ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1247/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 154 na pozemku st.parc.č. 308 a rodinný dům čp. 364 na pozemku st.parc.č. 307 v obci Zbůch a pozemků st.parc.č. 308 o výměře 220m2 (zastavěná plocha a nádvoří), st.parc.č. 307 o výměře 131m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 306 o výměře 299m2 (zahrada) a parc.č. 309 o výměře 251m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 327 pro obec Zbůch, katastrální území Zbůch u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň sever.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 15.11.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 34 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 18.11.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 154 na pozemku st.parc.č. 308 a rodinný dům čp. 364 na pozemku st.parc.č. 307 v obci Zbůch a pozemků st.parc.č. 308 o výměře 220m2 (zastavěná plocha a nádvoří), st.parc.č. 307 o výměře 131m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 306 o výměře 299m2 (zahrada) a parc.č. 309 o výměře 251m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 327 pro obec Zbůch, katastrální území Zbůch u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň sever.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 327 pro k.ú. Zbůch ze dne 11.10.2013
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 327 pro k.ú. Zbůch ze dne 14.11.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 14.11.2013 Informace z katastru nemovitostí LV č. 10001 pro k.ú. Zbůch ze dne 16.11.2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Veškeré popisy a informace vyplývají částečně z informací získaných telefonicky na obecním úřadě a z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Tato metoda je založena na principu pojetí náhrady. Hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně - ÚRS Praha a. s., či dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Od takto zjištěné výchozí ceny se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění nákladové hodnoty používá též metodika definovaná zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb. Ministerstva financí, kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pozemky lze též ocenit dle výše uvedené vyhlášky. Metodika je popsána v cenovém předpisu.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává obraz o obvyklých cenách nemovitostí. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou aktuálně nabízeny, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 327 ze dne 14.11 2013 pro k.ú. Zbůch Dandáš Mikuláš, Družstevná 200/45, Plechotice, Slovensko Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Luční čp.154 a čp. 364 Zbůch Zbůch Plzeň sever LV č. 327
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 327 pro k.ú. Zbůch v příloze) B1 Jiná práva Oprávnění pro
Povinnost k
-Věcné břemeno chůze Parcela: 307 Parcela 308 Listina Usnesení soudu číslo deníku 883/1964 -Věcné břemeno jízdy Parcela: 307 Parcela 308 Listina Usnesení soudu číslo deníku 883/1964 C Omezení vlastnického práva Oprávnění pro
Povinnost k
-Věcné břemeno chůze Stavba: Zbůch, č.p. 364 Parcela 308 Listina Usnesení soudu číslo deníku 883/1964 -Věcné břemeno chůze Parcela: 307 Parcela 308 Listina Usnesení soudu číslo deníku 883/1964 -Věcné břemeno jízdy Stavba: Zbůch, č.p. 364 Parcela 308 Listina Usnesení soudu číslo deníku 883/1964 -Věcné břemeno jízdy Parcela: 307 Parcela 308 Listina Usnesení soudu číslo deníku 883/1964 Tato věcná břemena, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, jedná se o věcná břemena, která jsou vzájemně na všech oceňovaných a dražených nemovitostech. Tato věcná břemena s přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezanikají. 5
o Zástavní právo smluvní - a)pohledávky ve výši 2.400.000,-Kč s příslušenstvím b)budoucí pohledávky do výše 2.400.000,-Kč, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.03.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.03.2008. V-986/2008-407 o Zástavní právo smluvní - a)pohledávky ve výši 2.400.000,-Kč s příslušenstvím b)budoucí pohledávky do výše 2.400.000,-Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.03.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.03.2008. V-1020/2008-407 o Nařízení exekuce - Dandáš Mikuláš, Družstevná 200/45, Plechotice, Slovensko, Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Plzeň-sever 3 Nc-2108/2009 -7 ze dne 04.08.2009.; uloženo na prac. Plzeň-sever Z-11812/2009-407 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Dandáš Mikuláš, Družstevná 200/45, Plechotice, Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Klatovy 120 EX13034/2009 -25 ze dne 02.12.2009. Z-18196/2009-407 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Klatovy 120 EX-14775/2009 -17 ze dne 16.12.2009. Z-18662/2009-407 o Nařízení exekuce - pověřený soudní exekutor: JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého 28, 301 00 Plzeň. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Plzeň-sever 4 Exe-201/2010 ze dne 29.04.2010. Právní moc ke dni 08.07.2010.; uloženo na prac. Plzeň-sever Z3491/2010-407 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Plzeň-město 108 EX-01753/2010 -008 ze dne 28.05.2010. Právní moc ke dni 21.06.2010. Z-3768/2010-407 o Nařízení exekuce - pověřený soudní exekutor: JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého nám. 28, 301 00 Plzeň Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Plzeň-sever 10 Exe-208/2010 -14 ze dne 13.05.2010.; uloženo na prac. Plzeň-sever Z-3960/2010-407 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Plzeň-město 108 EX-01882/2010 -010 ze dne 16.06.2010. Z-4165/2010-407 o Dražební vyhláška - Listina Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání EÚ Klatovy 120 EX13034/2009 -49 ze dne 21.01.2011. Z-673/2011-407 o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 2.052,-Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, Parcela: 306 Z-1328/2011-407 Michle, 14053 Praha 4, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Klatovy 120 EX-14775/2009 -25 ze dne 21.01.2011. Právní moc ke dni 26.01.2011. Z-1328/2011-407 o Nařízení exekuce - pověřený soudní exekutor: JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého 28, 301 00 Plzeň Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Plzeň-sever 10 Exe-1052/2011 -9 ze dne 05.12.2011.; uloženo na prac. Plzeň-sever Z-67/2012-407 o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 209.983,35 Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Plzeň 6
město 108 EX-08518/2011 -007 ze dne 09.01.2012. Právní moc ke dni 26.01.2012. Z4855/2012-407 o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 34.386,-Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše 3208/5, Smíchov, 15000 Praha, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Klatovy 120 EX-13034/2009 -106 ze dne 08.06.2012. Právní moc ke dni 12.06.2012. Z-4987/2012-407 o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 5.288,-Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení VODÁRNA PLZEŇ a.s., Malostranská 143/2, Doudlevce, 32600 Plzeň, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Plzeň sever 121 EX-6526/2011 -20 ze dne 12.07.2012. Právní moc ke dni 17.07.2012. Z5989/2012-407 o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 453,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/21, Karlín, 18600 Praha, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 2, 132 EX-8993/2010 -15/ZI ze dne 07.12.2010. Právní moc ke dni 10.12.2010. Z-8989/2012-407 o Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 2.323,-Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení. Vznik zástavního práva ke dni 12.7.2012. VODÁRNA PLZEŇ a.s., Malostranská 143/2, Doudlevce, 32600 Plzeň, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Plzeň sever 121 EX-1505/2012 -10 ze dne 12.07.2012. Z-5657/2012-407 Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, dražební vyhláška a zástavní právo exekutorské, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o dva rodinné domy. Rodinný dům čp. 154 na pozemku st.parc.č. 308 je při při místní zpevněné komunikaci, ul. Luční v obci Zbůch, její mírně okrajové, západní části. Bezprostřední okolí je prostorné, klidné se zástavbou rodinných domů. Vstup z místní komunikace vrátky a vraty z východní strany, do rodinného domu pak z jižní strany. Rodinný dům je řadový krajní, téměř čtvercového půdorysu, s hřebenem rovnoběžně s komunikací. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do jímky na vyvážení, pitná voda pravděpodobně z veřejného řadu, elektroinstalace světelná třífázová, plyn zaveden. Rodinný dům čp. 364 na pozemku st.parc.č. 307 stojí západně od rodinného domu čp. 154, cca 4m od něj, směrem do zahrady, vstup do něj je z východní strany, je samostatně stojící, nepravidelného půdorysu. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do jímky na vyvážení, pitná voda pravděpodobně z veřejného řadu, elektroinstalace světelná třífázová, pravděpodobně bez plynu. Mezi domy je menší zděná kolna, za domem čp. 364 je volný pozemek zahrady s protékajícím potůčkem. Zbůch se nachází na území okresu Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nýřany. Obec Zbůch se rozkládá asi patnáct kilometrů jihozápadně od centra Plzně a čtyři kilometry jižně od města Nýřany. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2010 obyvatel. Zbůch se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Červený Újezd a Zbůch. Pro děti školního věku mají v obci k 7
dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. V obci Zbůch má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče a domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde železniční stanice.
Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 154 Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a jednou místností v podkroví. 1 NP je z menší části (východní, do ulice) pod terénem podzemní (sklepní) z větší části (západní, do vlastního pozemku) nad terénem. Dispozičně: 1.NP (přízemí): vstupní část - chodba se schodištěm (7,30m2), z chodby vpravo pak místnost (17,34m2), z místnosti WC (2,00m2), z místnosti koupelna (6,63m2), z chodby sklep (17,95m2), pod schody dva sklady přístupné z venku (odhadem 4,00m2). Celkem 44,24m2. 2. NP (1. patro): chodba 4,00m2), komora (3,74m2), pokoj (17,22m2), kuchyně (17,88m2), z kuchyně průchozí obývací pokoj (19,27m2), z obývacího pokoje pokoj (17,00m2), schody na půdu. Celkem 79,11m2 Na půdě jeden pokoj (20,98m2). Rodinný dům celkem 4+1, užitná plocha 144,33m2. Nosná konstrukce je provedena na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce nad 1 NP k ulici klenbové, ostatní pravděpodobně betonové, nad 2 NP pravděpodobně dřevěné, schodiště z 1 NP do 2 NP betonové, na půdu dřevěné, krov dřevěný sedlový s vikýřem do ulice, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky štukové, fasáda vápenná, vnější obklady nejsou, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení (za kuchyňskou linkou nejsou), dveře původní dřevěné do dřevěných zárubní a náplňové do kovových zárubní, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové bez podlahových krytin, původní prkna, plovoucí laminátové, v 1 NP ve sklepě hliněná, vytápění chybí (bylo zde ústřední plynovým kotlem s turboodtahem do fasády, ale vše je vytrháno), elektroinstalace světelná třífázová, nyní nefunkční, rozvod teplé a studené vody byl proveden, nyní nefunkční, ohřev vody chybí, plyn byl rozveden, nyní pravděpodobně nefunkční, kanalizace byla provedena od zařizovacích předmětů, nyní nefunkční, kuchyně vybavena kuchyňskou linkou se sporákem, na sociálním zařízení v přízemí vana, umyvadlo, sprchový kout, WC samostatné, vše je poničené, pravděpodobně nefunkční. Rodinný dům je pravděpodobně z roku 1922, již dříve byly provedeny částečné rekonstrukce (vytápění, sociální zařízení apod.), ke dni ocenění je však rodinný dům již delší dobu prázdný, je úplně plný téměř ve všech místnostech odpadem, odpadky a značným nepořádkem a to tak, že se nedá místy ani projít, v 1 NP na sociálním zařízení je patrno, že zde vyteklo větší množství vody, pravděpodobně z rozvodů (ve vaně stojí voda), na podlaze je vlhký povlak špíny, některá okna domu jsou rozbitá, dům v zimě promrzá. Celkově je stav rodinného domu velmi špatný, střechou zatéká, klempířské prvky neplní svoji funkci, zatéká, omítky opadávají, výskyt vlhkostí a plísní, vlhkost stropů, veškeré rozvody nefunkční apod.. Předpokládá se vyklizení rodinného domu na větší počet kontejnerů a celková rozsáhlá kompletní rekonstrukce.
8
Rodinný dům čp. 364 Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví. Dispozičně: 1.NP (přízemí): vstupní část - chodba (8,55m2), komora (1,58m2), koupelna s WC (3,80m2), kuchyně (17,97m2), průchozí pokoj (21,40m2), pokoj ( 24,08m2). Rodinný dům celkem 2+1, užitná plocha 77,38m2. Nosná konstrukce je provedena na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené, stropní pravděpodobně dřevěné, schodiště není, půda pravděpodobně přístupná po žebříku z venku, při prohlídce to nebylo možné, krov převážně sedlový pravděpodobně dřevěný, částečně plochý, střešní krytina převážně tašková, částečně plechová nad plochou částí, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky štukové, fasáda vápenná, vnější obklady nejsou, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení (za kuchyňskou linkou nejsou), náplňové do kovových zárubní, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností PVC, ostatní keramické dlažby, vytápění chybí (bylo zde ústřední, ale vše je vytrháno), elektroinstalace světelná třífázová, nyní nefunkční, rozvod teplé a studené vody byl proveden, nyní nefunkční, ohřev vody chybí, kanalizace byla provedena od zařizovacích předmětů, nyní nefunkční, kuchyně vybavena rozbitou kuchyňskou linkou bez sporáku, na sociálním zařízení vana, umyvadlo. Rodinný dům byl přestavěn v roce 1963 z jiné původní stavby (pravděpodobně z truhlárny), ke dni ocenění je rodinný dům již delší dobu prázdný, ve všech místnostech značný nepořádek, odpad a odpadky, do rodinného domu velmi zatéká zejména okolo komína (trvalá vlhkost u středových zdí u komína), některá okna domu jsou rozbitá, otevřená, dům v zimě promrzá, v koupelně je v rohu jasná větší trhlina zdiva cca 1,50cm (zřejmě statického charakteru), v komoře propadlý strop. Celkově je stav rodinného domu velmi špatný, zatékání, promrzání, narušení zdiva, omítek, výskyt vlhkostí a plísní, vlhkost stropů, veškeré rozvody nefunkční apod.. Předpokládá se vyklizení rodinného domu na více kontejnerů a celková rozsáhlá kompletní rekonstrukce.
