Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti

Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti číslo 3075-075/2014 6

Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Areál EPIAG – LOFIDA PORCELÁN CHodov U Porcelánky 1, Chodov Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Chodov, k.ú. Dolní Chodov, kód ČSÚ: 652 172, LV: 766 298/3, 298/4, 298/5, 299/1, 299/4, 299/24, 299/25, 299/26, 299/27, 299/28, 299/29, 299/30, 299/31, 299/32, 299/33, 299/34, 299/35, 299/36, 299/37, 299/38, 304 EPIAG LOFIDA - PORCELÁN CZ s.r.o., Hlavní 30/20, 36263 Dalovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 EPIAG LOFIDA - PORCELÁN CZ s.r.o., Hlavní 30/20, 36263 Dalovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

OBJEDNATEL: Adresa objednatele:

CZ Future s.r.o.; č. obj.:, Pod Lesem 197, 500 02 Hradec Králové

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky:

IČ: 26011115 DIČ: CZ26011115

e-mail:

telefon: +420602414788 fax:

e-mail: [email protected]

Ing. Ivan Žikeš Heřmánková 234, 360 01 Jenišov

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

IČ: 10042237 DIČ: CZ450427084

ÚČEL OCENĚNÍ:

dražba (ocenění stávajícího stavu)

HODNOTA NEMOVITOSTI Datum místního šetření: Počet stran:

telefon: fax:

20 stran

Jenišově, dne 1.12.2014

20.11.2014

Současný stav 10 000 000 Kč

Budoucí stav

Datum zpracování:

1.12.2014

Počet příloh:

1

Otisk razítka

Ing. Ivan Žikeš

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 změna stavby v r. Rekonstrukce:

celková

dílčí

střecha, fasáda

zateplení

okna, dveře

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:

rekonstrukce v r. ostatní

Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu)

autobus silnice II.,III.tř

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Nemovitost je zatížen exekucí - viz výpis z KN. Ostatní rizika: nejsou

Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Budoucí stav

0 Kč 10 248 531 Kč 56 073 964 Kč 10 000 000 Kč 5 186 000 Kč

Hodnota nemovitosti - z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti

0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

x 0 Kč

x

Komentář ke stanovení hodnoty posuzovaných nemovitostí Areál Chodov je konglomerátem starých objektů z počátku min.století, který bez zásadní rekonstrukce není příliš schopen jiného využití. Od toho se odvíjí i možná obvyklá cena. Dá se tvrdit, že výnosová hodnota, jakkoliv je hypotetická, vyjadřuje i v daném případě cenu obvyklou, tedy 10,0 mil.Kč. To odpovídá i zkušenostem z realizace propadlých zástav či exekucí, kdy výsledná dosažená cena se pohybuje v intervalech 15 - 25% věcné hodnoty.

-2-

NÁLEZ Popis jednotlivých staveb Základní popis Areál závodu je situován v obytné zástavbě, přístupný po místní komunikaci.Sestává z provozních objektů, pozemků a venkovních úprav, napojen je na veřejné inženýrské sítě a má přípojku tepla z centrálního městského zdroje.

