ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1262/2013 Ocenění nemovitostí: budova čp. 4 na pozemku st.parc.č. 27 a st.parc.č. 71 v obci Horšovský Týn, část Tasnovice a pozemků st.parc.č. 27 o výměře 200m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a st.parc.č. 71 o výměře 1075m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 125 pro obec Horšovský Týn, katastrální území Tasnovice u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 03.12.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 21 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 09.12.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: budova čp. 4 na pozemku st.parc.č. 27 a st.parc.č. 71 v obci Horšovský Týn, část Tasnovice a pozemků st.parc.č. 27 o výměře 200m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a st.parc.č. 71 o výměře 1075m2 (zastavěná plocha a nádvoří), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 125 pro obec Horšovský Týn, katastrální území Tasnovice u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 125 pro k.ú. Tasnovice ze dne 14.11.2013
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 125 pro k.ú. Tasnovice ze dne 02.12.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 22.11.2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka však nebyla umožněna. Výměry byly počítány dle dostupných možností údajů Katastru nemovitostí a odhadem, popisy a informace o nemovitosti byly získány od místních obyvatel a dle posouzení a odhadu znalce.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Tato metoda je založena na principu pojetí náhrady. Hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle 3
charakteru stavby). Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně - ÚRS Praha a. s., či dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Od takto zjištěné výchozí ceny se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění nákladové hodnoty používá též metodika definovaná zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pozemky lze též ocenit dle výše uvedené vyhlášky. Metodika je popsána v cenovém předpisu.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává obraz o obvyklých cenách nemovitostí. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou aktuálně nabízeny, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 125 ze dne 02.12 2013 pro k.ú. Tasnovice Brilliant Business s.r.o., Tasnovice 1, 34525 Horšovský Týn Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Tasnovice čp.4 Tasnovice Horšovský Týn Domažlice LV č. 125
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 125 pro k.ú. Tasnovice v příloze) V části C omezení vlastnického práva - Zástavní právo smluvní – a) pohledávky do výše 3.000.000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 3.000.000,- Kč, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 03.09.2008. - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu – pohledávka ve výši 255.239,82 Kč, pro Českou republiku, Finanční úřad pro Plzeňský kraj, Hálkova 2790/14, Jižní Předměstí, 30572 Plzeň. Listina Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finanční úřad pro Plzeňský kraj, ÚzP v Domažlicích Čj.:-1281804/2013-05301-402409 doručeno dne 12.07.2013. -Zahájení exekuce – pověřený soudní exekutor: JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého nám. 28, 30100 Plzeň. Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 108 EX.04273/2013-022 ze dne 12.09.2013. -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka 108 EX-04273/2013-24 ze dne 12.09.2013. -Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2.837.896,- Kč s příslušenstvím. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha. Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka 108 EX-4273/2013-25 ze dne 12.09.2013. -Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu – pohledávka ve výši 34.099,82 Kč, Česká republika, Finanční úřad pro Plzeňský kraj, Hálkova 2790/14, Jižní Předměstí, 30572 Plzeň . Listina Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finanční úřad pro Plzeňský kraj, Úzp v Domažlicích, Čj.: 1507095/2013/2305-05301-402409 doručeno dne 08.10.2013. Zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. -Věcné břemeno vedení – údržby a oprav kanalizace Město Horšovský Týn, náměstí Republiky 52, Město Horšovský Týn. Listina Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – bezúplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.09.2008. -Věcné břemeno vedení – údržby a oprav kanalizace, Pikhart Václav, Tasnovice čp. 5, 34525 Horšovský Týn. Listina Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – bezúplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.09.2008. -Věcná břemena vedení – údržby a oprav kanalizace, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předměstu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby (jedná se pouze o údržbu a opravy kanalizace, které nijak vlastníka nemovitosti neomezují ani negativně neovlivňují). S přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezanikají.
5
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o budovu původního kulturního domu obce Tasnovice při místní zpevněné komunikaci, v centrální části. Bezprostřední okolí je prostorné, klidné, okolní zástavbu tvoří převážně původní zemědělské usedlosti a rodinné domy. Vstup z místní komunikace. Budova je samostatně stojící, půdorysu do písmene „U“. Na východní a západní části stojí budova na hranici pozemku, u severní a jižní části je před budovou menší volný pozemek. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do jímky, voda připojena pravděpodobně z veřejné studny, elektroinstalace světelná třífázová, bez plynu. Horšovský Týn se nachází na území okresu Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Horšovský Týn je také obcí s rozšířenou působností. Obec Horšovský Týn se rozkládá asi dvanáct kilometrů severně od Domažlic. Obec je součástí historického Chodska. Osídlení tohoto malého města dosahuje zhruba počtu 4870 obyvatel. Horšovský Týn se dále dělí na 21 části, konkrétně to jsou: Borovice, Dolní Metelsko, Hašov, Horní Metelsko, Horšov, Kocourov, Lazce, Malé Předměstí, Město, Nová Ves, Oplotec, Plzeňské Předměstí, Podhájí, Podražnice, Semošice, Svatá Anna, Svinná, Tasnovice, Valdorf, Velké Předměstí a Věvrov. Obec je vzdálená přibližně 20 km od německých hranic. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Horšovský Týn mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Samotné Tasnovice jsou od Horšovského Týna vzdáleny cca 11 Km a jsou bez občanské a technické vybavenosti.
