ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1188/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 33 na pozemku st.parc.č. 928 v obci Příbram I a pozemku st.parc.č. 928 o výměře 360m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 929 o výměře 51m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 1992 pro obec Příbram, katastrální území Příbram u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 18.09.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 20 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 20.09.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 33 na pozemku st.parc.č. 928 v obci Příbram I a pozemku st.parc.č. 928 o výměře 360m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 929 o výměře 51m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 1992 pro obec Příbram, katastrální území Příbram u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 1992 pro k.ú. Příbram ze dne 29.08.2013
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1992 pro k.ú. Příbram ze dne 18.09.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 18.09.2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Tato metoda je založena na principu pojetí náhrady. Hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z „Ukazatele průměrné orientační ceny 3
na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně - ÚRS Praha a. s., či dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Od takto zjištěné výchozí ceny se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění nákladové hodnoty používá též metodika definovaná zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pozemky lze též ocenit dle výše uvedené vyhlášky. Metodika je popsána v cenovém předpisu.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává obraz o obvyklých cenách nemovitostí. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou aktuálně nabízeny, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1992 ze dne 18.09. 2013 pro k.ú. Příbram Turčová Miloslava, Podsklalí 33, Příbram I, 261 01 Příbram Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Podskalí čp. 33 Příbram I Příbram Příbram LV č. 1992
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 1992 pro k.ú. Příbram v příloze) Zástavní právo smluvní – a) k zajištění pohledávek dle smlouvy o úvěru č. 3426715883 ve výši 1.000.000,-Kč s přísl. b) k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.000.000,- Kč, které mohou vzniknout od uzavření této smlouvy do 15.12.2033. Česká spořitelna,a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 12.11.2008. Nařízení exekuce – pověřený soudní exekutor: JUDr. Vít Novozámský, Exekutorský úřad Brno-město, Bratislavská 73, Brno. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 23EXE-627/2012-36 ze dne 23.03.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno město 056Ex-1207/2012-12 ze dne 02.04.2012 Nařízení exekuce – pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 22EXE3110/2011-19 ze dne 04.01.2012 Zástavní právo exekutorské ve výši 2.303,- s přísl. ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, Michle, 14053 Praha 4. Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 10 167Ex-25769/2011-44 ze dne 29.08.2012. Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz a zástavní právo exekutorské, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci, ul. Podskalí, Příbram I, severní část Příbrami, blízkost centra, blízkost kruhového objezdu, blízkost frekventovaných tahů (např. ul. Evropská, Plzeňská). Bezprostřední okolí je prostorné, klidné, vstup z místní komunikace a chodníku rovnou do rodinného domu ze severozápadní strany. Rodinný dům je řadový vnitřní, obdélníkového půdorysu (zalomený obdélník), svou podélnou osou rovnoběžně s komunikací, štíty navazuje na sousední rodinné domy. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, elektroinstalace světelná třífázová, plyn zaveden. Rodinný dům má uprostřed průchozí chodbu s východem na zahradu, kdy zahrada je pak orientována jihovýchodně od rodinného domu, na zahradě stojí dvě zděné kolny ve velmi špatném stavu a zahrada končí skalnatým svažitým terénem. Příbram se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příbram je obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 34590 obyvatel, město s kompletní občanskou a technickou vybaveností.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní, bez podkroví. Dispozičně v 1.PP (suterén) jeden sklep, 1.NP (přízemí) vstupní chodba, která je průchozí skrz dům s východem na zahradu, z chodby vpravo je kuchyň, z kuchyně je koupelna, za kuchyní pokoj, z chodby vpravo je WC, z chodby vpravo pokoj a dále pak schody do sklepa a schody na půdu. Z chodby vlevo pokoj a z něj druhý pokoj. Celkem 4+1. 5
Nosná konstrukce je provedena na mělkých základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, nad přízemím dřevěné trámové s rovným podhledem, schodiště do suterénu cihelné, na půdu dřevěné strmé, střešní krytina ze šablon CEMBRIT, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda z hrubých omítek, sokl omítnut, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni bez kuchyňské linky, pouze volně stojící sporák, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, WC samostatné, rozvod teplé a studené vody, vytápění ústřední plynovým kotlem v kombinaci s ohřevem vody, kotel je umístěn v pokoji s turbo odtahem do fasády, el. instalace provedena, na podlahách v suterénu hliněná, v přízemí v místnostech koberce na betonu, v kuchyni PVC, ostatní keramické dlažby. Dokumentace nebyla doložena, rodinný dům je dle sdělení stáří 100 let, přibližně před 6 roky byla provedena částečná rekonstrukce (ústřední vytápění, sociální zařízení, střešní krytina), jinak je rodinný dům v původním, zhoršeném stavebně technickém stavu, posledního půl roku prázdný, neobývaný, přípojky inž. sítí jsou odpojeny (tzn. el. instalace, plyn ani voda momentálně nefungují), rodinný dům je v zanedbaném stavu, zdivo je v místnostech vlhké, omítky jsou poškozené, sociální zařízení velmi zanedbané, na WC rozvody vedeny nevzhledně po povrchu, okna, podlahové krytiny zcela dožilé, krov je ve zhoršeném stavu (dle mého názoru vlivem dřívějšího vyříznutí některých dřevěných prvků vykloněné sloupky), ve všech místnostech rodinného domu je nepořádek a odpad. Rodinný dům vyžaduje vyklizení a celkovou rekonstrukci.
