ZNALECKÝ POSUDEK č. 4015-112-2014 o obvyklé ceně nemovitosti - øadové garáže na pozemku parc.è. 1725, ul. V lukách, obec a katastrální území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad praha 10, JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12 Praha 6
Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Na vlastním 2316/7 130 00 Praha 3 Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. V Praze 30.10.2014
9
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištìní obvyklé ceny ceny nemovitosti, øadové garáže na pozemku parc.è. 1725, ul. V lukách, obec a
katastrální území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Garáž na pozemku parc.č. 1725 V lukách 471 24 Mimoň Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Mimoň Katastrální území: Mimoň Počet obyvatel: 6 690 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 810,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 487,16 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Obvyklá cena (§2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby.
5. Vlastnické a evidenční údaje Július Horhi, Cvikovská 2872, 470 01 Česká Lípa
6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla k dispozici. -2-
Vìcná bøemena, výmìnky, nájemní, pachtovní a pøedkupní práva nebyla zajištìna. Vlastník byl vyzván ke zpøístupnìní nemovitosti avšak doporuèenou poštu nepøebírá, vrátila se zpìt.
7. Celkový popis nemovité věci Pøedmìtem ocenìní je øadová garáž na pozemku parc.è. 1725, v ul. V lukách, obec a katastrální
území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž na pozemku parc.č. 1725 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - podílové spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II
0,00 0,00
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
S Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000
-3-
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - vyjímečný charakter nemovitosti
č. I
Pi 1,00
III
-0,01
III II
-0,05 -0,10
I
0,00
III
-0,05
II
-0,04
II
0,00
II I II
0,00 -0,01 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
S Pi) = 0,740 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,718
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž na pozemku parc.č. 1725 Pøedmìtem ocenìní je øadová garáž na pozemku parc.è. 1725, v ul. V lukách, obec a katastrální
území Mimoò, okres Èeská Lípa, kraj Liberecký. Prohlídkou vnì objektu bylo zjištìno že garáž zøejmì není delší dobu užívána. Vnìjší vizuální prohlídkou byly zjištìny rozmìry nemovitosti a odvozeno pravdìpodobné vnitøní vybavení. Jedná se o øadovou zdìnou garáž s pultovou støechou s nízkým spádem. Omítka je vápenná hrubá, krytina je živièná lepenková. Vrata jsou plechová, podlaha se pøedpokládá betonová, bez dalšího vybavení. Údržba není provádìna. Pøedpokládané stáøí je cca 50 rokù. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 50 let 1 193,- Kč/m3
-4-
Zastavěné plochy a výšky podlaží zastavěná plocha: 3,1*6,7 Název podlaží zastavěná plocha:
20,77 m2
=
Zastavěná plocha 20,77 m2
Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor obestavěný prostor: 20,77*2,3 Obestavěný prostor - celkem:
47,77 m3 47,77 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
č. II
Vi typ B
I II I II III III
-0,01 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V6 * 0,750 = 0,593
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,740 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 193,- Kč/m3 * 0,593 = 707,45 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 47,77 m3 * 707,45 Kč/m3 * 0,970 * 0,740= 24 257,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek parcel.č. 1725, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 21 m2, k.ú. Mimoň.
-5-
24 257,97 Kč
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,740 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,740 = 0,718 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 487,16 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 1725
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 21,00
Index 0,718
Jedn. cena [Kč/m2] 349,78
Upr. cena [Kč/m2] 349,78 Cena [Kč] 7 345,38 7 345,38
=
-6-
Koef.
7 345,38 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž na pozemku parc.č. 1725
24 258,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
24 258,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
7 345,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
7 345,40 Kč
Celkem
31 603,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
31 603,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
31 600,- Kč
slovy: Třicetjednatisícšestset Kč
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ---------------------------------------------Metodika, Rekapitulace zjištěných cen --------------------------------------Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu.
-7-
Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí.
Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------
Nález -------Ø adová garáž na pozemku parc.è. 1725, v ul. V lukách, obec a katastrální území Mimoò, která
zøejmì není delší dobu užívána. Údržba není provádìna. Pøedpokládané stáøí je cca 50 rokù. Vnitøní prohlídka nebyla umožnìna. Hodnocení -------------Drobná nemovitost. V nabídce srovnatelných nemovitostí byla nalezena 1 porovnatelné garáž k prodeji, s cenou 75.000,- Kč. (viz.příloha - http://www.sreality.cz/detail/prodej/ /ostatni/garaz/mimon--/3031924828#img=0&fullscreen=false ) Klady – klidná lokalita Zápory – nezpevnìný pøíjezd, neudržovaný stav
Zjištìní obvyklé ceny nemovitosti ---------------------------------------------
Pro zjištìní obvyklé ceny nemovitosti bylo zvoleno použití porovnávací ceny nemovitosti, snížené o 20%, nebo• nebylo možné provést vnitøní prohlídku garáže a posoudit tak aktuální technický stav.
75.000,-
* 0,80
= 60.000,- Kè
Zjištìná obvyklá cena nemovitosti èiní 60.000,- Kè
-8-
Obvyklá cena nemovitosti byla zjištìna ve výši
60.000,- Kè
slovy: Šedesát tisíc Kč
V Praze 30.10.2014
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětcí ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4015-112-2014 znaleckého deníku.
-9-
