ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 634/2011 Ocenění rodinného domu čp. 182 v obci Útušice, na pozemku st. parc.č. 324/41 o výměře 142 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) vč. pozemku a přilehlého pozemku parc.č. 324/34 o výměře 958 m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 608 pro obec i katastrální území Útušice u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Přeštice.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro draţbu
Dle stavu ke dni 04.01.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň
Posudek obsahuje 18 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 05.01.2011
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku – kterým je nemovitost – rodinný dům čp. 182 v obci Útušice, na pozemku st. parc.č. 324/41 o výměře 142 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) vč. pozemku a přilehlého pozemku parc.č. 324/34 o výměře 958 m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 608 pro obec i katastrální území Útušice u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Přeštice.
1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 608 pro k.ú. Útušice ze dne 07.12.2010 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu nedobrovolné draţby
1.3.Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 608 pro k.ú. Útušice ze dne 05.01.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 05.01.2011 Částečná projektová dokumentace Znalecký posudek č. 1069-109/2006 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umoţněna.
1.6. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání trţní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená trţní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.7. Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen ( cen realizovaných na trhu )
3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného rodinného domu budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 608 ze dne 05.01.2011 pro k.ú. Útušice Haňák Daniel, Útušice 182, 332 09 Štěnovice Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Útušice čp. 182 Útušice Útušice Plzeň - jih LV č. 608
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní – k zajištění pohledávek ve výši 1.500.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 1.500.000,- Kč. Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 Krč, 140 00 Praha. Listina – Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.07.2006. - Zástavní právo smluvní – k zajištění pohledávek ve výši 1.500.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 1.500.000,- Kč. Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 Krč, 140 00 Praha. Listina – Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 03.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.11.2006. - Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac: KÚ pro Plzeňský kraj, KP Plzeň – město na základě listin: Soudní exekutor Mgr. Jaromír Franc EXE-4441/2010-8. Zástavní právo smluvní a nařízení exekuce, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňuje hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Rodinný dům je samostatně stojící v okrajové, jihovýchodní části obce Útušice, na koncovém pozemku, při místní nezpevněné, slepé komunikaci, vlevo při příjezdu od hlavní, páteřní komunikace obce, v nové zástavbě tří rodinných domů. Na příjezdové, slepé komunikaci je závora, která zajišťuje nové tři rodinné domu proti příjezdu cizích osob. Bezprostřední okolí je prostorné, s moţností parkování. Pozemek je koncový, mírně svaţitý k jihovýchodu, zatím neupravený, na pozemku je vrt. Rodinný dům je postaven v horní, severozápadní části pozemku, vstup a vjezd na pozemek je vrátky a posuvnými vraty ze severozápadní strany. Jedná se o novostavbu rodinného domu, povolenou příslušným stavebním úřadem dne 23.08.2006 a kolaudovanou příslušným stavebním úřadem dne 15.12.2009. Rodinný dům je trvale uţíván k bydlení, ve výborném stavebně technickém stavu. Pitná voda je zajištěna přípojkou z vlastního vrtu, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace, elektrická energie je odebírána z místní sekunderní sítě, zemní plyn zaveden. Útušice je obec ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Přeštice, má 599 obyvatel, v produktivním věku 420. Má částečnou technickou vybavenost (kanalizace, plynofikace,), bez občanské vybavenosti (ţádná školka, škola apod.), samotná obec je téměř bez pracovní příleţitosti. Obec leţí cca 10 Km jihovýchodně od Krajského statutárního města Plzeň.
3.1.4. Popis a stav objektů Rodinný dům Objekt rodinného domu je umístěn v severozápadní části pozemku. Jedná se o volně stojící novostavbu rodinného domu nepravidelného půdorysu, který je jednopodlaţní, nepodsklepený, bez podkroví se stanovou střechou, obsahuje jednu byt. jednotku se soc. příslušenstvím. Dispozičně v 1. nadzemním podlaţí předsíň, chodba, kuchyně, obývací pokoj s krbem a s jídelním koutem a venkovní terasou, dva pokoje (loţnice a pracovna), koupelna, samostatné WC a technická místnost. Vstup do domu je orientován z jihozápadní strany, kuchyně s jídelnou jihovýchodním směrem, obývací pokoj a pokoj (loţnice) severovýchod, pokoj (pracovna) a koupelna severně. Při severní straně částečně kryté stání pro osobní automobil (pergola). Celkem rodinný dům 3+kk. Jedná se „Bungalov“. Stavebně je připravena moţnost půdní vestavby (nosná stropní konstrukce, nadezdívka, prostor pro schodiště). 5
Základy domu jsou betonové, obvodové zdivo z tvárnic Porotherm tl. 400 + 5 cm zateplení, stropy jsou keramické Porotherm, střecha stanová nepravidelná, krov dřevěný, krytina tašková, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, fasádní omítky šlechtěné barvené, sokl z betonových tvárnic s pohledovou úpravou, vnitřní obklady keramické, schody nejsou, dveře náplňové do obloţkových zárubní, okna v dřevěná EURO profily, podlahy obytných místností plovoucí laminové (dva pokoje), dřevěné (obývací pokoj s jídelním koutem) a keramické dlaţby s podlahovým teplovodním vytápěním (předsíň, kuchyně, koupelna), vytápění ústřední plynovým kotlem s ohřevem teplé vody v kombinaci se solárními panely pro ohřev vody a krbem s krbovou vloţkou pro vytápění, elektroinstalace světelná a motorová, rozvod teplé a studené vody, rozvod zemního plynu proveden, odkanalizování zařizovacích předmětů do veřejné kanalizace, v kuchyni kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, v koupelně rohová vana, sprchový kout, umyvadlo, WC samostatné. Rodinný dům je v dobrém, stavebně technickém stavu, opravy a údrţba jsou prováděny, jedná se o novostavbu.