Vedlejší stavby Sklad Mezi domy je menší zděný přízemní sklad s pultovou střechou půdorysu přibližně 2,20*3,00m (nebylo možno z důvodu nepořádku okolo ani změřit), který je plný nepořádku, stavebně technicky ve špatném stavu.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy mezi domy, oplocení vč. vrat a vrátek, vše bez oprav a bez údržby, zarostlé, neudržované.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 308 o výměře 220m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem čp. 154, nezastavěná část tvoří plochu mezi domy, st.parc.č. 307 o výměře 131m2 (zastavěná plocha a nádvoří) – zastavěná rodinným domem čp. 364, parc.č. 306 o výměře 299 a parc.č. 309 o výměře 251 obě vedeny jako zahrada a užívány jako zahrada západně za rodinným domem čp. 364, jsou spíše rovinné, pravidelné, neudržované, zarostlém uprostřed teče potůček, koryto vodního toku – parc.č. 277 ve vlastnictví Obec Zbůch. Na zahradu lze projít úzkým průchodem u domu čp. 364.
Porosty Jedná se pouze o několik běžných okrasných keřů a stromů na pozemku zahrady bez ošetřování a bez údržby.
9
Podlahová plocha RD čp. 154 = 144,33m2 RD čp. 364 = 77,38m2
Zastavěná plocha RD čp. 154 = 120 m2 RD čp. 364 = 113m2
Plocha pozemků celkem Celkem 901 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti dvou rodinných domů, oba bez využití, ve velmi stavebně technickém stavu, ke kompletní rekonstrukci, pro využití k bydlení nadměrné.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 154 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 91 let 3 848,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP - přízemí: 10,40*10,80+1,20*5,80 2 NP - patro: 10,40*10,80+1,20*5,80 podkroví: 4,34*4,80 Název podlaží 1 NP - přízemí: 2 NP - patro: podkroví:
Zastavěná plocha 119,28 m2 119,28 m2 20,83 m2
= = =
Konstrukční výška 2,10 m 2,70 m 0,00 m
Obestavěný prostor nadzemní část: 119,28*5,74 podkroví, zastřešení: 119,28*2,18/1,80 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,17
10
119,28 m2 119,28 m2 20,83 m2
ZP1 = ZP =
684,67 m3 144,46 m3 829,13 m3 119,28 m2 259,39 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Značný nepořádek ve všech místnostech, nutnost několika kontejnerů pro vyklizení 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 91 let: 0,60
č. I
Vi typ B
II I
-0,01 -0,08
II I V
0,00 0,00 0,08
I II
-0,08 -0,05
I I I II
0,00 -0,05 -0,01 0,00
I
-0,10
V
0,40
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II II III I
0,00 0,00 0,00 -0,10
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,168 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Nadměrné dva rodinné domy 12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,920 11
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,168 * 0,920 * 0,900 = 0,139 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 848,- Kč/m3 * 0,139 = 534,87 Kč/m3 CP = CU * OP = 534,87 Kč/m3 * 829,13 m3 = 443 476,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
443 476,76 Kč
1.1.2. Rodinný dům čp. 364 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 91 let 3 848,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP - přízemí: 10,60*6,00+4,75*5,70+5,20*4,20 Název podlaží 1 NP - přízemí:
Zastavěná plocha 112,52 m2
=
Konstrukční výška 2,10 m
Obestavěný prostor nadzemní část:
10,60*6,00*4,40+4,75*5,70*3,80+5,20*4,20*3 = ,40 zastřešení: 10,60*6,00*2,00/2+4,75*5,70*1,80/2+4,20*3,4 = 0*0,20/2 Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
112,52 m2
456,98 m3 89,40 m3 546,38 m3 112,52 m2 112,52 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 12
č. I
Vi typ A
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Značný nepořádek ve všech místnostech, nutnost několika kontejnerů pro vyklizení 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 91 let: 0,60
III I
0,00 -0,08
II III V
0,00 0,02 0,08
I II
-0,08 -0,05
I I I II
0,00 -0,05 -0,01 0,00
I
-0,10
V
0,40
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II II III I