Druh stavby - účel využití a) Hlavní stavby a1) Budova expedice 100045 Podsklepená zděná stavba se čtyřmi NP, pocházející z roku 1880, v roce 1930 významně modernizovaná. Technické řešení je popsáno v kap.„Vybavení stavby”. Budova je dispozičně členěna na expedici, sklad hotových výrobků, kanceláře a soc.zařízení. Objekt je dobře udržován, před cca deseti lety byla provedena nová fasáda, osazena okna. a2) Budova pomocných provozů 100044 Nepodsklepený zděný objekt se dvěma NP sloužící jako dílenské opravárenské provozy. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Dispozičně je objekt členěn na zámečnickou dílnu, elektrodílnu a autodílnu. Objekt pochází původně z roku 1880, stejně jako objekt expedice prošel zásadní přestabou v roce 1930 a následně v posledních deseti letech byl průběžně opravován. a3) Pecní hala 100052 Jednopodlažní zděná hala pořízená v roce 1981. Technické řešení je popsáno v kap.„Vybavení stavby”. Dispozičně se jedná o jednolodní halu pro pece. Technický stav je velmi dobrý. a4) Budova 100042 Samostatně stojící podsklepený zděný objekt složený ze čtyř částí stejného stáří a konstrukčního provedení, které se od sebe liší podlažností. Objekt byl pořízen kolem roku 1900, v roce 1951 zásadně modernizován. Technické provedení je uvedeno v kap.„Vybavení stavby”. Objekt je osazen komorovými pecemi, je zde přípravna a truhlárna. Technický stav je velmi dobrý. a5) Budova dekorace 100046 Částečně podsklepený zděný objekt se třemi NP, navazující na budovu expedice. Pochází z roku 1910, byl v roce 1930 modernizován, následně pak v posledních letech běžně opravován. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. V objektu je prováděna dekorece výrobků. Technický stav dobrý. a6) Hala žíhacích pecí 100047 Hlavní část: Nepodsklepený zděný objekt s pultovou střechou, jednopodlažní, pořízený v roce 1912. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Objekt je členěn na haqlu žíhacích pecí a sklady hotových výrobků. V přístavcích jsou sklady pomocného materiálu. Technický stav dobrý. a7) Budova záv.kuchyně 100043 Částečně podsklepená zdněná budova se dvěma NP pořízená v roce 1880, v roce 1982 provedena GO. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Dispozičně je členěn objekt tak, že v I.NP je záv.jídelna s kantýnou a prodejnou, ve II.NP kanceláře a zas.místnosti. Technický stav je dobrý. a8) Garáže Čtyři garážové boxy běžného typu, pořízené v roce 1975.

Příslušenství stavby b1) Sklad hořlavin 100055 Jednoduchá zděná stavba z roku 1981. Velmi dobrý technický stav. b2) Trafostanice 100041 Jednoduchá nepodsklepená zděná stavba z roku 1952. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Technický stav dobrý.

-3-

c) Venkovní úpravy c1) Přípojka vody c2) Kanalizace c3) Zpev.plochy živičné c4) Ploty c5) Vychlazovací jímka c6) Přípojka tepla c7) Regulační stanice plynu d) Pozemky

-4-

OCENĚNÍ Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Budova expedice 1.1.2 Pomocké provozy 1.1.3 Pecní hala 1.1.4 Budova komorových pecí 1.1.5 Budova dekorace 1.1.6 Hala žíhacích pecí 1.1.7 Budova závodní kuchyně 1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1 Garáže 1.2.2 Sklad hořlavin 1.2.3 Trafostanice 1.3. Ocenění příslušenství nákladovou metodou 1.3.1 Přípojky vody, kanalizace, zpev.plochy 1.4. Ocenění pozemků 1.4.1 Pozemky 1.5. Ocenění výnosovou metodou 1.5.1 Výnosové ocenění

1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Budova expedice Podsklepená zděná stavba se čtyřmi NP, pocházející z roku 1880, v roce 1930 významně modernizovaná. Technické řešení je popsáno v kap.„Vybavení stavby”. Budova je dispozičně členěna na expedici, sklad hotových výrobků, kanceláře a soc.zařízení. Objekt je dobře udržován, před cca deseti lety byla provedena nová fasáda, osazena okna.

Seznam podlaží Název I.PP I.NP II.NP III.NP IV.NP

Výpočet obestavěného prostoru Název I.PP I.NP II.NP III.NP IV.NP Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce

Zastavěná plocha 573,46 m2 573,46 m2 573,46 m2 573,46 m2 573,46 m2

(34,65*16,55)*(2,80) (573,46)*(3,25) (573,46)*(3,15) (573,46)*(2,75) (573,46)*(2,60)

Objemový podíl 13,200 30,400 13,800 7,000 2,900 0,700 -5-

Užitná plocha 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

= = = = = = Hodnota (Kč) 5 536 669 12 751 117 5 788 336 2 936 112 1 216 389 293 611