Pozemky
K dané nemovitosti náleţí parcela st.parc.č. 324/41 o výměře 142 m2, zastavěná plocha a nádvoří, a přilehlá parcela parc.č. 324/34 o výměře 958 m2 orná půda uţívaná jako zahrada. Jedná se pozemky ve funkčním celku, na okraji obce, za nimi jiţ pole. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, dostatečně prostorné, mírně jihovýchodně svaţité, zatím neupravené, bez stromů, částečně zpevněné (štěrkové) přístupové chodníčky, oplocení spodní části pletivo, oplocení u vstupu dřevěné plaňkové na podezdívce a s pilířky z betonových tvárnic s pohledovou úpravou.
Vrt Jedná se o vrt hl. 30 m, o průměru 300mm na pozemku zahrady, zhlaví vyvedeno nad terén s kamennou vyzdívkou a zakryto deskami. Vrt je nově vybudován s rodinným domem.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se nevyskytují. Venkovní úpravy - zpevněné plochy štěrkové – přístupové chodníčky a příjezd pro automobil, částečně kryté (pergolové) stání pro automobil navazuje na rodinný dům, přípojky inţ. sítí, oplocení přední vstupní dřevěné plaňkové na podezdívce a s pilířky z betonových tvárnic s pohledovou úpravou, vrata s pojezdem, oplocení spodní části pozemku pletivo. Ekonomická charakteristika Jedná se o novostavbu rodinného domu typu „Bungalov“ s moţností podkrovní vestavby. Rodinný dům je kolaudován koncem roku 2009 a je trvale uţíván k bydlení, ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, moderně zařízen a vybaven. Pro jeho další uţívání není zapotřebí investic. Je vhodné pouze dokončit úpravu zahrady, malou část oplocení a ev. zastřešení terasy. Vzhledem k poloze a velikosti je vhodné nadále uţívat rodinný dům k bydlení.
6
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Pro výpočet obestavěného prostoru je pouţita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně pouţito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 2 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 472,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
12,00*11,90+1,10*2,75-6,60*1,50
Název podlaţí 1.NP:
Zastavěná plocha 135,93 m2
Obestavěný prostor: nadzemní část: (12,00*11,90+1,10*2,75-6,60*1,50)*4,10 zastřešení: 135,93*3,50/3,00 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost
135,93 m2
=
Konstrukční výška 2,60 m
557,29 m3 158,59 m3 715,88 m3
= = =
ZP1 = 135,93 m2 ZP = 135,93 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a 7
č. I
Vi typ A
III III II III V
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou Koeficient pro stáří 2 roky: 1,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III II
0,01 0,00 1,05
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I II III
-0,03 0,00 0,04
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 1,00 = 1,166 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - ţádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,010 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,166 * 1,010 * 0,950 = 1,119
8
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 472,- Kč/m3 * 1,119 = 3 885,17 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 3 885,17 Kč/m3 * 715,88 m3 = 2 781 315,50 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =
2 781 315,50 Kč
b) Studny b1) Vrt - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: elektrické čerpadlo:
Vrtaná 30,00 m 300 mm 1 ks 2222
30,00 m * 2 380,- Kč/m 1 ks * 12 840,- Kč/ks
+ +
71 400,- Kč 12 840,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
= * * *
84 240,- Kč 0,8500 2,3220 1,2570
Plná cena
=
208 994,46 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 98 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 2 / 100 = 2,000 %
-
4 179,89 Kč
Vrt - zjištěná cena
=
204 814,57 Kč
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 142,00 105,00
st.parc.č. 324/41 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 9
Cena [Kč] 14 910,14 910,-
-5 % 5% 0% * *
0,14 910,1,2570 2,1690
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
40 651,12
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 105,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 958,00 105,00
parc.č. 324/34 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 100 590,100 590,-
-5 % 5% 0% * * *
Pozemky - zjištěná cena
0,100 590,0,4000 1,2570 2,1690 109 700,76
= 150 351,88 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Vrt c) Pozemky
= = =
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 781 315,50 Kč 204 814,57 Kč 150 351,88 Kč 3 136 481,95 Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 3 140 000,00 Kč Slovy: třimilionystočtyřicettisíc korun českých
10
3.2.2. Porovnávací hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků Chotíkov, Plzeň sever