0,00 0,00 0,00 -0,10
č. I
Ti -0,10
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,175 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Nadměrné dva rodinné domy 12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,920 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 13
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,175 * 0,920 * 0,900 = 0,145 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 848,- Kč/m3 * 0,145 = 557,96 Kč/m3 CP = CU * OP = 557,96 Kč/m3 * 546,38 m3 = 304 858,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
304 858,18 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Plyn 10%. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4290 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 43,77 1,00 2,1460 1,4290 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 43,77 0,40 2,1460 1,4290 10,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. § 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 307 308 306 309
Pozemky - zjištěná cena
14
Výměra [m2] 131,00 220,00 299,00 251,00
Upr. cena [Kč/m2] 147,65 59,06
Jedn. cena [Kč/m2] 147,65 147,65 59,06 59,06
Cena [Kč] 19 342,15 32 483,17 658,94 14 824,06 84 308,15
=
84 308,15 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:
Kč m2 m2 Kč * =
84 308,15 901 10 935,72 0,085 79,54
Porosty - zjištěná cena
79,54 Kč
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 154 1.1.2. Rodinný dům čp. 364
443 476,80 Kč 304 858,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
748 335,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
84 308,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
84 308,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
79,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
79,50 Kč
Celkem
832 722,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
832 722,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
832 720,- Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 832 720,00 Kč slovy: Osmsettřicetdvatisícsedmsetdvacet Kč
15
3.2.2. Porovnávací hodnota 1)
Chotěšov, Plzeň jih
899 000
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji rodinný dům před rekonstrukcí o zastavěné ploše 150m2 na pozemku 413m2 v Chotěšově, okr. Plzeň-jih. Dům je jednopodlažní, dispozičně řešen jako 4+kk s možností půdní vestavby. Dům je částečně podsklepen a byla na něm započata rekonstrukce – odizolování domu, ošetření krovu, fasáda. IS: el. 220/380V, plyn zaveden do domu, obecní kanalizace, voda – vlastní kopaná studna, obecní vodovod v komunikaci u domu, optický kabel. Lze financovat hypotečním úvěrem. Doporučujeme!.Plocha pozemku: 413 m2, Užitná plocha: 150 m2. S Reality, INSTINKT REALITY s.r.o., ID 21170
2) Stod, Plzeň jih
1 060 000
Nabídková cena
Rodinný dům ve Stodě. Naše realitní společnost nabízí exkluzivně prodej rodinného domu ve Stodě. Dispozice rodinného domu je 4+1, 148 m2 s prostorným sklepem sestávajícím z více místností s klenutými stropy a garáže. Na pozemku stojí hospodářské stavení. Dům prošel částečnou rekonstrukcí interiéru – koupelna, samostatné WC, štukové omítky, dlažby, nová plastová okna. Obytná část sestává z kuchyně, WC a koupelny s rohovou vanou, obývacího pokoje, dětského pokoje a ložnice. Vytápění je ústřední plynovým kotlem. TUV je z elektrického bojleru. Podlahy jsou dřevěné nebo dlažba. V obci je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost vlakem i autobusem. Obcí protéká rybářsky atraktivní řeka Radbuza. Rekonstrukce nutná. Plocha pozemku: 300 m2, Užitná plocha: 148m2. S Reality, Reality – Plzeň, s.r.o, ID 1888
Pňovany, Plzeň sever
3)
990 000
Nabídková cena
Prodej rodinného domu se zahradou o výměře 1532 m2 v obci Pňovany, 2 km od Hracholuské přehrady. Dům je částečně podsklepen, o dvou bytových jednotkách 3+1 a 1 pokoj se samostatnými vchody. Příslušenství k domu další stavba určená též k rekonstrukci. Půdní prostory vhodné k vybudování vestavby. Dům je vytápěn ústředním topením kotlem na tuhá paliva, žumpa. K trvalému bydlení či rekreaci. Plocha pozemku: 1532 m2, Užitná plocha: 200 m2. S Reality, M & M reality holding, a.s..ID 344928