Upravený podíl 13,200 30,400 13,800 7,000 2,900 0,700

Obestavěný prostor 1 605,68 m3 1 863,74 m3 1 806,40 m3 1 577,01 m3 1 491,00 m3 8 343,84 m3 RC (Kč) 5 536 669 12 751 117 5 788 336 2 936 112 1 216 389 293 611

7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

4,200 2,900 0,000 1,800 2,400 3,000 3,400 2,900 0,000 5,800 0,400 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 5,200 0,000 100,000

1 761 667 1 216 389 0 755 000 1 006 667 1 258 334 1 426 112 1 216 389 0 2 432 779 167 778 0 0 0 0 0 0 0 2 181 112 0

Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové monolitické dřevěný vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře kovová dřevěná zdvojená okna různé světelná třífázová bleskosvod

vestavěné skříně

-6-

4,200 2,900 0,000 1,800 2,400 3,000 3,400 2,900 0,000 5,800 0,400 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 5,200 0,000 100,000

1 761 667 1 216 389 0 755 000 1 006 667 1 258 334 1 426 112 1 216 389 0 2 432 779 167 778 0 0 0 0 0 0 0 2 181 112 0 41 944 464

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 573 8 343,84 5 027 100,00 41 944 464 134

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

80,00 8 388 893

1.1.2 Pomocké provozy Nepodsklepený zděný objekt se dvěma NP sloužící jako dílenské opravárenské provozy. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Dispozičně je objekt členěn na zámečnickou dílnu, elektrodílnu a autodílnu. Objekt pochází původně z roku 1880, stejně jako objekt expedice prošel zásadní přestabou v roce 1930 a následně v posledních deseti letech byl průběžně opravován.

Seznam podlaží Název I.NP II.NP

Výpočet obestavěného prostoru Název I.NP II.NP Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Zastavěná plocha 793,29 m2 793,29 m2

(42,65*18,60)*(3,90) (793,29)*(3,90)

Objemový podíl 10,900 25,800 12,000 6,300 2,300 0,700 4,300 3,000 0,000 2,200 2,300 2,700 3,300 3,100 1,200 7,200 0,300 2,200 1,900 0,000 0,500 0,000 2,000 0,000 5,800 0,000 100,000

-7-

Užitná plocha 0,00 m2 0,00 m2

= = = Hodnota (Kč) 2 839 456 6 720 915 3 126 007 1 641 154 599 151 182 350 1 120 152 781 502 0 573 101 599 151 703 352 859 652 807 552 312 601 1 875 604 78 150 573 101 494 951 0 130 250 0 521 001 0 1 510 903 0

Upravený podíl 10,900 25,800 12,000 6,300 2,300 0,700 4,300 3,000 0,000 2,200 2,300 2,700 3,300 3,100 1,200 7,200 0,300 2,200 1,900 0,000 0,500 0,000 2,000 0,000 5,800 0,000 100,000

Obestavěný prostor 3 093,83 m3 3 093,83 m3 6 187,66 m3 RC (Kč) 2 839 456 6 720 915 3 126 007 1 641 154 599 151 182 350 1 120 152 781 502 0 573 101 599 151 703 352 859 652 807 552 312 601 1 875 604 78 150 573 101 494 951 0 130 250 0 521 001 0 1 510 903 0 26 050 057

Konstrukce

Popis


betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové monolitické dřevěný vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře kovová kovová bez přerušení tep. mostu různé ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové bojler chybí chybí


Současný stav 793 6 187,66 4 210 100,00 26 050 057 134


75,00 6 512 514

1.1.3 Pecní hala Jednopodalžní zděná hala pořízená v roce 1981. Technické řešení je popsáno v kap.„Vybavení stavby”. Dispozičně se jedná o jednolodní halu pro pece. Technický stav je velmi dobrý.

