ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1126/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 99 na pozemku st.parc.č. 99 v obci Hluboš a pozemků st.parc.č. 99 o výměře 229m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 649/22 o výměře 508m2 (orná půda) a parc.č. 649/28 o výměře 116m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 474 pro obec Hluboš, katastrální území Hluboš u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 10.06.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 23 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 12.06.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: dům čp. 99 na pozemku st.parc.č. 99 v obci Hluboš a pozemků st.parc.č. 99 o výměře 229m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 649/22 o výměře 508m2 (orná půda) a parc.č. 649/28 o výměře 116m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 474 pro obec Hluboš, katastrální území Hluboš u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 474 pro k.ú. Hluboš ze dne 17.03.2013
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 474 pro k.ú. Hluboš ze dne 12.06.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 11.06.2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, 3
opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 474 ze dne 12.06. 2013 pro k.ú. Hluboš SJM Zelinka Bedřich Ing. a Zelinková Miroslava, č.p. 99, 262 22 Hluboš Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Hluboš čp. 99 Hluboš Hluboš Příbram LV č. 474
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 474 pro k.ú. Hluboš v příloze) Věcné břemeno – (podle listiny) umožnění vstupu a vjezdu pro provádění údržby a případných oprav vodovodního řadu GPL.329-49/2003. Obec Hluboš, č.p. 3, 262 22 Hluboš, parcela 649/22. Listina Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 07.04.2004.
4
Zástavní právo smluvní – k zajištění pohledávek ve výši 1 200 000,- Kč s přísl., vzniklých ze smlouvy č.0207526149 k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1 200 000,- Kč. Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 15.11.2005. Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Voleský a partneři, v.o.s. Listina Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSPH 38 INS-16646/2012 A-11 ze dne 31.08.2012.; uloženo na prac. Praha Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Voleský a partneři, v.o.s. Listina Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSPH 38 INS-16648/2012 A-13 ze dne 05.10.2012.; uloženo na prac. Praha Věcné břemeno, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, s přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezaniká. Zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní částečně zpevněné komunikaci obce Hluboš. Bezprostřední okolí je málo prostorné, komunikace je úzká, slepá, vstup na pozemek vrátky a vraty ze severní strany, vstup do domu verandou z východní strany. Rodinný dům je samostatně stojící, hřebenem Z-V, obdélníkového půdorysu s přistavěnou částí verandy (přistavěná část verandy není zakreslena v katastrální mapě evidence Katastru nemovitostí). Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného vodovodu, elektroinstalace světelná i motorová, bez plynu. Východně na rodinný dům navazuje stodola pod jedním zastřešením. Hluboš leží na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Příbram. Obec Hluboš se rozkládá asi sedm kilometrů severně od Příbramy. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 560 obyvatel. Hluboš se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Hluboš a Kardavec. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hluboš má ordinaci jeden praktický lékař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší železniční zastávka je v Bratkovicích.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní bez podkroví. Dispozičně v suterénu (suterén je přístupný z venku) chodba a dva sklepy, v přízemí vstupní veranda, chodba, z chodby vlevo obývací pokoj (PVC), z obývacího pokoje kuchyně (keramická dlažba), z chodby vpravo pokoj (koberec) a z něj do dvou pokojů (koberec, PVC), z chodby rovně koupelna s WC. Celkem 4+1. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, nad přízemím dřevěné trámové, schodiště není, střešní krytina plechová, 5
klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda břízolitová, částečně chybí, povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, za kuchyňskou linkou chybí, okna plastová, dveře náplňové, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení sprchový kout, umyvadlo, WC společně, el. bojler, rozvod teplé a studené vody, ohřev vody el. bojlerem, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem, obojí v kotelně vestavěné do stodoly, el. instalace světelná a motorová, přístup na půdu žebříkem ze stodoly. Dokumentace nebyla doložena. Původní stáří rodinného domu dle sdělení od roku 1920, od roku 2007 byla provedena plastová okna, střešní krytina, kotel na tuhá paliva, elektrokotel, bojler, kuchyně, podlahové krytiny, podhledy v místnostech apod., v poslední době již bez úprav, údržba nedostatečná, předpokládá se provedení rozsáhlejších stavebních úprav (elektroinstalace nedokončená, fasáda částečně chybí, vnitřní omítky a výmalba částečně nedokončeno, jeden pokoj (ložnice) v původním, mírně zhoršeném stavu (vlhkost, původní omítky).
