ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 615/2010 Ocenění bytové jednotky č. 1385 zapsaná krom jiného na listu vlastnictví LV č. 4743, v budově č.p. 1384 a 1385, zapsané na LV č. 2784, stojící na pozemcích st.parc.č. 1749 a st.parc.č. 1750, zapsané na LV č. 2784. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 408/10000 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 4743 (bytová jednotka), LV č. 2784 (bytový dům) a LV č. 2784 (pozemky) pro obec Tachov, katastrální území Tachov u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro draţbu
Dle stavu ke dni 09.11.2010 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 16 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 12.11.2010
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku – kterým je nemovitost – bytová jednotka č. 1385 zapsaná krom jiného na listu vlastnictví LV č. 4743, v budově č.p. 1384 a 1385, zapsané na LV č. 2784, stojící na pozemcích st.parc.č. 1749 a st.parc.č. 1750, zapsané na LV č. 2784. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 408/10000 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 4743 (bytová jednotka), LV č. 2784 (bytový dům) a LV č. 2784 (pozemky) pro obec Tachov, katastrální území Tachov u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4743 pro k.ú. Tachov ze dne 22.10.2010 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu draţby
1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 4743 (bytová jednotka) pro k.ú.Tachov ze dne 08.11.2010 Informace z katastru nemovitostí LV č. 2784 (bytový dům a pozemky) pro k.ú. Tachov ze dne 10.11.2010 Kopie katastrální mapy z nahlíţení do KN ze dne 10.11.2010 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umoţněna. Veškeré popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení místních obyvatel, z internetové nabídky bytové jednotky k prodeji nebo dle posouzení znalce.
1.4. Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen ( cen realizovaných na trhu )
3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů uţitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4743 ze dne 08.11. 2010 pro k.ú. Tachov Šanda Pavel, Školní 1385, Tachov 347 01 Tachov Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Školní 1385 Tachov Tachov Tachov LV č. 4743
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní – pohledávka ve výši 1.320.000,- Kč, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 12.07.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.07.2005. - Zástavní právo smluvní – pohledávka a) 500.000,- Kč b) pro budoucí pohledávky dle smlouvy. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 07.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.05.2008. Zástavní práva smluvní, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňují hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné části města Tachov, při místní komunikaci, severovýchodně od centrální části města, náměstí Republiky, nad Městským parkem v ulici Školní. Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými domy z 60 - 70 tých let, kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností (v těsné blízkosti Domov dětí a mládeţe, základní a střední škola). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s moţností parkování. Oceňovaný bytový dům je vyuţíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup je orientován jiţně, bez zadního vstupu. Bytový dům není podsklepený, má 5 nadzemních podlaţí, v 1. NP dvě bytové jednotky, v ostatních pak v kaţdém tři bytové jednotky a nevyuţitou půdu. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udrţované. Objekt byl dán do uţívání v roce cca 1965, v posledních letech byla provedena výměna některých oken za nová plastová, poloţena nová střešní krytina, provedena oprava fasády v části 1.NP, v současné době probíhá pokládka dlaţby ve vstupní chodbě bytového domu, jinak je dům v původním, udrţovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inţenýrské sítě, bez výtahu. Tachov je okresní město v Plzeňském kraji, má 12 560 obyvatel, 9 170 v produktivním věku, s kompletní občanskou a technickou vybaveností a s dobrou nabídkou pracovní příleţitosti. Město Tachov leţí 59 km západně od Plzně, 51 km severně od Domaţlic, 51 km jihovýchodně od Chebu a 15 km východně od německé hranice (hraniční přechod Pavlův Studenec/Barnau), leţí na řece Mţi. V roce 1997 došlo k prodlouţení dálnice D5 úsek PlzeňRozvadov. Tím se dálnice velmi přiblíţila k městu, (ze sjezdu EXIT 128 Bor na 12 km). Dálnice podpořila hospodářský rozvoj celého okresu.
3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 2 nadzemním podlaţí bytového domu. Výměra bytu činí 67,35 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. V bytě se nachází obdélníková předsíň, vlevo pak dětský pokoj, sociální zařízení, kuchyně a loţnice, vpravo obývací pokoj. Dětský pokoj a kuchyně má okna severně, loţnice východně a obývací pokoj pak jiţně s výhledem na město. Byt je po částečné rekonstrukci. Na chodbě a v kuchyni je nově poloţená dlaţba, v obývacím pokoji a loţnici jsou nové stropní podhledy. V bytě jsou nové radiátory. Podlahy v místnostech tvoří parkety. Obývací pokoj je situován na jiţní a východní stranu s překrásným výhledem na Tachov. Dům je zděný, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou stropy jsou ţelbetonové prefa, střecha je sedlová, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je ţelezobetonové prefa a stupně jsou teracové. 5
Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou stěrkové, vytápění je ústřední teplovodní, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje. Dům je v dobrém, udrţovaném stavu. Byt byl trvale uţíván pro bydlení, poslední cca 4-5 měsícú je vystěhovaný, prázdný.
