ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 811/2012 Ocenění bytové jednotky č. 776/17 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 2304, v budově č.p. 775 a 776, zapsané na LV č. 1198, stojící na pozemcích parc.č. 484/4 a parc.č. 484/5, zapsané na LV č. 1198. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 640/25427 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 2304 (bytová jednotka), LV č. 1198 (bytový dům) a LV č. 1198 (pozemky) pro obec Plzeň, katastrální území Lobzy u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 29.03.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 02.04.2012
1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku – kterým je nemovitost – bytová jednotka č. 776/17 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 2304, v budově č.p. 775 a 776, zapsané na LV č. 1198, stojící na pozemcích parc.č. 484/4 a parc.č. 484/5, zapsané na LV č. 1198. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 640/25427 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 2304 (bytová jednotka), LV č. 1198 (bytový dům) a LV č. 1198 (pozemky) pro obec Plzeň, katastrální území Lobzy u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město.
1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2304 pro k.ú. Lobzy ze dne 12.03.2012 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 2304 (bytová jednotka) pro k.ú.Lobzy ze dne 02.04.2012 Informace z katastru nemovitostí LV č. 1198 (bytový dům, pozemky) pro k.ú. Lobzy ze dne 02.04.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 02.04.2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka však nebyla umožněna.
1.4. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu )
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
3
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. 1 2 3 4 5 6 7
koeficient Lokalita Typ stavby Stáří Garáž Velikost Vybavení Zdroj nabídky
ozn. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2304 ze dne 02.04.2012 pro k.ú. Lobzy Mašek Zdeněk, Rodinná 776/7, Plzeň, Lobzy (Plzeň 4), 312 00 Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Rodinná 7 Lobzy Plzeň Plzeň – město LV č. 2304
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Věcné břemeno užívání – 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, 250 01 Stará Boleslav. Listina Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práv podle obč.z. ze dne 21.01.2009.
4
- Předkupní právo - 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, 250 01 Stará Boleslav. Listina Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práv podle obč.z. ze dne 21.01.2009. - Zástavní právo smluvní – pohledávka ve výši 200.000,- a příslušenství BP Integralis Limited, id.č.255048, Daigorou 4, Kermia Building, 1097 Daigorou 4, Kermia Building, 1097 Nikósia, Kypr. Listina 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, 250 01 Stará Boleslav. Listina Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práv podle obč.z. ze dne 21.01.2009. Listina Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 14.10.2011. Věcné břemeno užívání, předkupní právo a zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň 4 – Lobzy v ul. Rodinná. Bezprostřední okolí je zastavěné původními panelovými domy (sídlištní zástavba) a rodinnými domy kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností (zejména školky a školy, sportovní a dětská hřiště apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s možností parkování (slepá ulice). Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení, v 1. nadzemním podlaží jeden nebytový prostor (Centrum lékařské prevence). Hlavní vstup do domu je orientován ze západní strany, zadní vstup pouze pro nebytový prostor. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 6 nadzemních podlaží, v každém podlaží čtyři bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání cca v roce 1965, v posledních letech byla provedena revitalizace domu (zateplení, plastová okna, apod.), dům je v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou stěrkové. Plzeň je Krajské statutární město, které má 163 392 obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, Lobzy je hodnocena vzhledem k většímu provozu na výpadovce na Prahu (ul. Rokycanská), jako méně žádaná, ulice Rodinná však je klidná, slepá, se vzrostlými stromy.
3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 5 nadzemním podlaží (4.patro) bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby od výtahu vpravo. V bytě se nachází prostorná obdélníková předsíň, z předsíně je vstup vpravo do pokoje (ložnice), na WC, do kuchyně, za kuchyní vstup do koupelny, dále z chodby rovně do pokoje (obývacího) a z něj vpravo do pokoje (dětského). Byt byl před několika lety modernizován (podlahové krytiny, sociální zařízení, kuchyňská linka, omítky apod.), v předsíni, kuchyni a na sociálním zařízení na podlaze keramická dlažba, v pokojích koberce, sociální zařízení samostatné WC, v koupelně vana a umyvadlo, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, okna z pokoje (ložnice), kuchyně a pokoje (dětského) na západ, z pokoje (obývacího) balkon s pěkným výhledem na jih. Vytápění bytu je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje, okna plastová. Byt je trvale užíván pro bydlení na základě nájemní smlouvy, která je dle sdělení na dobu určitou a to do 08/2012 a dle sdělení nebude prodloužena. Byt je udržovaný, v dobrém stavu. 5
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 640/25427 na pozemcích parc.č. 484/4 o výměře 329m2 a parc.č. 484/5 o výměře 281m2, oba vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2133. Jedná se o pozemky celé zastavěné bytovým domem čp. 775 a čp. 776. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je trvale užívána pro bydlení, je po rekonstrukci (sociální zařízení, podlahové krytiny, kuchyňská linka, omítky apod.) v revitalizovaném bytovém domě. Byt v dobrém, udržovaném stavu, nevyžaduje dalších investic pro zachování provozuschopnosti.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Byt, jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 5% Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800 1,00 2,1390 1,0880 5,00 1 954,875 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 parc.č. § 28 odst. 1 a 2 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 484/4 484/5
