ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1127/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 79 na pozemku st.parc.č. 116 v obci Dolní Hbity, část Luhy a pozemků st.parc.č. 116 o výměře 126m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 27/3 o výměře 518m2 (ostatní plocha, jiná plocha), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 213 pro obec Dolní Hbity, katastrální území Luhy u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 12.06.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 20 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 17.06.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: dům čp. 79 na pozemku st.parc.č. 116 v obci Dolní Hbity, část Luhy a pozemků st.parc.č. 116 o výměře 126m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 27/3 o výměře 518m2 (ostatní plocha, jiná plocha), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 213 pro obec Dolní Hbity, katastrální území Luhy u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 213 pro k.ú. Luhy ze dne 18.02.2013
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 213 pro k.ú. Luhy ze dne 12.06.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 12.06.2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a výpočty jsou provedeny dle možností z vnější prohlídky a informací z katastru nemovitostí.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci.
3
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 213 ze dne 12.06. 2013 pro k.ú. Luhy SJM Krůta Milan a Krůtová Marie, Luhy 13, 262 63 Dolní Hbity Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Luhy čp. 79 Luhy Dolní Hbity Příbram LV č. 213
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 213 pro k.ú. Luhy v příloze) Omezení dispozičních práv – ONV Příbram, ze dne 23.05.1990, registrováno dne 24.05.1990. Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 1208/1990. 4
Zástavní právo smluvní – k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. CA 100004/2011, ve výši 400 000,- Kč s příslušenstvím a k zajištění ostatních nároků do výše pětinásobku půjčené částky a vznikajících po dobu 240 měsíců ode dne podpisu zástavní smlouvy, dle kapitoly ostatní ujednání, odst. 3 zástavní smlouvy. CREDIT BACK, SE, Brandlova 1639/6, Chodov, 149 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 29.08.2011. Listina Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 15.08.2012. Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Listina Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné č. -095/2013-N ze dne 06.03.2013. Omezení dispozičních práv, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, listina v příloze posudku, jedná se o poskytnutí státního příspěvku s omezením po dobu 10 let od uzavření smlouvy o poskytnutí státního příspěvku, nejméně však 8 let od kolaudace nepřevádět na jiného bez souhlasu národního výboru, což již jednoznačně uplynulo. Toto omezení dispozičních práv s přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezaniká. Zástavní právo smluvní a uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci (panelová a z žulových kostek) obce Dolní Hbity, část Luhy. Bezprostřední okolí je méně prostorné, komunikace je úzká, vstup na pozemek vrátky a dvěma vraty z jihozápadní strany, vstup do domu z jihozápadní strany. Rodinný dům je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do jímky na vyvážení, voda pravděpodobně z vlastní studny, elektroinstalace pravděpodobně světelná i motorová, bez plynu. Severozápadně nad rodinným domem je bazén a za ním dřevěný otevřený sklad. Dolní Hbity je začleněna územně pod okres Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Příbram. Obec Dolní Hbity se rozkládá asi čtrnáct kilometrů východně od Příbramy. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 830 obyvatel. Dolní Hbity se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Dolní Hbity, Horní Líšnice, Jelence, Káciň, Kaliště, Luhy, Nepřejov a Třtí. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Dolní Hbity má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Část obce Luhy je od obce Dolní Hbity vzdálena cca 2,50Km, v části Luhy bez občanské a technické vybavenosti.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví. Dispozičně v 1.NP (přízemí), které je částečně pod terénem, pravděpodobně garáž, kotelna, prádelna a sklady (tzv. technické podlaží), v 2.NP (1.patře) pravděpodobně byt velikosti 3 až 4+1. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce pravděpodobně keramické nebo betonové s rovným podhledem, schodiště pravděpodobně teracové, střešní krytina ze šablon, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda omítnuta, sokl žulový, vnitřní obklady pravděpodobně keramické na sociálním zařízení, za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, vrata do garáže dřevěná, dveře 5
náplňové, v kuchyni pravděpodobně kuchyňská linka se sporákem, sociální zařízení předpokládám standardního provedení, pravděpodobně vana, umyvadlo a WC, rozvod teplé a studené vody, ohřev vody el. bojlerem, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva el. instalace provedena. Prohlídka nebyla umožněna, dokumentace nebyla doložena. Rodinný dům byl dán do užívání kolaudačním rozhodnutím v roce 1993, předpokládám, že od té doby je v původním stavu, předpokládám bez oprav, s běžnou údržbou, předpokládám mírné morální zastarání s předpokladem provedení menších stavebních úprav.
