ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1245/154/2012 Ocenění bytové jednotky č. 1049/16 zapsané na listu vlastnictví LV č. 32981, v budově č.p. 1049, zapsané na LV č. 28860, stojící na pozemkové parcele č.parc. 11102/164, zapsané na LV č. 28860, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 47/3286 na společných částech bytového domu č.p. 1048 a č.p. 1049, zapsané na listu vlastnictví LV č. 28860 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 47/3286 na pozemkových parcelách č.parc. 11102/163 a č.parc. 11102/164, zapsané na LV č. 28860. To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, Plzeňský kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město.
Objednatel posudku:
Ing. Pavel Tatíček Insolvenční správce Pražská 45 301 50 Plzeň
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny
Dle stavu ke dni 07. listopadu 2012 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 19 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 07. listopadu 2012
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Základní pojmy Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.
Osvědčení Použitá literatura Fotodokumentace List vlastnictví Snímek z KM
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku – kterým je nemovitost – bytová jednotka č. 1049/16 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 32981, v budově č.p. 1049, zapsané na LV č. 28860, stojící na pozemkové parcele č.parc. 11102/164, zapsané na LV č. 28860, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 47/3286 na společných částech bytového domu č.p. 1048 a č.p. 1049, zapsané na listu vlastnictví LV č. 28860 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 47/3286 na pozemkových parcelách č.parc. 11102/163 a č.parc. 11102/164, zapsané na LV č. 28860. To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, Plzeňský kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město.
1.2. Základní pojmy Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.
1.3. Podklady dodané objednatelem • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 32981 pro k.ú. Plzeň Výpis z katastru nemovitostí LV č. 28860 pro k.ú. Plzeň Usnesení v insolvenční věci dlužníka vydané Krajským soudem v Plzni pod č.j.:KSPL 20 INS 22046/2011-A-20 dne 27. února 2012
1.4. Podklady zajištěné znalcem • • • • •
Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovitosti uskutečněné dne 07. listopadu 2012 za přítomnosti znalce. Skutečnosti zjištěné na místě, provedení fotodokumentace. Informace o prodejích obdobných nemovitostí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik. Kopie snímku z Katastrální mapy Informace sdělené správcem nemovitostí společností Triumfa.
3
1.5. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v AZO a ČKOM. Použité metody: • Metoda stanovení zjištěné hodnoty • Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovitosti metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí LV 32981 pro k.ú. Plzeň je v části „A“ zapsáno vlastnické právo bytové jednotky pro: Černíková Monika, Bzenecká 1049/9, Plzeň 1, Severní Předměstí, 323 00 Plzeň 23 Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Bzenecká 9 Plzeň Plzeň Plzeň - město LV č. 32981, LV č. 28860
4
735924/2044
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva: - zástavní práva smluvní, zákonná, exekutorská, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – viz LV č. 32981 pro k.ú. Plzeň. - věcné břemeno užívání místnost předávací stanice pro Plzeňské služby a.s. Jedná se o místnost ve společných prostorách budovy a toto břemeno nemá vliv na obvyklou cenu bytové jednotky s příslušenstvím.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v Plzeňském Severním předměstí, v části Vinice. Okolí je zastavěné panelovými bytovými domy. Dopravní dostupnost centra města je zajištěna MHD. Parkovací možnosti v okolí domu jsou omezené (možno parkovat před domem). Bytový dům je využíván pro bydlení. Bytový dům je podsklepený a má osm nadzemních podlaží. Vnitřní prostory bytového domu odpovídají stáří objektu. Budova je dle údajů správce z roku 1993, budova je v původním stavu s výjimkou vyměněných oken. Bytová jednotka se nachází v šestém nadzemním podlaží. V okolí domu se nacházejí veškeré dostupné inženýrské sítě. Plzeň je statutární město s veškerou infrastrukturou mimo letiště, ve městě je kompletní síť obchodů, služeb, škol, zdravotnictví, orgánů státní správy, pošta apod., je zde široká nabídka pracovních příležitostí. Daná lokalita je hodnocena průměrně, vzhledem ke skladbě obyvatelstva a typu zástavby. S výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitostmi jednat o lokalitu průměrně žádanou. .
3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 2+KK s kompletním sociálním zázemím se nachází v šestém nadzemním podlaží bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby. V bytě se nachází předsíň, chodba, dva pokoje s kuchyňským koutem, koupelna, wc. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. Základy bytového domu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny betonové panelové, stropy betonové s rovným podhledem, střecha plochá, krytina živičné vícevrstvá, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky stěrkové, obklady na sociálním zařízení nejsou, za kuchyňskou linkou jsou provedeny, schody jsou teracové, dveře plné a prosklené, okna plastová, podlahy PVC, koberce a keramické, rozvod vody teplé i studené, TUV dálkově, topení ústřední dálkové, umakartové jádro, v koupelně sprchovací kout a umyvadlo, kombi wc, výtah. Byt byl dán do užívání v roce 1993.
Pozemky K dané bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 47/3286 na pozemkových parcelách č.parc. 11102/163 a č.parc. 11102/164, vedené v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 28860. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku, která se nachází v původním panelovém domě. Nemovitost je v dobrém stavebně technickém stavu. Bytová jednotka je v současné době neužívaná.