Upravená cena
Kč
KC
Foto Kč
4.200.000,-
0,80
3.360.000,-
Obec Chotíkov, ve vzdálenosti od Plzně 8 Km, dobrá technická a občanská vybavenost. Počet obyvatel 935. Samostatně stojící rodinný dům, 2 roky starý, který není podsklepený, přízemní, s podkrovím, obsahuje jednu bytovou jednotku se soc. příslušenstvím. Dispozičně v přízemí: 1.NP zádveří, tech. místnost, koupelna + WC, pokoj, obýv. pokoj s jídelnou, kuchyně, veranda, dřevěné schodiště do podkroví, v podkroví pak chodba, ložnice, koupelna + WC a dva pokoje. Centrální vysávání, bezpečnostní skla, příprava pro rekuperaci. Pozemek 986 m2. Lepší vybavenost obce, žádanější lokalita, větší užitná plocha domu, lepší vybavení. Nemovitost z vlastní databáze, skutečný prodej. Dnešice, Plzeň jih
3.900. 000,-
0,90
3.510. 000,-
Obec Dnešice, ve vzdálenosti 22 Km od Plzně, částečná technická a občanská vybavenost. Počet obyvatel 661. Jedná se o stavbu samostatně stojícího rodinného domu, který není podsklepený a má podkroví. Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku se soc. příslušenstvím. V přízemí se nachází garáž, kuchyně s jídelnou, prostorný obývací pokoj se vstupem na terasu, pracovna a koupelna se sprchovým koutem. V patře jsou pak čtyři pokoje a velká koupelna s rohovou vanou. Pozemek 887m2. Větší užitná plocha domu, garáž, lepší vybavenost obce. Nemovitost z vlastní databáze, skutečný prodej. Vstiš, Plzeň jih
3.590. 000,-
0,90
3.231.000,-
Obec Vstiš, ve vzdálenosti 12 Km od Plzně, bez technické a občanské vybavenosti, počet obyvatel 438. Nabízíme prodej přízemního RD 4+kk, novostavbu v obci Vstiš 3km od Dobřan, 12 km od Plzně. Zastavěná plocha domu je 140m2, typ bungalov ve tvaru L. Plocha pozemku 500 - 950 m2, dle potřeby kupujícího Vytápění plynové /podlahové + radiátory/, krbová vložka. Fasáda domu je zateplena, dům je postavený z broušených cihel Porotherm 40. V domě jsou plovoucí podlahy, v technické místnosti, předsíni a koupelně jsou dlažby. Pozemek rovinatý, připravený pro bazén a terasu. Nemovitost z aktuální nabídky. Letkov, Plzeň - město
2.574.000,-
1,00
Výstavba 3 nízkoenergetických domů v obci Ledce v 8 různých variantách domů. Nejlevnější dům 3+kk (70,6m2) na nejmenším pozemku 775 m2 je za 2.574.000,- včetně DPH a největší patrový dům 5+1 (125m2) postavený na největším nabízeném pozemku 1207 m2 za 4.012.000,- včetně DPH. V Obci je základní občanská vybavenost včetně ZŠ, výborná dostupnost do Plzně, která je vzdálena 5 km. Nemovitost z aktuální nabídky
Porovnávací hodnota
2.574.000,-
3.168.750,- Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navrţena porovnávací hodnota nemovitosti na : 3.168.750-Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 3 200 000,00 Kč Slovy: třimilionydvěstětisíc korun českých
11
3.2.3. Rekapitulace Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná převáţně pro bydlení. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k dispozičnímu uspořádání je vhodné vyuţívat nadále k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – rodinný dům je v lokalitě pěkné, obec Útušice je vzdálena od Plzně pouze cca 10 Km. Jedná se o novostavbu rodinného domu typu bungalov velikosti 3+kk s moţností podkrovní vestavby. Rodinný dům je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, vybavení a zařízení je nové, moderní. Pro další uţívání rodinného domu nejsou nutné okamţité investice. Zahrada okolo domu je prostorná, s krásným výhledem do krajiny. Rodinný dům se nachází na konci slepé ulice se závorou společnou pro tři domy. Je zajištěno dostatečné soukromí bydlení bez moţnosti příjezdu cizích. Slabé stránky – příjezdová komunikace je zatím pouze štěrková, je vhodné dokončit úpravy zahrady a zastřešení terasy. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem a také zejména vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, kdy zájem potencionálních kupujících o koupi nemovitostí je výrazně menší a rovněţ je i dostatečná nabídka nových rodinných domů postavených developerskými společnostmi, pro stanovení odhadu trţní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 04.01.2011
ve výši: 3 200 000,00 Kč Slovy: třimilionydvěstětisíc korun českých V Plzni, 05.01.2011 Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 634/2011 znaleckého deníku.
5. . Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 12
5.2. Fotodokumentace mapa
Pohled severozápadní - vstup, vjezd
Pohled jihovýchodní
jihozápadní
Terasa u obývacího pokoje
vchodové dveře
13
Pohled od domu – zahrada, studna
příjezdová cesta, závora
Obývací pokoj
Kuchyně
Jídelní kout
chodba
14
Předsíň
Pokoj ložnice
pokoj pracovna
koupelna
Koupelna
WC
Technická místnost
15
5.3. Doklady
16
17
18