Popis a stav objektů Budova Jedná se o budovu bývalého kulturního domu. Prohlídka nebyla umožněna, popis vyplývá ze sdělení místních obyvatel a dle posouzení znalce. Dispozičně se v budově nachází pravděpodobně restaurace, bývalý sál a byty nebo pokoje k ubytování. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce pravděpodobně železobetonové nebo keramické, schodiště pravděpodobně teracové betonové, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, vnitřní obklady keramické na sociálních zařízeních a u kuchyňských linek, dveře pravděpodobně náplňové do kovových zárubní, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností pravděpodobně koberce, ostatní keramické dlažby, pravděpodobně budou podlahové krytiny převážně chybět, vytápění pravděpodobně lokální na tuhá paliva zřejmě jen v malé části budovy, jinak pravděpodobně bez vytápění, elektroinstalace světelná třífázová, rozvod teplé a studené vody zřejmě proveden, ohřev teplé vody pravděpodobně není nebo jen průtokový ohřívač, bez plynu, kanalizace provedena od zařizovacích předmětů, kuchyně zřejmě bez vybavení, sociální zařízení pravděpodobně původní z roku 1983. Budova je dle sdělení stáří od roku 1983, původně využívána jako kulturní dům obce, později restaurace s bydlením a ubytováním, nyní je již delší dobu budova prázdná, bez využití. Dle sdělení zde bydlí pouze jeden těžce nemocný muž. Opravy a údržba nejsou prováděny, v poslední době byla natřena část fasády, jinak původní stav, který je pravděpodobně zhoršený, dle sdělení byly započaty částečné rekonstrukce, které nejsou dokončeny, tzn. že lze předpokládat, že vnitřní prostory mohou být i částečně rozbourané, dle sdělení byla budova dříve částečně vytopena vodou z polí a 6
to zejména v prostoru sálu, kde byla následně vykopána podlaha, ale nová již nebyla provedena. Předpokládám teda, že vnitřní prostory jsou ve zhoršeném, stavebně nedokončeném stavu. Z vnější prohlídky je patrno, že západní část budovy je ve velmi zhoršeném stavu (zatékání, poškozené omítky apod.).
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí a zpevněné plochy před budovou, vše bez oprav a bez údržby.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 27 o výměře 200m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - která je severně od budovy, nezastavěná, leží ladem, zarostlá a parcela st.parc.č. 71 o výměře 1075m2 (zastavěná plocha a nádvoří), která je převážně zastavěna budovou, nezastavěná část je z části zpevněná plocha s venkovním posezením před vstupem do budovy a volná zatravněná a zpevněná plocha před budovou a zatravněná neudržovaná část severně za budovou. Podlahová plocha budova 700 m2
Zastavěná plocha budova 615 m2
Plocha pozemků celkem 1275 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti bývalého kulturního domu obce, dnes bez využití, opravy a údržba již nejsou prováděny, předpokládá se špatný stavebně technický stav a nedokončené stavební práce, morálně zastaralé, pravděpodobně k celkové rekonstrukci. Budova je objemově nadměrná, v dané lokalitě obtížně využitelná.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy hotelů zděná 121
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: 7
Snížen koeficient prodejnosti z důvodu objemově nadměrné, v dané lokalitě obtížně využitelné nemovitosti, morálně zastaralé. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6250 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,4375 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1 NP (přízemí) 300,00+170,00+30,00+35,00+80,00 2 NP (1 patro) 300,00+170,00
= =
[m2] 615,00 470,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 615,00 m2 470,00 m2 1 085,00 m2
Podlaží 1 NP (přízemí) 2 NP (1 patro) Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 3,00 m 1 845,00 3,00 m 1 410,00 3 255,00
3 255,00 / 1 085,00 1 085,00 / 2
= 3,00 m = 542,50 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor nadzemní část 300,00*6,00+170,00*6,00+145,00*3,00 zastřešení 300,00*3,00/2+170,00*1,00/2+145,00*0,20/2
= =
3 255,00 m3 549,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
nadzemní část zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 3 255,00 m3 549,50 m3 3 804,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody
betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové montované dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech omítky chybí omítky běžné obklady chybí železobetonové monolitické s běžným 8
Hodnocení standardu S S S S S S S C S S C S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 50 50 100
11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
povrchem náplňové chybí
S C X S S C P C S S S S C C C S C C C X
dřevěná zdvojená okna PVC, koberce, ker.dlažba chybí lokální chybí světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové chybí chybí běžný elektrický sporák WC, umyvadla, sprchové kouty WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí
50 50 100 100 50 50 50 50 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb.
