ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 780/2011 Ocenění nemovitostí: rekreační chaty če. 676 v obci Šťáhlavy na pozemku st. parc.č. 805 a pozemků st.parc.č. 805 o výměře 41m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 795/19 o výměře 427m2 (zahrada) vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 128 pro obec i katastrální území Šťáhlavy u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – město.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro draţbu
Dle stavu ke dni 14.12.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 18 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 19.12.2011
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rekreační chata če. 676 v obci Šťáhlavy na pozemku st. parc.č. 805 a pozemků st.parc.č. 805 o výměře 41m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 795/19 o výměře 427m2 (zahrada) vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 128 pro obec i katastrální území Šťáhlavy u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – město.
1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 128 pro k.ú. Šťáhlavy ze dne 18.11.2011 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu draţby
1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 128 pro k.ú. Šťáhlavy ze dne 14.12.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 14.12.2011 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umoţněna. Veškeré popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení místních obyvatel a dále dle posouzení znalce.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání trţní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená trţní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. 3
Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Pouţité koeficienty č. 1 2 3 4 5 6 7
koeficient Redukce pramene ceny Velikost objektu Poloha Provedení a vybavení Celkový stav Vliv pozemku Úvaha zpracovatele
ozn. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného rekreační chaty budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 128 ze dne 14.12.2011 pro k.ú. Vlach Karel, Baarova 2572/6, Plzeň 3, Jiţní Předměstí, 301 00 Plzeň 1 Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Šťáhlavy če. 676 Šťáhlavy Šťáhlavy Plzeň - město LV č. 128
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní – pohledávky ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím, - budoucí pohledávky do výše 300.000,- Kč vzniklé do 19.10.2018. ACM Money Česká republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Čimice. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.07.2010. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňuje hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rekreační chatu při místní nezpevněné cestě, v chatové oblasti (místní název Pod Svidnou) leţící mezi obcemi Šťáhlavy a Starý Plzenec – Sedlec. Příjezd je moţný po nezpevněné cestě cca 1 Km, vedoucí od obce Sedlec vlevo od Nového rybníka. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, chatová oblast se nachází v lese, v místě jsou obdobné chaty, některé uţívané i k trvalému bydlení. Oceňovaná chata se nachází na krajním, rohovém pozemku. Chata je samostatně stojící, zřejmě převáţně podsklepená, přízemní s podkrovím. Odkanalizování chaty zřejmě do jímky ev. do septiku, voda zavedena zřejmě ze studny na sousedním pozemku, která je ve vlastnictví jiného vlastníka, pravděpodobně i donáškou ze společné veřejné studny nedaleko chaty na pozemku parc.č. 795/1, elektroinstalace je zřejmě světelná i motorová, bez plynu. Obec Šťáhlavy spadá do okresu Plzeň město a náleţí pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Plzeň. Obec Šťáhlavy se rozkládá asi třináct kilometrů jihovýchodně od centra Plzně a třináct kilometrů jihovýchodně od města Plzeň. Stálý počet občanů této středně velké obce je asi 2180 obyvatel. Šťáhlavy se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Šťáhlavice a Šťáhlavy. Školáci mají v obci moţnost navštěvovat jednu základní školu niţšího stupně a pro menší děti je k dispozci škola mateřská. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Šťáhlavy má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční zastávka.