Seznam podlaží Název I.NP

Výpočet obestavěného prostoru Název I.NP krov Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce

Zastavěná plocha 374,61 m2

(12,30*25,70+6,50*9,00)*(5,20) 374,81*0,60*0,50

Objemový podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600 -8-

Hodnota (Kč) 698 423 1 800 753 950 865 521 714 185 124 50 488

Užitná plocha 0,00 m2

= = = Upravený podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600

Obestavěný prostor 1 947,97 m3 112,44 m3 2 060,42 m3 RC (Kč) 698 423 1 800 753 950 865 521 714 185 124 50 488

7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

5,800 3,200 0,800 3,100 3,200 0,300 5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

488 055 269 272 67 318 260 857 269 272 25 244 437 566 244 027 319 760 538 543 25 244 185 124 168 295 0 143 050 0 244 027 84 147 437 566 0

Konstrukce

Popis


betonové pasy panely betonové sendvičové s izolací chybí kovový svařovaný a šroubovaný svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky


5,800 3,200 0,800 3,100 3,200 0,300 5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

ocelové kovová kovová bez přerušení tep. mostu cementový potěr ústřední třífázová bleskosvod

Současný stav 375 2 060,42 4 084 100,00 8 414 735 133


75,00 2 103 684

-9-

488 055 269 272 67 318 260 857 269 272 25 244 437 566 244 027 319 760 538 543 25 244 185 124 168 295 0 143 050 0 244 027 84 147 437 566 0 8 414 735

1.1.4 Budova komorových pecí Samostatně stojící podsklepený zděný objekt složený ze čtyř částí stejného stáří a konstrulčního provedení, které se od sebe liší podlažností. Objekt byl pořízen kolem roku 1900, v roce 1951 zásadně modernizován. Technické provedení je uvedeno v kap.„Vybavení stavby”. Objekt je osazen komorovými pecemi, je zde přípravna a truhlárna. Technický stav je velmi dobrý.

Seznam podlaží Název I.PP část I I.NP část I II.NP část I III.NP část I IV NP část I I.PP část II I.NP část II II.NP část II III.NP část II I.PP část III I.NP část III II.NP část III III.NP část III I.PP část IV I.NP část IV II.NP část IV

Výpočet obestavěného prostoru Název I.PP část I I.NP část I II.NP část I III.NP část I IV NP část I I.PP část II I.NP část II II.NP část II III.NP část II I.PP část III I.NP část III II.NP část III III.NP část III I.PP část IV I.NP část IV II.NP část IV Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata

Zastavěná plocha 473,69 m2 473,69 m2 473,69 m2 473,69 m2 473,69 m2 328,55 m2 328,55 m2 328,55 m2 328,55 m2 152,55 m2 152,55 m2 152,55 m2 152,55 m2 228,80 m2 228,80 m2 228,80 m2

(34,45*13,75)*(2,20) (473,69)*(2,55) (473,69)*(2,65) (473,69)*(2,65) (473,69)*(4,40) (22,05*14,90)*(2,20) (22,05*14,90)*(2,55) (22,05*14,90)*(2,65) (22,05*14,90)*(2,55) (22,60*6,75)*(2,55) (22,60*6,75)*(2,65) (22,60*6,75)*(2,65) (22,60*6,75)*(2,65) (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,20) (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,65) (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,65)

Objemový podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600 5,800 3,200 0,800 3,100 3,200 0,300 - 10 -

Hodnota (Kč) 5 613 146 14 472 449 7 641 994 4 192 952 1 487 822 405 770 3 922 439 2 164 104 541 026 2 096 476 2 164 104 202 885

Užitná plocha 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

= = = = = = = = = = = = = = = = = Upravený podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600 5,800 3,200 0,800 3,100 3,200 0,300

Obestavěný prostor 1 042,11 m3 1 207,91 m3 1 255,28 m3 1 255,28 m3 2 084,24 m3 722,80 m3 837,79 m3 870,64 m3 837,79 m3 389,00 m3 404,26 m3 404,26 m3 404,26 m3 503,37 m3 606,33 m3 606,33 m3 13 431,63 m3 RC (Kč) 5 613 146 14 472 449 7 641 994 4 192 952 1 487 822 405 770 3 922 439 2 164 104 541 026 2 096 476 2 164 104 202 885