Obj. podíl [%] S S S S S S S C S S C S S C X S S C P C S S S S C C C S C
6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 7,10 3,20 3,10 3,10 2,80 3,80 3,80 0,00 5,90 3,30 3,30 4,90 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 4,30 9
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 50 50 100 50 50 100 100 50 50 50 50 100 100 100 100 100 100 100 50 50
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 3,55 0,00 3,20 1,55 0,00 2,80 1,90 0,00 0,00 5,90 1,65 0,00 1,13 0,00 5,80 0,30 3,30 3,20 0,00 0,00 0,00 2,15 0,00
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C C X
1,40 4,40 0,00
100 100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
3 804,50 m3 * 1 611,27 Kč/m3
0,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 75,33 0,7533
= * * * * * * * =
2 710,0,9390 0,9322 1,0000 0,7533 1,0000 2,0610 0,4375 1 611,27
=
6 130 076,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,000 %
-
1 839 023,02 Kč
Budova - zjištěná cena
=
4 291 053,70 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Budova Celkem: Ocenění Cena staveb celkem: 2,00 % z ceny staveb
Cena stavby 4 291 053,70 Kč 4 291 053,70 Kč
*
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena
=
4 291 053,70 0,0200 85 821,07 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené 10
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,4375 2,0610
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 64,48 1,00 2,0610 0,4375 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. § 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 27 71
Výměra [m2] 200,00 1 075,00
Pozemky - zjištěná cena
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2] 58,14
Jedn. cena [Kč/m2] 58,14 58,14
Cena [Kč] 11 628,62 500,50 74 128,50
=
74 128,50 Kč
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
4 291 053,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 376 874,80 Kč
85 821,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
74 128,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
74 128,50 Kč
Celkem
4 451 003,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 451 003,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
4 451 000,- Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 4 451 000 Kč slovy: Čtyřimilionyčtyřistapadesátjednatisíc Kč
11
3.2.2. Porovnávací hodnota 1)
Holostřevy, okr. Tachov
790 000
Nabídková cena
Bývalý kulturní dům v obci Holostřevy v okrese Tachov. Dům je zděný, částečně podsklepený. V podzemním podlaží jsou sklepy a kotelna s uhelnou. V přízemí domu je vstupní část, výčep s příslušenstvím, sál s jevištěm a sklady. Dům stojí na vlastním mírně svažitém pozemku s orientací na jižní stranu, přístupová cesta je zpevněná. Zdroj vody je z vlastní studny a kanalizace svedena do žumpy.El. boiler ohřívá vodu, vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Nemovitost je ve vzdálenosti pouhých 2 km od sjezdu z dálnice D5 a lze ji využívat i ke skladovacím účelům. Plocha pozemku: 373 m2, Užitná plocha odhadem: 500 m2. S Reality, RE/MAX Best, ID 003-N01023
2) Žebráky, okr. Tachov
1 499 000
Nabídková cena
Prodej domu, který je uspůsoben na provos restaurace a penzionu. V přízemí domu se nachází zázemí pro restauraci ( sklady, kuchyně, zaměstnanecké šatny a dva sály o celkové ploše cca 90 m2). V prvním poschodí je celkem 5 pokojů a v druhém patře jsou 3 bytové jednotky. Dům je po celkové renovaci ( betonové stropy, dřevěná okna, nová fasáda, elektřina a rozvod vody, atd.) K dispozici ihned. Plocha pozemku: 725 m2, Užitná plocha odhadem: 640m2. S Reality, M & M reality holding, a.s., s.r.o., ID 215814
3)
Nemanice, okr. Domažlice
390 000
Nabídková cena
Nabízíme Vám ke koupi prostornou budovu s garáží, která lze využít jako komerční objekt v Nemanicích nedaleko hranic s Německem ( hraniční přechod Lísková ). Tento komerční objekt o zastavěné ploše 340 m2 sloužil dříve jako restaurace, obchod s kanceláří a ubytovna. Momentálně je budova pronajímána a je z ní měsíční výnos 16 500Kč a stále je v domě volná bytová jednotka o dispozici 3+1 a restaurace. Po koupi budovy je samozřejmě možné budovu nadále pronajímat. V přízemí se nachází prostory, které lze využít k provozování restaurace - výčep, velká společenská místnost, kuchyně, dámské i pánské toalety. Také je zde místnost s prosklenou výlohou, která sloužila jako obchod a dále místnost, kterou lze využít jako kancelář či sklad. V 1. patře se nachází dva byty o dispozici 3+1 a tři menší garsoniéry. K budově také náleží rozlehlá půda. Budova je podsklepená a patří k ní také garáž. Střecha je z části nová, krov je v dobrém stavu. Vytápění budovy je pomocí kotle na tuhá paliva, k ohřevu vody slouží bojler. Voda i kanalizace jsou obecní. V okolí Nemanic je pěkná příroda, také je zde sportovní vyžití - pěší i cykloturistika, obcí Nemanice vede cyklostezka Regensburg – Plzeň – Praha). Plocha pozemku: 675 m2, Užitná plocha: 680 m2. S Reality, DANQUA reality, s.r.o. , ID 101