Vedlejší stavby Na pozemku zahrady, v její severní části se nachází kůlna zděná z tvárnic, přízemní, nepodsklepená, nedokončená, bez omítky a původní kamenný přístřešek, obojí ve zhoršeném stavu, řadu let bez oprav a bez údržby, bez využití. Tyto vedlejší stavby spíše snižují hodnotu nemovitosti.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy za domem, oplocení za domem, vše bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavu.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 928 o výměře 360m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem, nezastavěná část tvoří spolu s parc.č. 929 o výměře 51m2 (zahradu) zahradu za rodinným domem, která je mísrně svažitá, leta neudržovaná, zarostlá, na svém konci již končící kamenitým svahem. Podlahová plocha RD 100 m2
Zastavěná plocha RD 147 m2
Plocha pozemků celkem 411 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti rodinného domu, který není trvale užíván k bydlení, opravy již nejsou prováděny, předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav, v podstatě doporučení celkové rekonstrukce. Pro bydlení velikostně vyhovující.
6
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Příbram 100 let 3 995,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 PP (suterén): 6,50*3,50 1 NP (přízemí): 10,00*14,70 Název podlaží 1 PP (suterén): 1 NP (přízemí):
Zastavěná plocha 22,75 m2 147,00 m2
= =
Konstrukční výška 2,20 m 2,60 m
Obestavěný prostor 1 PP (suterén): 22,75*2,20 1 NP (přízemí): 147,00*2,70 zastřešení: 147,00*5,50/2+5,40*2,00*2,00 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,15
22,75 m2 147,00 m2
= = = =
50,05 m3 396,90 m3 425,85 m3 872,80 m3 147,00 m2 169,75 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 7
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
II II
0,00 0,01
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
V
0,08
III III I I I III III V
0,00 0,00 0,00 -0,05 -0,03 0,01 0,00 0,40
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,223 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,223 * 1,000 * 0,900 = 0,201 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 995,- Kč/m3 * 0,201 = 803,- Kč/m3 CP = CU * OP = 803,- Kč/m3 * 872,80 m3 = 700 858,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
8
700 858,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) 56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených 42%, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Plyn 10%. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4450 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1460 1,4450 56,20 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1460 1,4450 56,20 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 928 929
Pozemky - zjištěná cena
9
Výměra [m2] 360,00 51,00
Upr. cena [Kč/m2] 1 937,49 774,99
Jedn. cena [Kč/m2] 1 937,49 774,99
Cena [Kč] 697 496,40 39 524,49 737 020,89
=
737 020,89 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
700 858,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
700 858,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
737 020,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
737 020,90 Kč 1 437 879,30 Kč
Celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 437 880,- Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 1 437 880 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatřicetsedmtisícosmsetosmdesát Kč
3.2.2. Porovnávací hodnota Spálená, Příbram VI, Březové Hory
1)
850 000
Nabídková cena
Prodej staršího zachovalého rod.domu v Příbrami VI - Březové Hory, ulice Spálená. Dům je o velikosti 3+1 s garáží a kolnou. Dům má 2 menší zahrádky a dvůr. Popis domu : vstupní chodba, kuchyň, hlavní obytná místnost, 2 samostatné ložnice, koupelna a WC je zde i kotel ústř.topení. Podkroví - možnost dalšího využití - obytné místnosti. Bokem na okraji pozemku je garáž. Pozemek celkem 270 m2 - zast.plocha 160 m2 + oplocená zahrada a dvůr. Vybavenost : el. 220/380V, vodovod, kanalizace, ústřední topení kotel na pevná paliva, plynová přípojka v plotě. Dům je okamžitě obyvatelný. Podrobné info v RK.. Plocha pozemku: 270 m2, Užitná plocha: 130 m2.
