ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1086/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům bez čp/če v obci Meclov, část Mašovice, na pozemku parc.č. 426/2 a pozemků parc.č. 426/2 o výměře 138m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 426/1 o výměře 1163m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 328 pro obec Meclov, katastrální území Mašovice u Meclova u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 24.04.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 21 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 29.04.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům bez čp/če v obci Meclov, část Mašovice, na pozemku parc.č. 426/2 a pozemků parc.č. 426/2 o výměře 138m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 426/1 o výměře 1163m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 328 pro obec Meclov, katastrální území Mašovice u Meclova u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 328 pro k.ú. Mašovice u Meclova ze dne 08.04.2013 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 328 pro k.ú. Mašovice u Meclova ze dne 25.04.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 25.04. 2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení při prohlídce a dle posouzení znalce.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. 3
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 328 ze dne 25.04.2013 pro k.ú. Mašovice u Meclova Babka Karel, Mašovice 19, 346 01 Meclov Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Mašovice bez čp/če Mašovice u Meclova Meclov Domažlice LV č. 328
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 328 pro k.ú. Mašovice u Meclova v příloze) -
-
-
Zástavní právo smluvní – a) pohledávka ve výši 1.000.000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávka do výše 1.000.000,- Kč. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 06.06.2006 a ze dne 02.03.2007. Nařízení exekuce Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Domažlice 7 EXE-2066/2012-9 ze dne 25.06.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal 14-EX-85406/2012-19 ze dne 22.11.2012. Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení JUDr. Antonín Dohnal 14 EX-85406/2012-9. Zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 1.515.- Kč s příslušenstvím Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/21, 186 00 Praha
Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji a zástavní právo exekutorské, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, v okolí jsou převážně rodinné domy a rekreační objekty. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem na pozemek ze západní strany a vstupem do domu ze severní strany. Odkanalizování splaškových vod do čistírny s přepadem do vodoteče, pitná voda z vrtu, elektroinstalace světelná i motorová, bez plynu. Meclov patří administrativně pod okres Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Horšovský Týn. Obec Meclov se rozkládá asi devět kilometrů severozápadně od Domažlic a pět kilometrů jihozápadně od města Horšovský Týn. Obec je součástí historického Chodska. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 1090 obyvatel. Meclov se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Bozdíš, Březí, Jeníkovice, Mašovice, Meclov, Mračnice, Mrchojedy, Němčice a Třebnice. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozci mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Meclov má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Samotné Mašovice jsou od Meclova vzdáleny cca 3Km, v Mašovicích bez občanské a technické vybavenosti.
5
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům s podkrovím, zastřešený sedlovou střechou. Dispozičně v přízemí zádveří (3,85m2, ker.dlažba), chodba se schodištěm (13,97m2, ker.dlažba), WC pod schody (1,84m2, ker.dlažba, WC, umyvadlo), koupelna (1,55m2, ker.dlažba, pouze sprchový kout), garáž (18,60m2, ker.dlažba), kotelna (12,68m2, bet.mazanina), sklad (9,34m2, bet.mazanina, východ na zahradu), kuchyně se spíží (10,97m2, ker.dlažba), obývací pokoj s jídelnou (38,24m2, ker.dlažba, s východem na terasu), v podkroví chodba (15,40m2, ker.dlažba), koupelna (15,56m2, ker.dlažba, vana, dvě umyvadla, WC společně), šatna (3,12m2, ker.dlažba), tři pokoje (18,46m2, 20,61m2 a 22,22m2, každém plovoucí laminátové, z každého balkon). Celkem 4+1. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné z tvárnic HEBEL tl. 375mm se zateplením tl. 75mm, stropní konstrukce s rovným podhledem z betonových stropních konstrukcí BSK, konstrukce krovu dřevěná, schodiště dřevěné, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, obložení soklu chybí, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení a v kuchyni, okna plastová, dveře náplňové do obložkových zárubní, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, rozvod teplé a studené vody proveden, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, v přízemí podlahové, v podkroví radiátory, ohřev teplé vody bojlerem, el. instalace světelná a motorová. Byla doložena částečná projektová dokumentace, dle sdělení byl rodinný dům v roce 2006, je trvale užíván k bydlení, v dobrém stavebně technickém stavu, má pouze některé nedodělky (balkony, zábradlí na nich, sokl, terénní úpravy okolo domu, přístupy a příjezdy, částečně dokončení fasády apod.).