Pozemky K dané nemovitosti náleţí spoluvlastnický podíl o velikosti 408/10000 na pozemcích st.parc.č. 1749 o výměře 245 m2 a st.parc.č. 1750 o výměře 235 m2 oba zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemky celé zastavěné bytovým domem čp. 1384 a čp. 1385. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, kde byla částečně provedena modernizace, jednotka je cca 4-5 měsíců prázdná, nevyuţívaná, pravděpodobně vyţaduje dalších, spíče menších investic do kuchyňské linky a drobných oprav.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 245,00 400,00 235,00 400,00
st.parc.č. 1749 st.parc.č. 1750 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 98 000,94 000,192 000,-
5% 5% + * *
9 600,201 600,0,5450 2,1620 237 543,26
= 237 543,26 Kč
6
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky
237 543,26 Kč
=
Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem
237 543,26 Kč
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 1385/3 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Tachov 45 roků 14 671,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: celkem: Podlahová plocha bytu:
= =
67,35 m2 67,35 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
67,35 m2 67,35 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní I vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně sniţující cenu - bez kuchyňskí II linky 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou – III (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,03 0,00 -0,05 0,85
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,714 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní 7
č. III II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,714 * 1,000 * 0,900 = 0,643 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 14 671,- Kč/m2 * 0,643 = 9 433,45 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 9 433,45 Kč/m2 * 67,35 m2 = 635 342,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 635 342,86 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 237 543,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 408 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 237 543,26 Kč * 408 / 10 000 =
+
9 691,77 Kč
Byt, jednotka č. 1385/3 - zjištěná cena
=
645 034,63 Kč
Byt, jednotka č. 1385/3 - cena po zaokrouhlení
=
645 030,- Kč
=
645 030,- Kč
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 1385/3 Výsledná cena nemovitosti činí celkem
645 030,- Kč
Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: 650 000,00 Kč Slovy: šestsetpadesát tisíc korun českých
8
3.2.2. Porovnávací hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Tachov, 3+1 zděný bytový dům
Školní 67,00
2
ul.
3+1
X
X
X X
X
Srovnávané jednotky
Aktuální nabídková cena
Školní ul.
Byt 3+1 1. patře, v původním stavu, má dřevěná okna, na podlaze jsou parkety.
zděný
66,00
2
3+1
790 000
11 970
0,90
10 773
Aktuální nabídková cena
Školní ul.
Byt 3+1 s lodžií v 1. patře, po rekonstrukci: chodby, kuchyně, koupelny, WC. Koupelna a WC jsou obložené plastovými obklady. Podlahové krytiny tvoří plovoucí podlahy a parkety pokryté kobercem. V bytě jsou plastová okna a nové interiérové dveře.
zděný
61,00
2
3+1
900 000
14 754
0,80
11 803
Aktuální nabídková cena
Jana Sladkého Koziny
Byt 3+1 ve 4 patře, plastová okna, zděné jádro, podlahová krytina je pokryta dřevěnou podlahou a dlažbou. V bytě jsou nové dřevěné obložky dveří.
zděný
61,00
5
3+1
1 050 000
17 213
0,90
15 492 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
12 690 Kč/m 2 67,00 m 850 230 Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navrţena porovnávací hodnota nemovitosti na : 850 230,00 Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 850 000,00 Kč Slovy: osmsetpadesát tisíc korun českých
9
3.2.3. Rekapitulace Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné vyuţívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – jedná se o zděný bytový dům, v dobrém udrţovaném stavu, s novou střešní krytinou, v těsné blízkosti dětského domu mládeţe, hřišť, škol. V bytě byla provedena částečná modernizace, byt je s krásným výhledem na Tachov. Slabé stránky – zřejmě bude potřeba menších investic do kuchyňské linky, ev. do drobnějších oprav. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu trţní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě a vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, kdy zájem potencionálních kupujících o koupi nemovitostí je značně malý, je doporučeno navrhnout trţní hodnotu mezi cenou věcnou a hodnotou porovnávací, s mírně větší vahou na cenu porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 09.11.2010
ve výši: 800 000,00 Kč Slovy: osmsettisíc tisíc korun českých V Plzni, 12.11.2010 Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 615/2010 znaleckého deníku.
10
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
Chodba, vstup
do kuchyně
11
Kuchyně
Místnosti
12
WC
pohled jiţní
Pohled severovýchodní
severní
Pohled východní
Pohled jiţní, vstup do domu
výhled o ona
13
5.3. Doklady
14
15
16
