: 940m2, Užitná plocha: 100 m2
Kč/m2 4.000,-
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 0,90
Zbiroh, okr. Rokycany
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 2.880,- Kč/m2 Nabídková cena
450 000
Prodej rodinného domu 3+1/půda, inž.sítě: elektřina, vodovod, septik. 1.PP: 1x místnost. 1.NP: 2+1, místnost. 2.NP: půda. Plocha pozemku: 500m2, Užitná plocha: 120 m2
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 3.750,0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek Omezení věcným břemenem užívání – koeficient 0,65
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 3.000,- Kč/m2 3.000,-Kč/m2 2.030,-Kč/m2 2.637,- Kč/m2 100m2 263.700,- Kč 171.213,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 170 000,00 Kč Slovy: stosedmdesát tisíc korun českých 12
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
190 000,00 Kč slovy: stodevadesát tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
170 000,00 Kč slovy: stosedmdesát tisíc korun českých
Jedná se o objekt rodinného domu, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – trvale užíván k bydlení, dobré dopravní spojení v blízkosti dálnice D5. Slabé stránky – poloha při hlavní komunikaci, původní, špatný stavebně technický stav, bez sociálního zařízení, rodinný dům je trvale užíván na základě smlouvy o věcném břemeni. Nabídka obdobných rodinných domů převyšuje nad jejich poptávkou, po rodinných domech s věcným břemenem užívání není žádná poptávka. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 26.09.2012.
ve výši: 170 000,00 Kč Slovy: stosedmdesát tisíc korun českých V Plzni, 27.09.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 918/2012 znaleckého deníku.
13
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
14
pohled severní
vstup do domu
15
pohled severozápadní
pohled severovýchodní
garáž
kolny
zahrada, pohled jižní
16
5.3. Doklady
17
18
19
20
21
22
23