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, oplocení z pletiva, zpevněná plocha terasy ze zámkové dlažby.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela parc.č. 426/2 o výměře 138m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem a parc.č. 426/1 o výměře 1163m2 (orná půda), sloužící jako prostorná zahrada, u přístupu a příjezdu velmi svažitá, jinak mírně svažitá, převážně zatravněná a udržovaná.
Porosty Jedná se o trvalé porosty v běžném druhu, převážně thuje tvořící živé ploty. Podlahová plocha 180 m2
Zastavěná plocha RD 138 m2
Plocha pozemku celkem 1301 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu z roku 2006, v dobrém stavebně technickém stavu, pro bydlení zcela vyhovující. Chybí pouze drobné nedodělky, chybí kolaudace.
6
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet věcné hodnoty je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 7 let 3 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP (přízemí): 10,50*10,50+6,50*2,00+3,50*3,00+3, = 75*1,40 podkroví: 10,50*8,50+3,50*3,00 = Název podlaží 1.NP (přízemí): podkroví:
Zastavěná plocha 139,00 m2 99,75 m2
110,25*4,10+13,00*3,10+10,50*4,10+5,25*3,1 = 0 zastřešení: 110,25*4,20/2+13,00+10,50*1,60/2 = Obestavěný prostor - celkem: =
7
99,75 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1.NP (přízemí):
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,72
139,00 m2
ZP1 = ZP =
551,65 m3 252,93 m3 804,58 m3 139,00 m2 238,75 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 7 let: 1,00
č. I
Vi typ A
III III II II IV
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
III III II
0,01 0,00 1,05
č. I II II I I I II II I III II
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 1,00 = 1,061 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,850 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nezkolaudováno 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 8
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,061 * 0,850 * 0,850 = 0,767 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m3 * 0,767 = 2 696,77 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 696,77 Kč/m3 * 804,58 m3 = 2 169 767,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 169 767,21 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrt Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 30,00 m 140 mm 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 30,00 m * 1 640,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + = * * * =
49 200,- Kč 12 840,- Kč 62 040,- Kč 0,8500 2,3130 1,0170 124 047,30 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 93 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 100 = 7,000 %
-
8 683,31 Kč
Vrt - zjištěná cena
=
115 363,99 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 9
1,0170 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 71,96 1,00 2,1460 1,0170 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 71,96 0,40 2,1460 1,0170 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 157,05 62,82
Parcelní číslo 426/2
Výměra [m2] 138,00
Jedn. cena [Kč/m2] 157,05
Cena [Kč] 21 672,90
426/1
1 163,00
62,82
73 059,66 94 732,56
Pozemky - zjištěná cena
=
94 732,56 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
94 732,56 1 301 200 14 563,04 0,065 946,60 946,60 Kč
10
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrt
2 169 767,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 285 131,20 Kč
115 364,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
94 732,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
94 732,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
946,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
946,60 Kč 2 380 810,40 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 2 380 000,- Kč Slovy: dvamilionytřistaosmdesát tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Kout na Šumavě, okr. Domažlice
Nabídková cena
2 190 000
Nabízíme k prodeji novostavbu rodinné domu z roku 2004 (č.p. 327, z 90% dokončený) v Koutě na Šumavě. Zastavěná plocha rodinného domu je 126m2 a je dispozičně řešen jako 4+kk. V přízemí se nachází prostorná obývací místnost s kuchyní (55 m2), koupelna (v hrubém stavu – chybí dodělat obklady a zařizovací předměty), chodba s provizorním dřevěným schodištěm, garáž a technická místnost. V patře jsou tři prostorné pokoje (28 m2, 21 m2 , 21 m2) a druhá koupelna(11m2) s rohovou vanou. Ze dvou pokojů je vstup přímo na balkon, který je nutno dokončit. Nemovitost je možné vytápět kotlem na tuhá paliva, krbovými kamny nebo plynovým kotlem (přípojka plynu před domem) ,ohřev vody je zajištěn boilerem, odpad je sveden do veřejné kanalizace, zdroj vody z obecního vodovodu . Fasáda domu je částěčné zateplena polystyrenem. K nemovitosti náleží pěkný pozemek o rozloze 634m2. V obci se nachází mateřská školka (50 m od domu), a pošta, kompletní občanská vybavenost se je v 7 km vzdálených Domažlicích. Plocha pozemku: 634 m2, Užitná plocha: 200 m2 .
