Znalecký posudek č. 632 - 25 - 2013 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemkové parcely č. 47/3 v k.ú. Souměř, obec Stráž, bývalý okres Tachov
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm 40001 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 37/013 ze dne: 15.4.2013
Účel posudku:
podklad pro dražbu
Podle stavu ke dni 22. 4. 2013 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 9 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 28. 4. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - pozemkové parcely č. 47/3 v katastrálním území Souměř, obec Stráž, bývalý okres Tachov. Nemovitost je situována ve středu velmi malé obce Souměř, která se nachází v jižní části okresu Tachov, jižně od dálnice D5, mezi městečky Bor, Přimda a městysem Stráž.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 22. 4. 2013, bez přítomnosti dalších osob. Vlastník parcely se k prohlídce nedostavil.
3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - informace zjištěné v evidenci Katastru nemovitostí - ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce
4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Tachov, a to v obci Stráž, KÚ Souměř, na LV č. 239. Jako jediný vlastník je zapsán pan Evžen Gerevič. Je zapsáno podání na nařízení výkonu soudc. zástavního práva. Na LV č. 239 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 47/3, druh pozemku zahrada
5. Dokumentace a skutečnost Nebyly zjištěny rozpory mezi evidencí KN a skutečností.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost - pozemková parcela č. 47/3 - se nachází v obci Souměř ve vzdálenosti cca. 2,5 km severozápadně od městyse Stráž, pod který obec Souměř administrativně spadá. Dopravní spojení je autobusovou nebo individuální dopravou. V obci není vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu, je možné napojení pouze na rozvodou síť el. energie. V obci není škola, obchod, pošta ani zdravotnické zařízení. Parcela 47/3 nepravidelného, přibližně obdélníkového tvaru je situována v intravilánu ve střední části obce, v prostoru velké nezastavěné návsi. Obec Stráž má platný územní plán, do kterého znalec nahlédl v městském úřadu městyse Stráž. Předmětná parcela je v něm zahrnuta do území staveb pro individuální bydlení (viz [F2] ve fotopříloze posudku). Ocenění se proto provádí jako pro stavební parcelu a nikoli jako pro zahradu. Podrobnější popis nemovitosti je uveden v části B. posudku.
7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Parc. č. 47/3 b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Tachov Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Parc. č. 47/3 Parcela přibližně obdélníkového tvaru je situována v intravilánu obce, v prostoru velké nezastavěné návsi. Terén je v mírném spádu k JZ. Plocha je zatravněná, s několika náletovými stromy, užívaná jako výběh pro koně. Přístup na pozemek je možný z asfaltové komunikace vedoucí příčně přes návec, podél JV hranice parcely. Na SV straně je zahrada stávajícího rodinného domu, na JZ straně je zatravněná plocha s několika náletovými stromy - podobně jako na ploše oceňované parcely. Podél SZ hranice parcely vede koryto místní vodoteče. V blízkosti JV hranice parcely vede nadzemní vedení VN, které může mít svým ochranným pásmem vliv na zastavitelnost pozemku. Z hlediska možného využití pozemku je ze situace na místě a charakteru okolní zástavby zřejmé, že pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu, tak jak je uvedeno v územním plánu. V obci nejsou k dispozici inženýrské sítě, pouze elektřina. Občanská vybavenost je v nedaleké Stráži, dále v Boru a v Tachově.