Stodola Východně na rodinný dům navazuje původní stodola, která je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce jen částečně povaly, schodiště není, pouze žebřík, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, podlaha hliněná, vrata dřevěná, ostatní není. Do stodoly je vestavěna kotelna s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Stodola je oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Stáří odhadnuto stejně jako u rodinného domu, tzn. 93 let.
Sklad Jedná se o menší zděný sklad u severní hranice pozemku, původní chlívek, který je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce dřevěné, schodiště není, střešní krytina vlnitá, klempířské konstrukce chybí, povrchy omítnuty, podlaha hliněná, dveře dřevěné, ostatní není. Sklad je řadu let neudržovaný, ve špatném stavu. Stáří odhadnuto stejně jako u rodinného domu na 93 let.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněná plocha chodníčku okolo domu, oplocení vč. vrátek a vrat, menší skleník z polykarbonátu na zahradě, malé dřevěné kolny na zahradě apod., vše bez oprav a bez údržby.
Porosty Jedná se o okrasné keře a stromky v běžných druzích, neošetřované.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 99 o výměře 229m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem a stodolou, nezastavěná část dvorek před rodinným domem, neudržovaný, skladován nepotřebný materiál, parc.č. 649/22 o výměře 508m2 (orná půda) a parc.č. 649/28 o výměře 116m2 (orná půda), které spolu tvoří zahradu jižně od rodinného domu, mírně svažitou, zatravněnou, oplocenou. Podlahová plocha RD 85 m2 Stodola 38 m2
Zastavěná plocha RD 109 m2 Stodola 47 m2
6
Plocha pozemků celkem 853 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba již nejsou prováděny, předpokládá se provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Pro bydlení svou polohou a velikostí vhodný.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 93 let 5 006,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 6,20*2,80+8,10*4,00 přízemí: 11,30*8,10+6,20*2,80 Název podlaží Zastavěná plocha suterén: 49,76 m2 přízemí: 108,89 m2
= 49,76 m2 = 108,89 m2 Konstrukční výška 2,40 m 2,50 m
Obestavěný prostor suterén:
2,40*6,20*2,80+2,40*8,10*4,00+(108,8949,76)*0,90 přízemí: 2,90*11,30*8,10+2,90*6,20*2,80 zastřešení: 2,90*11,30*8,10/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,46
7
ZP1 = ZP =
=
172,64 m3
= = =
315,78 m3 132,72 m3 621,14 m3 108,89 m2 158,65 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 93 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II II IV
0,00 0,01 0,04
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
č. I II II III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,03
II I II II I III II
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,363 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 8
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,363 * 0,940 * 0,900 = 0,307 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,307 = 1 536,84 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 536,84 Kč/m3 * 621,14 m3 = 954 592,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
954 592,80 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,80*8,10 přízemí
[m2] 46,98
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 46,98 m2 3,80 m
Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí 46,98*3,80 krov 46,98*2,90/2
= =
[m3] 178,52 m3 68,12 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
přízemí krov Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny
z kamene zděné tl. 15 - 30 cm 9
Obestavěný prostor 178,52 m3 68,12 m3 246,64 m3
Hodnocení standardu P S
Část [%] 100 100
3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
chybí dřevěný umožňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech omítky chybí dřevěné chybí hliněná světelná
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S C S S S S C S C P C
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
C S S S S C S C P C
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 2,85 30,40 0,00 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 0,00 3,13 0,00 63,98 0,6398
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,6398 0,8500 2,0930 1,7310
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 246,64 m3 * 2 462,86 Kč/m3
= =
2 462,86 607 439,79 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 93 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 93 / 110 = 84,545 %
-
513 559,97 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
93 879,82 Kč
1.2.2. Sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 10
1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přízemí 5,80*2,30
[m2] 13,34
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 13,34 m2 2,00 m
Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí 13,34*2,00 krov 13,34*0,60/2
= =
[m3] 26,68 m3 4,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
přízemí krov Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
z kamene zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví vlnitá chybí omítky dřevěné chybí hliněná chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina
Obj. podíl [%] P S S P S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 11
Část [%] 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 26,68 m3 4,00 m3 30,68 m3
Hodnocení standardu P S S P S C S X S C P C
Koef. 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 3,36 8,10