5
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Zjištěná hodnota bytové jednotky včetně pozemků Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7660 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800 1,00 2,1390 1,7660 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
120,00
6 648,35
Parcelní číslo 11102/163
Výměra [m2] 299,00
Jedn. cena [Kč/m2] 6 648,35
Cena [Kč] 1 987 856,65
11102/164
296,00
6 648,35
1 967 911,60 3 955 768,25
Pozemky - zjištěná cena
=
6
3 955 768,25 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky
=
3 955 768,25 Kč 3 955 768,25 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
3 955 768,25 Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Plzeň 1 19 let 27 755 Kč/m2
Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: kuchyňský kout: předsíň: koupelna: wc: Započítaná podlahová plocha bytu:
16,40 m2 12,30 m2 7,60 m2 7,84 m2 2,15 m2 1,05 m2 47,34 m2
=
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
= 1,44 m2 * 0,10
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 19 let: 1,00 9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 1,00 = 0,903 i=1
7
= = =
1,44 m2 1,44 m2 47,34 m2 0,14 m2 47,48 m2
č. II III II II II
Vi -0,05 0,02 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - problematická skladba obyvatelstva 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. II
Pi -0,03
II III
0,00 0,00
II
0,00
II I
0,00 -0,10
III II
0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,870 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní práva, exekuce 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,903 * 0,870 * 0,850 = 0,668 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 27 755 Kč/m2 * 0,668 = 18 540,34 Kč/m2 CP = CU * PP = 18 540,34 Kč/m2 * 47,48 m2 = 880 295,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
880 295,34 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 3 955 768,25 Kč Spoluvlastnický podíl: 47 / 3 286 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 955 768,25 Kč * 47 / 3 286 = 56 579,76 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
56 579,76 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: 936 880,00 Kč Slovy: devětsettřicetšesttisícosmsetosmdesát korun českých 8
936 875,10 Kč
3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Typ stavby
Obytná plocha 2 m
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Plzeň, Bzenecká 9, panelové sídliště Vinice, byt v původním stavu, Dům 1.PP, 8.NP s výtahem, byt v 6.NP, umakartové jádro, nová plastová okna. X X 47,24 Srovnávané jednotky byt 1+1 v 7. patře panelového domu s novým výtahem v Hodonínské ulici, v Plzni – Severní Předměstí. Byt o celkové výměře 40,70 m2 je v původním udržovaném stavu se zděným jádrem a plastovými okny. Před domem je velké parkoviště a v blízkosti je zastávka MHD. Součástí prodeje bytu je sklep. 40,70
800.000,-
19.656,-
X X
X
0.850
16.708,-
0,850
22.059,-
0,850
21.232,20.000,-
byt o velikosti 2+kk s podlahovou plochou vč. sklepní koje 43,13 m2, který se nachází v 2.podlaží 4podlažního domu v bezprostřední blízkosti horního vstupu do ZOO, v ul. Bzenecká, Plzeň. Dispozičně je byt rozdělen na kuchyň 16,32 m2, pokoj 18,37 m2, koupelna 2,33m2 , WC 1,2m2 a chodby 3,41 m2. Byt má praktické vestavěné skříně, na podlahách je položeno PVC a koberec. V místnosti, kterou lze využít jako obývací pokoj, je umístěna nová kuchyňská linka a el.sporák. V koupelně je velice praktická vyšší sprchová vanička o délce 130 cm 42,00
1.090.000,-
25.952,-
byt o velikosti 2+kk v Plzni v Bzenecké ulici. Byt se nachází v 1. poschodí sedmipatrového panelového domu, sestává z obývacího pokoje z kuchyňským koutem, ložnice, předsíně, koupelny a WC, k bytu patří dále sklep. Byt je po částečné rekonstrukci- plastová okna, nové obklady v koupelně, vestavná skříň v předsíni, plovoucí podlaha v obývacím pokoji, stoupačky a rozvody vody jsou v plastu. Kuchyňská linka je původní, ale velmi zachovalá 48,00
1.199.000,-
24.979,-
Jednotková cena Porovnávací hodnota
944.800,- Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navržena porovnávací hodnota oceňované nemovitosti ve výši:
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 950 000,00 Kč Slovy: devětsetpadesáttisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota 3.2.2. Porovnávací hodnota
936 880,00 Kč devětsettřicetšesttisícosmsetosmdesát Kč 950 000,00 Kč devětsetpadesáttisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako bytový dům s obytnou funkcí. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení včetně infrastruktury. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – bytová jednotka je v lokalitě bydlení čistého, s dobrou dopravní dostupností. Bytový dům je užívaný, stavebně technický stav je dobrý. Bytová jednotka bude ihned uživatelná. 9
Slabé stránky – bytová jednotka se nachází na sídlišti Vinice, utlumený trh s nemovitostmi, zástavní práva. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu obvyklé hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 07. listopadu 2012 ve výši
950 000,00 Kč Slovy: devětsetpadesáttisíc korun českých
V Plzni, 07.listopadu 2012 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail:
[email protected]
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1245/154/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 154/2012.
10
5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění 5. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996
5.3. Fotodokumentace
11
12