2)
Rožmitálská, Příbram VI, Březové Hory
1 060 000
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně možný prodej samostatného RD (3+1) v Příbrami VI - Březové Hory. Nabízený dům je situovaný jen pár desítek metrů od náměstí na Březových Horách, výborně dostupný z ulice, která prochází podél severní strany hranice pozemku. Dům leží na pozemku o celkové výměře 221 m², zastavěná plocha 88 m², užitná 110 m², zahrádka za domem 40 m². Dům byl v roce 1962 přestavěn a zkolaudován, je částečně podsklepen. Je na budoucím majiteli jakým způsobem si tento dům dispozičně poupraví, či ponechá v původním stavu (nutná výměna radiátorů a části stoupačky přívodu pitné vody). Členění přízemí : veranda, předsíň se schody do sklepa a do podkroví, obývací pokoj (17 m²), koupelna, samostatné WC, kuchyně (12 m²), ložnice (16,5 m²). Členění podkroví: pokoj (13 m²), sušárna na prádlo (7 m²), půdní prostory. Dům je vytápěn novým plynovým kotlem (ústřední plynové topení), ohřev teplé a studené vody je řešen el.bojlerem, elektrika 220/380V, pitná voda městská, kanalizace městská, pozemní digitální TV příjem, možný satelitní TV příjem, internet WiFi. K domu náleží také garáž s výjezdem do ulice (stání pro jedno auto). V zadní části domu je k dispozici menší zahrádka. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. Více informací v RK. Cena je s provizí RK. Provize RK zahrnuje veškeré právní služby včetně zajištění advokátní úschovy kupní ceny a podání návrhu na vklad do KN. Hypotéční specialista v RK. Ev. číslo: 394326.. Plocha pozemku: 221 m2, Užitná plocha: 110m2.
10
3)
Třemošenská, Příbram VI, Březové Hory
Nabídková cena
999 000
Nabízíme k prodeji přízemní, částečně podsklepený dům, dispozičně řešený jako 2+1 v krásné a klidné části Příbrami - Březové Hory. V domě byla započata, avšak nedokončena rekonstrukce. Částečně nové rozvody elektra, vody, odpadu. V koupelně je třeba nový štuk a obklady. K domu patří mírně svažitá zahrada o výměře 314m2. Možnost parkování na předzahrádce. Další informace u makléře. Plocha pozemku: 341 m2, Užitná plocha: 89 m2.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1 RD Spálená, Příbram VI 2 RD Rožmitálská, Příbram VI 3 RD Třemošenská, Příbram VI maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00
K2 0,95 0,95 0,95
K3 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00
K5 0,95 0,95 0,95
K6 0,80 0,80 0,80
K7 Kč/m2 0,90 6538 0,90 9636 0,90 11225
Kč/m2 upravená 4248 6261 7294 9064 5557 5935 102 605332
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 600 000,00 Kč Slovy: šestset tisíc korun českých
11
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota:
1 437 880,00 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatřicetsedmtisícosmsetosmdesát Kč
Porovnávací hodnota:
600 000,00 Kč slovy: šestset tisíc Kč
Jedná se o rodinný dům, který postaven jako obytný. Poloha nemovitostí je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňované nemovitosti, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, blízkost centra. Slabé stránky – opravy a údržba nejsou prováděny, předpokládá se kompletní vyklizení nemovitosti a pozemku, provedení rozsáhlejších stavebních úprav, celková rekonstrukce, poptávka po obdobných nemovitostech velmi malá. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 18.09.2013
ve výši: 600 000,00 Kč Slovy: šestset tisíc korun českých V Plzni, 20.09.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1188/2013 znaleckého deníku. 12
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
13
vstup do domu
chodba
chodba
kuchyně
koupelna
pokoj
14
WC
pokoj
pokoj s kotlem
pokoj za ním
schody do suterénu
sklep
krov
15
vedlejší stavby (sklad a přístřešek)
pohled ze zahrady
pohled z ulice Podskalí
16
5.3. Doklady
17
18
19
20