Popis a stav objektů Rekreační chata Objekt je situován svou podélnou osou východ – západ se vstupem na pozemek vrátky z jiţní strany a vjezdem pro automobil vraty ze západní strany, do chaty vstup verandou z jiţní strany. Chata je ve svahu zřejmě převáţně podsklepená, (kdy větší – západní část suterénu na úrovni okolního terénu), s přízemím a s podkrovím, zastřešená sedlovou střechou. Před rokem byla k východnímu štítu chaty provedena přízemní přístavba. V objektu se nachází v suterénu zřejmě garáţ a sklepy, v přízemí veranda a dále pak zřejmě obývací pokoj, kuchyně a v přístavbě koupelna s WC. Do podkroví vedou zřejmě strmější dřevěné schody a v podkroví zřejmě budou dva pokoje. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce v suterénu kamenné ţulové, v přízemí zděné a v podkroví dřevěné oboustranně obíjené, stropní konstrukce nad suterénem zřejmě ţelezobetonová ev. keramická, nad přízemím dřevěná trámová, konstrukce krovu dřevěná vaznicová, schodiště zřejmě dřevěné strmé, střešní krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou v suterénu zřejmě keramické dlaţby nebo betonové, v přízemí a podkroví zřejmě koberce ev. PVC nebo dřevěné, v koupelně a na WC zřejmě keramické dlaţby, vnitřní prostory suterénu a 5
přízemí zřejmě omítnuty, v podkroví dřevěné s nátěrem, vnější povrchy (fasáda) omítnuty a nátěry, obklady zřejmě keramické na sociálních zařízeních, okna převáţně dřevěná, z malé části (veranda a sociální zařízení) plastová, dveře zřejmě náplňové, v kuchyni zřejmě předpoklad kuchyňské linky se sporákem, na sociálním zařízení vana, sprchový kout, umyvadlo a WC. Rozvod teplé a studené vody zřejmě proveden, ohřev vody se předpokládá bojlerem ev. průtokovým ohřívačem, el. instalace zřejmě světelná a motorová, vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Rekreační chata byla postavena zřejmě v rove 1965, před rokem byla provedena přístavba sociálního zařízení a oprava vstupní verandy, jinak se předpokládá původní, udrţovaný stav.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Ve východní části pozemku se nachází původní suché WC a dřevěná kolna, obojí ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Venkovní úpravy – oplocení pozemku z pletiva do ocelových a betonových sloupků vč. vrat a vrátek, zpevněné plochy okolo chaty, opěrné zdi u garáţe a přípojky inţ. sítí.
Pozemky
K dané nemovitosti náleţí parcela st.parc.č. 805 o výměře 41m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rekreační chatou a přilehlý pozemek parc.č. 795/19 o výměře 427m2 (zahrada). Pozemky jsou svaţité jihozápadně, zahrada zatravněná s několika okrasnými dřevinami v běţném druhu. Podlahová plocha bytová 65 m2
Podlahová plocha nebytová 26 m2
Zastavěná plocha 50,56 m2
Plocha pozemku celkem 468 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chaty, která byla postavena cca v roce 1965. Ke dni ocenění uţívána zřejmě pro trvalé bydlení. Opravy a údrţba jsou prováděny, chata z vnější prohlídky v dobrém stavebně technickém stavu, provoz chaty je zřejmě plně funkční, pro její zachování provozuschopnosti není potřeba investic. Velikostně, dispozičně a svou polohou v lese je rekreační chata vhodná pro rekreaci, ev. i pro trvalé bydlení.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je pouţita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně pouţito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
6
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chata - § 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Plzeňský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 46 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 215,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: suterén: přízemí: podkroví:
7,00*5,00 7,00*5,00+3,20*1,80+4,90*2,00 6,70*4,90
Název podlaţí suterén: přízemí: podkroví:
Zastavěná plocha 35,00 m2 50,56 m2 32,83 m2
Obestavěný prostor: suterén: 35,00*2,80 přízemí: (7,00*5,00+3,20*1,80)*2,80+4,90*2,00*3,00 podkroví, 7,00*5,00*4,50/2+3,20*1,80*0,30/2 zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:
35,00 m2 50,56 m2 32,83 m2