Kč/m2 10.950,Vránov, okr. Domažlice
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00 2 390 000
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 8.760,- Kč/m2 Nabídková cena
Nabízíme novostavbu rodinného domu typu bungalov. Dům se nachází na okraji obce vzdálené 1 km od Staňkova a byl dokončen na podzim r. 2010. Prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice a dětský pokoj jsou orientovány na jih a jiho-západ. Další dětský pokoj, koupelna a technická místnost jsou orientovány na severo-západ, sever. Dům je velmi slunný a světlý; díky dobrému projektu zároveň prakticky řešený. Vytápění zajišťuje tepelné čerpadlo a elektrokotel, na ohřev vody slouží bojler, voda je čerpána z vrtu a odpad sveden do čističky. Zkolaudováno v září 2012. Nově zakoupena čistička vody. Plocha pozemku: 672 m2, Užitná plocha: 120 m2. Menší velikost.
11
Kč/m2 19.917,-
K1 0,80
K2 0,90
Chodov, okr. Domažlice
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
K6 1,00
K7 0,90
Uprav.jedn.cena 12.906,- Kč/m2 Nabídková cena
1995 000
Nabízíme Vám k prodeji dvoupodlažní rodinný dům s pozemkem. Jedná se o novostavbu v klidné lokalitě obce s částečnou občanskou dostupností. Uvedená nemovitost se nachází na pozemku o rozloze 1703 m2. Dispozičně je tento částečně podsklepený dům řešen jako 3 + 1, je napojen na vodovodní řád, kanalizaci a plyn. Vytápění je řešeno el., jako alternativní zdroj vytápění jsou zde krbová kamna, kterými lze dům bez problémů vytopit. Plocha pozemku: 1 703 m2, Užitná plocha: 120 m2. Menší velikost, horší stav.
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 16.625 0,80 0,90 1,00 1,00 1,05 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 1,00
K7 0,90
Uprav.jedn.cena 11.312,- Kč/m2 16.758,-Kč/m2 5.040,-Kč/m2 10.993,-Kč/m2 180m2 1.978.740,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 980 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondevětsetosmdesát tisíc korun českých
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
2 380 000,00 Kč slovy: dvamilionytřistaosmdesát tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
1 980 000,00 Kč slovy: jedenmiliondevětsetosmdesát tisíc korun českých
Jedná se o objekt rodinného domu, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení nebo k rekreaci. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – pěkný současný rodinný dům v dobrém stavebně technickém stavu 12
Slabé stránky – nedokončené drobné práce, bez kolaudace, nabídka nemovitostí převyšuje poptávku. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 24.04.2013
ve výši: 1 980 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondevětsetosmdesát tisíc korun českých V Plzni, 29.04.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1086/2013 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
13
5.2. Fotodokumentace Mapy
vstup
zádveří
14
chodba
sprcha
WC
obývací pokoj
kuchyně
schody do podkroví
chodba podkroví
15
pokoje podkroví
výhled z balkonu
sociální zařízení
garáž
16
kotelna
pohled jihovýchodní
pohled jižní
pohled severní
pohled východní
pohled severozápadní
pohled severozápadní, příjezd
17
5.3. Doklady
18
19
20
21