13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

3 516 670 1 961 220 2 569 874 4 328 209 202 885 1 487 822 1 352 565 0 1 149 680 0 1 961 220 676 283 3 516 670 0

5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

Konstrukce

Popis


betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové dřevěný vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře kovová dřevěná zdvojená okna různé přímotopy třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové


centrální ohřev vody WC, umyvadla, sprchové kouty nákladní výtah požární hydranty

Současný stav 474 13 431,63 5 035 100,00 67 628 265 133


80,00 13 525 653

- 11 -

3 516 670 1 961 220 2 569 874 4 328 209 202 885 1 487 822 1 352 565 0 1 149 680 0 1 961 220 676 283 3 516 670 0 67 628 265

1.1.5 Budova dekorace Částečně podsklepený zděný objekt se třemi NP, navazující na budovu expedice. Pochází z roku 1910, byl v roce 1930 modernizován, následně pak v posledních letech běžně opravován. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. V objektu je prováděna dekorece výrobků. Technický stav dobrý.

Seznam podlaží Název I.PP I.NP II.NP III.NP

Zastavěná plocha 158,05 m2 490,86 m2 490,86 m2 490,86 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název I.PP I.NP II.NP III.NP Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

(14,50*10,90)*(2,30) (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,60) (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,50) (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,10)

Objemový podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600 5,800 3,200 0,800 3,100 3,200 0,300 5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

Hodnota (Kč) 2 246 498 5 792 177 3 058 486 1 678 107 595 457 162 397 1 569 842 866 120 216 530 839 054 866 120 81 199 1 407 445 784 921 1 028 517 1 732 240 81 199 595 457 541 325 0 460 126 0 784 921 270 662 1 407 445 0

Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů

betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové dřevěný vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenocementové - 12 -

Užitná plocha 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

= = = = = Upravený podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600 5,800 3,200 0,800 3,100 3,200 0,300 5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

Obestavěný prostor 363,51 m3 1 767,10 m3 1 718,01 m3 1 521,67 m3 5 370,29 m3 RC (Kč) 2 246 498 5 792 177 3 058 486 1 678 107 595 457 162 397 1 569 842 866 120 216 530 839 054 866 120 81 199 1 407 445 784 921 1 028 517 1 732 240 81 199 595 457 541 325 0 460 126 0 784 921 270 662 1 407 445 0 27 066 246

9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře kovová dřevěná zdvojená okna chybí ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové centrální ohřev vody WC, umyvadla, sprchové kouty nákladní výtah chybí


Současný stav 491 5 370,29 5 040 100,00 27 066 246 1 910


75,00 6 766 562

1.1.6 Hala žíhacích pecí Hlavní část: Nepodsklepený zděný objekt s pultovou střechou, jednopodlažní, pořízený v roce 1912. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Objekt je členěn na halu žíhacích pecí a sklady hotových výrobků. V přístavcích jsou sklady pomocného materiálu. Technický stav dobrý.

Seznam podlaží Název I.NP

Výpočet obestavěného prostoru Název I.NP přístavky krov Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické

Zastavěná plocha 285,23 m2

Užitná plocha 0,00 m2

(21,05*13,55)*(4,70) = (8,10*2,50)*(4,60)+(12,95*3,40)*(2,30)+(8,55*6,10) = *(3,70) 20,25*0,80*0,50+44,03*0,60*0,50+52,16*1,25**0,5 = 0 = Objemový podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600 5,800 3,200 0,800 - 13 -

Hodnota (Kč) 592 954 1 528 821 807 274 442 929 157 168 42 864 414 353 228 609 57 152

Upravený podíl 8,300 21,400 11,300 6,200 2,200 0,600 5,800 3,200 0,800

Obestavěný prostor 1 340,57 m3 387,39 m3 21,31 m3 1 749,27 m3 RC (Kč) 592 954 1 528 821 807 274 442 929 157 168 42 864 414 353 228 609 57 152

10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

3,100 3,200 0,300 5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

221 465 228 609 21 432 371 489 207 177 271 473 457 217 21 432 157 168 142 880 0 121 448 0 207 177 71 440 371 489 0