–5–
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Parc. č. 47/3 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,81 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 109 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 109 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 3b – Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy dle §28 odst.3b: × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 60 % × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parcela
Parc. č. 47/3
– – –
5% 5% 10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 957 35,81 78,4369 2
Parc. č. 47/3 – zjištěná cena:
0,800
1,600
0,900 2,146 0,886 Cena [Kč] 75 064,11 75 064,11 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Popis oceňované parcely je výše v bodu a.1) Posudku. Oceňovaná nemovitost se nachází ve velmi malé obci s výraznou převahou rekreačních chalup a domů, v čistém přírodním prostředí, avšak nejedná se o nijak zvlášť oblíbenou lokalitu. Vzhledem k charakteru a vybavení obce zde nejsou výhodné podmínky pro trvalé bydlení, situování parcely ve středu obce však není pro rekreační účely nijak zvlášť výhodné. Podle názoru znalce se z hlediska prodejnosti jedná spíše o problematickou nemovitost. K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci, v co nejbližším okolí. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 957 m2
–6– Popis porovnávacích nemovitostí: I) Staré Sedlo, 972 m2 Malá obec východně od městyse Stráž, ve vzdálenosti cca. 7 km. Parcela je na okraji obce. V obci vodovod a kanalizace, ale místa pro napojení jsou 80 resp. 100 m daleko. Obec je větší než Souměř, je ve větší vzdálenosti od Stráže i od Boru. Prodejní cena: 125.000,- Kč Pramen: RAZKA s.r.o., server Sreality.cz, datum aktualizace 5.3.2013 II) Malé Dvorce, 1213 m2 Malá obec západně od městyse Stráž, ve vzdálenosti cca. 7 km, poblíž Přimdy. Parcela je na okraji obce. V obci plynovod a kanalizace, vlastní studna na pozemku, připravuje se vybudování vodovodního řadu. Obec je větší než Souměř, je mimo oblast městyse Stráž, ale zato velmi blízko Přimdy, na silnici Přimda - Bor, pouze cca. 2 km od dálnice D5. Prodejní cena: 290.000,- Kč Pramen: Hana Nosková, server Sreality.cz, datum aktualizace 15.4.2013 III) Bělá nad Radbuzou, 1000 m2 Městečko jižně od městyse Stráž, ve vzdálenosti cca. 14 km, poblíž hranice okresů Tachov / Domažlice. Parcela je cca. 3 km od Bělé. V místě je možnost napojení pouze na rozvod elektrické energie. Občanská vybavenost v Bělé nad Radbuzou (3 km). Oblast je oblíbenou a žádanou rekreační lokalitou. Prodejní cena: 299.000,- Kč Pramen: 1. Chodská realitní, server Sreality.cz, datum aktualizace 15.2.2013
Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kširší lokality Kinž. sítě Jednotková cena (JC) Staré Sedlo 118 000,– Kč 1,05 1,05 1,00 133,84 Kč Malé Dvorce 275 000,– Kč 1,05 0,75 0,90 160,68 Kč Bělá nad Radbuzou 284 000,– Kč 0,90 0,70 1,00 178,92 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kširší lokality × Kinž. sítě) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 972,00 m2 2,0 1 213,00 m2 1,0 1 000,00 m2 0,5 133,84 Kč 147,95 Kč 178,92 Kč
× =
140,– Kč 957,00 m2 133 980,– Kč
–7–
C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - zastavitelné parcely srovnatelné velikosti, co nejblíže k dané lokalitě. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - je situována v obci s malou atraktivitou pro trvalé bydlení, zároveň se nejedná o preferovanou rekreační lokalitu. Z hlediska rekreačního využití není optimální poloha ve středu obce. K dispozici není ani napojení na vodovod či kanalizaci. Silné stránky: - potenciál budoucí drobné zástavby v bezprostředním okolí, který by mohl eliminovat jeho současný neuspořádaný vzhled Slabé stránky: - neatraktivní širší lokalita - poloha ve středu obce, neuspořádané bezprostřední okolí - blízkost vzdušného vedení VN a místní vodoteče Cena zjištěná porovnávacím způsobem:
133.980,- Kč
Cena v místě a čase obvyklá se stanovuje mírně pod úrovní porovnávací ceny. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
75 060,– Kč 133 980,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 128 000,– Kč Cena slovy: jednostodvacetosmtisíc Kč
Klatovy, 28.4. 2013 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622, 339 01 Klatovy
–8–
D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 632-25-2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 28.4. 2013 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622, 339 01 Klatovy
–9–
C. Seznam příloh P1 - Informace z KN - parc.č. 47/3 P2 - Situace z katastrální mapy P3 - Porovnávací nemovitost I P4 - Porovnávací nemovitost II P5 - Porovnávací nemovitost III P6 - fotopříloha