= = =
Konstrukční výška 2,50 m 2,50 m 2,50 m
= = =
98,00 m3 143,53 m3 79,61 m3
=
321,14 m3
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , ţumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků uţívané se stavbou - Nad 400 m2 7
č. IV
Vi typ A
II II
0,00 -0,03
III
0,03
II IV II III
0,00 0,10 0,00 0,00
III
0,03
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou Koeficient pro stáří 46 let: 0,80
III II
0,00 1,05
č. III III
Pi 0,00 0,00
II II I II I I II III II
0,00 -0,01 -0,02 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,949 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Ţivotní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací moţnosti - dobré 7. Obchod a sluţby v okolí - ţádné 8. Sportoviště - ţádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,920 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,949 * 0,920 * 0,900 = 0,786 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 215,- Kč/m3 * 0,786 = 2 526,99 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 526,99 Kč/m3 * 321,14 m3 = 811 517,57 Kč Rekreační chata - zjištěná cena =
811 517,57 Kč
b) Porosty b1) Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]:
32 455,59 468 8
Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
50 3 467,48 0,065 225,39
* = =
225,39 Kč
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 41,00 88,51
Cena [Kč] 3 628,91 3 628,91
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
st.parc.č. 805 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.6. negativní účinky okolí 2.9.2 omezení uţívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
-10 % -5 % -7 % -10 % -3 % -35 % * *
1 270,12 2 358,79 1,2280 2,1690 6 282,71
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 88,51 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 427,00 88,51
parc.č. 795/19 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.6. negativní účinky okolí 2.9.2 omezení uţívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 37 793,77 37 793,77
-10 % -5 % -7 % -10 % -3 % -35 % * * * =
9
13 227,82 24 565,95 0,4000 1,2280 2,1690 26 172,88 32 455,59 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rekreační chata b) Porosty c) Pozemky
= = =
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
811 517,57 Kč 225,39 Kč 32 455,59 Kč 844 198,55 Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 840 000,00 Kč Slovy: osmsetčtyřicet tisíc korun českých
10
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Podmokly, Plzeň sever
435 000
Foto Kupní cena
Jedná se o stavbu samostatně stojící rekreační chaty z roku 1981. Chata je podsklepená, přízemní, s podkrovím. V suterénu garáž, sklad, v přízemí veranda s kuchyňskou linkou, obývací pokoj, v podkroví pokoj. Chata je v původním stavu, dveře a okna dřevěné, podlahy PVC a koberce, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, voda donáškou ze společného zdroje, elektroinstalace světelná a motorová, kanalizace částečná od WC do jímky, vybavení kuchyně běžný sporák a kuchyňská linka, sociální zařízení není, pouze WC ve stavbě na zalévání vodou z kýble. Vedlejší stavby a venkovní úpravy - dřevěná kolna o zastavěné ploše 7,80m2, venkovní gril, terasa, zpevněné chodníčky betonové, terénní schody ocelové s dřevěnými nášlapy, oplocení, vrata, vrátka apod.. Plocha pozemku: 252 m2 Užitná plocha: 70 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 6.214,1,00 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 Ondřejov, Plzeň sever
750 000
Jedná se o stavbu rekreační chaty, která byla užívána od roku 1980. Přípojka vody je částečně samospádem, částečně přečerpáním z jímací nádrže, odkanalizování do septiku, elektroinstalace světelná a motorová, bez plynu. okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností dřevěné s kobercem, ostatní keramické dlažby a PVC, vytápění lokální kamny na tuhá paliva a krbem, ohřev vody bojlerem a průtokovým ohřívačem, V suterénu společná místnost, slep, technická místnost a chodba, v přízemí předsíň, sociální zařízení (WC, umyvadlo, sprchový kout), obývací pokoj a kuchyňka /sporák na PB), v podkroví dva pokoje. Chata je v původním stavu. Plocha pozemku: 295m2 Užitná plocha: 100 m2