Studna Předpokládám kopanou skruženou studnu hl. 10m, stáří jako u rodinného domu, tzn. 20 let.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení vč. vrátek a vrat, bazén venkovní oválného tvaru velikosti přibližně 6,0 x 3,5m, menší dřevěný otevřený sklad.
Porosty Jedná se o okrasné keře a stromky v běžných druzích.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 116 o výměře 126m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem a parc.č. 27/3 o výměře 518m2 (ostatní plocha, jiná plocha), který tvoří udržovanou zahradu okolo domu s bazénem a menším skladem. Podlahová plocha RD 140 m2
Zastavěná plocha RD 126 m2
Plocha pozemků celkem 644 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení (pravděpodobně rodinou syna majitelů), opravy již pravděpodobně nejsou prováděny, předpokládá se původní, mírně morálně zastaralý stav a předpoklad provedení menších stavebních úprav. Pro bydlení svou polohou a velikostí vhodný.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
6
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 20 let 5 006,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP (přízemí): 2.NP (1.patro): Název podlaží 1.NP (přízemí): 2.NP (1.patro):
= = Zastavěná plocha 126,00 m2 126,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,60 m
Obestavěný prostor 1.NP (přízemí): 126,00*2,80 2.NP (1.patro): 126,00*2,80 zastřešení: 126,00*1,40/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
126,00 m2 126,00 m2
352,80 m3 352,80 m3 88,20 m3 793,80 m3 126,00 m2 252,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – 7
č. I
Vi typ B
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
(předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 20 let: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 1,00 = 0,858 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I III II I I I II II I III II
Pi 0,00 0,01 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,860 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,858 * 0,860 * 0,900 = 0,664 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,664 = 3 323,98 Kč/m3 CP = CU * OP = 3 323,98 Kč/m3 * 793,80 m3 = 2 638 575,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 10,00 m 1 ks 2222
8
2 638 575,32 Kč
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + + = * * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 10 780,- Kč 39 580,- Kč 0,8500 2,3130 1,7310 134 699,94 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 100 = 20,000 %
-
26 939,99 Kč
Studna - zjištěná cena
=
107 759,95 Kč
1.2.2. Bazén Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
21. Bazén venkovní 30,00 m3 obestavěného prostoru 242
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 30,00 m3 * 1 825,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
= * * * =
54 750,- Kč 0,8500 2,3180 1,7310 186 729,76 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,000 %
-
46 682,44 Kč
Bazén - zjištěná cena
=
140 047,32Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. 9
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,7310 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,7310 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,7310 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 116 27/3
Výměra [m2] 126,00 518,00
Pozemky - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 130,02 52,01
Jedn. cena [Kč/m2] 130,02 52,01
Cena [Kč] 16 382,52 26 941,18 43 323,70
=
43 323,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
43 323,70 644 50 3 363,64 0,065 218,64 218,64 Kč
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Bazén
2 638 575,30 Kč 107 760,- Kč 140 047,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 886 382,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
43 323,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
43 323,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
218,60 Kč 10
3. Ocenění trvalých porostů celkem
218,60 Kč 2 929 924,90 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 2 900 000,00 Kč Slovy: dvamilionydevětset tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Kamýk nad Vltavou, okr. Plzeň Příbram
Nabídková cena
2 200 000
RD se zahradou, bazénem a garáží v Kamýku nad Vltavou se nachází v klidné ul. v docházkové vzdálenosti Vltavy (mimo zátop. pásmo).Jedná se o dvoupodlažní, zděný dům,částeč. podsklepený,o velikosti 3-4+1 s 2-mi koupelnami a sociál. zařízením,z obývacího prostoru vstup na venkovní terasu a zahradu s garáží a bazénem (4,5m x 11 m) s ohřevem. Rekonstrukce 2003-2010. V místě kompl.občan. vybavenost a v okolí pěkná příroda. Voda: vodovod Plyn: není Elektroinstalace: 230/480 V Kanalizace: veřejná Topení: ÚT elektrické Sociální zařízení: 2x koupelna + WC + bidet (6,7m² +8 m²) Sklep: kotelna, sklep, sklad - 12 m² Garáž: ano 34 m² Plocha pozemku: 639 m2, Užitná plocha: 152 m2. Lepší poloha, lepší stav.