Konstrukce

Popis


betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm chybí pultová hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky


3,100 3,200 0,300 5,200 2,900 3,800 6,400 0,300 2,200 2,000 0,000 1,700 0,000 2,900 1,000 5,200 0,000 100,000

náplňové kovová kovová bez přerušení tep. mostu různé ústřední třífázová bleskosvod

Současný stav 285 1 749,27 4 084 100,00 7 144 022 102


75,00 1 786 006

- 14 -

221 465 228 609 21 432 371 489 207 177 271 473 457 217 21 432 157 168 142 880 0 121 448 0 207 177 71 440 371 489 0 7 144 022

1.1.7 Budova závodní kuchyně Částečně podsklepená zdněná budova se dvěma NP pořízená v roce 1880, v roce 1982 provedena GO. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Dispozičně je členěn objekt tak, že v I.NP je záv.jídelna s kantýnou a prodejnou, ve II.NP kanceláře a zas.místnosti. Technický stav je dobrý.

Seznam podlaží Název I.PP I.NP II.NP

Zastavěná plocha 315,90 m2 471,15 m2 471,15 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název I.PP I.NP II.NP Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Užitná plocha 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

(23,40*13,50)*(2,30) (34,90*13,50)*(3,50) (34,90*13,50)*(3,30)

Objemový podíl 6,100 15,300 8,100 6,200 2,900 0,600 7,300 3,300 3,200 2,700 3,700 0,000 5,800 3,300 4,800 5,900 0,300 3,200 3,100 0,400 2,000 1,900 4,200 1,300 4,400 0,000 100,000

= = = = Hodnota (Kč) 1 511 648 3 791 510 2 007 270 1 536 429 718 652 148 687 1 809 021 817 777 792 995 669 090 916 901 0 1 437 304 817 777 1 189 493 1 462 085 74 343 792 995 768 214 99 124 495 622 470 841 1 040 807 322 154 1 090 369 0

Upravený podíl 6,100 15,300 8,100 6,200 2,900 0,600 7,300 3,300 3,200 2,700 3,700 0,000 5,800 3,300 4,800 5,900 0,300 3,200 3,100 0,400 2,000 1,900 4,200 1,300 4,400 0,000 100,000

Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody

betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové monolitické dřevěný vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky spárované zdivo běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem - 15 -

Obestavěný prostor 726,57 m3 1 649,02 m3 1 554,79 m3 3 930,39 m3 RC (Kč) 1 511 648 3 791 510 2 007 270 1 536 429 718 652 148 687 1 809 021 817 777 792 995 669 090 916 901 0 1 437 304 817 777 1 189 493 1 462 085 74 343 792 995 768 214 99 124 495 622 470 841 1 040 807 322 154 1 090 369 0 24 781 109

11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra


hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna různé ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové chybí centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí

Současný stav 471 3 930,39 6 305 100,00 24 781 109 134 75 64,11 8 892 701


- 16 -

1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1 Garáže Čytři garážové boxy běžného typu, pořízené v roce 1975.

Jednotkové množství Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 274,25 5 959 100,00 1 634 244 39 40 49,37 827 467

jedn. [Kč/jedn.] % Kč roků roků % Kč

1.2.2 Sklad hořlavin Jednoduchá zděná stavba z roku 1981. Velmi dobrý technický stav.


Současný stav 235,94 5 016 100,00 1 183 450 33 40 45,20 648 471


1.2.3 Trafostanice Jednoduchá nepodsklepená zděná stavba z roku 1952. Technický popis je uveden v kap.„Vybavení stavby”. Technický stav dobrý.


Současný stav 130,51 4 636 100,00 605 061 62 30 67,39 197 304


1.3. Ocenění příslušenství nákladovou metodou 1.3.1 Přípojky vody, kanalizace, zpev.plochy Stanoveno obvyklým procentem z reprodukční ceny objektů.

Reprodukční cena staveb (RCS) Paušální sazba ceny venkovních úprav Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 206 451 653 2,00 4 129 033 54

Kč % Kč roků roků % Kč

70,00 1 238 710

- 17 -

1.4. Ocenění pozemků 1.4.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

Rovinaté pozemky, zasíťované, přístupné z veřejné komunikace.