Kč/m2 7.500,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,05
K4 1,00
Nebílovský Borek, Plzeň jih
K5 1,00
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 6.851,- Kč/m2 Kupní cena
Uprav.jedn.cena 7.875,- Kč/m2 Nabídková cena
655 000
Nabízíme k prodeji velmi pěknou rekr. chatu ležící na vlastním pozemku o rozloze 488 m2 v lokalitě obce Nebílovský Borek, okr. Plzeň-město. Jedná se o třípodlažní zděnou chatu ( probetonové tvárnice), jejiž kolaudace proběhla v r. 2000 a následně v r. 2008 proběhla výrazná rekonstrukce, nové rozvody vody, elektřina v mědi 220/380 V, částečná výměna oken za plastová, střešní krytinu domu tvoří kanadský šindel, vytápění elektřinou a krbovými kamny, zdroj vody z vlastního vrtu. Jedná se o velmi pěknou lokalitu, vzdálenost od Plzně 9 km Užitná plocha: 60 m2
Kč/m2 10.917Lišice, Plzeň jih
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,05
K4 0,95
K5 1,00
K6 1,00
K7 1,00
749 000
Nabízíme ke koupi rekreační zděnou chatu v k.ú. Lišice, část obce Dolní Lukavice s pozemkem o rozloze 695 m2. Chata stojí na pěkném a klidném místě nedaleko obce Dolní Lukavice. Chata je asi z ½ podsklepená, má sedlovou střechu a stojí ve svažitém terénu s listnatými a jehličnatými stromy. Chata je přízemní s obytným podkrovím, balkon a část.krytá terasa jsou situovány na jižní stranu. Ze vstupní předsíňky je vpravo průchod do kuchyně, vlevo se nachází koupelna s WC. V koupelně jsou lázeňská kamna na ohřev vody. Z předsíňky vstoupíme do prostorného obývacího pokoje s krbem. Po dřevěných schodech vyjdeme do podkroví, kde jsou dva obytné pokoje a vstup na balkon. V chatě je zavedená elektřina a přivedená pitná voda z vlastní studny. U chaty je venkovní posezení a kolna na nářadí. K chatě vede cesta, která u chaty končí. Plocha pozemku: 695 m2 Užitná plocha: 100 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 7.490,0,80 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 Maximum Minimum
Uprav.jedn.cena 9.170,- Kč/m2 Nabídková cena
Uprav.jedn.cena 6.292,- Kč/m2 9.170,-Kč/m2 6.292,-Kč/m2
11
Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
7.547,-Kč/m2 65m2 490.555,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 490.000,00 Kč Slovy: čtyřistadevadesát tisíc korun českých
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
840 000,00 Kč slovy: osmsetčtyřicet tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
490 000,00 Kč slovy: čtyřistadevadesát tisíc korun českých
Jedná se o objekt rekreační chaty. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná pro rekreaci ev. i k bydlení. Oceňovanou rekreační chatu vzhledem k jejímu dispozičnímu uspořádání a poloze je vhodné vyuţívat nadále k rekreaci, ev. i k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – rekreační chata je v čistém prostředí, v lese na krajním, rohovém pozemku, má sociální zařízení a je moţné ji uţívat i k trvalému bydlení. Slabé stránky – příjezdová cesta je nezpevněná, cca 1 Km dlouhá, svaţitá, v zimním období obtíţně sjízdná. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, ţe věcná hodnota má pouze orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zváţení všech okolností byla současná cena obvyklá – trţní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a moţnosti negativního dopadu skutečnosti ţe v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni nejniţší z pomocných hodnot tj. porovnávací hodnoty. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 14.12.2011.
ve výši: 490.000,00 Kč Slovy: čtyřistadevadesát tisíc korun českých V Plzni, 19.12.2011 Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. 12
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 780/2011 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
13
Příjezd k chatě pohled severovýchodní
pohled jiţní
Vstup na pozemek
vchod do chata
Pohled jihovýchodní
pohled jiţní
14
Pohled severovýchodní
pohled západní
Pohled severozápadní
kolna
Zahrada
společná studna
15
5.3. Doklady
16
17
18