12
4)
Hostouň, okr. Domažlice
1 149 000
Nabídková cena
Nabízíme Vám rodinný dům 4+1 s komerčními prostory, ve městě Hostouň (okres Domažlice). Nemovitost je situována na okraji obce, v klidné části. Ve městě Hostouň se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o nemovitost s bezbariérovým přístupem. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna s toaletou. Schodiště z přízemní části domu vede do 1. patra o velikosti 2+0, kde se nachází další dvě obytné místnosti domu. Lze dobudovat sociální zařízení (v patře přípojky). Schodiště v domě dále vede do půdních prostor. V přízemí nemovitosti je vedle bytové jednotky zbudováno bistro s kapacitou 30 hostů, s obslužným barem, kuchyní a sociálním zařízením. K přízemí domu náleží terasa. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Nemovitost je z poloviny podsklepena. Druh objektu: smíšený, tj. cihla a kámen. Další: kůlna. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky.. Plocha pozemku: 176 m2, Užitná plocha odhadem: 400 m2. S Reality, Bart Reality, s.r.o., ID 5520553_1
5)
Újezd, okr. Domažlice
1 600 000
Kupní cena
Jedná se o budovu, část původního kulturního domu. Budova částečně podsklepená, se dvěma nadzemními podlažími, kdy v v suterénu jsou sklepy, původně technické zázemí závodní jídelny, v přízemí původně závodní jídelna se sociálním zařízením a v patře původně kanceláře a byt správce. Naposledy byl objekt využíván jako diskotéka s ubytováním, poslední přibližně 2 až 3 roky je bez využití, pouze sociální zařízení v přízemí občas využívá obec Újezd (když je akce v sále) a patře je obydlen byt jednou rodinou. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace světelná a motorová, bez plynu (možnost připojení). Plocha pozemku: 0 m2, Užitná plocha: 773 m2. Prodej 2013
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce 13
hodnocení nabídek č.nem. 1 budova Holostřevy 2 budova Žebráky 3 budova Nemanice 4 budova Hostouň 5 budova Újezd maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
K2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10
K4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,95 0,95 0,90 0,90 0,85
K6 0,80 0,80 0,80 0,80 1,00
K7 Kč/m2 0,85 1580 0,85 2342 0,85 574 0,85 2873 0,85 2070
Kč/m2 upravená 970 1437 334 1670 1563 1670 334 1195 700 836 345
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 840 000,00 Kč Slovy: Osmsetčtyřicettisíc Kč
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota:
4 451 000,00 Kč slovy: Čtyřimilionyčtyřistapadesátjednatisíc Kč
Porovnávací hodnota:
840 000,00 Kč slovy: Osmsetčtyřicettisíc Kč
Jedná se o budovu, která byla postavena jako kulturní dům obce. Poloha nemovitostí je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení a zemědělství. Oceňované nemovitosti, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat ke komerčním účelům – např. restaurace s ubytováním, penzion apod.. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha. Slabé stránky – velikostně nadměrný, malý pozemek, morálně zastaralé, pravděpodobně špatný stavebně technický stav, předpokládá se provedení celkové rekonstrukce, poptávka po obdobných nemovitostech velmi malá, spíše žádná. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota v daném případě, zejména vzhledem k objemové nadměrnosti budovy je pouze orientační. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací.
14
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 03.12.2013
ve výši: 840 000,00 Kč Slovy: osmsetčtyřicet tisíc korun českých V Plzni, 09.12.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1262/2013 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
15
16
17
5.3. Doklady
18
19
20
21