Obvyklá cena stavebních pozemků v místě je 500,- Kč/m

Parcela č. 298/3 298/4 298/5 299/1 299/4 299/24 299/25 299/26 299/27 299/28 299/29 299/30 299/31 299/32 299/33 299/34 299/35 299/36 299/37 299/38 304

Výměra m2 6 5 5 3 152 99 1 631 783 570 627 485 337 137 75 29 1 090 850 104 147 33 168 39 10 372

- 18 -

2

Jednotková cena Kč/m2 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 3 000 2 500 2 500 1 576 000 49 500 815 500 391 500 285 000 313 500 242 500 168 500 68 500 37 500 14 500 545 000 425 000 52 000 73 500 16 500 84 000 19 500 5 186 000

1.5. Ocenění výnosovou metodou 1.5.1 Výnosové ocenění Stejně jako v podobných případech se jedná o hypotetický pronájem, který je zejména u tohoto areálu více než problematický. Jedná se o konglomerát propojených objektů špatných dispozic a obtížného oddělování jednotlivých provozních prostor. Na druhou stranu je areál v obci, což do budoucna skýtá možnost většího využití. objekt využ.plocha m2 Kč/m2/rok výr.haly 3600 400 Kč admin.prostory 300 800 Kč jídelna + kuchyně 998 500 Kč prodejna 300 800 Kč drobné sklady 1550 300 Kč celkem Znalec se důsledně zabývá pouze skutečně užitným plochami!

celkem 1 440 000 Kč 240 000 Kč 499 000 Kč 240 000 Kč 465 000 Kč 2 884 000 Kč

Pro vyčíslení výnosové hodnoty vzcházel znalec z následujících předpokladů: 1. I kdyby se objekty podařilo pronajmout, vzhledem k situaci na trhu a charakteru nemovitostí by byla ztráta nájemného kolem 30%. 2 Náklady na běžnou údržbu obvykle oscilují mezi 20 - 30% z výnosů. 3. Výše pojistného a daní je odhadnuta v obvyklých cenách. 4. Ekonomická životnost, tedy doba, za kterou je nutná rekonstrukce je odhadnuta na deset let. 5. Je zvolena kapitalizační míra 11% - jedná se o rizikové podnikání.

Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

240 333

2 884 000

1.Výrobní prostory

2 884 000

Hrubý výnos za rok celkem Hv: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Tržní hodnota pozemku: Hp Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: NP = Hp * r Podíl hrubého nájemného připadající na nemovitost NB = Hv - NP Výnosy (za rok) Podlahová plocha stavby PP m2 Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Jiné výnosy z pronájmu: Kč Odborný odhad možné ztráty příjmů % Upravené výnosy celkem Hv Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Daň z pozemku Kč/rok Pojištění Kč/rok Opravy a údržba 25,00 % * NB Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Obhospodařovací náklady celkem (související s majetkem) ONB Kč/rok Obhospodařovací náklady celkem (související s pozemkem) ONP Kč/rok Obhospodařovací náklady celkem ON Kč/rok Čistý výnos (související s majetkem) Čistý výnos (související s pozemkem) Čistý roční výnos Míra kapitalizace (související se stavbou) Míra kapitalizace (související s pozemkem) Ekonomická životnost stavby do modernizace Výnosová hodnota

ČVB = NB - ONB ČVP = NP - ONP ČVN = ČVB + ČVP r r Cv - 19 -

Kč/rok Kč/rok Kč/rok % % let Kč

5 186 000 259 300 1 759 500 0 2 884 000 0 30 % 2 018 800 40 000 5 000 300 000 439 875 120 000 0 899 875 5 000 904 875 859 625 254 300 1 113 925 11,00 5,00 10 10 248 531

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 27.10.1987 č.j.Spr.4397/87 pro základní obor ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí a stavby obytné, průmyslové, vodní. Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod č.3075-075/2014

- 20 -

Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti

Recommend Documents