Kč/m2 14.474,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 0,95
K4 1,00
Dubenec, okr. Příbram
K5 0,95
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 11.103,- Kč/m2 Nabídková cena
1 899 000
Prodej RD 2 + 1 s garáží v obci Dubenec, okres Příbram. Podsklepený rodinný dům o dispozici 2 + 1 po kompletní rekonstrukci, plastová okna, nová fasáda, zateplení, zrekonstruovaná koupelna, interierové dveře, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, voda v plastu, v obývacím pokoji krb, možnost půdní vestavby. IS: vodovod + studna, elektřina 220 V, 380 V, nízký tarif, plyn. Topení ústřední (plynové + tuhá paliva). Domek pro hosty o dispozici 1 + 1. Součástí nabídky je také pozemek o velikosti 667m2 zahrnut v územním plánu, možno prodat jako stavební parcelu. Velmi dobrá dostupnost do Prahy, cca 30 minut. Veškerá občanská vybavenost v 6 km vzdálené Příbrami (dobrá dostupnost MHD).Plocha pozemku: 1303 m2, Užitná plocha: 150 m2. Lepší stav.
Kč/m2 12.660,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Drevníky, okr. Příbram
K5 0,95
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 10.223,- Kč/m2 Nabídková cena
2 100 000
Ve výhradním zastoupení nabízím samostatný RD 4+1 s terasou do klidu zeleně za domem, velkou garáží, dílnou, prádelnou, 2x skladem v obci Drevníky,okres Příbram, ve velmi klidné části slepé ulice, s výhledem do polí a k lesu, 15 km od Dobříše a s pozemkem 860m2. Celkem 260m2 plochy domu: 130m2 v 1.PP, výška stropu 2,40 - garáž, dílna, kotelna, 2x sklad, spíž, místnost, prádelna a 130m2 1.NP - předsíň, obývací pokoj a jídelna výstup na terasu, kuchyně, 2x pokoj, komora, koupelna a WC. Vhodné k trvalému bydlení i k rekreaci. Přibližně 3 km na východ od obce se nachází Slapská přehrada a lesy hned u obce. Studna kopaná na pozemku, zároveň je i vodovod a kanalizace. Velmi dobrá dostupnost do Dobříše a do Prahy cca 45km.Občanská vybavenost poblíž, cca 2km - školka. V obci se nachází obecní úřad, malý krámek, dvě hospůdky, benzínová pumpa. Plocha pozemku: 860 m2, Užitná plocha: 260 m2. Větší.
Kč/m2
K1
K2
K3
K4
K5
11
K6
K7
Uprav.jedn.cena
8.077,-
0,85
1,20
Chraštice, okr. Příbram
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
8.238,- Kč/m2 Nabídková cena
2 390 000
Nabízený rodinný dům se nachází v obci Chraštice, okres Příbram, ve vzdálenosti cca 15 km od města Příbram, cca 70 km od Prahy, směr Praha - Strakonice. Jedná se o samostatně stojící zděnou stavbu. Dům je celý podsklepený. Dispozice: Suterén: garáž, kotelna, 1 velký sklep a 2 menší sklípky. Přízemí: vstupní hala, 2 obytné místnosti, kuchyň, komora, sociální zařízení. Patro: hala, 2 obytné místnosti, kuchyň, sociální zařízení. Elektrická instalace 220/380 V, obecní vodovod, vytápění na pevná paliva elektrokotel, odpad do jímky – možnost obecní čističky. Do průčelí domu byly v roce 2012 pořízeny dvě nová eurookna a současně byly pořízeny nové okapy. Plocha pozemku: 1076 m2, Užitná plocha: 160 m2.
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 14.938,0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 12.697,- Kč/m2 12.697,-Kč/m2 8.238,-Kč/m2 10.565,-Kč/m2 140m2 1.479.100,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 480 000,00 Kč Slovy: jedenmiliončtyřistaosmdesát tisíc korun českých
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
2 900 000,00 Kč slovy: dvamilionydevětset tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
1 480 000,00 Kč slovy: jedenmiliončtyřistaosmdesát tisíc korun českých
Jedná se o rodinný dům, který postaven jako obytný. Poloha nemovitostí je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňované nemovitosti, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, rodinný dům z roku 1993. Slabé stránky – opravy již pravděpodobně nejsou prováděny, předpokládá se provedení menších stavebních úprav, nabídka obdobných nemovitostí velmi převyšuje nad poptávkou po nich. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací.
12
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 12.06.2013
ve výši: 1 480 000,00 Kč Slovy: jedenmiliončtyřistaosmdesát tisíc korun českých V Plzni, 17.06.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1127/2013 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
13
vstup, vjezd
pohled jižní
pohled severozápadní
pohled severozápadní
14
pohled jižní
pohled severní
5.3. Doklady
15
16
17
18
19
20