6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S X S C P C
1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00
0,00 6,10 0,00 3,00 0,00 3,77 0,00 79,20 0,7920
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,7920 0,8500 2,0930 1,7310
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 30,68 m3 * 3 048,74 Kč/m3
= =
3 048,74 93 535,34 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 93 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 93 / 100 = 93,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
79 505,04 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
14 030,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,7310 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,7310
12
1,7310 2,1460
Upr. cena [Kč/m2] 130,02 52,01
Název
Typ
§ 28 odst. 1 a 2 parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 99 649/22 649/28
Výměra [m2] 229,00 508,00 116,00
Pozemky - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 130,02 52,01 52,01
Cena [Kč] 29 774,58 26 421,08 6 033,16 62 228,82
=
62 228,82 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
62 228,82 853 50 3 647,64 0,065 237,10
Trvalé porosty - zjištěná cena
237,10 Kč
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Sklad
954 592,80 Kč 93 879,80 Kč 14 030,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 062 502,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
62 228,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
62 228,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
237,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
237,10 Kč 1 124 968,80 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 1 120 000,00 Kč Slovy: jedenmilionstodvacet tisíc korun českých
13
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Hluboš, okr. Plzeň Příbram
Nabídková cena
1 198 000
Naše realitní kancelář vám nabízí k prodeji samostatný RD 4+1, 110 m2 se zasíťovaným pozemkem o výměře 683 m2. V roce 2001 došlo k rekonstrukci vnitřních prostor, zejména rozvod vody, odpad, elektrika, podlahy, topení, vybudování koupelny v přístavbě a částečná výměna oken za plastová. Vytápění řešeno plynem (na zahradě nádrž) a kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje bojler. Domek je částečně podsklepený. Možnost předělání podkroví na obytné (119 m2). Součástí zastavěného pozemku je hosp. stavení - využitelné jako garáž, kolna.. Plocha pozemku: 683 m2, Užitná plocha: 125 m2.
Kč/m2 9.584,-
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Hluboš, okr. Příbram
K5 1,00
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 7.667,- Kč/m2 Nabídková cena
1 300 000
Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+kk v Hluboši u Příbrami na okraji obce. Celková plocha pozemku je 869 m2, z toho je zastavěná plocha 150 m2 a plocha zahrady 719 m2. U domu se nacházejí 2 garáže, které jsou využívány jako dílny, a chlév. Dům má 4 místnosti - ložnici, 2 pokoje a obývací pokoj s kuchyňským koutem a sociální zařízení - suché WC a koupelnu. Na podlahách je beton, lino a dlažba. Všechny místnosti jsou vytápěny ústředním topením na tuhá paliva a je zde zavedena elektřina. Pozemek je celý oplocen a zahrada je udržovaná, na části zahrady je ovocný sad. Parkovat se dá v garážích nebo před domem.Plocha pozemku: 869 m2, Užitná plocha: 120 m2.
Kč/m2 10.833,-
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Březové Hory, ul. Horymírova okr. Příbram
K5 1,00
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 8.667,- Kč/m2 Nabídková cena
1 150 000
Jedná se o prodej rodinného domu v Příbrami, Březových Horách. Dům je dispozičně řešen jako 2+kk s koupelnou a samostatným wc, nacházející se v 1.NP. Ve 2.NP jsou nevyužívané půdní prostory. Dům je částečně podsklepen, možno vytápění aku kamny nebo lokálně tuhými palivy. K domu přináleží zděná garáž, dvorek a zahrádka za domem. Veškerá občanská vybavenost cca 5 min pěší chůze. Plocha pozemku: 246 m2, Užitná plocha: 70 m2. Lepší poloha, horší stav, menší pozemek.
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 16.429,0,80 1,00 0,85 1,00 1,10 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 1,10
K7 0,80
Uprav.jedn.cena 13.517,- Kč/m2 13.517,-Kč/m2 7.667,-Kč/m2 9.950,-Kč/m2 85m2 845.750,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 850 000,00 Kč Slovy: osmsetpadesát tisíc korun českých 14
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
1 120 000,00 Kč slovy: jedenmilionstodvacet tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
850 000,00 Kč slovy: osmsetpadesát tisíc korun českých
Jedná se o rodinný dům, který postaven jako obytný. Poloha nemovitostí je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a rekreaci. Oceňované nemovitosti, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha Slabé stránky – opravy a údržba již nejsou prováděny, předpokládá se provedení rozsáhlejších stavebních úprav, nabídka obdobných nemovitostí velmi převyšuje nad poptávkou po nich. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 10.06.2013
ve výši: 850 000,00 Kč Slovy: osmsetpadesát tisíc korun českých V Plzni, 12.06.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1126/2013 znaleckého deníku.
15
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
16
vstup do domu, chodba
obývací pokoj
kuchyně za ním
pokoj
pokoje
17
půda
sklep
stodola
sklad
pohled jižní
kotelna ve stodole
zahrada, pohled jižní
pohled severozápadní
18
pohled severovýchodní
příjezd
oplocení do ulice
vjezd
19
5.3. Doklady
20
21
22
23