4)
Dnešice, Plzeň jih
690 000
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji rodinný dům s dispozicí 3+1 s obytnou plochou 120 m2 v obci Dnešice, okr. Plzeň-jih. Jedná se o nemovitost ležící na vlastním pozemku o rozloze 421 m2, objekt je určen k rekonstrukci dle svých představ s možností půdní vestavby. Střecha a krov jsou v zachovalém stavu, topení, které je zajištěno plynovým kotlem je rovněž funkční, zdroj vody z vodovodního řadu, odpady jsou svedeny do veř. kanalizace, el. 230/400 V, možnost využívání vlastní studny, která leží rovněž na pozemku. V obci je převážná část obč. vybavenosti ( obchod, restaurace, lék. služba, školka, autobusový spoj apod.), vzdálenost od Plzně 17 km. Nemovitost není ničím zatížena, možnost financování hypoúvěrem ( zajistíme ).Plocha pozemku: 421 m2, Užitná plocha: 120 m2. S Reality, Reality Čermák, ID 2400804
16
V současné době nabídka nemovitostí, zejména rodinných domů a chalup v původním, zhoršeném stavu celkově velmi převyšuje poptávku po nich, ze zkušeností realitních kanceláří jednoznačně vyplývá, že některé nemovitosti nabízejí mnoho měsíců a dokonce i 1 až 1,5 roku, než nemovitosti prodají a v téměř všech případech dochází ke snižování ceny o přibližně 10 až 20%. Tato skutečnost a rovněž tak i některé rozdílnosti v nemovitostech použitých v porovnávací metodě jsou zohledněny při výpočtu koeficienty. Pro výpočet porovnávací hodnoty užitné plochy RD čp. 364 nebudou uvažovány pro jeho nadměrnost a špatný stav. Použité koeficienty: K1 – koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1 RD Chotěšov, Plzeň jih 2 RD Stod, Plzeň jih 3 RD Pňovany, Plzeň jih 4 RD Dnešice, Plzeň jih maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 0,95 1,10 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 0,85 1,00
K4 1,00 1,00 1,05 1,00
K5 0,95 0,80 0,90 0,90
K6 0,80 0,80 0,80 0,80
K7 Kč/m2 0,90 5993 0,90 7162 0,90 4950 0,90 5750
Kč/m2 upravená 4099 3919 3149 3726 4099 3149 3723 144 536160
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 540 000,00 Kč Slovy: Šestsettisíc Kč
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota:
832 720,00 Kč slovy: Osmsettřicetdvatisícsedmsetdvacet Kč
Porovnávací hodnota:
540 000,00 Kč slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč
Jedná se o dva rodinné domy. Poloha nemovitostí je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňované nemovitosti, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení, ev. k bydlení a podnikání. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. 17
Silné stránky – klidná poloha, obec Zbůch s dobrou vybaveností. Slabé stránky – velikostně nadměrné, dva rodinné domy obtížně využitelné a obchodovatelné, velmi špatný stavebně technický stav obou domů, k celkové rekonstrukci, značný nepořádek, nutnost náročného vyklízení, poptávka po obdobných nemovitostech spíše žádná. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektů a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 15.11.2013
ve výši: 540 000,00 Kč Slovy: pětsetčtyřicet tisíc korun českých V Plzni, 18.11.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 Plzeň
4.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1247/2013 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
18
5.2. Fotodokumentace Mapy
RD čp. 154 pohled
vstup
19
1 NP chodba
místnost
WC
koupelna
koupelna
sklep
20
sklady pod schody přístupné z venku
schody do 2 NP
chodba
2 NP komora
21
pokoj
kuchyně
kuchyně
obývací pokoj
schody na půdu
pokoj
půda
pokoj na půdě
22
pohled jihozápadní
pohled západní
pohled severovýchodní
pohled jihovýchodní
pohled východní
RD čp. 364 pohled severovýchodní
vstup
23
chodba
komora
koupelna
24
kuchyně
pokoj
pokoj
pohled severovýchodní
pohled západní
25
průchod na zahradu u čp. 364
zahrada
26
5.3. Doklady
27
28
29
30
31
32
33
34