6
Výměra [m2] 329,00 281,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 954,875 1 954,875
Cena [Kč] 643 153,88 549 319,88 1 192 473,76
Pozemek - zjištěná cena
=
1 192 473,76 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek
=
1 192 473,76 Kč 1 192 473,76 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
1 192 473,76 Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Plzeňský kraj, nad 50 000 obyvatel 47 let 27 041 Kč/m2
Podlahové plochy bytu: celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
=
64,00 m2 64,00 m2
=
3,00 m2 3,00 m2
=
1,50 m2 1,50 m2
2
3,00m x 0,17 1,50 m2 x 0,10
= = = =
64,00 m2 0,51 m2 0,15 m2 64,66 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - bez umyvadla v koupelně 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 7
č. III I II II II
Vi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 47 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) x V10 x 0,80 = 0,832
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 0,900
i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,832 x 1,000 x 0,900 = 0,749 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 27 041 Kč/m2 x 0,749 = 20 253,71 Kč/m2 CP = CU x PP = 20 253,71 Kč/m2 x 64,66 m2 = 1 309 604,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 309 604,89 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 192 473,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 640 / 25 427 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 192 473,76 Kč x 640 / 25 427 = 30 014,68 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
30 014,68 Kč
Byt, jednotka - zjištěná cena
=
8
1 339 619,57 Kč
Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt, jednotka
1 339 619,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 339 619,60 Kč
Celkem
1 339 619,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 339 620 Kč
Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 340 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistačtyřicet tisíc korun českých
3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Plzeň Lobzy, Na Dlouhých
1 690 000
Foto
Kupní cena
64,00m2, 6.NP
Jedná se o bytovou jednotku o vel. 3+ 1 včetně příslušenství o ploše 64,00 m2. Byt po celkové rekonstrukci. Kč/m2 26.406,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Plzeň Lobzy, ul. Partyzánská
K5 1,00 1 295 000
K6 0,90
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 23.766,- Kč/m2 Kupní cena
58,00 m2, 4.NP
Jedná se o bytovou jednotku o vel. 2+ 1 včetně příslušenství o ploše 58,00 m2. Byt po celkové rekonstrukci Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 22.328,1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 Plzeň, Lobzy, Ke Kukačce
1 650 000
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Plzeň Lobzy, Partyzánská
K5 1,00 1 690 000
Nabídková cena
75,00 m2, 4.NP
Byt 3+1. Po vstupu do bytu se nachází po levé straně pokoj, vedle toaleta, vstup do kuchyně, naproti vstupním dveřím je obývací pokoj, z něhož pak vstoupíte do ložnice. Orientace bytu je východ a západ. V předsíni je položena plovoucí podlaha, v pokojích jsou parkety, v kuchyni a koupelně je položena dlažba. Z bytu je krásný výhled na Plzeň. K bytu náleží sklepní kóje. Kč/m2 22.000,-
Uprav.jedn.cena 20.095,- Kč/m2
. K6 1,00
K7 0,85
65,00m2, 4.NP
Uprav.jedn.cena 18.700,- Kč/m2 Nabídková cena
Byt 3+1 s lodžií o výměře 65m2 po kompletní rekonstrukci, plastová okna, nová koupelna a WC, kuchyňská linka včetně el. spotřebičů, plovoucí podlahy. Poloha domu je v klidné části Doubravky.
Kč/m2 26.000
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
9
K6 1,00
K7 0,85
Uprav.jedn.cena 22.100,- Kč/m2
Plzeň Lobzy, Partyzánská
1 690 000
76,00m2, 7.NP
Nabídková cena
Byt 3+1 o výměře 76m2. Nemovitost se nachází v 6. patře, po rekonstrukci (jádro s novou koupelnou a WC, plastová okna, stoupačky).
Kč/m2 22.237
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
K6 1,00
Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K7 0,85
Uprav.jedn.cena 18.901,- Kč/m2 23.766,-Kč/m2 19.800,-Kč/m2 20.712,-Kč/m2 64,00m2 1.325.594,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 330 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistatřicet tisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota:
1 340 000,00 Kč, slovy: jedenmiliontřistačtyřicet tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
1 330 000,00 Kč slovy: jedenmiliontřistatřicet tisíc korun českých
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – bytová jednotka je trvale užívána pro bydlení, bytový dům je po revitalizaci, bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, se zelení, v blízkosti školka, škola, sportovní a dětské hřiště. Bytová jednotka je v dobrém, udržovaném stavu, po rekonstrukci Slabé stránky – lokalita Lobzy je potencionálními kupujícími méně žádaná, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka, byt je užíván na základě nájemní smlouvy na dobu určitou, do 08/2012. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má pouze orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací.
10
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 29.03.2012.
ve výši: 1.330 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistatřicet tisíc korun českých V Plzni, 02.04.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 811/2012 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
11
společná chodba
schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka)
12
vstup do bytu
předsíň
kuchyně
koupelna
WC
pokoj (ložnice)
pokoj (dětský)
13
pokoj (obývací)
výhled z balkonu
pohled západní, vstup do domu
pohled východní
pohled jižní
14
5.4. Doklady
15
16
17
